（2015）红民商初字第165号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-12-27
案件名称
贵州省冶金建设公司与遵义同一房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州省冶金建设公司,遵义同一房地产开发有限公司,余建材,何先素,张咏,张玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第一百一十条，第二百二十六条，第一百零七条，第九十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民商初字第165号原告贵州省冶金建设公司。住所地贵州省遵义市红花岗区南门关。法定代表人徐金明，该公司经理。委托代理人李辅智，贵州诚稳律师事务所律师。被告遵义同一房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路**号。法定代表人李建华，该公司经理。委托代理人曹小丽，该公司员工。委托代理人张黎，贵州宇辉律师事务所律师。第三人余建材，男，汉族，贵州省遵义市人。第三人何先素，女，汉族，贵州省遵义市人。第三人张咏，男，汉族，贵州省遵义市人。第三人张玲，女，汉族，贵州省遵义市人。第三人张咏、张玲委托代理人何先素（即本案第三人），系张咏、张玲之母。原告贵州省冶金建设公司（以下简称贵州省冶建公司）与被告遵义同一房地产开发有限公司（以下简称遵义同一房开公司）、第三人余建材、何先素、张咏、张玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢方林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州省冶建公司的委托代理人李辅智，被告遵义同一房开公司委托代理人张黎、曹小丽，第三人余建材、何先素（同时系第三人张咏、张玲的委托代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州省冶建公司诉称，2007年9月20日，原告因开发建设房开项目，与被告签订门面租赁合同一份。约定，被告租赁原告所有的X号楼底层X号门面一间，面积57.24㎡；租赁时间为30个月，租金按每月260元一间计算；先交租金后使用，首期支付半年租金1560元一间以此类推。该合同双方于当日签字盖章已生效。被告当时实际租用了原告X号楼底层X号和X号两间门面，共计106㎡。原告多次向被告催收，因双方系拆迁与被拆迁关系，故经被告婉言求请延付租金，原告多次予以谅解，但被告至今未付租金，经查被告早已于2007年11月将承租的两间门面交给两被拆迁户使用至今。被告拖延租金已达86个月，租金达44720元，其行为已严重违约。如被告不能立即支付租金或者腾让门面，除租金按市场价照算外，还应按银行同期贷款逾期利率计算支付欠付租金总额的逾期利息。故诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》，判令被告立即腾让返还承租原告的位于红花岗区南门关冶建X号楼底层X号和X号门面；2、依法判令被告立即支付原告2007年9月至2014年12月租金共计44720元，2015年1月起至4月止租金除按市场租金每月15元／㎡计算外，并按银行同期贷款逾期利率计算承担租金总额的逾期利息。被告遵义同一房开公司辩称，关于租赁的17号门面租赁期限是30个月，期满后没有续签。当时是租给余大喜居住，现居住的是余建材。原告要求被告承担租赁期内的租金已过诉讼时效，2010年3月19日租赁期满后的租金与被告无关。对于5号门面房，被告未与原告签有租赁协议，被告不承担任何责任。第三人余建材述称，我现在使用的17号门面原是我父亲居住，父亲去世后我就一直住在该门面。原告公司经理说按1780元一平方卖给我一套房屋，但至今没有履行，故我住在该门面房内。第三人何先素、张咏、张玲述称，2007年房屋拆迁时，我家系被拆迁人，因我们家人张月霜生病在床行走不便，被告与我达成协议，用X号楼X号门面给我家居住，拆迁过渡费不予支付，这样，我就住在该门面房内至今，原因是被告至今未兑现其承诺，安置给我摊位。经审理查明，2007年，被告在对遵义市南门关区域进行旧城改造过程中需要租赁房屋。2007年9月20日，原、被告经协商签订《门面租赁合同》，约定：由被告租赁原告位于红花岗区南门关省冶建X号楼底层X号门面一间，租赁期限为三十个月，租金每月260元一间计算，按先交租金后使用原则，首期支付半年租金1560元一间以此类推。租赁时间从2007年9月起至2010年3月止等。合同签订后，原告交付了租赁物，被告遵义同一房开公司将该门面提供给余大喜作为拆迁过渡房。2010年3月租赁期限届满后，原、被告没有再续签租赁合同，被告也未将门面返还原告，仍由余大喜居住至2014年11月27日去世。现由第三人余建材（系余大喜之子）占用。因被告遵义同一房开公司至今未支付租金，原告遂诉至本院。另查明，原告2013年7月31日作出“同一房开公司对帐计算过程”书，内容为出租17号门面应收租赁费的金额以及其它的拆迁补偿费、拆迁过渡费的金额等内容，并于2013年9月9日送达与被告签收。在审理过程中，被告同意解除双方于2007年9月20日签订的《门面租赁合同》。原告放弃针对本案第三人何先素等现占用的X号楼底层X号门面的相关诉讼请求。上述事实，有原、被告以及第三人的陈述、《门面租赁合同》、房屋拆迁安安置补偿合同、接房签收文件（物品）记录、“同一房开公司对帐计算过程书”等相关证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告贵州省冶建公司与被告遵义同一房地产开发有限公司签订的《门面租赁合同》系双方在自愿基础上达成，是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告签订的书面租赁合同到期至今，被告未返还租赁房屋，并继续使用租赁物，原告亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告签订的《门面租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。原告诉请解除租赁合同，符合法律规定，被告亦同意解除，故本院对该诉请予以支持。原、被告的租赁合同解除后，被告负有依法返还租赁物的义务，但该租赁物被第三人余建材基于拆迁关系占有，在本案中，原告又未对第三人主张权利，在被告未处理其与第三人余建材拆迁过渡房屋返还问题的情况下，被告并未实际占用该房屋，故被告返还房屋显属履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本院对原告要求返还红花岗区南门关冶建X号楼底层门面X号门面的诉讼请求不予支持。在合同解除后，原告可以另行主张权利。关于租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告遵义同一房开公司应向原告贵州省冶建公司支付X号门面的租金，每月租金260元，合计租金为22360元。被告提出超过诉讼时效进行抗辩，因双方一直在履行合同，被告不及时交纳租金，属违约行为，而这种违约行为一直持续继续状态，加之原告曾经就租金问题向被告催收，故不适用一年诉讼时效的规定，其被告辩称原告已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告提出已于2011年2月15日安置了拆迁户的房屋，故之后的租金被告不应承担，本院认为，安置拆迁房屋与原被告之间的租赁关系并无必然联系，在租赁合同并未解除且被告未返还租赁房屋给原告的情况下，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告诉请逾期支付的租金按同期银行贷款逾期利息支付的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院予以支持。原告请求2015年1月至4月的租金按市场租金15元／㎡月计算，但未提交证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故对原告的该诉请合理部分予以支持，被告应按合同约定每月260元支付该期间的租金，对超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告贵州省冶金建设公司与被告遵义同一房地产开发有限公司的门面租赁合同。二、由被告遵义同一房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告贵州省冶金建设公司从2007年9月起至2015年4月止租金23400元。三、由被告遵义同一房地产开发有限公司承担原告贵州省冶金建设公司欠租利息（2007年9月至2014年12月的租金利息以22360元为本金从2015年1月1日起计算，2015年1月至4月的租金利息以1040元为本金从2015年5月1日起计算，均按同期银行贷款利息上浮30%计算至付清止）。四、驳回原告贵州省冶金建设公司的其它诉讼请求。案件受理费4770元（已减半收取），由被告遵义同一房地产开发有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员 卢方林二〇一五年五月十二日书记员 王文艳 关注公众号“”