（2015）洛民终字第824号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-24
案件名称
何石圈与张宏伟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何石圈,张宏伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第824号上诉人（原审原告、反诉被告）：何石圈，男，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：张宏伟，男，汉族。委托代理人：肖接智，洛阳市涧西郑州路法律服务所法律工作者。上诉人何石圈与张宏伟租赁合同纠纷一案，何石圈于2014年9月26日向洛阳市涧西区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、判令被告立即缴纳房租22000元；利息按银行同期贷款利率自2014年6月1日起计算至实际付款日；2、本案诉讼费由被告承担。张宏伟于2014年10月24日提起反诉，请求：1、判令解除合同；2、判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修款5475.5元及经济损失3万元；3、本案本诉与反诉费由被反诉人承担。原审法院于2015年2月5日作出（2014）涧民二初字第473号民事判决。双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何石圈、上诉人张宏伟及其委托代理人肖接智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月12日，董建国（甲方）与何石圈（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将洛阳市涧西区9号院9-33号楼负一单元101室房屋一套86平方米加后院租给乙方经营使用，每年租金为90000元，另付押金10000元，租期三年，自2014年2月1日至2017年1月31日止，租期内由乙方全权管理，甲方不得干涉等。何石圈租下上述房屋后，与张宏伟协商一致，于2014年2月12日将上述房屋中的一间门面房转租给张宏伟使用，租期一年，自2014年2月15日至2015年2月15日，租金每年42000元（月租金3500元）。当日，张宏伟向何石圈交纳房租20000元，并约定剩余租金22000元于2014年6月1日前交清。原、被告双方还签订了字据：“9-33号负101室北侧一间门面，租金欠22000元（大写贰万贰仟圆整），应在6月1日前交清，租期2014年2月15日-2015年2月15日。甲方何石圈乙方张宏伟2014年2月12日”。字据签订后，何石圈与张宏伟各自开业经营，何石圈经营何老十擀面皮店，张宏伟经营飘蕾时尚女装。后张宏伟未按约定向何石圈交纳剩余租金。2014年9月16日，双方发生冲突，张宏伟停止营业至今。庭审中，张宏伟称何石圈经营的何老十擀面店开业后，在店门前的台阶上摆放快餐车、桌子等，堵住其店面通行的过道，影响其经营，并申请证人魏绍鹏、马炎停出庭作证。证人魏绍鹏、马炎停均证明2014年4月何老十擀面皮店开业后在店门前摆放快餐车、米皮车、桌子，堵住通风过道，影响张宏伟店面的通行，双方因此发生矛盾；魏绍鹏称何石圈摆放快餐车的行为持续至2014年5月底，马炎停称该行为持续至2014年8月份。张宏伟还提交装修票据6张，证明其为装修租赁房屋，购买涂料、开关、插座、灯、壁纸、衣架等材料、支付工费以及安装玻璃门花费共计5475.5元。何石圈与张宏伟均认可双方对租赁房屋的装修并末约定。张宏伟称所有装修不再拆除，要求何石圈赔偿装修的损失5475.5元。何石圈辩称其不承担张宏伟的装修损失，张宏伟可自行拆除装修。另查明，张宏伟经营的店面在何石圈经营的店面东邻，张宏伟店门前紧邻台阶下有一通风口，进入其店面，需从东西两侧台阶通行，西侧台阶与何石圈经营的店面门前台阶相连。个体工商户办理工商营业执照需有书面的房屋租赁合同，何石圈与张宏伟在商议签订正式书面租赁合同时，因对租赁合同的具体内容未能达成一致，一直未予签订。张宏伟未办理营业执照。2015年2月2日本案第二次开庭审理时，何石圈同意解除租赁合同，同时要求张宏伟交付房屋，付清房租，并按约定的租金支付占有使用费。张宏伟同意交付房屋，但因双方对支付房租及经济损失未能协商一致，张宏伟至今未向何石圈交付房屋。原审法院认为，原告（反诉被告）何石圈将洛阳市涧西区9号院9-33号楼负一单元101室的门面房一间转租给被告（反诉原告）张宏伟，有原、被告的陈述及双方2014年2月12日签订的字据为证，该院予以确认。原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。现房屋租赁合同未到期，张宏伟要求予以解除，何石圈于2015年2月2日同意解除，因此，该院确认双方的房屋租赁合同于2015年2月2日解除。张宏伟交纳租金20000元后，一直占有租赁房屋至今，而未按约定向何石圈支付剩余房租，因此，何石圈要求张宏伟交纳租金的诉讼请求，该院予以部分支持。根据原、被告的约定，房租每月3500元，2014年9月16日双方发生冲突后，张宏伟未再继续经营，2014年2月15日至2014年9月15日的房租应为24500元，张宏伟仅支付了20000元，因此应当向何石圈支付租金4500元。原、被告对签订正式房屋租赁合同的内容不能达成一致，又因摆放快餐车一事发生矛盾，张宏伟未按约定向何石圈交纳房租，因此，对房屋租赁合同的解除，何石圈与张宏伟均存在过错。2014年9月16日双方因上述矛盾发生冲突，张宏伟停止营业至今，由此造成2014年9月16日至房屋租赁合同解除期间的房租损失应当由原、被告双方共同分担。即2014年9月16日至2015年2月2日期间的房租14233元，张宏伟向何石圈支付7116.5元。房屋租赁合同解除后，张宏伟应当及时向何石圈交付房屋，张宏伟一直占有房屋，应当自2015年2月3日起，按每月3500元向何石圈支付房屋占有使用费至实际交付房屋之日止。根据证人魏绍鹏、马炎停的证言，何石圈存在摆放快餐车，影响张宏伟店面一侧通行的行为，对张宏伟的经营造成了一定的影响，因此，何石圈应当给予张宏伟一定的经济赔偿。证人魏绍鹏、马炎停对何石圈摆放快餐车影响通行的行为持续时间所述不一；张宏伟亦不能提交有效证据证明其经济损失的数额为3万元；因此，该院酌定何石圈赔偿张宏伟经济损失3500元。原、被告关于房屋装修并未约定，现房屋租赁合同期限已将近届满，张宏伟要求何石圈赔偿其装修损失，没有依据，该院不予支持。原告（反诉被告）何石圈的其他诉讼请求及被告（反诉原告）张宏伟的其他反诉请求，于法无据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、笫一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）何石圈与被告（反诉原告）张宏伟的房屋租赁合同于2015年2月2日起解除。二、被告（反诉原告）张宏伟向原告（反诉被告）何石圈支付房屋租金11616.5元。三、被告（反诉原告）张宏伟向原告（反诉被告）何石圈交付租赁的位于洛阳市涧西区9号院9-33号楼负一单元101室北侧门面房，并自2015年2月3日起，按每月3500元向原告（反诉被告）何石圈支付房屋占有使用费至实际交付房屋之日止。四、原告（反诉被告）何石圈向被告（反诉原告）张宏伟赔偿经济损失3500元。以上给付义务于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，则按日万分之一点七五支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）何石圈的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）张宏伟的其他反诉请求。本案受理费350元，由被告（反诉原告）张宏伟负担，反诉受理费344元，由原告（反诉被告）何石圈负担。宣判后，何石圈不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）涧民二初字第473号判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付房屋租金为21000元；2、撤销（2014）涧民二初字第473号判决第四项；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，判决错误。1、原判认定：上诉人与被上诉人对签订正式合同内容不能达成一致，又因摆放快餐车一事发生矛盾，被上诉人未按约定向上诉人交纳房租，双方均存在过错，故2014年9月16日至房屋租赁合同解除期间的房租损失应由双方共同承担，该认定是错误的。上诉人认为双方合同合法有效，上诉人依约交付房屋给被上诉人使用，被上诉人应当依约交纳房相。年房租42000元，已交付20000元，现提前10日解除，被上诉人应当交纳租赁期间的房租20833元（42000-20000-1167=20833元），被上诉人逾期缴纳房租除应及时如数补交，还应支付滞纳金和违约金。原审判决被上诉人向上诉人支付房租ll616.5元没有事实根据，也没有法律依据。2、原审认定上诉人摆放快餐车影响通行、经营，不是事实。被上诉人提供的证人证言不客观，不真实。上诉人是店面经营，根本不存在堵路情况。庭审后，上诉人申请原审法院到现场勘查，查明不存在堵路问题，并据此调解解除合同，交回钥匙，以减少双方损失，遗憾的是，被上诉人拒不交回承租房，继续占用承租房至今，原审判决采信被上诉人一方的证人证言，竟让上诉人赔偿被上诉人经济损失3500元，实在是是非不分。上诉人请求二审法院查明事实，依法纠正原审错判，支持上诉人上诉请求，维护上诉人的合法权益，维护合同严肃性。张宏伟亦不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销一审判决，并重新审理本案，依法改判支持上诉人的一审反诉的诉讼请求；本案一、二审诉讼费（包括一审反诉费用）由被上诉人全都承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，不尊重客观事实，曲解案件事实，割裂了证据之间的逻辑联系，这种认定完全违背了客观事实，导致一审判决错误。具体理由如下：一、一审法院认定被上诉人不协助办理营业执照是没有违约，判决错误，被上诉人主张上诉人自己不办理营业执照，这仅仅是被上诉人的一面之词，一审法院偏信一家之言，采信了该单方主张。本案中，被上诉人有拒绝签订合同、办理营业执照的主观故意，又有拒绝的客观行为。被上诉人装着不识字，看不懂合同，不是房东，承担不了法律责任，耍花招拒绝签订合同。二、租赁合同一直无正当理由签订是造成纠纷的主要原因之一，是被上诉人不签合同，无法办理营业执照。双方协议时口头认定，三年内上诉人经营，被上诉人应保证三年内合同和正常营业，这是必须保证的条件。为此，上诉人才开始装修房屋，但是被上诉人莫名其妙的一直不签合同，拒绝提供有关证明（房产证、房屋租赁合同等）配合上诉人办理营业执照。三、被上诉人与上诉人营业房屋近邻，同时被上诉人又是二房东，收了上诉人房租，理应为上诉人创造营业条件，但被上诉人为了自己方便，在店门口前台阶上摆放快餐车，桌子等堵在上诉人店面通行过道上，造成顾客无法进入上诉人店内（上诉人正门口有一个通风口），也是造成上诉人无法经营的主要原因之一，致使上诉人无法正常经营达6个月之久，造成经济损失巨大，但法官只认定一个月的损失3500元，其目的是偏袒被上诉人。四、被上诉人与上诉人协议说明，6月1日前必须签合同写收据，交租金不交租金责任是由于被上诉人不签合同造成，不签合同意味着对方没有诚意，责任应在被上诉人。五、被上诉人与上诉人协商未果，被上诉人就叫人殴打上诉人的妻子，是造成上诉人无法经营的主要原因之一。上诉人在店内已经无安全感，人身受到伤害，被打伤无法经营，停业至今。上诉人无法正常经营达5个月之久，造成经济损失巨大，但法官只认定一个月的损失3500元，其目的是偏袒被上诉人，应赔偿上诉人前6个月的损失21000元和后五个月的损失35000元；六、在第一次开庭时，被上诉人在庭上就提出解除协议，鉴于无法安全经营，上诉人被迫同意，法官为什么定在2015年2月2日解除合同，在9月16日被上诉人就已经把上诉人打走，导致无法经营，被上诉人还在上诉人店面门口挂上出租该房的牌子，另租他人。既然这样就不应当判我们承担房租，既然判我们承担房租，为什么不考虑无法经营给我们造成的损失？七、法官在判决时不认真了解实情也是误判的主要原因。比如我经营服装的旺季是在四五月份、九月下半月和十月份，双节期间，被上诉人堵路最严重时，恰在四五六月，打人时间在九月中旬，被上诉人是生意人，懂得生意规律，选在旺季来临时闹事是极不道德的行为，是居心叵测的。上诉人认为原审法院没有坚持事实求是的态度，没有核准实事真相，作出的判决认定是不正确的。事实上，自2014年5月7日，上诉人多次（三次）催促被上诉人签订房屋租赁合同，而且，被上诉方多次口头承诺协助办理营业执照，但事实上，被上诉人是在欺骗上诉人，请二审法院给予酌情考虑。所以，上诉人认为被上诉人违约在先，不履行约定办理营业执照的承诺，已构成违约行为，且对上诉人的人身权利进行了伤害，上诉人认为被上诉人的行为是严重的实质违约行为，也是促使上诉人提出解除房屋租赁协议的根本原因，更是本案的实质所在，原审法院本应当查明，不应偏祖被上诉人。上诉人恳请二审法院追究被上诉人的违约行为和因违约造成的经济损失，并改正原审法院的判决。针对何石圈的上诉，张宏伟答辩称：何石圈的上诉与事实不符。双方没有形成任何完整的协议，2014年2月12日的所谓的协议是一份无效协议。何石圈之所以不能与张宏伟签订协议，是因为何石圈没有房屋所有权，才造成张宏伟无法办理营业执照，造成违法经营的行为。2014年9月16日，何石圈殴打张宏伟妻子是事实，殴打次日，张宏伟已经将房屋里面的所有物品搬走，何石圈收回门面房并进行招租。一审判决书另查明部分也有几处错误，所以一审认定事实有误，请求二审法院依法发回重审。针对张宏伟的上诉，何石圈答辩称：一、张宏伟认为一审事实认定错误的上诉理由不成立，且无相关证据支持。l、根据一审双方法庭陈述和2014年2月12日签订的字据，可以确认答辩人与张宏伟之间的房屋租赁合同关系合法有效，一审法院对此已给予认定，张宏伟应按照合同约定向答辩人支付房租21000元（扣减提前10日解除款项）。2、上诉人张宏伟认为答辩人故意不签合同的说法不成立，完全是事后的无理狡辩，所谓的理由都是主观猜疑，且无任何证据支持。从常理上讲，答辩人租赁房屋的主观目的是为了取得租房收益，而不是为了故意不签合同给上诉人增添麻烦。因为故意不签合司既不能给答辫人带来任何收益，反而会给答辩人造成损失和麻烦。上诉人张宏伟的真实意图是因为生意不景气不想再付剩余房租或承担违约责任。3、上诉人张宏伟认为答辩人的快餐车和桌子堵在通行过道，造成上诉人无法经营并要求答辩人承担损失的理由不成立。答辩人是店面经营，不存在堵路情况。一审第一次庭审后，法庭到现场勘查，也查明不存在堵路问题。上诉人张宏伟提供的证人证言存在瑕疵，两个证人的叙述矛盾，不应采信。相关损失也无任何证据支持。4、上诉人张宏伟称答辩人叫人殴打其妻子并要求赔偿其56000元损失的请求与事实不符，不能成立。2014年9月16日，在一审开庭传票送达张宏伟的下午，上诉人张宏伟夫妻俩来到店里和我吵了一架，但没有发生任何打伤人的事情。答辩人没有动手打人，也没有叫别人打人。上诉人请求与实际情况不符，所陈述的情况及相关损失都无相关证据支持。5、上诉人声称的装修花费5475.5元由答辩人承担无任何依据。上诉人针对装修事宜及相关花费未征得答辩人同意，双方对此也未做任何约定。上诉人是装修事宜的受益人，与答辩人无任何关系。答辩人是经营小吃店的，上诉人装修房屋的目的是为了开服装店的，所装房屋遗留的物品对答辩人来说毫无用处，上诉人可在不影响房屋原貌的情况下，自行拆除。且租赁合同已到期，上诉人要求答辩人承担此损失于法无据。6、一审法院认定的2015年2月2日解除合同于法有据，应给予维持。一审中，上诉人张宏伟要求解除合同时，合同尚未到期，但在2015年2月2日开庭时，答辩人同意解除合同，故一审法院认定合同自2015年2月2日解除于法有据，于情合理。二、上诉人的种种行为造成了损失的无艰扩大。在上诉人张宏伟拒付房屋租金，答辩人诉讼前，曾多次要求上诉搁置争议，先把房屋交付答辩人，上诉人置之不理。诉讼后，一审法院主审法官多次组织调解．要求上诉人先把房屋交还答辩人，防止损失进一步扩大，多次协调均无效。在一审过程中，一审主审法官曾协调双方达成一致意见：2014年11月l9日，上诉人向答辩人支付房租并交付房屋，但上诉人张宏伟签字后又反悔，未履行已达成的调解意见，故上诉人的种种行为造成了损失的无限扩大。在此，答辩人恳请法院协调上诉人张宏伟尽快将房屋交付给我，避免损失再进一步扩大。至于说我们双方谁有理谁没理，由法院根据事实和法律进一步确认。综上所述，上诉人张宏伟的所有请求与事实不符，无相关法律依据和征据，请人民法院驳回上诉人的上诉请求，支持答辩人的诉讼请求。本院经审理查明：张宏伟经营的店面在何石圈经营的店面北邻，张宏伟店门前紧邻台阶下有一通风口，进入其店面需从南北两侧台阶通行，南侧台阶与何石圈经营的店面门前台阶相连。其他与原审法院查明事实一致。本院认为：何石圈将其承租的门面房其中的一间转租给张宏伟，双方约定租期自2014年2月15日至2015年2月15日，租金每年42000元，上述事实双方均无异议，应予确认。因双方在经营过程中产生纠纷引发诉讼，张宏伟要求解除合同，何石圈于2015年2月2日的庭审中表示同意，双方之间的租赁合同应自2015年2月2日解除。张宏伟使用租赁房屋经营至2014年9月16日，自2014年2月15日至2014年9月15日期间的房屋租金共计24500元张宏伟应予支付。双方因未签订正式合同及经营中的相邻关系问题等原因产生纠纷直至2014年9月16日矛盾升级，张宏伟停止营业，双方对未能签订正式合同的原因及责任说法不一，均未能提供充足的证据，故造成合同提前解除双方均有过错，原审判令对2014年9月16日至合同解除的2015年2月2日期间的房租双方各半承担处理适当。租赁合同解除后，张宏伟应当及时将租赁房屋交付给何石圈，但张宏伟一直占有房屋，未在法院确定的时间将钥匙交还何石圈，其行为不当，故张宏伟应当承担自合同解除后直至实际交付房屋之日止按月租金3500元计算的房屋租金。张宏伟二审庭审中辩称其于2014年10月25日已将钥匙交还给了何石圈之妻，该意见与其在原审法院2014年11月12日调解笔录中的陈述自相矛盾，明显不能成立。关于何石圈在其门前摆放快餐车影响张宏伟经营一事，有证人证言可以证实，但该行为持续的时间证人意见不一致，张宏伟对自己经济损失的数额证据也不足，原审酌定何石圈赔偿张宏伟经济损失3500元数额适当，应予维持。因双方对租赁房屋的装修问题未做约定，故张宏伟要求何石圈赔偿其房屋装修费的请求依据不足，应不予支持。综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，双方当事人的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789元，由上诉人何石圈承担100元，上诉人张宏伟承担689元。本判决为终审判决。审 判 长 祖 萌审 判 员 刘丽娜助理审判员 王 鹏二〇一五年五月十二日书 记 员 黄思维 关注微信公众号“”