（2015）三中民终字第01371号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-08-26

案件名称

北京美合慧通投资有限公司与北京新兴太阳钢结构有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京美合慧通投资有限公司,北京新兴太阳钢结构有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第01371号上诉人（原审被告、反诉原告）北京美合慧通投资有限公司，住所地北京市通州区潞城镇政府东100米。法定代表人贾利，总经理。委托代理人高铁峰，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京新兴太阳钢结构有限公司，住所地北京市通州区漷县镇南屯村委会南1500米。法定代表人多红卫，总经理。委托代理人王振朋，北京市华鹏律师事务所律师。上诉人北京美合慧通投资有限公司（以下简称美合慧通公司）因与被上诉人北京新兴太阳钢结构有限公司（以下简称新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第12138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人美合慧通公司代理人高铁峰，被上诉人新兴公司代理人王振朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新兴公司于2014年7月向原审法院起诉称：在2014年1月5日，新兴公司、美合慧通公司签订《厂房租赁合同》，约定由美合慧通公司租赁新兴公司的厂房及建筑物，租期十年，租期自2014年2月18日起算，年租金为2235552元，租金支付方式为半年一付，2014年2月18日应付年租金的百分之五十，即1117776元。签订合同后，新兴公司如约履行了合同义务，但是美合慧通公司却未支付租金，虽新兴公司多次催要，美合慧通公司至今未付。故诉至法院请求判令美合慧通公司支付2014年2月18日至2015年2月17日年租金的百分之五十即1117776元，美合慧通公司支付违约金111777.6元，诉讼费由美合慧通公司承担。美合慧通公司答辩并反诉称：不同意新兴公司的诉讼请求，新兴公司未按照合同约定日期和条件交付租赁房屋。新兴公司、美合慧通公司于2014年1月5日签订了《厂房租赁合同》，该合同于签订当日生效，合同第二条约定了厂房交付条件，第六条约定了厂房交付日期。合同第二条第1款明确约定”车间对着路的地方须留大门”、”包括四周墙体、门窗、外围道路等也应满足乙方相应要求”等交付条件，但至今不满足上述条件。合同第六条第2款明确约定”甲方在交接前负责清空厂区、厂房内所有机械设备和杂物等非出租物品”，但新兴公司至今未清空，机械设备、杂物等非出租物品至今仍堆放在厂房内。因此厂房至今不具备交付条件。为保证按期生产，美合慧通公司与河北富通智能建筑工程安装有限公司北京分公司于2014年3月18日签订了消防工程施工合同，合同金额335000元。截至新兴公司起诉前，消防工程已全部竣工，但尚未进行验收，根据合同约定美合慧通公司应支付工程款335000元。因厂房至今不具备交付条件，并且新兴公司又在未与美合慧通公司进行任何协商的情况下起诉要求解除合同，致使美合慧通公司投资完成的消防工程不能使用，发生工程款损失335000元。美合慧通公司曾书面通知新兴公司解除合同，并同意就解除合同事宜进行协商，但新兴公司未进行任何答复，反而起诉到法院。合同第十一条第4款约定了新兴公司违约责任，即按合同解约时年租金的5%向美合慧通公司支付租金。美合慧通公司认为，厂房至今不具备交付条件，严重影响美合慧通公司使用并给美合慧通公司造成损失。故反诉要求解除双方2014年1月5日签订的《厂房租赁合同》，新兴公司支付违约金111777.6元，赔偿损失335000元，诉讼费由新兴公司承担。新兴公司针对美合慧通公司反诉辩称：双方合同签订后，新兴公司没有违约情形，美合慧通公司的反诉请求没有事实及法律依据，不同意反诉请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，新兴公司、美合慧通公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。关于厂房是否达到合同约定的交付条件，根据现场情况，地面硬化基本符合一般生产条件，厂房东侧、南侧均有大门可以出入，厂房中并未发现存在明显影响生产经营的缺陷，厂房内物品新兴公司亦表示可以随时腾空，现美合慧通公司称厂房未达到约定的条件，新兴公司对此不予认可，美合慧通公司未提供充分确实的证据对此予以证明，故对该意见，法院不予采信。关于厂房是否交付，合同中已经约定了交付时间，美合慧通公司亦进入厂房安装了消防设施，无论美合慧通公司是否实际生产经营，均应视为厂房已经交付。综上，美合慧通公司未按约定支付租金，违反了合同约定，应当支付租金及违约金。对于美合慧通公司的反诉请求，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2014年11月判决如下：一、北京美合慧通投资有限公司支付北京新兴太阳钢结构有限公司租金一百一十一万七千七百七十六元，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京美合慧通投资有限公司支付北京新兴太阳钢结构有限公司违约金十一万一千七百七十七元六角，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京美合慧通投资有限公司的反诉请求。判决后，美合慧通公司不服上诉至本院，要求撤销原判，改判支持美合慧通公司的一审诉讼请求。事实与理由：1.新兴公司未向美合慧通公司交付厂房；2.厂房不具备交付条件，具体包括：厂房地面硬化未达合同约定标准、厂房南侧没有预留大门、厂房内的机械设备、杂物等一直未清空。新兴公司同意原判。经审理查明：新兴公司、美合慧通公司于2014年1月5日签订《厂房租赁合同》（新兴公司为甲方，美合慧通公司为乙方），新兴公司将位于北京市通州区××村南的厂区及厂区内的建筑物（即租赁物，其中厂房占地约16560平方米、办公住宿2000平方米）出租给美合慧通公司使用，年租金为2235552元，租期10年，自2014年2月18日起即租金，付款方式为半年付，合同签署交付房屋当日支付年租金的50%，即1117776元，满半年后2014年8月18日支付另外年租金的50%。合同第一条第二款约定：”车间南侧现有6000平方米空地，如果乙方今后因扩大生产需要使用，甲方须选择首先租给乙方使用。乙方进料和发货时需使用向南的道路进出车辆，与改路对应的地方须留大门。”第六条第二款约定：”甲方交付租赁物时双方应进行书面交接钥匙，甲方在交接前负责清空厂区、厂房内所有机械设备和杂物等非出租物品（时间一个月），交接后未清理的否则乙方将按照垃圾清理，交接后租赁物交由乙方全面管理使用。”第八条第三款约定：”甲方在交付厂房前应按照乙方要求将厂房内部的地面重新硬化（主路不低于25cm，其他区域不低于20cm）。”第十二条第一款约定：”租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有终止合同，收回该厂区及房屋，乙方应按照合同总年租金的5%向甲方支付违约金。......（3）拖欠房租3个月以上，经催告后在合理期限内仍未支付的。”合同签订后，美合慧通公司安装了消防器材。美合慧通公司至今未曾交付租金。在庭审中，新兴公司称已交付厂房，美合慧通公司则称由于未达到交付条件，一直未交付，且厂房并未腾空。上述事实，有《厂房租赁合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：新兴公司与美合慧通公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。关于涉案厂房是否已经交付一节，新兴公司主张已经按照合同约定交付厂房，美合慧通公司不认可厂房已经交付，但认可其已进厂进行消防设施安装，进厂及安装过程中未遇阻拦，同时亦认可当时厂房内除堆积有杂物、设备外，厂房属于空置状态，故综合实际情况，可以认定厂房已实际交付，美合慧通公司应当按照合同约定支付租金。美合慧通公司主张厂房未达到交付条件，故拒绝接收厂房，理由为：厂房南侧没有预留大门；厂房内的机械设备、杂物等一直未清空；厂房地面硬化未达合同约定标准。关于厂房南侧没有预留大门问题，根据合同约定新兴公司需在与改路对应的地方留大门，但美合慧通公司至今未进行改路，也没有向新兴公司提出过改路方案，故对该主张本院不予采纳。关于厂房内机械设备、杂物未清空问题，合同约定交接后未清理的美合慧通公司有权按照垃圾清理，且新兴公司亦表示可以随时腾空，故该主张不构成美合慧通公司拒收厂房的理由。关于厂房地面硬化问题，合同约定新兴公司应在厂房交付前对地面重新硬化，现新兴公司没有证据证明其已按照合同约定进行了地面硬化，故可以认定新兴公司在履行合同过程中存在瑕疵。根据现场照片，厂房内地面硬化基本符合一般生产条件，美合慧通公司未能证明其从事的生产经营对地面硬化有特殊要求，亦不能证明路面未按照合同约定进行硬化已经给其造成了经济损失，故虽然新兴公司在履行合同过程中存在瑕疵，美合慧通公司可以要求其重新硬化地面，但不能以此拒绝接收厂房并拒绝交纳租金。因此原审法院认定美合慧通公司应当向新兴公司支付租金并无不当。按照合同约定，美合慧通公司拖欠租金三个月以上，应按照总年租金的5%支付违约金，故原审认定美合慧通公司需按照合同约定支付违约金亦无不当。综上，美合慧通公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15866元，由北京美合慧通投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费8002元，由北京美合慧通投资有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费8002元，由北京美合慧通投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王成代理审判员　　夏莉代理审判员　　陈茜二〇一五年五月十二日书　记　员　　李惠关注微信公众号“”