（2014）浑民一重字第5号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-11-25

案件名称

原告李勋忠、崔明兰诉被告褚瑞海、崔维荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

白山市浑江区人民法院

所属地区

白山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2014）浑民一重字第5号原告李勋忠，男，1947年7月12日生，汉族，农民。原告崔明兰，女，1952年8月2日生，汉族，农民。二原告委托代理人程建红，白山市法律援助中心律师。被告褚瑞海，男，1947年5月2日生，汉族，无职业。被告崔维荣，女，1954年10月3日生，汉族，无职业。二被告委托代理人贾文春，吉林长白山律师事务所律师。原告李勋忠、崔明兰诉被告褚瑞海、崔维荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，作出（2013）浑民一初字第492号民事判决书，原、被告均不服，均提起上诉。白山市中级人民法院作出（2014）白山民一终字第121号民事裁定书，撤销本院判决，将该案发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李勋忠及二原告的委托代理人程建红、被告褚瑞海及二被告的委托代理人贾文春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：二原告系夫妻关系。二被告也系夫妻关系，且二被告是原告崔明兰的姑父和姑姑。二被告为通化市辉南县山城镇水稻乡新河村农民，1997年二被告来白山投奔二原告。因二人无处居住并无生活来源，原告李勋忠便将在本村宅基地上自建的90平方米住房和1995年就已在本村通过家庭联产承包的4.9亩承包地和经村委会测量的14.63亩开荒地交给被告居住和耕种，种植农作物所产经济效益归被告支配和所有。同时原告将自建的农用大棚18个、农具以及小杆等物品出售给被告使用。从1997年至2002年期间，被告累计支付给原告38000元费用。2004年1月1日，根据农村土地承包法的规定，原告办理了新的农村集体土地承包经营权证，期限至2028年12月31日。但至2013年时，被告却欲将原告享有承包经营权的承包地出售给他人，原告得知后遂通知被告返还承包地由原告自行耕种，被告亦同意返还。原告便于2013年4月开始在承包地上植树和耕种农作物，不想被告却又以购买得到所有权为由，多次将原告种植的树苗和农作物毁损，双方因此发生争执。白山市公安局于2013年5月23日出警制止过被告的违法行为（有出警记录）。但被告的行为导致原告无法耕种并造成损失，至此原告崔明兰和其家庭成员才得知被告欲非法占有其承包地和开荒地以及村民所有的宅基地和房屋。综上，被告的行为侵害了原告的土地承包经营权和财产权，原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请求依法判令被告返还原告家庭承包经营、村集体所有的责任田4.9亩、开荒地14.63亩和建筑面积为90平方米的房屋。赔偿损失31700元。被告辩称：被答辩人李勋忠、崔明兰所诉理由与事实不符。被答辩人称答辩人1997年投奔二被答辩人，二被答辩人将90平方米房屋、4.9亩耕地和14.63亩开荒地交给答辩人居住和耕种的说法是错误的。事实是1996年答辩人的孩子结婚，被答辩人去答辩人的原居住地梅河口市新丰村要求答辩人购买其60多平方米房屋。当时被答辩人的房子是60多平方米，不是90多平方米，90多平方米是答辩人后来扩建的面积。关于被答辩人的耕地与开荒地也是被答辩人转包给答辩人耕种的，不是被答辩人出于同情无偿让答辩人耕种的，答辩人向被答辩人交纳了全部二轮土地转包费，向群生村交纳农业税至2002年，答辩人有权耕种被答辩人的承包地到二轮土地承包期末。被答辩人中途要求收回不仅违约，而且没有任何事实和法律依据。另外被答辩人转包的耕地和开荒地面积总共是14.63亩，而非责任田4.9亩、开荒地14.63亩、共计19.53亩。被答辩人无权向答辩人主张房屋。被答辩人诉状中所称的房屋在1997年时已卖给了答辩人，并且双方也于2002年12月15日彻底履行完了房屋买卖协议，被答辩人事隔十多年后反悔，并且试图撤销该协议，不仅违反了合同对当事人具有法律约束力的规定，而且也无任何事实和法律依据。被答辩人无权耕种本案所争议的土地。2002年12月15日之前，答辩人已向被答辩人交纳了全部土地转包费，答辩人对该土地有权使用到被答辩人土地承包合同期末。另外本案涉及土地使用权争议，关于土地问题被答辩人应当到政府部门处理，其直接到法院起诉违反了《土地管理法》第16条的规定。被答辩人要求赔偿31700元没有事实和法律依据，被答辩人的二轮承包土地已转包给了答辩人。在二轮承包期内答辩人有权按土地原用途使用土地，被答辩人无权干预答辩人的自主经营，更无权破坏答辩人的禾苗进而在大棚和田地里种树。本案土地方面侵权的是被答辩人，被答辩人应当给答辩人进行赔偿，因此被答辩人要求答辩人给予赔偿是没有事实和法律依据的。被答辩人在一个诉状中要房、要地、要赔偿不符合法律规定，本案房屋是一种不动产买卖关系，土地是一种土地使用权转包关系，赔偿请求权涉及的是一种侵权关系，被答辩人将三种法律关系揉合到一起起诉，违反了一事一诉的法律原则。原告起诉已过诉讼时效。原告1997年已将房屋实际交付给被告，土地也转包给了被告，被告于2002年12月15日是已全部履行完了房款和土地转包费给付义务，原、被告的房屋买卖协议和土地转包协议合法有效，原告事隔17年后到法院起诉，早已超过诉讼时效，即原告早已丧失时效利益。综上所述，被答辩人起诉理由与事实不符，被答辩人已于1997年将房子卖给了答辩人，而且卖房协议双方已经实际履行多年，被答辩人无权主张返还房屋。关于被答辩人承包的耕地和13.13亩开荒地，被答辩人已经转包给答辩人，被答辩人在转包期内无权使用，更无权收回。被答辩人三案并一诉，也不符合法律规定，答辩人请求法院依据本案的客观事实和相关法律规定，依法驳回被答辩人的各项诉讼请求，维护答辩人的合法权益。法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：1、土地使用权证书一份，证明本案争议房屋系原告建造，建筑面积是90平方米。2、落款时间为“二〇〇九年五月四日”、加盖“白山市八道江区七道江镇群生村民委员会”公章的证实材料一份，证明本案争议房屋是原告于1985年建造，没有房照。3、农村集体土地承包经营权证一份，证明本案争议承包地面积是4.9亩，承包人是原告李勋忠。4、落款时间为“二〇一三年七月四日”、加盖“白山市浑江区七道江镇群生村民委员会”公章的证实材料一份，证明本案争议土地转包未经过村委会同意。5、城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障申请表一份，证明被告对于本案争议房屋是租借而非购买，房主是原告。6、收据一份，证明原告已经缴纳了开荒地的提留金。7、《群生村拍卖五荒统计表》一份，证明本案争议的开荒地面积是14.63亩。8、收据二份，证明原告购买树苗和化肥花费8400元。被告质证：对证据1有异议，该证件并非本案争议房屋的所有权证，原告卖给被告的房屋是60多平方米的砖瓦房，不是90平方米的坯瓦房，该90平方米的土坯房在1997年前已由原告推倒，重建60多平方米的砖瓦房，原告卖给被告的是后来重建的砖瓦房。对证据2无异议，该证据恰恰证明原告卖给被告的房屋面积是60多平方米，不是原告证据1所证实的90多平方米。对证据3的真实性无异议，但该4.9亩耕地于1997年已由原告转包给被告。对证据4无异议，该证据恰能证明被告从1997年至2012年一直耕种本案争议的土地，村委会对原告转包土地知情且认可。对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，该申请发生在2008年1月份，与被告1997年买房子的事情无关。原告提供的证据6发生在1995年，在被告购房和转包承包地之前，与本案无关。对证据7无异议，原告从群生村承包的土地确实共计14.63亩。对证据8中的收据有异议，该收据上未加盖税务章，有伪造嫌疑。对收条有异议，该收条非正规发票，未加盖税务章，同时出具人未出庭接受质证。且证据8恰恰证明原告实施了侵权行为。被告举证：1、还款清单一份，证明原告出售房屋、转包土地给被告，被告已履行给付购房款和土地转包费的义务。原告起诉已过诉讼时效。2、落款为丁维贤等8人联名出具的证实材料一份，证明原告在1997年与被告达成协议，出售房屋、转包土地给被告。3、落款分别为“张建成”、“杨照和”、“王宽太”的证实材料三份，证明被告购买原告房屋，支付土地承包费和设施费共计3.8万元。4、二被告的身份证复印件两份，证明两被告系农村户口，购买农村房屋，承包农村土地主体适格。5、吉林省农业税纳税收据一份，证明原告于1997年把土地转包给被告，农业税均由被告交纳，原告转包承包地的行为经村委会认可。6、《对种粮农民粮食直补通知书》一份，证明农业税取消后由被告领取种地直补，原告将承包地转包给被告，该行为获得村委会认可。7、落款时间为“二〇一三年七月四日”、加盖“白山市浑江区七道江镇群生村民委员会”公章的证实材料一份，证明被告从1997年至今一直耕种本案争议土地，村委会对原告转包土地的事情知情且认可。8、《群生村拍卖五荒统计表》一份，证明原告承包的耕地和开荒地共计14.63亩。9、落款时间为“二〇〇九年五月四日”、加盖“白山市八道江区七道江镇群生村民委员会”公章的证实材料一份，证明原告出售给被告的房屋面积是60多平方米，不是90多平方米的土坯房。10、照片三张，证明原告于2013年铲掉了被告的苞米，给被告菜地打了灭草剂用于种树，原告实施了侵权行为，应对被告进行赔偿。11、原审笔录中证人庄某某、王某某的到庭证言二份，证明原告出售房屋、转包土地给被告，费用共计是3.8万元。12、房地产评估报告一份，证明被告购房后新建房屋的评估价值为188688元。13、收条和销售凭证各一份，证明被告每年投入土地的费用约为5900元。14、落款时间为“二〇一四年四月二日”、加盖“白山市八道江区七道江镇群生村民委员会”公章的证实材料一份，结合证据8，证明原告承包土地面积共计14.63亩。原告质证：对证据1的真实性和证明内容均有异议，该还款清单书写内容是被告书写，原告签字时并没有李勋忠购买被告房屋字样，不能证实原告房屋和土地卖给、转给被告。对证据2、3、11均有异议，不应采纳，因证人没某某出庭作证，其效力无法与原告现今仍然保管的土地使用权证书和土地承包经营权证书相比，如果原告卖房卖地应当将上述两证书交给被告，证人证明的观点不充分。对证据4、8的真实性无异议。对证据5、6的真实性无异议，该两份证据均能证明土地的承包人是原告，但无法证明土地已经转包给被告。对证据7的真实性无异议，该证据可证明土地由被告一直耕种而不是转包，村委会并未证明已土地转包给被告，也无法证明村委会知情并认可。对证据9的真实性无异议，和原告提供的土地使用权证书不矛盾，原告经批准的住宅建筑面积是90平方米。对证据10的真实性无异议，但不能证明原告实施侵权行为，因被告主张的转包观点不成立，原告是土地承包权人，有权在自家土地上进行耕种。对证据12有异议，在原审评估的鉴定费用及申请是法院审理法官给的原告，应当由被告提出申请，缴纳鉴定费，且评估价值不高。评估报告所假设情况不适用于被评估物。对证据13有异议，被告在原告承包的土地上一直耕种10余年，所产生收益归被告本人所有，不应让原告承担被告的土地投入。对证据14有异议，原告承包地面积为4.9亩，荒地面积为14.63亩。为查清本案事实，本院当庭向原、被告出示吉正司鉴（2013）文检鉴字第0809号文书检验鉴定书一份，原告经质证认为收条上“李勋忠”的签名确是其本人书写，但收条的内容不是本人书写。被告质证后无异议。应原告申请，本院依法至白山市浑江区保障性住房管理中心就被告领取廉租住房补贴情况进行调查，该中心出具证实材料一份，经当庭向原、被告出示，双方均无异议。为查清本案事实，本院依法至白山市浑江区七道江镇群生村民委员会就本案争议土地面积进行调查，该村委会出具证实材料一份，经当庭向原、被告出示，双方均无异议。本院并去函至吉林省国理房地产土地评估有限公司，要求该公司就原告针对吉国评字第（GLSF-14001）号房地产估价报告提出的“本次估价是以估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让为假设前提”的异议予以答复，该公司出具《关于原告为李勋忠、崔明兰，被告为褚瑞海、崔维荣对位于浑江区七道江镇群生村二社（黑沃子）续建房屋司法鉴定有关质疑的答复》，经当庭向原、被告出示，原告认为其对评估报告的真实性无异议，但不清楚答复意见是什么意思，其仍然坚持对原有评估报告的质证意见。被告表态无异议。关于本案证据，本院认证如下：关于原告提供的证据1，系相关政府部门发放，证明效力较高，经审核予以采信。关于证据2、3、4、5、6、7，被告或无异议，或对其真实性无异议而对其证明效力有异议，但未提供相关反驳证据，经审核予以采信。关于证据8，系非正式票据，无法确认原告是否购买、及如购买、已将农资和树苗用于本案争议土地上，故经审核不予采信。关于被告提供的证据1，结合本院当庭出示的吉正司鉴（2013）文检鉴字第0809号文书检验鉴定书和证据11、证人庄某某、王某某的到庭证言、以及原告诉状中自认内容，可相互印证，故经审核对上述相关证据均予以采信。关于证据2，因8人中的庄某某、王某某到庭，该二人证言予以采信。关于证据3，证人均某某出庭作证，其证言不予采信。关于证据4、5、6、7、8、9，原告对其真实性均无异议而对其证明效力有异议，但未提供相关反驳证据，经审核予以采信。关于证据10，原告无异议，经审核予以采信。根据已查明事实，可知原告已收到被告交付的土地使用款项，则其无权再以土地承包经营权人的身份主张耕种土地，如因耕种给被告造成损失，应予赔偿，但非本案审查范围。关于证据12，系原告为维护自身权益而申请，其如何行使诉讼权利本院予以尊重，但该申请鉴定事项与本案诉请无关，故不予采信。关于证据13，系非正式票据，无法确认被告是否购买、及如购买、已将农资用于本案争议土地上，故经审核不予采信。关于证据14，结合本院调取的落款时间为“二〇一五年二月六日”、由白山市浑江区七道江镇群生村民委员会出具的证实材料，二者可相互印证，现阶段，村民委员会作为农村基层组织，就村民承包使用土地事项行使登记职责，其证实内容效力较高，故经审核对相关证据均予以采信。关于白山市浑江区保障性住房管理中心出具的证实材料，原、被告均无异议，经审核予以采信。关于吉林省国理房地产土地评估有限公司出具的《关于原告为李勋忠、崔明兰，被告为褚瑞海、崔维荣对位于浑江区七道江镇群生村二社（黑沃子）续建房屋司法鉴定有关质疑的答复》，与本案原告诉请事项无关，该答复不予采信。经审理查明：二原告是夫妻，户籍所在地为白山市浑江区七道江镇群生村二社。二被告也是夫妻，原户籍所在地为梅河口市水道镇新丰村二组，后在2007年6月29日又取得白山市浑江区红旗街红十二委七组的户籍。二被告是原告崔明兰的姑父和姑姑。1997年时，二原告将其位于群生村二社的60平方米无照房屋及原告承包、耕种的14.63亩（其中承包地4.9亩、五荒地9.73亩）土地使用权转移给二被告，后陆续收到被告给付的38000元价款，并由原告李勋忠出具了一份收条，载明“褚瑞海买李勋忠房地用款叁万捌仟元正，乙还清，还款人褚瑞海，收款人李勋忠，2002年12月15号”，李勋忠对收条上的签名系其本人书写提出异议。经依法委托，吉林正达司法鉴定中心出具吉正司鉴（2013）文检鉴字第0809号文书检验鉴定书，检验结果为：收条上“李勋忠”的签名字迹与白山市浑江区人民法院提供李勋忠现有书写的签名字迹样本进行比对检验鉴定是同一人书写。原告支付此次鉴定费2000元。本案争议房屋现由被告家庭居住，争议土地由被告家庭从1997年连续耕种至2012年。2013年时，因原告耕种前述已交付被告的土地，双方产生纠纷。争议房屋的宅基地使用权证书和4.9亩承包地的《农村集体土地承包经营权证》现在原告处。4.9亩承包地的使用期限从2004年1月1日至2028年12月31日，9.73亩五荒地的使用期限从1998年12月31日至2028年12月31日。应原告申请，经依法委托，吉林省国理房地产土地评估有限公司就被告续建房屋、室内装修及附属设施的市场价值于2014年1月3日出具吉国评字第（GLSF-14001）号房地产估价报告，评估续建房屋价值为79359元、室内装修价值为19391元、附属设施价值为89938元。原告因此次鉴定支出费用4000元。原告对该报告提出异议，本院去函至吉林省国理房地产土地评估有限公司，要求该公司就原告提出的“本次估价是以估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让为假设前提”的异议予以答复，该公司出具《关于原告为李勋忠、崔明兰，被告为褚瑞海、崔维荣对位于浑江区七道江镇群生村二社（黑沃子）续建房屋司法鉴定有关质疑的答复》。另褚瑞海从白山市浑江区保障性住房管理中心领取了2009年、2011年、2012年度廉租住房补贴。综上所述，本院认为，关于原告要求被告返还土地的诉请，根据经鉴定原告签名的收条，以及原告自认已收款、周围邻居证明原告“卖房地”请客的事实，可知原告已将其承包期限内的土地使用权转移至被告处。但被告非群生村村民，其应知自身无法受让取得土地的承包使用权，原告对此也明知，故双方之间协议本意并非转让土地使用权，且履行多年后，也确未办理使用权的转让手续。从促进交易、讲求诚信的角度出发，对收条上“买地”的内容解释为转包未超出文字的理解范围，也不违背双方履行行为的真意。原告以其签名时收条上无内容抗辩与其自认的收款行为相悖，与邻居证实内容不符，该抗辩现由不成立。关于原告返还房屋的诉请，本案中，原告出售房屋时出于自愿，并已收到全部款项。被告购买房屋时虽户籍不在群生村，但为本省农业户口，取得房屋后实际居住，未改变房屋的农村住宅性质，并为村集体组织尽成员义务。在接近二十年的时间里，被告对该房屋形成了稳定的占有使用关系，从有利于维护多年来形成的稳定的房屋占有关系及维护社会诚信的角度考虑，不宜确认被告返还房屋。关于原告要求赔偿损失的诉请，根据原告自认，其确在转移土地使用权的土地上进行耕种，但该行为系为侵犯被告的合法权益的违法行为，若因此而支出费用不予支持。另笔迹鉴定和房屋评估费用，因原告自主行使权利行为而产生，申请前其应就相应风险有所了解，根据鉴定结果及与本案的关联程度，由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：驳回原告李勋忠和崔明兰的诉讼请求。案件受理费4700和鉴定费6000元，由二原告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审　判　长　　马恩鹏代理审判员　　孙玉霞人民陪审员　　李志杰二〇一五年五月十二日书　记　员　　张婷婷搜索“”