（2014）深中法房终字第2356号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-28
案件名称
深圳瑞华圣投资发展有限公司、深圳市湖北宝丰实业有限公司与深圳市欣宝丰物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳瑞华圣投资发展有限公司,深圳市湖北宝丰实业有限公司,深圳市欣宝丰物业管理有限公司,凌玮娴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2356号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳瑞华圣投资发展有限公司。法定代表人：凌玮娴，该司总经理。委托代理人：邱石清，广东深田律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市湖北宝丰实业有限公司。法定代表人：许庆虹，该司总经理。委托代理人：汤彩霞，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市欣宝丰物业管理有限公司。法定代表人：袁家梅，该司董事长。委托代理人：汤彩霞，广东华商律师事务所律师。原审第三人：凌玮娴，女，汉族，1972年2月20日。上诉人深圳瑞华圣投资发展有限公司（以下简称瑞华圣公司）、深圳市湖北宝丰实业有限公司（以下简称宝丰实业公司）与被上诉人深圳市欣宝丰物业管理有限公司（以下简称欣宝丰公司）、原审第三人凌玮娴房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第936号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。瑞华圣公司原审诉讼请求：1、确认瑞华圣公司享有优先租赁权；2、欣宝丰物业公司返还租赁保证金27600元；3、宝丰实业公司、欣宝丰物业公司赔偿瑞华圣公司的财产损失321586元；4、宝丰实业公司、欣宝丰物业公司承担本案诉讼费。宝丰实业公司、欣宝丰物业公司原审反诉请求：1、瑞华圣公司支付宝丰实业公司、欣宝丰物业公司的损失赔偿25490元；2、限期瑞华圣公司取回涉案的物品；3、瑞华圣公司承担其物品的仓储占用费19371.15元（自2014年5月13日起，暂算至2014年7月16止，以瑞华圣公司实际取回其物品时间为最终结算费用）；4、由瑞华圣公司承担本案诉讼费用。原审法院审理查明，一、深圳市罗湖区宝安南路45号湖北宝丰大厦x栋10—13层登记在宝丰实业公司名下，宝丰实业公司将该房产委托欣宝丰物业公司进行管理，包括出租、收取租金后上交等。二、2013年，欣宝丰物业公司与凌玮娴签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、将宝丰实业公司所有的位于深圳市罗湖区宝安南路1054号湖北宝丰大厦1305、1307房出租给凌玮娴作为瑞华圣公司的办公用房，租赁期限自2013年3月1日起至2014年4月30日止；租赁房屋面积达138平方米，租金为每平方米80元，管理费每平方米20元，管理费随租金一并缴纳。2、合同终止后，凌玮娴应于二日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清各项费用并办理有关移交手续，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，欣宝丰物业公司有权收回租赁房屋，并就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金；3、租赁期限届满，凌玮娴需要继续租用涉案房屋的，应于租赁期限届满之日前一个月向欣宝丰物业公司提出续租要求，在同等条件下，凌玮娴对租赁房屋有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）；4、租赁期满两个月后，房屋租赁保证金必须等欣宝丰物业公司收到深圳市供电局和自来水公司结费单，结算完凌玮娴在租赁期间租金和费用后一次性无息退还给凌玮娴；5、合同租赁期满或终止后，凌玮娴将房屋恢复至租前原状或者保留现完好装修归还欣宝丰物业公司，凌玮娴必须在二日内搬出承租房屋内属自己所有的全部物件，搬迁后仍留有余物的，视为凌玮娴放弃所有权，由欣宝丰物业公司处理。合同还约定了双方的其他权利义务。三、《房屋租赁合同》签订后，瑞华圣公司一直使用涉案房屋进行办公，并根据租赁合同约定向欣宝丰物业公司交纳租赁保证金、租金和管理费等费用。庭审中，凌玮娴同意将租赁合同项下的所有权利义务（包括起诉权）转移给瑞华圣公司，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司对此予以同意。四、从2014年3月6日至4月1日，欣宝丰物业公司分五次向凌玮娴发出通知，告知其租赁合同到期后，欣宝丰物业公司准备将包括涉案商铺在内的13楼整层出租，单间房屋不再续租，凌玮娴可以选择整层承租，也可以在其它楼层选择单间承租，或者在原合同到期后结清费用搬离。如果凌玮娴选择整层续租的，则在3月31日前签订合同并办理相关手续，否则视为放弃优先承租权。六、截至2014年4月30日，凌玮娴以及瑞华圣公司未和欣宝丰物业公司或宝丰实业公司就续租一事达成书面协议。七、2014年5月1日，瑞华圣公司将办公电脑2台、打印机1台、桌椅若干搬离涉案商铺。八、2014年5月12日，欣宝丰物业公司将涉案商铺内物品搬离，并拆除了深圳市罗湖区宝丰大厦1305、1307房中间的隔墙。九、截至开庭之日，瑞华圣公司未缴纳2014年3月25日之后的水电费864.04元。原审法院认为，《房屋租赁合同》是欣宝丰物业公司与凌玮娴的真实意思表示，没有违反法律的强制性，合法有效。本案中，凌玮娴作为瑞华圣公司的法定代表人，租赁涉案房屋给瑞华圣公司使用，由瑞华圣公司履行合同约定的主要义务，并在庭审中表示将合同中的权利义务转让给瑞华圣公司，故原审法院认定瑞华圣公司为该租赁合同中的承租人。而欣宝丰物业公司作为宝丰实业公司的受委托人，根据宝丰实业公司的意思将涉案物业进行出租，收取租金后又转交给宝丰实业公司，故原审法院认定宝丰实业公司是该租赁合同的出租人。根据租赁合同约定，承租人只是在同等条件下享有优先承租权。本案中，宝丰实业公司作为湖北宝丰大厦x栋10—13层的权利人，有权将其中的13层整层出租。瑞华圣公司虽曾是其中1305、1307房的承租人，但由于其不同意宝丰实业公司的出租条件，未就续租事项与宝丰实业公司或者欣宝丰物业公司达成一致，故瑞华圣公司请求确认其优先租赁权的理由不能成立，原审法院不予支持。根据租赁合同约定，租赁保证金必须在承租人结清水电费后无息退还。本案中，瑞华圣公司至今未结清承租期间的水电费，故其请求退还租赁保证金的理由不能成立，原审法院不予支持。根据租赁合同约定，瑞华圣公司作为承租方，应在合同期满后二日内搬离涉案房屋，否则出租方有权收回租赁房屋。本案中，瑞华圣公司未按照约定如期搬离涉案房屋，欣宝丰物业公司在几次通知仍未搬离的情况下，自行将瑞华圣公司房屋内物品搬离，并集中保存在另一处所，欣宝丰物业公司的行为没有违反合同约定，瑞华圣公司请求宝丰实业公司、欣宝丰物业公司赔偿财产损失没有依据，原审法院不予支持。相反，宝丰实业公司请求瑞华圣公司承担逾期搬离违约金（即逾期搬离损害赔偿）并取回其涉案物品的理由成立，原审法院予以支持。根据租赁合同约定，瑞华圣公司逾期不搬离涉案房屋的，宝丰实业公司有权就逾期部分向瑞华圣公司收取相当于双倍的赔偿金。本案中，直至2014年5月12日，瑞华圣公司才被搬离涉案房屋，超出了合同约定的5月2日的期限，按照合同约定的租金和管理费标准计算，瑞华圣公司自2014年5月3日至5月12日期间应向宝丰实业公司支付人民币9200（100×138÷30×10×2=9200）元赔偿金。另外，瑞华圣公司作为承租人，亦应交纳2014年3月25日之后的水电费864.04元。故瑞华圣公司应向宝丰实业公司支付赔偿金共计10064.04元，宝丰实业公司请求的损失赔偿中超出该额度的部分，原审法院不予支持。关于宝丰实业公司请求的仓储费19371.15元的问题，由于证据不充分，原审法院不予支持。欣宝丰物业公司只是宝丰实业公司的受托人，受托管理涉案房屋，在宝丰实业公司享受租赁合同中出租人权益后，欣宝丰物业公司将不再享受租赁合同中约定的权利。故欣宝丰物业公司根据租赁合同提出的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十二条、第一百六十四条的规定，判决：一、驳回瑞华圣公司的全部诉讼请求。二、瑞华圣公司应自本判决生效之日起十日内向宝丰实业公司支付赔偿金人民币10064.04元。三、瑞华圣公司应在本判决生效之日起十日内到宝丰实业公司处取回其涉案物品。四、驳回宝丰实业公司的其它反诉请求。五、驳回欣宝丰物业公司的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币3269元，由瑞华圣公司负担；反诉受理费人民币461元，由瑞华圣公司负担103元，宝丰实业公司负担358元。上诉人宝丰实业公司、瑞华圣公司均不服原审判决，向本院提起上诉。宝丰实业公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判瑞华圣公司自判决生效之日起十日内向宝丰实业公司支付赔偿金16935.38元；二、撤销原审判决第四项，改判瑞华圣公司自判决生效之日起十日内向宝丰实业公司支付其物品的仓储占用费19371.15元（自2014年5月13日起算，暂算至2014年7月16日止，以瑞华圣公司实际取回其物品时间为准最终结算费用）；三、判令瑞华圣公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决书的事实审理清晰准确，程序合法、适用法律正确，但关于宝丰实业公司的损失赔偿问题判决有误。一、宝丰实业公司的赔偿金应还包括违约造成的滞纳金、公告费开锁费等费用。宝丰实业公司在合同期内，存在多次违约迟延交纳租金等费用的情形，滞纳金追讨属于租赁合同中明确约定的内容，从宝丰实业公司举证的财务凭证足以说明其未及时付款的事实。而瑞华圣公司辩称该凭证只是入账时间，不是真实的付款，但瑞华圣公司没有提供任何证据予以佐证，滞纳金赔偿请求应予以支持。因为瑞华圣公司拒绝退房，宝丰实业公司迫于无奈在政府见证下换锁、公告搬迁通知，此类费用应由瑞华圣公司承担。二、瑞华圣公司应支付其剩余物品的仓储占用费。合同到期前近2个月内宝丰实业公司先后5次书面通知关于瑞华圣公司优先承租告知与通知搬迁问题，瑞华圣公司不予理会，到5月1日其搬走主要物件后便恶意拒绝退房。为了防止13楼整层出租的损失继续扩大，宝丰实业公司在政府见证下，将瑞华圣公司剩余物品清点贴上封条后搬离至15楼的一小房间1502房保管至今，由此产生了仓储占用费。宝丰实业公司举证了仓储的照片和同楼层1501房的同期租赁合同作为损失计算依据。直至开庭当日，宝丰实业公司要求瑞华圣公司立即取回物品，而瑞华圣公司仍借口拒绝收回其物品，造成宝丰实业公司的此项损失在持续扩大。针对宝丰实业公司的上诉，瑞华圣公司答辩称，一、针对宝丰实业公司第一个上诉请求，瑞华圣公司并不存在违约的情况，究其原因就是双方之间优先租赁权是否存在，以及优先租赁权所谓的同等条件以及针对的对象和范围。众所周知所谓的优先租赁权所针对的是已承租的房屋。对方的计算方法从5月3日计算到5月10日，那么在5月4日即5月1日节假日第一个工作日上午9：00整，宝丰实业公司对租赁房屋强行断电，由于门锁是电子所锁，因此在没有电的情况下，办公室大门是无法打开的。那么在这个时候，办公室里面是有正常的员工上班的，因此在这种情况下，我们不是占用了对方的房屋，是被对方强行驱离，从5月4日开始我们就没有使用对方的房屋，对没有使用的房屋要求支付租金及赔偿金，是没有事实依据的。二、针对第二项的请求，刚才宝丰实业公司提及到向我们发送的通知、公告，只能证明其通知公告里面的内容，并不能证明其通知我们去领取涉案的物品，并且在我们人员主动要求领回涉案时，被物业公司给驱赶了出来。因此，说我们拒绝领回是没有事实根据的。三、涉案的1502房间，其房间本身是储存了其他杂物，并不是单纯用于储存我方的物品，因此要求我们支付1502室的租金是没有事实根据的。针对宝丰实业公司的上诉，原审第三人凌玮娴答辩称，一、对方说我们拒绝领回物品，我们的副总去找他们的领导人，想领回我们的物品，但是被对方架了出来，在桂圆派出所有报警记录，有必要可以调取。二、关于水电费，因为合同上补充协议12条规定，水电费是等房屋租赁公司通知我们之后再缴纳（包括之前都是这样的，这月等上月的水电费通知），在正常情况下我们都是在月中接到通知，由于5月4日我们已经被强行驱离该房屋，物业公司有我的电话、邮箱，但是物业公司没有通知我们，我一直没有接到任何通知，所以我们无法交水电费。三、关于对方要我们支付5月3日到5月12日的赔偿金，我们对一审法院的判决表示不合理，因为5月4日开始我们已经没有使用该房屋。四、关于欣宝丰物业公司和宝丰实业公司提起的要我们交物品的储藏费，我方也觉得不合理，因为这些物品不是我们主动要求对方去收藏及我们对这些物品没有控制权，甚至不知道对分将这些物品放到什么地方，对方提供的这份租约是不合理的。瑞华圣公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判或发回重审；3、依法判令宝丰实业公司、欣宝丰物业公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对瑞华圣公司是否丧失优先承租权的事实认定错误。优先承租权是指在租赁合同关系中，原承租人在租赁合同到期前要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。众所周知，优先承租权的客体是特定的，仅限于原租赁物。承租人对原租赁关系中未租用的租赁物是没有优先承租权的，同等条件这一条件也只能作用于原租赁物。但是在本案中，当瑞华圣公司依据《租赁合同》第二十一条约定的优先承租权提出继续租用湖北宝丰大厦1305、1307号房时，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司却明确提出，只有瑞华圣公司将湖北宝丰大厦第13楼整层进行承租的时候，瑞华圣公司才能享有涉案房屋的优先承租权。否则，视同瑞华圣公司放弃优先承租权。这明显与优先承租权所针对的客体是原租赁物相违背的，同等条件的适用范围也不仅仅是原租赁物，而是扩大到13楼整层，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司要求瑞华圣公司承租13楼整层才享有优先承租权的要求实质上是单方面的改变了《租赁合同》第二十一条关于优先承租权的约定和条件。《租赁合同》第二十一条明确约定，本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的…，乙方对租赁房屋有优先承租权。从该条文可以看出，乙方需继续租用租赁房屋的是特指瑞华圣公司已租用的租赁房屋，因此，《租赁合同》约定的优先承租权针对的客体仅限于瑞华圣公司已租用的租赁房屋。但在一审判决中，一审法院却无视租赁合同中对于优先承租权仅限瑞华圣公司已租用租赁房屋的这一约定，也无视瑞华圣公司要求优先承租涉案房屋时，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司要求瑞华圣公司只有承租13楼整层时才能享有优先承租权这一违反合同约定的事实。错误的认定瑞华圣公司未在所谓的同等条件下承租13楼整层而丧失《租赁合同》第二十一条约定的优先承租权。二、宝丰实业公司、欣宝丰物业公司未通知瑞华圣公司交纳水电费，由此引起的责任不应由瑞华圣公司承担。瑞华圣公司所租用的涉案房屋在2014年5月4日上午9点30分被宝丰实业公司、欣宝丰物业公司强行停电并更换门锁贴上封条后，便无法进入其所租用的涉案房屋。宝丰实业公司、欣宝丰物业公司至今也未通过任何方式通知瑞华圣公司交纳2014年3月25日之后的水电费，因此，瑞华圣公司未交纳宝丰实业公司、欣宝丰物业公司主张的2014年3月25日之后水电费的原因是由于宝丰实业公司、欣宝丰物业公司未通知瑞华圣公司，也未向瑞华圣公司发出过任何有关2014年3月25日之后水电费抄表单据或交费通知，致使瑞华圣公司也无从交纳。因此，瑞华圣公司未交纳2014年3月25日之后水电费的责任不应由瑞华圣公司承担。退一万步讲，即使瑞华圣公司未交纳宝丰实业公司、欣宝丰物业公司主张的2014年3月25日之后所产生的水电费，那么，完全可以从保证金中扣除应由瑞华圣公司交纳的水电费，保证金的余额也理应退还给瑞华圣公司。一审法院以不能归责于瑞华圣公司的原因而认定退还租赁保证金的理由不能成立是没有事实根据的。三、瑞华圣公司并未搬迁，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司无权自行搬离属于瑞华圣公司的物品。首先、根据《租赁合同》附页第十四条的约定，搬迁后仍留有余物的，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。但是，瑞华圣公司并未从所租赁的涉案房屋搬离，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司对涉案房屋强行停水、停电，进而强行驱离和更换门锁贴上封条，更换门锁后的锁匙也是由宝丰实业公司、欣宝丰物业公司保管，瑞华圣公司及其员工根本无法进入其租用的涉案房屋。因此，在此种情况下，租赁房屋内的物品并不属于搬离后的余物，并不能视为瑞华圣公司放弃所有权。宝丰实业公司、欣宝丰物业公司也不能依据《租赁合同》附页第十四条的约定自行处理瑞华圣公司的物品。宝丰实业公司、欣宝丰物业公司这种强行停水、停电，进而强行驱离和强行换锁的行为能理解成是瑞华圣公司的搬离吗？进而依据《租赁合同》第十四条的约定自行处理瑞华圣公司的物品吗？这明显不符合《租赁合同》附页第十四条的约定。其次，《租赁合同》附页第十六条同时约定，合同到期…，如果甲方不同意续签合同，而乙方继续使用该房屋拒绝退房的，甲方有权加罚每月租金总额10%作为房屋占用费，直至乙方完全按甲方退房要求将房屋交还甲方为止。从上述约定可以看出，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司在签订租赁合同时，已经预见到可能存在出现拒不退房的情形，也正是因为如此，才在《租赁合同》附页第十六条中约定出现拒不退房时的责任形式。且不论瑞华圣公司未搬离和未交还房屋的具体原因和情况，只要是瑞华圣公司未将房屋交还给宝丰实业公司、欣宝丰物业公司，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司也只能依据《租赁合同》附页第十六条的约定加罚每月租金总额10%作为房屋占用费。是没有任何法律或约定的权利可以对瑞华圣公司所租用的房屋强行停水停电，强行更换门锁贴上封条这种粗暴的方式来逼迫瑞华圣公司搬离的。四、一审法院判决瑞华圣公司向宝丰实业公司支付9200元的赔偿金违反民事诉讼不告不理的原则。瑞华圣公司无须向宝丰实业公司支付赔偿金。首先，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司在一审程序提起的反诉请求中，并未就涉案房屋2014年5月3日至5月12日的租金提出请求。在两被反诉人未提出诉讼请求的情况下，一审法院却对涉案房屋在2014年5月3日至5月12日的租金进行判决，违反了民事诉讼不告不理的原则。在民事诉讼中，人民法院只应对诉讼请求的事项作出裁决，对于当事人未提起的请求事项人民法院不应作出裁决。其次，2014年5月4日，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司通过强行断水断电，强行更换门锁贴上封条的方式逼迫瑞华圣公司及其员工离开涉案房屋，由于涉案房屋更换门锁后的的锁匙由宝丰实业公司、欣宝丰物业公司保管，瑞华圣公司及其员工根本无法进入涉案房屋，在这种情况下，涉案房屋事实上已由宝丰实业公司、欣宝丰物业公司以粗暴的方式收回，在涉案房屋已被宝丰实业公司、欣宝丰物业公司强行收回的情况下还要求瑞华圣公司向宝丰实业公司支付赔偿金是没有任何事实和法律依据的。针对瑞华圣公司的上诉，宝丰实业公司、欣宝丰物业公司共同答辩称，一、优先承租权在法律上是没有明确规定的，可以参照承租人的优先购买权适用，无论是优先承租权还是优先购买权，其立法目的是在不损害物权所有人的所有权、处分权的利益的基础上，在同等条件物权所有人利益不受损的情况下而适度作出的限制，适度保护房屋的居住稳定秩序，而在本案中，宝丰实业公司是要就13层整层出租，13层整层的面积达到800多平方米，整体出租是以110元／平方米对外出租，而瑞华圣公司提出的仅仅就原租赁合同项下的130平方米的面积进行继续承租，如果按照瑞华圣公司的理由给予瑞华圣公司优先承租权，必然宝丰实业公司的租赁收益将会严重受损，从立法的公平性、合理性角度，瑞华圣公司所理解的优先承租权显然是站不住脚的。二、针对瑞华圣公司的第二点理由，其声称宝丰实业公司未通知其缴纳水电费，实际上从对方提交的二审证据中可以看出，我们先后五次通知瑞华圣公司，以快递、公告、电话等各种方式通知对方，正是因为瑞华圣公司认为自己存在优先承租权，恶意不过来处理涉案房屋的水电费、租金、押金和物品等用品，瑞华圣公司才迫于无奈多次向政府求助，最终无奈之下在政府的见证下将涉案房屋内的物品进行搬离。因此瑞华圣公司声称我方没有通知其缴纳水电费显然是不符合该生活的日常常理及市场水电费的缴纳及从此前承租的习惯来看，合同附页中也有明确约定，瑞华圣公司也应该知道需要缴纳水电费的问题，直到一审庭审中，我方提出要求瑞华圣公司搬离该场地的物品，瑞华圣公司的抗辩理由仍然是要求我方送过去，并没有主动想要积极处理此事状态。三、瑞华圣公司针对瑞华圣公司声称的我们搬离其物品其认为是违法的，从租赁合同的附件第十四条可以看出，合同中明确约定合同到期后，承租人需要将房屋移交给出租人，并且要在2日内清理房屋物品，宝丰实业公司是在多次通知瑞华圣公司搬离物品无果的情况下，才为了减少损失，被迫采取将室内物品搬离的措施，其中室内的贵重物品瑞华圣公司自己于2014年5月1日已经搬离，其仅仅就一些无用的物品放置在该处，是其故意给宝丰实业公司设置的障碍。四、其在第三点声称租赁合同的附页第16条“甲方有权加罚10%……”因为如果房屋一直继续宝丰实业公司占用，宝丰实业公司整层租赁的损失将无法估量，所以宝丰实业公司才采取了清理房屋的措施，加罚10%的约定是宝丰实业公司的一种选择权，是收回房屋还是加罚10%保留，是宝丰实业公司根据自身利益受损状况作出的权益处理。五、上诉状第四条提到关于一审法院赔偿9200元属于“不告不理”，我方认为一审法院此项判决是合法的，因为在我方的反诉状中，提到了损失赔偿部分，我们主张的是以按照瑞华圣公司所造成的我方损失来作为其违约赔偿责任的标准来计算的，而一审法院9200元的判决是按照合同约定的违约责任计算的，不属于不告不理的范围。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，双方于二审庭审中确认涉案房屋的水电费已交清。双方于2014年12月3日、12月7日交接了富春山居图、百骏图、办公用品等原涉案房屋内的物品。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定涉案房屋租赁合同合法有效并认定涉案房屋的出租人与承租人是宝丰实业公司与瑞华圣公司，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据二审查明的事实，涉案房屋的水电费已交清，瑞华圣公司请求返还租赁保证金符合合同约定，本院予以支持；双方已分别于2014年12月3日、12月7日交接了涉案房屋的物品，宝丰实业公司关于限期瑞华圣公司取回涉案房屋的物品的请求已无事实依据，本院予以驳回。关于瑞华圣公司所主张的优先承租权是否成立的问题，本院认为，承租人的优先承租权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。关于同等条件标准的确定，一般应以出租人欲与新承租人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。在本案中，宝丰实业公司作为涉案房屋所在的第13层房屋的所有权人，其欲将第13层房屋整层出租属于其行使所有权的权利内容，亦符合常理，宝丰实业公司提出的整层出租的交易条件属于同等条件内容，瑞华圣公司不接受该条件，其主张的优先承租权理由不能成立，原审法院对此认定正确，本院予以确认。合同期限届满后，瑞华圣公司未按期将涉案房屋交还宝丰实业公司构成违约，原审法院根据涉案房屋于2014年5月12日实际腾空的事实，确定瑞华圣公司承担2014年5月3日至5月12日期间的双倍租金作为赔偿金有合同依据，本院予以确认。该部分责任属于宝丰实业公司反诉请求的损失赔偿内容，瑞华圣公司上诉主张原审法院的处理违反不告不理的原则理由不成立，本院不予采纳。由于瑞华圣公司未按期交还涉案房屋构成违约，宝丰实业公司作为出租人依约定有权收回房屋，宝丰实业公司自行收回房屋并将物品保存在另一处所属于其行使出租人权利与履行减损义务内容，该行为有合同依据与法律依据，瑞华圣公司请求赔偿财产损失理据不足，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。至于宝丰实业公司主张的仓储占用费、其他赔偿金，因证据不充分，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，宝丰实业公司、瑞华圣公司的上诉理由均不充分，本院均不予采纳。因二审新出现的事实，原审判决实体处理存在部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第936号民事判决第二、五项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第936号民事判决第一、三、四项；三、宝丰实业公司应于本判决生效之日起十日内返还瑞华圣公司租赁保证金27600元；四、驳回瑞华圣公司的其他诉讼请求；五、驳回宝丰实业公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3269元，由瑞华圣公司负担；反诉受理费461元，由瑞华圣公司负担103元，宝丰实业公司负担358元；二审案件受理费7246元，由宝丰实业公司与瑞华圣公司按各自预缴数额负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 邓 媛代理审判员 吴 思 罕二〇一五年五月十二日书 记 员 刘尹琳（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：