（2015）铁民一终字第00194号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-30
案件名称
调兵山市华永物业管理有限公司与贺斌租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺斌,调兵山市华永物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铁民一终字第00194号上诉人（原审被告）：贺斌，男，1987年4月28日生，个体，住所地调兵山市贸易城东门阳光装饰门市房。委托代理人：姜军治，调兵山市励志法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：调兵山市华永物业管理有限公司，住所地调兵山市调兵山大街南段60号永城大楼。委托代理人：薛明侠，辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。上诉人贺斌因租赁合同纠纷一案，前由调兵山市人民法院于2015年1月24日作出（2015）调民一初字第00043号民事判决。宣判后，原审被告贺斌不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，由副庭长陈晶担任审判长、审判员刘飞主审本案、代理审判员董瑞华参加评议。于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人贺斌及其委托代理人姜军治、被上诉人调兵山市华永物业管理有限公司的委托代理人薛明侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告华永公司诉称，2012年7月16日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，即被告租用原告一楼C2-011，C2-012两处展位，其每月物业管理服务费（租金）4,112.25元，合同期一年（2012年8月25日至2013年8月24日止），该合同约定，一次性交足全年租金可减收两个月租金，被告同意交付全年租金，但被告当时只交该合同期的40,000元，尚欠1,122.5元未交，该合同期满后，被告继续使用原告一楼C2-011、C2-012两处展位，原告要求继续签订合同，被告始终不与原告签订，也不交付物业管理服务费（租金），直到2014年7月26日被告拖欠物业管理服务费（租金）长达11个月之久，其拖欠费用为45,234.75元分文未付。2014年6月末，原、被告口头解除了不定期的租赁合同。原告于2014年8月26日又一次以书面形式通知被告解除合同，将该通知张贴在被告经营的隔断门上，限被告于2014年8月31日自行拆除，由于被告不能及时拆除，原告于2014年9月2日将其经营摊位的隔断拆除并将拆除的物品妥善保管至今。现原告起诉，请求法院判决被告立即给付物业管理服务费（租金）总计49,346元（截止时间为2014年8月26日，拖欠租金长达12个月）。并由被告承担本案诉讼费。被告贺斌未到庭、未答辩。原审认定，2012年7月16日，原、被告签订《物业管理服务合同》约定乙方（即被告贺斌）租用甲方（即原告华永公司）位于调兵山市调兵山大街60号的永城时代精品家居购物广场一楼C2-011、C2-012展位，用于经营新豪轩门业。物业管理服务费（物业管理服务费用包括场地使用费、取暖费、商场管理费、公共区域照明电费、公共卫生间水电费）为4,112.25元/月，乙方一次性向甲方交付物业管理服务费用共计41,122.5元，使用期限为2012年8月25日至2013年8月24日。合同签订后，被告贺斌总计交纳该租期内的物业管理服务费40,112元，余1,010.5元未交。2013年8月25日《物业管理服务合同》到期后，被告贺斌继续使用所租展位，直至2014年6月末原、被告于口头解除合同，此期间2013年8月25日至2014年6月末期间的物业管理服务费41,122.5元（4,112.25元∕月×拖欠10个月），被告贺斌未向原告华永公司给付。综上，被告贺斌总计拖欠原告华永公司物业管理服务费42,133元（1,010.5元＋41,122.5元）。原审认为，被告贺斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，其行为应视为对拖欠原告华永公司物业管理服务费的认可。对于原告华永公司主张要求被告贺斌给付截止至2014年8月26日的物业管理服务费49,346元一节，因原告华永公司庭审中自认与被告贺斌于2014年6月末已经口头解除合同，故给付物业管理服务费的截止时间应为2014年6月末，故本院对于原告华永公司主张要求被告贺斌给付物业管理服务费49,346元请求不予支持，本院确定被告贺斌应给付原告华永公司物业管理服务费为42,133元。从2014年6月末口头解除合同后至2014年8月26日期间的费用应属房屋占用费，与本案不是同一法律关系，原告华永公司可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告贺斌于本判决生效后30日内给付原告调兵山市华永物业管理有限公司物业管理服务费42,133元。诉讼费950元（原告已预交），由原告调兵山市华永物业管理有限公司负担100元，被告贺斌负担850元。宣判后，原审被告贺斌提出上诉，请求撤销原判。理由：1、原审在判决没有解除双方合同的情况下，判决给付租金，缺少前置程序。2、上诉人没有经营至2014年6月末，在2013年11月初，被上诉人擅自将上诉人所租的房屋贴上封条并将门锁换置，使上诉人无法经营，为此上诉人不拖欠10个月的租金。被上诉人调兵山市华永物业管理有限公司答辩称，2014年5月1日上诉人仍交付电费，2014年6月末双方解除合同，原审正确。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，上诉人贺斌与被上诉人调兵山市华永物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，符合法律法规，受法律保护，双方均应按合同约定的内容予以履行。上诉人认为原审在判决没有解除双方合同的情况下，判决给付租金，缺少前置程序的理由不成立，因合同签订期限为一年，在没有续签的情况下已自动解除，但被上诉人承认合同自2014年6月末，应予确认。上诉人认为在2013年11月初，被上诉人擅自将上诉人所租的房屋贴上封条并将门锁换置，使上诉人无法经营，为此上诉人不拖欠10个月的租金的理由不成立，因被上诉人于2014年8月28日发出公告的时期，上诉人仍在占用展位，故其不拖欠10个月租金的上诉理由，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人贺斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 晶审 判 员 刘 飞代理审判员 董瑞华二〇一五年五月十二日书 记 员 徐铭泽 更多数据：