（2015）浔民一初字第317号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-12-23
案件名称
吴炎林、朱翔等与九江利安投资有限公司、周燕华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市浔阳区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴炎林,朱翔,九江利安投资有限公司,周燕华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）浔民一初字第317号原告吴炎林，男，1979年10月1日出生，汉族，住江西省修水县。原告朱翔，男，1976年10月23日出生，汉族，广东省东莞市东城区。上列原告共同的委托代理人肖麟，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604200710409790。被告九江利安投资有限公司，住所地九江市经济技术开发区九瑞大道131号18栋二单元1404室，组织机构代码07689948-9。法定代表人周利兵，该公司总经理。被告周燕华，女，1985年1月21日出生，汉族，住浙江省桐庐县。委托代理人崔健，江西擎天律师事务所律师，执业证号13604199910850018。原告吴炎林、朱翔与被告九江利安投资有限公司（以下简称利安公司）、周燕华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴炎林、朱翔共同的委托代理人肖麟、被告周燕华的委托代理人崔健到庭参加诉讼；被告利安公司经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴炎林、朱翔诉称：2012年5月，我们因从事茶楼、棋牌室经营业务与被告周燕华接洽，其自述已办理好全部设计茶楼、棋牌室经营的相关证照和手续，只要我们缴纳转让费，即可开始经营。被告周燕华为了尽快收取我们转让费，向我们许诺诸多优惠措施，如不再缴纳停车场费用、不承担相关城管缴费等。双方于2012年6月9日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，并承接步红商务宾馆早餐服务项目。然而我们刚开始投资装修承租房屋时，被告周燕华私下与被告利安公司协商房屋买卖事宜，待我们投入巨资装修完成后，被告周燕华告知我们房屋已变更所有人，今后的房租向被告利安公司缴纳，被告周燕华承诺的办理特种行业经营许可证转让、营业执照转让等事宜均由被告利安公司办理。我们迫于刚刚投入装修款遂同意二被告间的转让行为，依约继续向被告利安公司缴纳房屋租金。然而我们在为开展经营办理相关证照时却发现被告周燕华从未办理有相关涉及茶楼、棋牌室的相关证照和手续，有关部门亦不予办理，理由是被告周燕华已在涉案房屋上作了用途登记备案，该项手续无法过户。我们要求二被告协助办理上述手续，但二被告相互推诿，致使我们的经营活动多次被查处，勒令停业。同时，被告周燕华承诺的约定凸显我们的改名装修门头、为我们在接待大厅留下直通通道和导入台等事宜均被其以无文字约定拒绝，使得我们经营难以维系。因协商不成，故起诉要求两被告履行合同约定的义务，协助我们办理茶楼工商营业执照、卫生许可证的过户变更手续，变更双方合同约定，由两被告在履行约定义务前退还我们支付的转让费500000元，并按银行同期贷款利率支付至实际给付之日止的利息，支付我们违约金2000元。原告吴炎林、朱翔为支持其诉请，向法院提交了如下证据：（一）2012年6月9日被告周燕华与原告签订的房屋租赁合同及补充协议各一份，以证明租赁房屋用途为二楼茶楼、三楼棋牌室，被告周燕华转让租赁房屋时未提前通知原告，侵犯了原告的优先购买权，按合同约定，被告周燕华有义务为被告办理茶楼的工商营业执照、卫生许可证件的过户手续；（二）入账日期为2012年6月10日的收据一份，以证明原告已按合同约定支付被告周燕华转让费500000元；（三）入账日期为2012年6月10日、2013年8月10日的收据各一份，以证明原告已按合同约定支付2013年9月10日前的租金；（四）公司设立申请书、经营场所使用证明、商品房买卖合同各一份，以证明租赁房屋已被被告周燕华用于九江步红商务酒店有限公司商业经营，且已办理了茶楼经营相关的证照，原告无法再行办理经营证照；（五）《步红商务酒店有限公司章程》、卫生许可证、餐饮服务许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设项目环境影响登记表各一份，以证明被告周燕华在该租赁房屋已用步红商务酒店有限公司名义办理了上述证照，且未按租赁合同及补充协议的约定将上述证照过户给原告，合同的继受人被告利安公司亦未按合同约定将上述证照过户给原告，导致原告被迫退出租赁房屋；（六）照片两张，以证明步红商务酒店变更为福泰118酒店后，经营所需证照已无留存必要的情况下，被告周燕华、利安公司仍未将证照过户给原告；（七）房屋产权登记证书复印件一份，以证明被告周燕华将房屋转让给被告利安公司时未提前通知原告，侵害了原告的优先购买权。被告利安公司未作答辩，亦未向法庭提交任何证据。被告周燕华辩称：原告诉请的500000元转让费的性质是相关财产的价值，原告要求返还无约定及法定的依据，请求法院驳回原告的诉讼请求；租赁合同明确约定原告诉请的相关证照由原告自行办理，被告无为其办理的义务，我只有协助义务，且原告从未要求我协助办理；原告未主张优先购买权，且其在诉状中亦表示同意我将房屋转让给被告利安公司。被告周燕华为支持其答辩意见，向法院提交了如下证据：（一）被告周燕华身份证复印件一份，以证明被告诉讼主体资格；（二）2012年6月9日被告周燕华与原告签订的房屋租赁合同一份，以证明合同的约定；（三）2013年9月26日原告与周燕华、李华签订的存量房买卖合同一份，以证明被告周燕华已将该房屋转让给被告利安公司；（四）公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证各一份，以证明经营场所只需要检查合格即可办理工商登记手续。经庭审质证，被告周燕华对原告提供的证据（一）的真实性无异议，但提出原告未主张优先购买权，且其已认可转让行为，合同中约定了相关营业证照需原告自行办理；对证据（二）、（三）均无异议，对证据（四）的真实性无异议，但认为该证据可以说明租赁房屋已办理了相关证照；认为证据（五）与本案无关联；认为证据（六）系复印件，且本案涉及的是租赁房屋转移，而不涉及步红商务酒店的转移；对证据（八）的真实性表示无异议，但认为原告未主张优先购买权，其在诉状中亦表示同意转让。原告吴炎林、朱翔对被告周燕华提供的证据（一）无异议，对证据（二）的真实性无异议，但认为补充协议是对租赁合同的修改，被告周燕华未履行合同义务，对证据（三）无异议；对证据（四）的真实性无异议；但认为租赁房屋办理的是步红商务酒店的相关证照，在同一地址被告周燕华不可能为原告办理相关证照，因此被告周燕华有义务将证照过户给原告。经审理查明：2012年6月9日，被告周燕华与原告吴炎林、朱翔签订了《房屋租赁合同》，约定被告周燕华将其所有的九江市九龙街步红花园C区1栋二楼（401.6㎡）及三楼（386.76㎡）出租给原告用于经营茶楼及棋牌室，租赁期限自2012年6月9日起至2017年6月9日止；租金为每平方米每月26元，租赁期间每满一年在上一年度月租金基础上递增10%；租金支付方式为每三个月支付一次，于支付周期提前30日支付，先付后用；租赁期内的水、电费、燃气费、物业管理费等由原告缴纳；租赁期内转让房屋的，应提前30日书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权；租赁期内房屋所有权发生变动的，租赁合同在原告与新的所有权人之间具有法律效力；有下列情形的出租方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付租金或不按照约定支付租金达2日的，欠缴各项费用达1000元的；租赁期间任何一方违反合同约定须按年度租金的30%向对方支付违约金；二、三楼经营证照需原告自行办理；被告周燕华将二、三楼现有设施及物品转让给原告，转让金500000元。同日，双方就茶楼转让签订《补充协议》，约定被告周燕华同意将步红商务酒店二、三楼出租给原告，上楼可经过大厅过道；转让后茶楼现有的装修、装饰及其他设备（不含空调、消防设备）全部归原告所有；原告于2012年6月10日前一次性向被告周燕华支付转让费500000元；被告周燕华应协助被告办理该茶楼的工商营业执照、卫生许可证件的过户变更及遗漏手续的补办，相关费用由原告负责；原告承租二、三楼的前提必须给步红商务酒店提供早餐，按照每人9元的标准每月结算一次；任何一方违反协议约定的，应向守约方支付违约金2000元。合同签订后，原告按约定向被告周燕华缴纳了自2012年6月10日起至2013年9月10日止的租金，并按补充协议的约定于2012年6月10日向被告周燕华支付了转让费500000元。2013年9月26日，被告利安公司与被告周燕华及案外人李华（××）签订《存量房买卖合同》，约定被告周燕华及案外人李华将其所有位于九江市九龙街步红花园C区1栋房屋以26000000元的价格出让给被告利安公司，双方于2013年11月15日办理了房屋产权变更登记，将该房屋所有权人登记为被告利安公司。房屋产权变更登记后被告周燕华已告知原告，原告开始向被告两公司缴纳租金。后因原告要求被告退还转让费协商不成，故原告诉来我院。另查明，被告周燕华系九江步红商务酒店有限公司法定代表人。九江步红商务酒店有限公司登记的营业范围为酒店、宾馆管理咨询服务、代购车船票、酒店用品销售，该公司经营场所为九龙街步红花园C1号楼，该建筑共十一层，该公司在该经营场所取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明场所使用情况：一层大厅、二层餐饮、三层牌室、四至十层宾馆、十一层办公；特种行业许可证，许可经营范围为旅馆业；卫生许可证，许可项目为宾馆、住宿；餐饮服务许可证，类别为餐饮。本院认为：原告吴炎林、朱翔与被告周燕华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系同日签订，其内容上分别为租赁合同及转让合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按合同的约定行使权利并履行义务。原告要求被告协助办理工商营业执照、卫生许可证的过户手续的诉讼请求，因补充协议虽约定被告周燕华应协助被告办理该茶楼的工商营业执照、卫生许可证件的过户变更及一楼手续的补办，但工商营业执照及卫生许可证等行政许可系经营者根据经营项目向行政部门申领而取得，并不能进行转让、过户，且原告未提供证据证实其已要求被告周燕华予以协助及协助的必要性，故本院不予支持。原告要求变更双方合同约定，由两被告在履行约定义务前退还原告支付的转让费500000元并支付利息，因被告不同意变更，而根据租赁合同及补充协议的约定，该转让费系租赁房屋内现有设施及物品的转让款，且原告承租后对租赁房屋进行了装修并经营，现原告未提供足够的证据证实其无法经营及经营目的不能实现系由被告违约行为造成，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告支付违约金2000元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴炎林、朱翔的诉讼请求。本案案件受理费9720元，由原告吴炎林、朱翔共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 邹子路审 判 员 姚成龙人民陪审员 徐 浚二〇一五年五月十二日书 记 员 肖 亮 来源：百度搜索“”