（2015）漯民终字第423号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2017-01-06
案件名称
徐帅兵与漯河市启远置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐帅兵,漯河市启远置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漯民终字第423号上诉人（原审原告）：徐帅兵，男，汉族，1985年4月20日出生，住河北省邯郸市邯山区。委托代理人：赵世杰，河南永力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市启远置业有限公司。住所地，河南省漯河市经济开发区金山路南段*幢1—*层***号。法定代表人：秦改玲，该公司总经理。委托代理人：李夏，河南强人律师事务所律师。上诉人徐帅兵与被上诉人漯河市启远置业有限公司（以下简称启远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市召陵区人民法院（2014）召民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人徐帅兵及其委托代理人赵世杰，被上诉人启远公司的委托代理人李夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月7日，原告购买被告开发的位于漯河市××区××路西“××生态××”楼盘××楼东单元××701户的房屋一套，并于当日向被告支付了购房首付款115154元、按揭费2872元、契税11486元、房屋维修基金6678元、电视安装费2800元，被告给原告出具了收据，收据上加盖有启远公司财务专用章。庭审中，原告称其购买房屋时被告承诺于2014年5月1日交房，但到目前为止该工程仍未竣工。在案件审理过程中，经法院依职权向漯河市住房保障和房屋管理局查询，被告开发的位于漯河市召陵区金山路南段路西“漯河启运生态颐养苑”楼盘至今尚未取得商品房预售许可证明。原审法院认为，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告于2013年2月7日购买被告开发的位于漯河市××区××路西“××生态××”楼盘××楼东单元××701户的房屋一套，并于当日向被告支付了购房首付款等相关费用，被告给原告出具了收据，收据上加盖有启远公司财务专用章，原被告之间已经形成了事实上的商品房买卖合同关系。该楼盘至今尚未竣工，且被告至今尚未取得商品房预售许可证明，原告请求确认原被告之间的商品房买卖合同无效的请求，法院予以支持，被告应当退还原告已经支付的购房首付款115154元、按揭费2872元、契税11486元、房屋维修基金6678元、电视安装费2800元，共计138990元。本案被告未取得商品房预售许可证明，是导致原被告之间商品房买卖合同无效的主要原因，被告应当赔偿原告因此受到的损失，原告要求该损失按照银行同期存款利率计算其已支付的138990元的利息并无不当，法院予以支持，利息从2013年2月7日计算至被告实际履行退款义务为止。另原告称被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，导致商品房买卖合同无效，要求被告承担已付购房款一倍115154元的赔偿责任，法院认为，房屋出卖人是否具备房屋预售许可证明系公示信息，原告在购买房屋时应当审查被告是否具备房屋预售许可证明，本案原告在购买房屋时未尽到审查注意义务，其自身也存在一定的过错，且本案原告未提供证据证明被告存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的情况，故原告的该项请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告徐帅兵与被告启远公司之间的房屋买卖合同无效。二、被告启远公司于判决生效后十日内退还原告徐帅兵购房首付款、按揭费、契税、房屋维修基金、电视安装费共计人民币138990元，并按照银行同期存款利率支付给原告徐帅兵上述款项的利息（利息从2013年2月7日计算至被告实际履行退款义务为止）三、驳回原告徐帅兵的其它诉讼请求。案件受理费5190元，由原告徐帅兵负担1890元，被告启远公司负担3300元。徐帅兵不服原审判决，向本院上诉称：1、启远公司存在欺诈，隐瞒其没有商品房预售许可证的事实，致使房屋买卖合同无效，应当赔偿徐帅兵已付购房款的一倍。2、原审判决仅判决启远公司购房款及支付利息，不足以弥补徐帅兵损失，不能够体现公平正义。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人启远公司答辩称：1、启远公司所建房屋不是商品房，而是养老机构，不应当适用商品房买卖的相关法律规定。2、启远公司不存在过错。本案不存在商品房买卖行为，徐帅兵原审提交的《启运生态颐养苑购房明细单》没有启远公司公章，启远公司不予认可。徐帅兵提交的缴费凭证是慈善养老房预付款，交款时，徐帅兵对房屋建设情况是明知的，启远公司不存在隐瞒有预售许可证的情形。3、徐帅兵要求赔偿115154元没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同外，二审中，被上诉人启远公司提交以下证据：1、漯河市民政局漯民（2012）29号、漯民（2012）68号文件；2、漯河市人民政府漯政（2013）15号文件。用于证实本案所涉及的房地产并不是商品房，而是养老项目，不适用商品房买卖的相关法律规定。徐帅兵对以上证据的质证意见为：因为不是原件真实性不发表意见，由合议庭进行核对。对漯政（2013）15号文件是在2013年2月16日签发，而徐帅兵购买房是在2013年2月7日之后。徐帅兵购房时，启远公司并未告知徐帅兵有该文件，并且一直对外称该房是商品房，有商品房预售许可证。买房时，启远公司并未说明不是商品房，只是说签订合同后，经过备案，才能把合同返还，但合同签订4份，一直未给予我们。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：启远公司是否应当赔偿徐帅兵115154元赔偿金。本院认为，虽然启远公司不认可与徐帅兵签订的《启远生态颐养苑购房明细单》及双方存在商品房买卖行为，但是启远公司在给徐帅兵出具的维修基金、契税、电视安装费、按揭费、首付款收据中，均加盖有启远公司财务专用章，故原审判决认定双方存在事实房屋买卖合同关系，并无不当。关于徐帅兵要求启远公司赔偿一倍购房款115154元的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，启远公司销售给徐帅兵的房屋无商品房预售许可证，是导致房屋买卖合同无效的主要原因。按照漯河市人民政府及漯河市民政局对启远公司开发的位于漯河市召陵区金山路南段路西“漯河启运生态颐养苑”楼盘项目批复内容，该楼盘属为老年人提供养护、康复、托管等服务的社会福利性机构，并不属于可销售的商品楼盘开发项目。启远公司不具备商品房销售的条件的事实而与徐帅兵签订《启远生态颐养苑购房明细单》销售“漯河启运生态颐养苑”楼盘6号楼东单元7层701户的房屋一套，并收取徐帅兵购房首付款115154元及其他费用，具有重大过错。徐帅兵请求启远公司赔偿损失的上诉理由，本院部分予以支持，酌定启远公司赔偿徐帅兵3万元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：维持漯河市召陵区人民法院（2014）召民初字第724号民事判决；漯河市启远置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿徐帅兵损失3万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2603元，由上诉人徐帅兵负担2080元，被上诉人漯河市启远置业有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长 付春香审判员 林晓光审判员 翟朝飞二〇一五年五月十二日书记员 张俊霞