（2015）奎民初字第393号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-08-19
案件名称
刘德超、侯玉荣与员雪娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
奎屯市人民法院
所属地区
奎屯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘德超,侯玉荣,员雪娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知：第三十五条，第三十条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2015）奎民初字第393号原告：刘德超。委托代理人：田生平，新疆新科律师事务所律师。原告：侯玉荣。被告：员雪娟。委托代理人：王文超，新疆年月天律师事务所律师。原告刘德超、侯玉荣与被告员雪娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日作出（2014）奎民初字第533号民事判决书，原告刘德超不服判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院），伊犁州分院于2014年11月26日作出（2014）伊州民三终字第358号民事裁定书，裁定：一、撤销奎屯市人民法院（2014）奎民初字第533号民事判决；二、本案发回奎屯市人民法院重新审判。本院于2015年3月20日立案受理后依法另行组成合议庭，追加侯玉荣为本案原告。分别于2015年4月7日、2015年4月13日公开开庭进行审理。原告刘德超及委托代理人田生平、侯玉荣，被告员雪娟及委托代理人王文超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘德超、侯玉荣起诉称，被告员雪娟系奎屯市邮政局职工，2010年奎屯市邮政局单位内部集资建房，但被告员雪娟不想购买该集资房。2010年9月11日，原告与被告经案外人万卫东介绍，签订集资房转让合同一份，约定被告自愿将单位集资房（奎屯市飞鸿里小区）转让给原告。2012年，被告提出要30000元转让费，原告亦同意，双方约定待房屋过户时支付。自2010年起原告按照被告通知的交款时间及金额分9次共计交款359904.01元。由于房价上涨，2014年5月，被告提出解除合同，为此原告与被告多次发生争议未能达成一致。被告无法定事由单方表示不履行合同，构成根本违约，被告除应返还原告359904.01元房款外，还应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告的集资房屋转让合同；2、被告返还原告现金359904.01元；3、被告支付原告违约金120056.32元；4、被告支付原告律师代理费15000元；5、本案诉讼费由被告承担。原告刘德超、侯玉荣就其诉称的事实向本院提供以下证据：1、2010年9月11日“集资房屋转让合同”一份，拟证明该合同合法有效；2、“收据”9份，拟证明原告共支付房款359904.01元；3、2014年7月9日“询问笔录”一份、2014年6月26日“调查笔录”一份，拟证明被告明确不履行合同；4、乌苏市农村信用合作联社哈图布呼信用社“收回贷款凭证”两份，拟证明利息的计算依据；5、代理费发票两张，拟证明原告因本次诉讼产生的损失费用；6、结婚证一份，拟证明原告刘德超与侯玉荣系夫妻关系；7、电话录音光盘一张及文字整理稿一份，拟证明被告方违约的事实。被告员雪娟对原告提供的证据质证意见为：对于证据1、2、6、真实性、合法性、关联性无异议。对于证据3、4、真实性、合法性、关联性均不予认可，证人万卫东与原告有利害关系且应当出庭作证，接受质询。信用社的利息与本案没有关联性，双方没有约定利息，原告也只主张的是违约金。对于证据5、关联性不予认可。对于证据7、真实性。合法性、关联性均不予认可，原告当庭播放的音频资料与其整理的文字稿内容有差距，无法证明与本案有关联性，也不能证明被告有违约事实存在，且证人应当出庭作证。被告员雪娟答辩称，同意解除双方的集资房转让合同，并退还原告前期交纳的359904.01元。对于原告要求赔偿违约损失、代理费及诉讼费，因在合同履行过程中，被告并未有违约行为，而是由于原告的家庭发生变故，无法支付后期的房产费用，导致合同无法实际履行。故对上述费用不予承担。被告员雪娟就其辩称理由向本院提供如下证据：1、录音光盘一张及文字整理稿一份，拟证明是两原告因家中发生变故，无法支付剩余房款，而违约在先；2、原告侯玉荣与被告员雪娟的“通话记录”一份，拟证明双方之间有过协商，不存在被告不接原告电话问题；3、2013年12月至2014年4月“收据”七张，拟证明原告未按照合同约定缴纳该房产生的各项费用，是被告缴纳了这部分费用共计25564.45元，也能够证实原告以明确方式告知被告不履行合同所约定的付款义务。原告刘德超、侯玉荣对被告提供的证据质证意见为：对于证据1、录音与文字稿不对应，只能说明原告侯玉荣想把房子卖掉、或者让被告帮忙把房子卖掉，不能证明原告有违约行为。对于证据2、与本案无关联性，不予认可。对于证据3、不予认可，按照合同约定涉及该房屋的费用应由原告缴纳，但被告应当告知原告，而不是在被告不知情的情况下自己去交这部分费用，从而可以看出是被告不想卖房子，这和证人万卫东的证言也相互吻合，但从缴费时间上也可以看出，被告说原告是在2013年3月份违约不要房子相矛盾。本案的争议焦点为：原、被告双方谁违约。经审理查明，2010年5月20日，被告员雪娟与奎屯市邮政局签订《奎屯市邮政局职工集资建房协议书》，集资购买奎屯市飞鸿里19栋161室。原、被告双方通过案外人万卫东介绍，口头约定被告员雪娟将其单位集资房转让给原告刘德超。2010年8月5日，原告刘德超支付房款60000元。2010年9月11日，原告刘德超与被告员雪娟签订《集资房屋转让合同》，约定被告员雪娟将其购买的奎屯市邮政集资房屋奎屯市飞鸿里19栋161室转让原告刘德超。自2011年4月11日至2013年1月29日，原告刘德超通过被告员雪娟分八次向奎屯市邮政局付款合计299904.01元，共计支付房款359904.01元。该房屋未交付给原告刘德超。自2013年12月起，被告员雪娟交纳该房屋维修基金、营业税、水费、天然气费、电费、房产契税、办理房产证费用共计25566.45元。另查明，2015年1月9日原告刘德超与侯玉荣在奎屯市民政局登记结婚。本院认为，本案中原、被告双方争议的焦点问题在于原、被告签订的购房协议是有效合同还是无效合同。根据我国《经济适用住房管理办法》第三十五条规定：“单位集资合作建房是经济适用房的组成部分”；第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任”。本案中，被告员雪娟于2010年5月20日与奎屯市邮政局签订《奎屯市邮政局职工集资建房协议书》，集资购买奎屯市飞鸿里19栋161室，至今未满5年且未办理房屋所有权证，不得上市交易。通过原、被告双方签订的《集资房屋转让合同》，可以看出双方是明知本案所涉房屋系集资建房，满5年后才可交易过户。双方对该房屋买卖行为系主观故意，违反了《经济适用住房管理办法》的上述规定。因此，原告刘德超与被告员雪娟签订的《集资房屋转让合同》系无效合同，故对原告要求的解除《集资房屋转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告员雪娟应当返还原告房款359904.01元，故对原告要求返还房款359904.01元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金120056.32元，因合同无效，合同中的违约金条款亦属无效，原告主张违约金，于法无据，本院不予支持。原告所支付的购房款一直被被告所占用，造成了原告的经济损失，鉴于造成合同无效双方均有过错，原、被告过错相当应各占50%责任。故本院酌定以年利率5.58%另加30%计算损失各自承担一半责任即3.627%自2013年1月29日起至还清时止，由被告向原告赔偿资金占用损失。对于原告主张的律师代理费15000元，因导致合同无效原、被告双方都有过错，因此该笔费用应由原告自行负担，故对该请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘德超与被告员雪娟签订的《集资房屋转让合同》无效；二、被告员雪娟于本判决生效之日起十日内返还原告刘德超、侯玉荣房款359904.01元；三、被告员雪娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘德超、侯玉荣经济损失以359904.01元为基数，按年利率3.627%自2013年1月29日起计算至还清时止。四、驳回原告刘德超、侯玉荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8724元，由原告刘德超、侯玉荣负担4362元，由被告员雪娟负担4362元（原告已支付，由被告直接支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日内未交上诉费的，视为放弃上诉权。审 判 长 吴延兵审 判 员 沈 俊人民陪审员 宋 斌二〇一五年五月十二日书 记 员 李 雷 来自：