（2015）安中民三终字第759号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-07-04
案件名称
黄丽英、侯继发等与河南省恒祥房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄丽英,侯继发,河南省恒祥房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民三终字第759号上诉人（原审原告）黄丽英，女，1960年12月23日出生，汉族。上诉人（原审原告）侯继发，男，1959年2月10日出生，汉族。委托代理人乔阳、赵伟华，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南省恒祥房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区。法定代表人白恒，职务经理。委托代理人赵保林，河南殷都律师事务所律师。上诉人黄丽英、侯继发因与被上诉人河南省恒祥房地产开发有限责任公司（以下简称恒祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市龙安区人民法院（2014）安龙民二初字第397号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄丽英、侯继发委托代理人赵伟华、乔阳，被上诉人恒祥房地产公司委托代理人赵保林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，两原告系夫妻关系。2012年9月3日，两原告与被告签订商品房预售合同一份，合同约定原告购买被告位于龙安区铁西路与文明大道交叉口东南角巴黎春天第13号楼2单元702号房屋一套，其中合同第四条约定：房屋单价每平方米3217.3元，总金额为444953元；合同第八条约定：被告应于2013年5月31日前，将验收合格的商品房交付原告使用；第九条约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订补充协议一份，协议约定：原告所购上述房屋，合同第四条约定的购房款未含采暖初装费、天然气安装费、有线电视、地下室等配套设施费用，原告应在买卖双方约定交房之前结清相关配套费用，如因原告未能及时结清相关配套费用，造成被告不能按时交房，责任由原告承担。合同签订后，原告按约交付了房款。原告所在13号楼2013年9月26日验收。2014年7月11日，原告向被告交纳暖气初装费17979元，天然气安装费3458元。被告当日为原告出具交房通知，向原告交付房屋。原审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”原告提交的国家发展计划委员会、财政部（2001）585号《关于全面整顿住房建设收费、取消部分收费项目的通知》、安阳市人民政府安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》，均非上述规定的法律或行政法规，违反上述《通知》或《管理办法》，并不必然导致合同无效。而且原、被告双方在补充协议中明确约定房款不包括采暖初装费、天然气安装费等配套设施费用，原告也未举证证明其所交房款中已包含上述费用，故原、被告双方2012年9月3日签订的商品房预售合同及补充协议，因均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予保护。原告应当按照合同约定履行交纳采暖初装费、天然气安装费义务。对原告要求被告返还上述费用及利息，不予支持。同时，双方在补充协议中明确约定：原告应在买卖双方约定交房之前结清相关配套费用，故交纳采暖初装费及天然气安装费应属于原告的先履行义务。我国《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被告在原告未履行交纳采暖初装费，天然气安装费的先履行义务之前，有权拒绝原告交付房屋。故对原告要求被告承担违约责任，支付违约金的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（一）第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：回原告黄丽英、侯继发的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币333元，由原告黄丽英、侯继发负担。宣判后，上诉人黄丽英、侯继发诉称，被上诉人恒祥房地产公司在没有组织质量监督、规划等有关部门或者单位进行验收，没有取得备案表、没有交房条件的情况下，就向其交付了房屋，应当承担相应的违约责任；在签订买卖合同时，又强行与其签订一份补充协议，要求其缴纳采暖初装费、天然气安装费等相关费用，强行向其搭售地下室并以拒绝交房相要挟。请求撤销原判，判决恒祥房地产公司承担延期交房违约金13172元及利息；判决恒祥房地产公司返还天然气、暖气初装费21437元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2014年7月12日计算至恒祥房地产公司返还完毕之日）。被上诉人恒祥房地产公司辩称，延期交房是上诉人黄丽英、侯继发的违约造成；其按照双方的约定收取黄丽英、侯继发天然气、暖气安装费用和初装费不应退还。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的双方当事人签订的商品房预售合同及补充协议，合法有效应予保护。双方在补充协议中明确约定房款不包括采暖初装费、天然气安装费、地下室等配套设施费用，上诉人黄丽英、侯继发也未举证证明其所交房款中已包含上述费用，故黄丽英、侯继发应当按照合同约定履行交纳采暖初装费、天然气安装费义务，对黄丽英、侯继发要求被上诉人恒祥房地产公司返还上述费用及利息不予支持；双方在补充协议中明确约定黄丽英、侯继发应在买卖双方约定交房之前结清相关配套费用，故交纳采暖初装费及天然气安装费应属于黄丽英、侯继发的先履行义务。依照相关法律规定，恒祥房地产公司在黄丽英、侯继发未履行交纳采暖初装费、天然气安装费的先履行义务之前，有权拒绝向黄丽英、侯继发交付房屋，故对黄丽英、侯继发要求恒祥房地产公司承担违约责任，支付违约金的诉请不予支持。综上，黄丽英、侯继发的上诉理由不能成立，其请求本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费333元，由上诉人黄丽英、侯继发负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔素萍审 判 员 段合林代理审判员 闫海英二〇一五年五月十二日书 记 员 刘 悦 微信公众号“”