（2014）深中法房终字第1894号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-28
案件名称
铭可达国际物流（深圳）有限公司与深圳市乐和盛供应链管理有限公司、洪东海房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铭可达国际物流（深圳）有限公司,深圳市乐和盛供应链管理有限公司,洪东海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百七十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1894号上诉人（原审原告）铭可达国际物流（深圳）有限公司（以下简称铭可达公司）。法定代表人郑明强，执行董事。委托代理人熊婷婷，该公司法务。委托代理人邹见远，该公司法务助理。被上诉人（原审被告）深圳市乐和盛供应链管理有限公司（以下简称乐和盛公司），。法定代表人刘成成。被上诉人（原审被告）洪东海，男，汉族，1990年7月8日出生。委托代理人陈丹丹，广东卓效律师事务所律师。上诉人铭可达公司因与被上诉人乐和盛公司、洪东海房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1757号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。铭可达公司原审诉讼请求：1、乐和盛公司立即支付拖欠的5至7月份租金9万元及拖欠租金的2-7月份滞纳金25200元（暂计至2013年7月22日，以后计算至实际支付之日）；2、乐和盛公司继续履行《租赁合同》并另行支付保证金6万元；3、洪东海对前述债务承担连带责任；4、乐和盛公司、洪东海承担本案诉讼费用。原审法院审理查明，乐和盛公司系一人公司，洪东海原系其一人股东，洪东海于2013年8月5日将其出资全部转让给乐和盛公司现法定代表人刘成成。2012年12月27日，铭可达公司（甲方）与乐和盛公司（乙方）签订《租赁合同》，将福田保税区红柳道2号顺丰工业城厂房2楼x区600平方米的房产（以下简称涉案房产）以月租金3万元出租给乐和盛公司；乐和盛公司支付铭可达公司承租房产保证金6万元，如乐和盛公司完全履行合同的约定，租金按时支付，且合同期满后双方无续签租赁合同，则于合同到期后，乐和盛公司结清所有费用后完善相关手续，在乐和盛公司完成前述工作之日起十日内，铭可达公司应无息退还保证金给乐和盛公司；从租赁期，每月5号前，乐和盛公司应将当月租金及管理费一次性付清。如无故超过7天支付租金，铭可达公司有权按欠款每天加收5‰的滞纳金；若无故欠款超过半个月，视为乐和盛公司违约，铭可达公司有权单方收回租赁物业并追诉所欠租金、滞纳金，且保证金不退回；乐和盛公司有拖欠租金达半个月以上，并经铭可达公司书面催收5日内仍拒绝支付等违约行为的，铭可达公司有权没收租赁保证金，且乐和盛公司承担铭可达公司的相关损失的赔偿。合同签订后，乐和盛公司在2013年2-4月间存在迟延支付租金的行为：2013年2月21日支付2月租金、3月19日支付3月租金、4月7日支付4月份租金。2013年5月后，乐和盛公司未再行向铭可达公司支付租金。对于洪东海答辩所称乐和盛公司与铭可达公司就解除合同达成合意、铭可达公司同意以租赁保证金充抵2013年5-6月份租金及乐和盛公司于2013年6月10日左右搬离涉案房产之事，铭可达公司不予确认，洪东海亦未提供相应证据证明其主张。2013年7月8日，铭可达公司向乐和盛公司发出《催告函》，要求乐和盛公司支付2013年5-7月的租金及滞纳金，没收租金保证金，并要求乐和盛公司另行支付租赁保证金6万元。该函于2013年7月10日送达乐和盛公司。原审另查，原审法院工作人员于2013年8月22日前往乐和盛公司送达时，乐和盛公司已不在租赁场所。洪东海未能举证证明其担任公司股东期间公司财产独立于其个人财产。原审法院审理认为，铭可达公司与乐和盛公司之间的租赁合同未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，乐和盛公司未能依约履行义务，向铭可达公司支付租金，应向铭可达公司补交租金并支付相应的滞纳金。洪东海虽主张乐和盛公司依约2013年6月10日左右经铭可达公司同意搬离涉案房产，但未提供证据证明，铭可达公司亦不认可，据此，乐和盛公司应向铭可达公司支付2013年5-7月份的租金9万元。租赁合同虽约定乐和盛公司应在每月5日前支付租金，但合同关于“如无故超过7天支付租金，铭可达公司有权按欠款每天加收5‰的滞纳金”的约定实际上又另行给予了乐和盛公司7天的宽限期，故乐和盛公司支付每月租金的时间为当月12日前，自每月13日构成付款迟延，应向铭可达公司支付滞纳金。依次计算，乐和盛公司对2013年2月份的租金应向铭可达公司支付2013年2月13日至2月21日的滞纳金、对2013年3月份租金应支付2013年3月13日至3月19日的滞纳金，对2013年5-7月的租金自每月的13日起支付滞纳金，对2013年4月份的租金不需要支付滞纳金。但合同约定每日5‰的滞纳金显属过高，洪东海已提出过高抗辩，原审法院按中国人民银行发布的逾期贷款利率标准酌情调整为同期贷款基准利率上浮30%计取滞纳金。洪东海未能证明其任公司一人股东期间公司财产独立于其个人财产，应对此间的公司债务承担连带责任。因铭可达公司与乐和盛公司的租赁合同已于2013年12月31日到期，铭可达公司仍坚持要求继续履行合同、补足租赁保证金缺乏依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、深圳市乐和盛供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付铭可达国际物流（深圳）有限公司2013年5-7月份租金9万元及拖欠的2013年2-3月、5-7月租金的滞纳金（按中国人民银行发布的同期贷款基准利率上浮30%，以每月应付租金3万元为基数，对于2013年5-7月的租金，自每月的13日起计至实际付清款项之日止；对2013年2月份租金，自2013年2月13日计至2月21日；对2013年3月份租金，自2013年3月13日计至2013年3月19日）；二、洪东海对深圳市乐和盛供应链管理有限公司的前述债务承担连带责任；三、驳回铭可达国际物流（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3804元（已由铭可达公司预交），由铭可达公司负担1521.60元，由乐和盛公司、洪东海负担2282.40元。上诉人铭可达公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、依法改判原审判决第一项为乐和盛公司立即支付拖欠的5至7月份租金9万元及拖欠租金的滞纳金25200元（暂计至2013年7月22日，以后计算至实际支付之日），洪东海承担连带责任；2、依法判令乐和盛公司继续履行《租赁合同》并另行支付承租房产保证金6万元，洪东海承担连带责任；3、判令由乐和盛公司、洪东海承担全部诉讼费用。上诉理由：铭可达公司主张请求继续履行《租赁合同》并要求另行支付租赁保证金有事实和法律依据。铭可达公司与乐和盛公司于2013年1月1日签订真实有效的《租赁合司）约定，乐和盛公司承租涉案房产用于仓储，租赁期限为1年（从2013年1月1日至2013年12月31日），2013年5月开始拖欠租金，铭可达公司于2013年7月23日起诉至原审法院，起诉之时合同仍在履行过程中，只是7月份之后租金尚未产生，故铭可达公司暂列明5至7月份租金，对起诉之后产生的租金乐和盛公司应当按照合同约定继续履行交租义务。同时，根据《合同法》第一百零七条、第二百三十六条的规定，由于乐和盛公司承租的房产区域，外围用铁网围住，且未返还钥匙，故合同应当继续履行（即缴纳租金）至乐和盛公司返还钥匙、拆除铁网、归还租赁标的之日止。关于租赁保证金，《租赁合同》约定乐和盛公司拖欠租金超过半个月的，铭可达公司有权没收已经缴纳的租赁保证金。由于前文所述，合同仍在履行过程中，而承租房产根据合同约定需缴纳保证金，故铭可达公司请求乐和盛公司另行缴纳租赁保证金符合合同约定。铭可达公司主张的滞纳金标准并未明显过高，原审判决对滞纳金标准进行调整违反法律规定。在签订租赁合同前，乐和盛公司与铭可达公司反复协商，才最终确定了本租赁合同的全部条款，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，也不违反社会公共利益，是合法有效的约定，应当按照合同的约定执行，否则合同意思自治的根本性原则将形同虚设，对守约方也是一种不公平。合同约定了滞纳金的计算标准，即滞纳金=拖欠租金×5‰×天数。乐和盛公司拖欠一整月的滞纳金为4500元，占租金的15%，并未明显偏高，不应当调整。滞纳金应当从拖欠租金之日起计算，原审法院给出7天宽限期是错误的。《租赁合同》约定交租日期为每月5日前，拖欠租金超出七天可加收每日千分之五的滞纳金，该七天仅仅是约定滞纳金的产生标准，一旦超出7天，缴纳租金之日起就应当计算滞纳金。综上所述，请求二审法院依法改判支持铭可达公司的全部诉讼请求，依法保障铭可达公司的合法权益。被上诉人洪东海口头辩称，根据租赁合同的约定，只有当乐和盛公司迟延支付租金超过7天，即乐和盛公司在每个月12号之后支付租金的才构成迟延支付租金，并且原审根据洪东海的抗辩对迟延支付租金的违约金标准进行调整，合法有据，原审法院对拖欠租金的滞纳金计算方法并无不当。乐和盛公司和铭可达公司的租赁合同已经于2013年12月31日到期终止，事实上已经无法继续履行，根据合同法第110条的规定，对于事实上无法履行的合同，当事人无法要求继续履行，因此法院应当驳回铭可达公司的全部上诉请求。被上诉人乐和盛公司经本院公告传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未针对上诉人铭可达公司的上诉发表答辩意见。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，铭可达公司与乐和盛公司于2012年12月27日签订的涉案《租赁合同》约定租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2012年12月27日，乐和盛公司向铭可达公司支付6万元租赁押金。2014年2月12日原审庭审时，铭可达公司明确表示保留追究2013年7月至租赁物返还之日止的租金及滞纳金的权利。本案二审法庭调查时，铭可达公司称涉案房产处于空置状态；洪东海称不清楚涉案房产现使用状态；洪东海明确表示对于乐和盛公司于2013年6月10日左右搬离涉案房产无法提交证据证明，但涉案房产内的物品已全部搬离；铭可达公司不清楚乐和盛公司何时搬离涉案房产并称乐和盛公司并未办理撤场手续。本院认为，原审判决认定涉案《租赁合同》有效，认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。合同有效，当事人即应恪守履行。乐和盛公司自2013年5月份后未再向铭可达公司支付租金，构成违约，应按合同约定承担违约责任。铭可达公司在本案只请求2013年5-7月期间的租金，原审按铭可达公司的诉请判决乐和盛公司支付2013年5-7月期间租金9万元，双方均不持异议，本院予以维持。关于乐和盛公司应支付的迟延支付租金滞纳金。涉案《租赁合同》约定乐和盛公司应于每月5号前付清当月租金及管理费，如无故超过7天支付租金，铭可达公司有权按欠款每天加收5‰的滞纳金。根据合同上下文的内容，依据文意解释方法，应理解为若乐和盛公司未在5号前支付当月租金，迟延未超出7天的，铭可达公司不得要求滞纳金，若迟延超出7天的，铭可达公司有权要求自5号的次日起起算滞纳金，即7天属于铭可达公司对乐和盛公司迟延支付租金的容忍期，交租日期并未因此而变更。按涉案《租赁合同》约定的滞纳金标准，乐和盛公司每月应支付的滞纳金为4500元，已占月租金的15%，结合铭可达公司实际已没收6万元租赁押金的事实，且铭可达公司未能举证证明因乐和盛公司迟延支付租金造成其损失及损失多少，原审判决调低滞纳金标准，符合公平原则，本院予以认可。综上，乐和盛公司应向铭可达公司支付2013年5-7月期间的租金9万元及拖欠租金的滞纳金，滞纳金均应自应交未交当月6日起计至实际交租日或本判决确定付清租金之日止，以3万元为基数按人民银行发布的同期贷款基准利率上浮30%标准计算。铭可达公司要求自拖欠租金之日起计滞纳金的上诉请求，本院予以支持。原审判决自每月13日起计滞纳金，系对合同内容的理解有误，处理不当，本院予以纠正。根据涉案《租赁合同》的内容，双方约定的6万元保证金实际具有定金性质，而定金合同属于践行性合同，履行才生效，且合同并未约定铭可达公司因乐和盛公司违约而没收了6万元保证金后，乐和盛公司尚需再行支付6万元保证金，铭可达公司要求乐和盛公司另行支付6万元保证金的上诉请求，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。涉案《租赁合同》约定的租赁期限截止2013年12月31日，原审2014年2月12日开庭时，租赁期限已届满，铭可达公司无权再要求乐和盛公司继续履行，本院对铭可达公司要求继续履行合同的上诉请求不予支持。铭可达公司在本案未诉请的2013年8月之后的合同事宜，铭可达公司可另循法律途径解决。洪东海对原审判决其对乐和盛公司在本案的债务承担连带责任未提出上诉，应视为洪东海对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院维持原审判决对洪东海承担责任的处理。综上，上诉人铭可达公司的上诉请求理由部分成立，本院予以相应支持。原审判决认定主要事实清楚，除适用《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定存在错误，本院予以纠正外，适用的其他法律正确，但实体处理存在不当，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1757号民事判决第二、三项；二、变更深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1757号民事判决第一项为“深圳市乐和盛供应链管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向铭可达国际物流（深圳）有限公司支付2013年5月至7月期间租金合计9万元及拖欠2013年2月、3月、5月至7月租金的滞纳金（滞纳金以3万元为计算基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率上浮30%的标准，自2013年2月6日计至2013年2月21日，自2013年3月6日计至2013年3月19日，分别自2013年5月6日、6月6日、7月6日起计至本判决确定应付清9万元租金之日止”；三、洪东海应对深圳市乐和盛供应链管理有限公司在本案的债务承担连带责任；四、驳回铭可达国际物流（深圳）有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3804元、二审案件受理费1300元，合计5104元，由铭可达国际物流（深圳）有限公司负担2042元、深圳市乐和盛供应链管理有限公司与洪东海共同负担3062元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳审 判 员 赵 霞代理审判员 张 睿二〇一五年五月十二日书 记 员 刘尹琳（兼） 来源：百度搜索“”