（2014）闸民三（民）初字第2384号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-11-27
案件名称
王守礼、顾家凤等与上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第2384号原告王守礼，男，1949年8月1日出生，汉族，住上海市虹口区。原告顾家凤，女，1948年8月14日出生，汉族，住上海市虹口区。原告王侃，男，1978年5月31日出生，汉族，住上海市虹口区。三原告共同委托代理人王家岚，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑业主委员会，地址上海市虹口区。负责人陈正培。委托代理人徐亚萍，上海申浩律师事务所律师。委托代理人孙海贵，男，1944年7月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告王守礼、顾家凤、王侃与被告上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑业主委员会（以下简称一��新筑苑业委会）业主撤销权纠纷一案，原告王守礼、顾家凤、王侃于2014年6月9日向上海市虹口区人民法院递交起诉状。因一品新筑苑业委会副主任陈贤章系上海市虹口区人民法院刑庭庭长陈乾之父，上海市虹口区人民法院报请上海市第二中级人民法院指定管辖。上海市第二中级人民法院经审查，于2014年8月11日指定本案由本院管辖。本院接受指定管辖后，适用普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2015年2月15日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人王家岚，被告一品新筑苑业委会的负责人陈正培及委托代理人孙海贵、徐亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王守礼、顾家凤、王侃共同诉称，原告是本市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑（以下简称一品新筑苑）的业主，小区的前期物业管理一直由上海冠好佳物业管理服务有限公司（以下简称冠好��物业）负责，该物业公司收费合理、服务规范周到，得到广大业主的一致好评。自2011年开始，业委会正、副主任为一己私利，与冠好佳物业发生矛盾，并私下酝酿寻找新的物业公司，因违规召开业主大会，遭到广大业主的反对未能得逞。2013年12月6日，在未召开业主大会的前提下，业委会的正、副主任利用主持业委会日常工作和掌控业主委员会及业主大会印章的便利，与上海兴虹物业管理有限公司（以下简称兴虹物业）签订了物业管理服务合同。原告认为，有关选聘物业公司的业主大会决议是被告未召开业主大会的前提下虚构的，该决议不真实，不是业主的真实意思表示，该决议是无效的。按照法律规定，解聘或选聘物业服务企业的，须经业主大会通过。但本小区并未按规定召开业主大会，而是由业委会的个别成员以业委会的名义擅自虚构了业主大会决议，与兴虹���业签订了物业服务合同。原告认为，被告超越了职权范围，在业主大会未授权的情况下行使业主大会的权利，该行为不仅违反了相关法律法规的规定，也违反了业主大会议事规则，严重损害了包括原告在内的本小区广大业主的合法权益，故要求判令撤销被告于2013年7月9日作出的关于一品新筑苑选聘物业服务企业的表决结果公告。被告辩称，原告要求撤销的公告系由业主大会作出，故原告起诉的主体不适格。冠好佳物业的服务合同2007年已经到期，实际管理到2013年12月30日，从2007年到2013年都没有合同。2013年1月17日，业委会召开第一次会议，启动选聘新物业的程序，2013年1月18日，业委会在小区张贴了关于选聘物业服务企业方案的公示，听取了全体业主对选聘方案的意见，进一步完善选聘方案，2013年1月25日，业委会在小区张贴了关于选聘物业服务企业的公告。2013年2月18日，业委会通过了对表决票内容的讨论以及如何发放表决票的安排，表决票是业委会委员和业主代表逐户发放的。原定2月20日发放表决票，因冠好佳物业暴力冲击中断，后在虹口区住房保障管理局江湾办事处（以下简称江湾房管办）的支持下，业委会重新张贴了关于继续选聘物业服务企业方案的公告，以及系争小区关于选聘物业服务企业方案的表决票，选聘和公告上都有江湾办事处的公章。之后业委会派人逐户上门发放表决票，2013年4月22日，业委会在小区张贴了业主大会公告，公告了表决票的送达情况，2013年6月10日，业委会再次张贴小区业主大会公告，公告了小区定于6月29日晚19点在小区活动室进行表决票唱票统票会议。同时，被告向江湾接到社管科、江湾房办、万西居委会寄送了邀请函，要求其前来指导监督，但是上述邀请的单位没有到场，他们不愿意���。后来唱票统票的都是业主代表、党小组长兼居委会的支部委员代表、业主。2013年7月9日，经过唱票统票后，该次业主大会的召开符合人数和建筑面积的双过半要求，因此作出了选聘物业服务企业的决议。2013年7月10日左右，唱票的结果向有关部门报备，业委会向江湾房办发函，同时报送给虹口区房地局物业管理科。之后通过招投标形式选中了新的物业，程序都是按照规定的。2013年12月6日确定新的物业中标，2013年12月18日向虹口区房地局物业管理科完成了备案。中标告知函是张贴在小区的。被告在选聘新物业公司的过程中，程序和内容上都是合法的，不存在原告所说的要求撤销的理由，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，一品新筑苑房屋总建筑面积81，423.7平方米，其中住宅697套，共计74，022.5平方米，非住宅7，401.18平方米。三原告系一品新筑苑业主。2011年6月3日，一品新筑苑业主大会通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，其中《业主大会议事规则》规定，业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会负责执行业主大会的决定。业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。业主委员会履行下列职责：（一）拟订选聘物业服务企业的方案；……。同日，业主大会通过的《管理规约》规定，业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招投标方式。业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主对物业管理的要求等，制定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准应该包括以下内容：（一）拟���聘物业服务企业的资质、信用情况；（二）物业服务收费内容及标准；（三）物业服务合同期限。业主委员会根据《业主大会议事规则》统计表决结果，符合法定条件的，形成业主大会关于选聘物业服务企业的决定，并在物业管理区域内公告。2013年1月18日，一品新筑苑业委会出具的《关于选聘物业服务企业方案的公示》载明，本小区将采用书面征求意见方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项，并对选聘物业服务企业的标准、物业服务收费标准、合同年限、选聘方式等方案进行了公示。2013年1月25日，一品新筑苑业委会出具了《关于选聘物业服务企业方案的公告》，表示将于十五日后采用书面征求意见方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项，其余内容同前述公示。2013年3月30日，江湾房管办、一品新筑苑业委会出具了《关于继续征询选聘物业服务企业方案的公告》（以下简称《继续选聘公告》），内容为：一品新筑苑业主业委会经法定程序，决定对小区选聘物业服务企业方案事项原定2013年2月20日至3月6日进行书面征询表决，由于表决期间受到干扰一度中断。现经2013年3月12日由虹口区住房保障和房屋管理局、虹口区江湾镇街道办事处、江湾房管办、万西居委会、虹口区新家园建设与合作事务所及上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑业主委员会联系会议确定，继续进行书面征询表决，现将有关事项告知如下：1、此次征询表决由江湾房管办、万西居委会、一品新筑苑业主代表组成联合征询小组上门征询表决票。时间为2013年4月13日至2013年4月21日，投票截止时间2013年4月21日下午16时止。2、开票表决时间为2013年4月22日下午14时，开票表决地点在江湾房管办。3、为体现公平公正，本次征询票加盖上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑业主委员会和江湾房管办图章，未加盖以上两枚图章的征询票无效。……同日，江湾房管办、一品新筑苑业委会出具了《关于选聘物业服务企业方案的表决票》，内容为：建设单位上海建昌房地产开发经营有限公司与上海冠好佳物业管理服务有限公司签订的前期物业服务合同已于2007年7月1日到期……现以书面征询意见的方式就本小区选聘物业服务企业的标准、内容以及选聘方式进行表决。一、选聘物业服务企业标准和收费标准：1、拟选聘的物业服务企业应符合以下条件：资质等级为叁级（含）以上：近一年内信用信息中不良业绩信息记录分值低于6分；管理实绩要求曾获得“上海市诚信承诺AA级以上企业”和获得上海市公众满意度测评金牌或银牌物业服务企业；有类似于“一品新筑苑”楼盘的物业管理经验的物业服务企业。2、物业服务标���和费用维持原标准不变……3、物业服务合同期限为3年……对上述具体内容，您的意见为：同意、不同意、弃权。二、选聘方式：公开招标方式：同意、不同意、弃权。公开招标细则：（1）选聘物业服务企业的公开招标工作由选聘物业服务企业工作小组委托招标代理机构实施。（2）评标委员会由5人单数组成……本表决票送达方式和表决时间：表决票由江湾房管办、万西居委会、小区业主代表专人送达。表决时间2013年4月13日开始，2013年4月21日下午16时止。业主可以当场将表决票投入联合征询小组携带的投票箱，也可以自从投入设在一品新筑苑小区活动室的投票箱……根据《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意。2013年4月22日，一品新筑苑业主大会、业委会出具的《一品新筑苑业主大会公告》载明：本小区业主大会2013年4月13日至2013年4月21日以书面方式召开业主大会选聘物业服务企业，业主大会表决时间已于规定时间2013年4月21日下午16时准时截止表决投票。现将表决投票的情况公告如下：1、本次共制作697张表决票。2、表决票采取专人上门送达，由于有175张表决票因家中无人或拒绝接受无法送达外，送达票522张。本次业主大会开箱表决将择日进行。特此公告。2013年7月9日，一品新筑苑业委会出具的《关于选聘物业服务企业的表决结果公告》载明：一品新筑苑于2013年4月13日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业服务企业的标准、内容以及选聘方式进行了表决。本小区全体业主所持投票权共697票，总计发放522张表决票（有175票因家中无人无法送达）。在截止日期前收回522张表决票，占74.9%，专有部分建筑面积55，382.52平方米，占建筑物总面积的74.82%，符合业主大会会议召开条件。按照一品新筑苑《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意。现将表决结果公告如下：一、选聘物业服务企业标准和收费标准。同意票466票，占66.86%，专有部分建筑面积49，437.21平方米，占建筑物总面积的66.86%；不同意票15票占2.15%，专有部分建筑面积1，572.47平方米，占建筑物总面积的2.12%；弃权票40票，占5.74%，专有部分建筑面积4，250.78平方米，占建筑物总面积的5.74%。二、选聘方式。选择公开招标的466票，专有部分建筑面积49，437.21平方米，占建筑物总面积的66.79%。根据表决结果，一品新筑苑业主大会作出如下决议：本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业，拟选聘的物业服���企业资质等级为三级以上；近一年内信用信息中不良业绩信息记录分值不满6分；管理实绩要求曾获得“上海市诚信承诺AA级以上企业”和获得上海市公众满意度测评金牌或或银牌物业服务企业；有类似于“一品新筑苑”楼盘的物业管理经验的物业服务企业。物业服务标准和费用……此次公开招标委托由资质的招标代理机构实施，通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业，发生的相关费用由中标的物业服务企业支付。特此公告。2013年12月12日，一品新筑苑业委会与兴虹物业签订了一品新筑苑的《物业服务合同》，合同期为三年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止。2013年12月18日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局物业管理科完成了一品新筑苑业招标兴虹物业为物业管理单位的中标结果备案登记。2014年1月7日，江湾房管办出具的《��明》载明：兴虹物业通过市房地局招投标平台，中标一品新筑苑小区物业管理服务，与业委会签订了物业服务合同，并且在我局备了案，该公司按业委会通知提前介入要求。于2013年12月30日上午9点接管小区物业管理服务，程序合法。2014年2月17日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局出具的《关于处理一品新筑苑小区物业交接重大矛盾问题的函》载明：……一品新筑苑业小区因新老物业交接问题发生重大矛盾。目前，为小区提供前期物业服务的冠好佳物业，在新物业（兴虹物业）已进驻小区的情况下，强行进驻小区至今，拒绝撤离。兴虹物业通过市房管局招投标平台，中标一品新筑苑小区物业管理服务，与一品新筑苑业主大会签订给了物业服务合同，并完成了备案，其为一品新筑苑提供物业服务管理，程序合法。……。2015年3月12日，上海市虹口区住��保障和房屋管理局向本院出具的《关于我局核查一品新筑苑小区征询选票的情况》载明，其曾对选票复印件进行了查验和清点。经统计，确认2013年4月的业主大会中，同意选聘方案及以公开招标方式选聘物业的选票440张，专有建筑面积46，573.22㎡。清点结果表明，2013年4月的征询中，同意以公开招标方式选聘物业的户数及专有建筑面积均超过了半数。审理中，本院对2013年4月一品新筑苑小区业主大会选票原件进行了查验和清点。经统计，同意选聘方案及公开招标方式选聘物业的选票440张，专有建筑面积46，573.22㎡。以上事实由原告提供的《继续选聘公告》、关于选聘物业服务企业方案的表决票、《关于选聘物业服务企业的表决结果公告》、物业服务合同、管理规约、业主大会议事规则，被告提供的关于选聘物业服务企业方案的表决票、《关于选聘物业服务企业方案的公示》、2013年6月10日业主大会公告、《关于选聘物业服务企业的表决结果公告》、关于选聘一品建筑苑物业服务企业方案中的函、2014年1月7日《证明》、关于处理一品新筑苑小区物业交接重大矛盾问题的函》等证据予以佐证。审理中，原告表示，原告的诉请是撤销业主大会关于选聘物业管理企业的相关决议，应诉的只能是业委会，业委会是业主大会的常设机构，是代表业主大会出庭应诉的。被告在选聘物业服务企业的过程中，没有先就小区业主是否续聘原物业服务企业征求意见，而是采用公告的形式直接采用选聘新的物业服务企业，侵犯了原告等业主的续聘权和表决权。业委会开会一直存在很多问题，街道多次指出不能再以三比二的方式通过决议。杨剑萍、徐肖雁两位委员也多次向业委会反应，开会不要安排在工作日，但被告故意将开会日期��排在工作日，就是不想让两位委员参加。其次，从发放表决票到最后表决统计，整个程序违法违规。根据事先张贴的《继续选聘公告》的约定，表决票应由江湾房管办、万西居委会的人员参加，但被告擅自临时召集人员发放了表决票。事实上，原告也没有收到表决票，小区的大部分业主也没有收到过表决票。根据被告提供的表决结果公告，共发放522票，175票因家中无人无法送达，被告应提供上门发放697张选票的送达凭证，尤其是175票无法送达的记录，应当有房管办、居委会签名确认。根据《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》（以下简称若干规定）的规定，业委会对于表决票发放、回收、计票、唱票、监票及其他会议工作人员名单（与表决事项有直接利害关系的业主不得担任）应在物业管理区域内公告，但被告履行该程序，有关计票、唱票、监票的人员名单并未公告，而是实行暗箱操作，从事计票、唱票和其他工作的人员中，严国英、徐关忠、陈贤章三人与表决事项有直接的利害关系，上述三人均曾因欠付物业管理费被冠好佳物业起诉，均与老物业由重大矛盾和利益冲突。而且在《继续选聘公告》约定的时间和地点被告并没有开票表决，也没有将取消开票表决的事项、事由实现在物业服务区域内公告，而是由被告利用掌握公章的便利，事后制作了一份变更开票时间至2013年6月29日和开票地点的公告，但实际开票日期为2013年6月30日。被告在未经江湾房管办、万西居委会同意的情况下，两次变更开票表决日期和地点，最后的开票表决也没有江湾房管办、万西居委会到场监督指导，私自开票统计，程序严重违法违规。业主曾要求核查选票，街道、居委会也要求进行核查，但被告一直没有将选票拿出来核查。��被告公布的选聘新物业的业主大会公告是无效的，应当予以撤销。被告表示，2013年启动选聘工作时，小区与冠好佳物业不存在合同关系，仅存在事实服务关系，故原告所谓的续聘没有任何法律依据。而且冠好佳物业服务质量极差，九年来拒绝向业主公布账目，侵吞小区公共收益数额巨大，故小区业主通过召开业主大会重新选聘物业公司是合法合理的。在整个选聘过程中，街道和房办等政府部门进行了指导和监督，第三方新家园建设与合作事务所也全程进行了指导，并参与了选聘工作。业委会开会时，杨剑萍、徐肖雁两位委员多次无故缺席。4月22日被告去房办开票，但房办说不安全，不同意在房办开票，并称开票是业委会自己的事情，让被告自行开票。被告遂定于2013年6月29日开票，被告也向江湾街道社管科、江湾房办及万西居委会寄送了邀请函，要求其前来指导、监督，但这些部门并未出席，未履行其应到场监督、指导的职责，并非被告的工作失职。即使存在瑕疵，也没有法律规定，因有关部门缺席导致业主大会决议无效。29日晚的唱票、统票活动也再次受到了冠好佳物业拉断电源的干扰，延期至30日。业委会经过唱票、统票工作后，该次业主大会的召开符合人数和建筑面积双过半的要求，故由业主大会作出了《关于选聘物业服务企业的表决结果公告》。业委会之后将公开招投标的材料报备江湾街道房管办等有关部门，房管办审核后，认为业主大会召开合法，作出的决议有效，故为其办理了相关手续。江湾街道房办、虹口区房管局及市房管局必须对业主大会作出决议的程序和内容的合法性进行审核，审核通过后才允许进行招投标工作。政府相关部门的文件也多次确认小区选聘物业程序合法。同时，需明确的是，根据相关法律规定的规定，政府相关部门负责的是小区的监督、指导工作，不是必须全程参与并代替业主决策。所有选票的复印件都在虹口区房管局物业科，从来没有业主向业委会提出过要核查选票。2014年5月，被告将选票的复印件给物业科，原件还留在业委会保存。本院认为，一个物业管理区域内的业主可以设立一个业主大会，业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织，其职责包括制订、修改业主公约和业主大会议事规则；选聘、解聘物业管理企业等等。通过业主大会选举产生的业主委员会，是业主大会的执行机构。被告主体不适格的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告认为被告于2013年7月9日作出的选聘物业服务企业的表决公告系在未召开业主大会的情况下作出的，且该决议程序违法，故要求撤销。本院认���，首先，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。根据本案的在案证据显示，本次一品新筑苑小区召开业主大会系采用书面征询的形式。其次，《继续选聘公告》中对于选票的发放及开票时间、地点均进行了约定，但最后相关职能部门未能参与其中，致使原告等业主对表决结果公告的合法性产生质疑。但从本院调取的及被告提供的相关证据材料来看，业委会从准备选聘物业服务企业开始，至最终与兴虹物业签订物业服务合同，虽然在征询过程中存在一定的瑕疵，但整个操作过程并未违反相关的法律、行政法规的规定。第三，在一品新筑苑小区曾就选聘物业服务企业曾进行过多次征询，且有相关政府行政管理部门工作人员参与和监督。经本院对选票进行清点和查验，2013年4月的征询中，同意以公开招标方式选聘物业的户数及专有建筑面积均超过了半数，亦与虹口区住房保障和房屋管理局向本院出具的相关函件相符，故被告作出的表决结果公告符合法律规定。本院注意到，虹口区住房保障和房屋管理局及江湾房管办作为行政管理部门，负责本辖区内物业管理的监督管理，对于小区业委会的日常运作负有监督管理及业务指导的责任，本次一品新筑苑小区的选聘物业服务企业的征询工作，虹口区住房保障和房屋管理局及江湾房管办、街道均进行了参与，对整个选举表决过程亦非常了解，但应善始善终，维护好小区的稳定及广大业主的利益。综上所述，本院认为，被告于2013年7月9日作出的关于一品新筑苑选聘物业服务企业的表决结果公告的决议程序合法，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告王守礼、顾家凤、王侃的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预缴），由原告王守礼、顾家凤、王侃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 魏思奇代理审判员 吴 双人民陪审员 高 倩二〇一五年五月十二日书 记 员 潘 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用��筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 更多数据：