（2015）漳民终字第615号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-08-26
案件名称
吴银燕与郑启明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴银燕,郑启明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第615号上诉人（原审原告）：吴银燕，女，1981年8月10日出生，汉族，系金阳光商务宾馆的业主，住漳州市。委托代理人张毅军，福建京能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑启明，男，1962年10月13日出生，汉族，无固定职业，住漳州市芗城区。委托代理人薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。委托代理人郑楠楠，福建衡评律师事务所实习律师。上诉人吴银燕因与被上诉人郑启明房屋租赁合同纠纷一案，不服芗城区人民法院（2014）芗民初字第3671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判查明，2012年2月21日，吴银燕以金阳光商务宾馆的名义与郑启明签订一份《租赁合同》，约定郑启明将坐落于漳州市芗城区××路××第八层出租给吴银燕使用（实租面积1745平方米），租赁期限为2012年2月21日至2018年10月31日止，租金付款方式第一年一次性付清房租，一年后每季度付款一次。租金为实收价，郑启明不负担任何租赁税款。其中：（1）2012年2月21日至2015年2月29日，月租金为每平方米23元；（2）2015年3月1日至2017年2月29日，月租金为每平方米25元；（3）2017年3月1日至2018年2月29日，月租金为每平方米26元；（4）2018年3月1日至2018年10月31日，月租金为每平方米28元。合同第三条约定，郑启明保证该租赁房屋没有产权纠纷，如出现产权未清事项，由郑启明承担全部责任，由此给吴银燕造成经济损失的，由郑启明负责赔偿。合同第五条约定，吴银燕若拖欠租金不交达半月以上的，郑启明可提前终止合同并收回房屋，造成郑启明损失的，由吴银燕负责赔偿。自2013年元月起，吴银燕未向郑启明缴交租金。本案租赁物即漳州市芗城区××路××8楼房产（土地使用权证号为：漳国用（2010）第××号，房屋所有权证号为：漳房权证芗字第××号），原系林进添业产，后被法院查封。2012年11月9日，法院向吴银燕送达《送达评估报告当事人权利告知书》和漳州市价格认证中心作出的《关于芗城区××第8层房地产的价格鉴定结论》，吴银燕同意该价格鉴定结论的内容。2012年12月7日，法院向郑启明送达拍卖通知书。经芗城区人民法院委托拍卖，卢毅洲于2012年12月21日通过竞拍取得该房产。2012年12月23日，郑启明向法院提交申请书，同意将八楼拍卖后所得的装修赔偿款归吴银燕所有。2012年12月26日，郑启明向法院提交其与林进添的上一手连毅云签订的租赁合同，租期自2008年11月1日至2018年10月31日。从2013年元月起，吴银燕未向郑启明缴交租金，郑启明未向卢毅洲缴交租金。芗城区人民法院于2013年6月20日作出（2013）××民初字第××号民事判决书，审理查明上述事实，并作出如下判决：一、解除卢毅洲与郑启明的租赁关系，吴银燕应将芗城区××8楼房产按法院评估报告原状腾房移交给卢毅洲执掌；二、吴银燕应支付卢毅洲占用费219558元；三、郑启明对上述第二项负连带清偿责任；四、驳回卢毅洲的其他诉讼请求。后吴银燕提起上诉，漳州市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）××民终字第××号民事判决书，确认（2013）××民初字第××号判决书认定的上述事实，并认定吴银燕和郑启明在原审法院调解赔偿款时已知卢毅洲是租赁房产拍卖后的产权人，但二人却拖欠租金未交付，已违反合同约定；又认定因无证据证明郑启明将租赁房产转租给吴银燕有经产权人同意，吴银燕应在指定期限内腾房，故作出如下判决：一、维持芗城区人民法院（2013）××民初字第××号民事判决书第一、三、四项判决；二、变更芗城区人民法院（2013）××民初字第××号民事判决书第二项判决为吴银燕应按月租金2.5万元一次性支付给卢毅洲；逾期腾房，则按每月36593元支付逾期腾房占有使用费给卢毅洲至实际腾房之日止。2013年12月15日，吴银燕就装修补偿款支付执行异议一案向芗城区人民法院提交撤回异议申请书，随后与福建昊宇建筑工程有限公司达成和解协议，内容为“法院尚未支付的696528.31元中的30万元作为拍卖款支付给兴业银行股份有限公司漳州分行，其余部分即396528.31元作为装修款项退还给芗城区金阳光商务宾馆（应当扣除支付给卢毅洲执行一案的款项10万元及执行费、诉讼费）。该款项支付后，双方不得再向对方主张任何权利。”2013年12月16日，吴银燕与卢毅洲就已生效的（2013）××民终字第××号民事判决书及（2013）××民初字第××号民事判决书的判决内容达成执行和解协议。原判认为，吴银燕主张郑启明未经出租人的同意将租赁房屋转租给吴银燕造成其损失，包括装修赔偿款30万元及租金差价261890元，依法无据，不予支持。理由如下：1、依据漳州市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）××民终字第××号民事判决书所认定的事实，卢毅洲于2012年12月21日通过竞拍取得本案租赁物的所有权后，继续延续与郑启明的租赁合同，其起诉要求解除租赁合同系依据该租赁合同第五条第2项约定，即拖欠租金不交达半月以上的，出租人可以提前终止合同并收回房屋，而并非以郑启明非法转租为由解除租赁合同。又依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。出租人卢毅洲并未以承租人未经同意为由向法院请求认定转租合同无效。因此，无证据证明郑启明将租赁房产转租给吴银燕未经产权人同意。2、依据漳州市价格认证中心作出的《关于芗城区××路××第8层房地产的价格鉴定结论》，吴银燕投入装饰装修费用因负有腾房义务而获得的装修补偿款可得879193.3元，扣除相关税费后为696528.31元。该装修补偿款696528.31元本应全部支付给吴银燕，郑启明向芗城区人民法院提交的申请中亦明确表示本案租赁物拍卖后所得的装修赔偿款应支付给吴银燕所有，不应支付给兴业银行。但吴银燕以金阳光商务宾馆的名义自行与福建昊宇建筑工程有限公司达成和解协议，将装修赔偿款696528.31元中的30万元作为拍卖款支付给兴业银行股份有限公司漳州分行，另支付给卢毅洲执行一案10万元等，上述协议内容系吴银燕的真实意思表示，是吴银燕就其应得的装修赔偿款696528.31元的自行处分和支配，也是吴银燕放弃自己权利的意思表示。况且郑启明并非吴银燕与福建昊宇建筑工程有限公司的和解协议中的当事人，依据合同效力的相对性，吴银燕不得因自己的处分行为对郑启明设定义务，因此吴银燕不应将支付给兴业银行股份有限公司漳州分行的30万元作为自己的经济损失再行向郑启明主张。3、吴银燕和郑启明于2012年2月21日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方约定的租金数额系双方协商一致的结果，郑启明亦依约将本案租赁物交付吴银燕使用，吴银燕按照合同约定支付租金。法律并未禁止承租人以更高的价格将租赁物转租给次承租人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回吴银燕的诉讼请求。案件受理费9419元，由吴银燕负担；诉讼保全费4120元由吴银燕负担。原审宣判后，吴银燕不服，向本院提起上诉。吴银燕上诉称：一、原审认定事实错误。郑启明未经讼涉房产前后三任产权人连毅云、林进添、卢毅洲同意，故意隐瞒了其非该房产产权人的事实，私自将讼涉房产转租给我方，该租赁协议属于无效合同。二、郑启明恶意转租的行为违反诚实信用原则，存在缔约过失责任，造成我方300000元的经济损失（讼涉房产拍卖时经鉴定的装修残值为879193元，扣除相应税款后应退还我方696528元，但我方只分配到396528元补偿款）应予赔偿。三、郑启明向原业主连毅云支付的每月租金是23000元，而转租给我方的租金是每月40135元，每月从中赚取租金差价17135元。且我方向郑启明支付了2012年2月21日至2013年2月20日一整年的租金481620元，但郑启明只向原业主连毅云支付租金到2012年12月31日止，故郑启明应退还我方租金及租金差价共计249620元。四、因为郑启明的过错导致我方巨额经济损失，其应承担本案一、二审的诉讼费用。综上，请求撤销原判，依法改判。郑启明答辩称：一、讼涉房产的第三人产权人卢毅洲从未以郑启明私自转租为由提起诉讼要求解除合同，（2013）××民初字第××号及（2013）××民终字第××号民事判决书也明确了解除租赁合同的依据在于吴银燕和郑启明拖欠租金未交。二、吴银燕提供的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》中的三笔汇款均是汇入记录而非汇出记录，更无法看出收款人是郑启明，故不能证明其已经全部支付2012年2月21日至2013年2月20日的租金481620元的主张。三、经鉴定，讼涉房产的装修残值为879193元，扣除相应税款后为696528元，该装修赔偿款本应由吴银燕单独享有，但吴银燕于2014年元月自行与案外人福建昊宇建筑工程有限公司签订《和解协议书》，放弃其中的装修款300000元，该行为属于吴银燕自愿处置、放弃自己权利的行为，与我方无关。本院查明，除吴银燕是否向郑启明全额支付了2012年2月21日至2013年2月20日的租金481620元外，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院对无争议的事实予以确认。另查明，讼涉漳州市芗城区××第八层房产原系连毅云所有，2008年9月27日，连毅云与郑启明签订一份《店面租赁合同》，由郑启明承租该房产。合同第五条约定：“乙方（郑启明）如有下列情形之一的，甲方（连毅云）可提前终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。…2、拖欠租金不交达半个月以上的。…”。林进添于2010年9月通过竞拍取得该房产所有权，延续了与郑启明的租赁合同。后该房产被法院查封。卢毅洲于2012年12月21日亦通过竞拍取得该房产所有权，继续延续与郑启明的租赁合同。由于郑启明与吴银燕未及时缴纳2013年度的租金，卢毅洲起诉至芗城区人民法院，要求解除其与郑启明的租赁合同并要求郑启明、吴银燕支付租金及赔偿相关损失。此案经过一、二审，漳州市中级人民法院于2013年9月18日做出（2013）××民终字第××号终审判决，判令：解除卢毅洲与郑启明的租赁关系，吴银燕应按月租金25000元一次性支付给卢毅洲2012年12月21日起至判决确定的腾房之日止的租金等。本院认为，吴银燕与郑启明关于讼涉房产的租赁合同签订于2012年2月21日，即本案讼涉房产的第二手业主林进添与郑启明的租赁关系存续期间。故判断郑启明是否存在未经业主同意私自将讼争房屋转租给吴银燕的行为应以双方合同签订的时间点为准。根据（2013）××民初字第××号及（2013）××民终字第××号民事判决书查明的事实，林进添于2010年9月取得讼涉房产的所有权后，延续了与郑启明的租赁合同（即郑启明与第一手业主连毅云签订的租赁合同）。由于该租赁合同并未约定禁止承租人将房屋转租，且林进添亦未以郑启明私自将房屋转租为由要求解除合同或认定合同无效，故没有证据表明郑启明未经业主同意将讼涉房产私自转租给吴银燕。而讼涉房产的现任业主卢毅洲起诉要求解除其与郑启明的租赁合同是根据合同第五条第2项的约定，即郑启明与吴银燕拖欠租金未交，而不是郑启明未经同意私自将房屋转租，故吴银燕关于郑启明未经业主同意将讼涉房产转租，其与郑启明的租赁合同无效的上诉主张不能成立，不予支持。退一步讲，根据吴银燕在本案一审庭审及上诉状中的陈述可以确认，其起诉要求郑启明赔偿的经济损失是因其与案外人福建昊宇建筑工程有限公司达成的和解协议，支付给案外人兴业银行股份有限公司漳州分行而未分配到的装修残值300000元，因该和解协议系吴银燕自行处分和支配自己的权利，其不应据此再向郑启明主张权利，据此，原判对吴银燕关于郑启明应赔偿其经济损失300000元的诉讼请求不予支持正确。原审应吴银燕申请向建设银行漳州分行调取了郑启明名下所有账户从2012年2月1日至2013年5月31日的交易明细清单，经审查，除双方均无异议的2012年3月12日由案外人李超雄转账存入郑启明账户的50000元外，吴银燕一审庭审中所主张的，通过其配偶孔祥品名下的牡丹灵通卡向郑启明账户转账汇款三笔共计279000元，在交易明细清单中均无记录。交易记录清单中另有部分现金存入记录，然该部分记录无法体现款项系由吴银燕存入，数额亦与吴银燕的主张不符，且吴银燕无法提供相应的存款票据予以佐证，故吴银燕关于其已向郑启明全额支付了2012年2月21日至2013年2月20日的租金481620元的主张缺乏证据支持。同时法律并未禁止承租人对承租房屋进行转租，故吴银燕关于要求郑启明退还租金及租金差价共计249620元的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9419元，由上诉人吴银燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄志平审 判 员 翁艺晖代理审判员 黄 兴二〇一五年五月十二日书 记 员 林延龄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”