（2015）渝五中法民终字第02399号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-16
案件名称
重庆海翔房地产开发有限公司与朱强商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆海翔房地产开发有限公司,朱强
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第02399号上诉人（原审被告）重庆海翔房地产开发有限公司，地址重庆市大渡口区文体路88号，组织机构代码76887094-3。法定代表人李伟，总经理。委托代理人刘佩洁，女，该公司员工。委托代理人周隼，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）朱强，男。委托代理人江韬，重庆辛午律师事务所律师。重庆海翔房地产开发有限公司（以下简称海翔公司）因与朱强商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民初字第00946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审查明：2011年4月8日，朱强作为乙方（买方），海翔公司作为甲方（卖方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：1、乙方购买甲方预售14-11商品房一套，；2、房屋成交金额为444238元；3、甲方在向乙方实际交付房屋90日内为乙方申请办理《房地产权证》。甲方代乙方向有关主管部门申请办理乙方所购房屋的《房地产权证》的，乙方应先履行以下义务：A、房屋已由乙方实际接收并领取房屋钥匙；B、付清所有应付房款、有关税费、专项维修资金等费用；C、提交办理产权证所需全部资料（包括但不限于（1）、授权委托书；（2）、土地房屋权属登记申请；（3）、买受人身份证复印件；（4）、购房发票复印件；（5）、买受人有未成年人的，提供未成年人户口，监护人户口主页及明细、监护人婚姻证明），该等资料最迟乙方应于实际接收房屋之日向甲方提交，甲方不再另行通知。如乙方在规定时间内未提供齐全的真实准确的资料或未付清已到期的银行贷款、相关税费、法律、法规规定的专项维修资金、违约金等任何应付款项的，甲方为乙方办理产权登记手续的时间顺延，且不承担违约责任，甲方在取得房地产登记收件收据（或效力等同的回执、凭据）即视为甲方已完成办证义务；若受国家法律、政策及相关部门有关规定、工作程序等影响，而未能按上述约定时间办理备案登记和产权登记相关手续，则甲方不承担责任；4、逾期申请办理《房地产权证》的，逾期在60日内（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过60日后，乙方有权解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任；5、本合同及补充协议所称日，均指工作日。《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议签订后，海翔公司于2012年7月2日将房屋交付朱强，朱强于接房前付清了总房价款，并缴纳了契税、合同印花税、登记费、专项维修资金等其他费用。2013年6月7日，海翔公司向大渡口区土地房屋权属登记中心申请为朱强所购房屋办理《房地产权证》并提交相关资料，大渡口区土地房屋权属登记中心出具《业务受理通知书》。另查，2013年4月27日，海翔公司取得大渡口区文体路89号2幢房屋所有权。接房前，海翔公司向朱强出具《办证须知》，告知朱强在接房的同时须提供的办证资料和缴清的费用，要求朱强提供的资料中未包括购房发票复印件。接房过程中，朱强按照海翔公司的要求完成了接房前各项手续的办理，其中包括按照海翔公司要求提交相关权籍办理资料。审理中，海翔公司举示的《关于重庆市主城区大渡口组团B标准分区B4-7-3／04地块有关规划研究结果及地块规划指标的函复意见书》（复印件）上载明的地块规划指标下达时间为2013年7月17日。另双方在一审当庭确认，本案所涉房屋逾期提交办证申请的逾期天数（自接房日起扣除90天工作日）为209天，根据合同约定计算的违约金应为18569.14元。朱强一审诉称：朱强系14-11号业主。2011年4月8日，朱强与海翔公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定朱强向海翔公司购买14-11的商品房，成交金额为444238元，并于合同第十三条第2款约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请”、于第十三条第4款约定“自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。2011年4月8日，朱强与海翔公司签订《合同补充协议》，约定：“甲方在向乙方实际交付房屋90日内为乙方申请办理《房地产权证》”。2012年7月2日，朱强与海翔公司签订了《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》办理了接房手续，海翔公司向朱强实际交付了房屋。但海翔公司并未依约在实际交房90日内，为朱强申请办理《房地产权证》，据朱强在大渡口区土地房屋权属登记中心提取的业务受理通知书，办理《房地产权证》资料提交时间为2013年6月7日，海翔公司迟延250天提交材料。朱强认为，海翔公司迟延提交办理《房地产权证》的违约行为已经侵犯了朱强的合法权益。现要求：1、判令海翔公司支付违约金22211.90元人民币；2、本案诉讼费及相关费用由海翔公司承担。海翔公司一审辩称：海翔公司之所以延迟办证，是因为政府规划变更，政府对所涉房屋B区、C区规划调整，海翔公司认为系不可抗力，海翔公司不应承担支付延迟办证违约金的责任；根据合同约定，办理证件是甲乙双方共同的义务，朱强应及时向海翔公司交付办理证件的相关资料，根据证据朱强未及时交付相关资料。综上，请求人民法院驳回朱强的诉讼请求。一审认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，朱强与海翔公司依法签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，朱强依法履行缴纳房款及相关费用的义务，根据合同约定，海翔公司海翔公司应于商品房交付朱强90个工作日内，履行向土地房屋权属登记中心提交办理《房地产权证》申请的合同义务，现海翔公司未按时提交办证申请，逾期209天。审理中，海翔公司辩称逾期提交办证申请的原因之一是政府对所涉房屋B区、C区规划调整，系不可抗力；之二是朱强应及时向海翔公司交付办理证件的相关资料，根据证据朱强未及时交付相关资料。一审认为，海翔公司当庭举示的《关于重庆市主城区大渡口组团B标准分区B4-7-3／04地块有关规划研究结果及地块规划指标的函复意见书》系复印件，且载明的地块规划指标下达时间为2013年7月17日，而海翔公司于2013年4月27日取得大渡口区2幢房屋所有权证，已具备为朱强申请办理《房地产权证》的条件，故海翔公司所称的规划调整与朱强《房地产权证》的申请办理之间不具有因果关系；关于朱强是否及时向海翔公司交付办理证件的相关资料，根据查明的事实，朱强截止接房当日，已将申请办理《房地产权证》的相关资料交付海翔公司，并缴清办证所需的相关费用，不存在未及时提交办证相关资料的情形；海翔公司的上述抗辩理由均不成立，不予采信。综上，海翔公司存在逾期申请办理《房地产权证》的违约行为，逾期209天，根据合同约定应承担给付朱强违约金的责任，故对朱强要求海翔公司给付逾期申请办理《房地产权证》违约金的诉讼请求，予以支持，审理中，朱强与海翔公司当庭确认根据合同约定计算的违约金应为18569.14元，一审予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、重庆海翔房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付朱强违约金18569.14元；二、驳回朱强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费177.5元（朱强已预交），由重庆海翔房地产开发有限公司负担，于本判决生效后五日内迳付朱强。海翔公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.根据合同约定，办理证件是甲乙双方共同的义务，被上诉人未在约定时间向海翔公司交付办理证件所需的相关资料，导致办证迟延，海翔公司不应承担责任。2.延迟办证是因为政府规划变更，政府对所涉房屋B区、C区规划调整，该调整系不可抗力，海翔公司不应承担支付延迟办证违约金的责任。3.违约金约定过高，一审法院未对过高的违约金进行调低。一审查明事实有误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。朱强二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人海翔公司提出被上诉人未在约定时间向海翔公司提交办理证件所需的相关资料，导致办证迟延的问题，因被上诉人于接房前已将办理《房地产权证》的全部资料交付给了海翔公司。上诉人未能举示证据证明被上诉人存在未及时交付办证资料的事实，应承担举证不能的后果，故上诉人海翔公司的该项上诉理由不能成立。关于上诉人海翔公司提出延迟办证的原因之一是政府对所涉房屋B区、C区规划调整，系不可抗力的问题。因《商品房买卖合同》的约定，海翔公司应在交付房屋九十天内为被上诉人申请办理《房地产权证》，被上诉人于2012年7月2日接房，海翔公司至迟应于2012年10月2日前为其申请办理《房地产权证》，但海翔公司于2013年4月27日取得2幢房屋所有权证，此时海翔公司方才具备为被上诉人申请办理《房地产权证》的条件，而所涉房屋地块规划指标下达时间为2013年7月17日，故海翔公司所称的规划调整与《房地产权证》的申请办理之间不具有因果关系，故上诉人海翔公司的该项上诉理由不能成立。关于上诉人海翔公司提出违约金约定过高，一审法院未对违约金进行调低的问题，因上诉人海翔公司在一审中并未针对违约金的约定请求一审法院予以调低，且上诉人也未能举示证据证明合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失，故一审法院认定事实无误，适用法律并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人重庆海翔房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费355元，由上诉人重庆海翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋科代理审判员 于利代理审判员 黎明二〇一五年五月十二日书 记 员 张坤 关注微信公众号“”