（2015）信中法民初字第52号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-10
案件名称
原告新乡恒辉公司诉被告信阳华天公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新乡市恒辉置业有限公司,信阳市华天置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第六十九条，第八十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民初字第52号原告新乡市恒辉置业有限公司（下称新乡恒辉公司）。住所地：原阳县黄河大道东段。法定代表人刘海涛，该公司董事长。委托代理人袁武强，河南书豪律师事务所律师。被告信阳市华天置业有限公司（下称信阳华天公司）。住所地：信阳市明港镇前进路。法定代表人郝世俊，该公司总经理。委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师。原告新乡恒辉公司诉被告信阳华天公司商品房销售合同纠纷一案，新乡恒辉公司于2015年3月16日向本院提起诉讼。请求：1、依法解除双方之间的《房屋买卖合同》；2、判令被告偿还原告购房款12000000元并承担违约金240000元。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭，向被告依法送达了民事诉状副本、应诉通知书、开庭传票等相关诉讼文书。诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院作出（2015）信中法民初字第52-2号民事裁定书，对被告信阳华天公司相关财产进行了查封，该裁定书依法送达被告。本院于2015年4月22日、27日对本案公开开庭进行了审理。原告新乡恒辉公司的委托代理人袁武强，被告信阳华天公司的委托代理人翟静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月5日，原、被告之间签订《房屋买卖合同》，由原告以29000000元的价格购买被告位于信阳市明港镇的一栋商住楼，其中12000000元房款，以原告受让第三人河南荣功实业有限公司对被告12000000元债权的方式予以折抵。合同签订后，被告收回与第三人之间的借款后，向原告出具12000000元购房款收据，并备注为债权转让抵顶。《房屋买卖合同》约定，被告应于2014年11月15日将房屋交付给原告使用，并于房屋交付使用后60日内为原告办理房屋所有权登记手续。但是截止原告起诉时，合同项下房屋尚未竣工验收，至今尚不具备交工条件，更未给原告办理房屋所有权登记。经查，被告的房屋已被法院查封，被告已经不能履行《房屋买卖合同》，其行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求依法予以支持。被告信阳华天公司答辩称，原、被告之间的房屋买卖合同是无效合同。双方签订的合同违反了法律规定，原告以合法的形式掩盖了其非法的目的。关于债权转让亦违反了法律规定，房屋买卖是一种物权不能转让。被告没有收到原告的购房款12000000元，无需向原告返还购房款的义务。原告请求被告支付违约金缺乏事实法律依据。根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争议焦点是：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否真实合法有效，原告受让债权时，债权人是否履行了通知债务人的义务。被告在履行《房屋买卖合同》中是否存在违约行为，原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》有无事实及法律依据；2、原告请求被告偿还购房款12000000元并承担违约金240000元有无事实及法律依据。原告为支持其主张向法庭提交如下证据：1、原告与被告于2014年11月5日签订的《房屋买卖合同》一份，证明双方之间存在房屋买卖合同法律关系，该合同对房屋价款、交房时间及登记时间等内容进行了详细约定。其中双方还约定原告以受让债权方式抵顶部分房款。2、《债权转让协议》一份，证明原告受让第三人河南荣功实业有限公司对被告的债权，用于抵顶部分房款。3、《收据》二张，证明被告确认原告以受让债权方式抵顶房款，并向原告出具房款收条。被告信阳华天公司没有证据向法庭提交，对原告提供证据当庭质证如下：对证据1真实性没有异议，对证明目的有异议，认为合同约定购房款为29000000元，而原告债权转让只折抵了12000000元，剩余17000000·元没有支付，原告构成违约；证据2债权转让不知情，不能认定债权转让通知了被告，对该证据真实性不发表意见；对证据3的真实性需让公司相关人员核对后确认。2015年4月27日第二次开庭质证时，被告对原告提供所有证据真实性及证明目的均无异议，并对河南荣功实业有限公司债权转让给原告的事实予以认可，对债权转让是否履行通知义务抗辩理由予以放弃。根据当事人的陈述，举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2014年11月5日，原告新乡市恒辉置业有限公司与被告信阳市华天置业有限公司经协商，签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其建筑开发的位于信阳市平桥区明港镇红卫街南侧翰林华府第1号幢1-16层、商铺面积为3405.93平方米、住宅面积为10461.54平方米，建筑面积共计为13867.47平方米房屋出售给原告新乡市恒辉置业有限公司，总价款为29000000元。付款方式为全款29000000元，其中12000000元为受让河南荣功实业有限公司债权，余款自办理房产证之日起三日内付清。合同对买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定。其中第八条约定出卖人应当于2014年11月15日前，将约定的商品房交付买受人使用；第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：1、逾期不超过30天，自合同第八条规定的最后交付期间的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起当天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……。该合同加盖了原告新乡市恒辉置业有限公司、法定代表人刘海涛及被告信阳市华天置业有限公司、法定代表人郝世俊印章。该《商品房买卖合同》签订当日，河南荣功实业有限公司与原告新乡市恒辉置业有限公司签订《债权转让与协议》，约定河南荣功实业有限公司将享有对被告信阳市华天置业有限公司的12000000元债权转让给原告新乡市恒辉置业有限公司，该《债权转让与协议》加盖了河南荣功实业有限公司及新乡市恒辉置业有限公司印章。该债权转让与协议签订同日，被告信阳市华天置业有限公司给原告新乡市恒辉置业有限公司出具收据两张，载明收到新乡市恒辉置业有限公司交来购房款（受让河南荣功实业有限公司债权）4000000元（凭证号码0001570）、80000000元（凭证号码0001569），二份收据均加盖了信阳市华天置业有限公司财务专用章，经办人闫荣友并签字。另查明，被告收到原告购房款后，没有按照《商品房买卖合同》第八条约定履行交付房屋义务，即没有于2014年11月15日前，将约定的商品房交付买受人使用，更没有于房屋交付后60日内为原告办理房屋所有权登记手续。原告以合同项下房屋尚未竣工验收，不具备交付条件为由，诉讼本院，请求：1、依法解除双方之间的《房屋买卖合同》；2、判令被告偿还原告购房款12000000元并承担违约金240000元。诉讼中，原告申请财产保全，本院作出（2015）信中法民初字第52-2号民事裁定书，对涉案房产采取保全等措施。本院对涉案房产采取保全措施向房地产管理部门送达查封裁定时发现，涉案房产已被被告向银行贷款作抵押并有部分房产被郑州市中级人民法院采取诉讼保全措施而查封。上述事实有原告提交的诉状、被告庭审中的答辩、陈述及原告提供的《房屋买卖合同》、《债权转让协议》、《收据》等证据在卷佐证，应予认定。本院认为，原告新乡恒辉公司与被告信阳华天公司于2014年11月5日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，应予确认。双方应按该合同约定履行各自义务。合同总价款为29000000元，其中12000000元房款，以原告受让第三人河南荣功实业有限公司对被告12000000元债权的方式予以折抵。该债权转让合同签订后，被告收回与河南荣功实业有限公司的借款，并向原告出具12000000元购房款收据，该债权转让亦合法有效，依据《房屋买卖合同》约定，被告应于2014年11月15日将房屋交付给原告使用，并于房屋交付使用后60日内为原告办理房屋所有权登记手续。因合同项下房屋截止诉讼尚未竣工验收，且被被告向银行贷款作抵押，有部分房产涉诉查封，被告不能履行《房屋买卖合同》交付房屋，更不能为原告办理房屋所有权登记手续，合同约定的解除合同事由已经发生或出现，合同解除条件成就，原告请求依法解除《房屋买卖合同》符合合同约定及相关法律规定，应予支持。被告辩称，合同解除条件没有成就，该合同不能解除的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予支持。因被告单方行为造成合同履行不能被解除，被告的行为已构成违约，本院判决合同解除后，被告除返还原告已支付的购房款外，还应承担合同履行不能的违约责任。因合同约定违约金为已付购房款的2%，原告已支付购房款为12000000元，据此，违约金应为240000元，故原告请求被告偿还购房款12000000元并承担违约金240000元有事实及法律依据，本院予以支持。因债权转让在《房屋买卖合同》中有明确约定，且债权转让后，被告出具收条：“载明收到购房款12000000元”，并特别注明：“受让河南荣功实业有限公司债权”，该债权转让时债务人信阳市华天置业有限公司已经明知并予以认可，该债权已履行通知债务人的义务，被告辩称，该债权转让没有履行通知债务人义务，对债务人不发生效力的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第六十条、第六十九条、第八十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告新乡市恒辉置业有限公司与被告信阳市华天置业有限公司于2014年11月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告信阳市华天置业有限公司于本判决生效后二十日内一次性支付原告新乡市恒辉置业有限公司购房款12000000元；三、被告信阳市华天置业有限公司于本判决生效后二十日内一次性支付原告新乡市恒辉置业有限公司违约金240000元。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95240元、保全费5000元，由被告信阳市华天置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘友成审判员 吴 斌审判员 李 牧二〇一五年五月十二日书记员 段凤娇印20份 来自