（2015）吉高新民二初字第49号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-17
案件名称
庞淑杰诉吉林市海阳机械有限公司、魏桂文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庞淑杰,吉林市海阳机械制造有限公司,魏桂文
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）吉高新民二初字第49号原告：庞淑杰，女，1958年11月15日生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开区。被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区深东路1997号。法定代表人：钱忠海，董事长。委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新技术产业开发区。原告庞淑杰诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司），第三人魏桂文买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。庞淑杰、海阳公司的委托代理人林晓春、魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞淑杰诉称：2012年1月12日，原告在被告处购买了高新区2号楼314号房屋，原告向被告交付了购房款74101元，但直至今日被告也未向原告交付所购的房屋，后经了解被告建设的房屋不知何原因被拆除。综上，双方已经无法实现合同的目的，故请求：1.请求依法解除原告与被告签订的一份房屋买卖合同。2.请求判令被告返还购房款74101元。3.请求判令被告从2012年1月12日起按银行同期贷款利率的标准给付利息直至购房款本金返还完毕之日止。被告海阳公司辩称：答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系，答辩人未授权任何人与原告签订房屋买卖合同，答辩人未收取原告购房款，依法不承担返还义务。付春光、李桂芳违法出售答辩人的工业办公楼，违反法律强制性规定，损害答辩人的合法利益，应认定为无效合同。应由实际收款责任人对原告负有返还购房款的义务，答辩人不应承担任何法律责任。原告要求答辩人承担返还责任于法无据，请求法院驳回原告的诉请。第三人魏桂文述称：同海阳公司答辩意见。原告针对其诉讼请求提举证据如下：1.收款收据一份。证明海阳公司收取原告购房款。2.宣传单一份。证明被告公司宣传出售房屋不是工业用房，是住宅。3.承诺书复印件。证明被告承诺返还原告购房款。海阳公司对庞淑杰提举的证据质证意见如下：证据1真实性、合法性有异议，不是我公司开具，没有我方收款人及经办人签字，收据上的公章是李桂芳盗盖，我方没有收到收据上记载的款项，需要原告明确实际收款人，收据上虽加盖我方公章，常理应认定我方收取房款，但恰恰我方没有收取房款，可以证明实际收款人盗用我方公章骗取原告购房款。证据2不是我方出具，也未授权他人发布该宣传单，建设单位名称与我公司名称、电话号码与我公司都不符。证据3出具的前提是责任人李桂芳、付春光无法找到，买房人上访高新区政府，经过高新区政府协调出具，该承诺书是替代他人履行，是在责任人无法履行义务的情况下代替他人履行，现在李桂芳和付春光可以找到，承诺书是附条件的，附条件未成就，根据该承诺书被告不履行的承诺书的后果是自愿接受行政处罚，或者依法承担法律责任，原告已经向法院提起告诉，就依法应由法院裁决被告是否承担法律责任，承诺书的效力终止，被告履行承诺书的前提条件是被告负有责任，如果我公司没有责任，承诺人作出的承诺可以拒绝履行。魏桂文对庞淑杰提举的证据质证意见同海阳公司。被告海阳公司提举证据如下：1.工业用地土地使用证，证明原告所购房屋建设在被告的工业用地上，属于工业用房，原告与李桂芳签订的房屋买卖协议应属无效。2.海阳机械公司与李桂芳签订的投资合作协议，证明被告以3000平方米土地作为投资，李桂芳以办公楼的总投资作为投资，建设海阳公司的办公楼和科研楼项目，李桂芳擅自将办公楼对外销售，对购房者有欺诈行为，原告所购房屋不能获得所有权。3.代理销售合同。证明李桂芳未经被告授权，以被告名义非法委托他人销售我方办公楼，并收取购房人购房款的违法事实。李桂芳应对其个人违法行为承担责任。4.房屋买卖情况调查书，证明原告自述在五星国际城2楼将购房款交给李桂芳。庞淑杰对海阳公司提举的证据质证意见如下：对证据1、2、3当时我不懂，不知道是工业用地。我是从海阳机械购房，至于与李桂芳是否合伙原告不知情；对证据4，认为是将购房款交给海阳公司。魏桂文对海阳公司提举的证据均无异议。魏桂文未提举证据。通过原被告诉辩、第三人陈述及举证、质证情况，本院认定如下事实：吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林高新技术产业开发区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林高新技术产业开发区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。2012年1月12日，庞淑杰向海阳公司购买苹果园公寓2号楼314号房屋，付款74101元。以上事实有收款收据、宣传单、工业用地土地使用证、海阳机械公司与李桂芳签订的投资合作协议为证。本院认为：一、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，庞淑杰与海阳公司于2012年1月12日形成的房屋买卖合同是无效的。二、海阳公司与李桂芳合作建设房屋，海阳公司将公章交给过李桂芳，海阳公司即使未接收钱款，也应承担责任。三、海阳公司无权出卖违法建筑物，庞淑杰也应明知海阳公司不具有合法的开发建设手续，双方均有过错，应各自承担责任。故海阳公司应返还购房款74101元，对于利息的请求本院不予支持。四、因庞淑杰系向海阳公司购买房屋，第三人魏桂文并未向原告销售房屋或收取款项，故第三人魏桂文不承担责任。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、被告吉林市海阳机械制造有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告庞淑杰购房款74101元。二、第三人魏桂文不承担责任。三、驳回原告庞淑杰其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1653元，保全费761元，总计2414元。由被告吉林市海阳机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 徐 锐审 判 员 刘 强代理陪审员 周梁玉二〇一五年五月十二日代理书记员 高千惠第5页共6页 微信公众号“”