（2015）苏中民终字第01277号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-12-21

案件名称

宋祖春、林娟与苏州旭辉兴腾置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋祖春,林娟,苏州旭辉兴腾置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第01277号上诉人（原审原告）宋祖春。上诉人（原审原告）林娟。被上诉人（原审被告）苏州旭辉兴腾置业有限公司上诉人宋祖春、林娟因与被上诉人苏州旭辉兴腾置业有限公司（以下简称旭辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：旭辉公司开发了位于苏州高新区星宇路18号“朗香花园一期”（即“朗香郡”）住宅项目。“朗香花园一期”的住宅项目东侧原为国家所有的荒地。为改善小区周边环境，2010年4月19日，经苏州浒墅关经济开发区管理委员会同意，旭辉公司将上述荒地投资绿化并养护一年，期满后无偿移交给市政养护公司。2010年11月27日，“朗香花园一期”的住宅项目开盘预售，旭辉公司销售现场公示了“不利因素”，告知小区东侧的“三角绿地为临时绿地，此为政府用地，最终以政府规划为准”。2010年11月27日，宋祖春、林娟与旭辉公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、宋祖春、林娟购买旭辉公司开发的苏州高新区星宇路18号朗香花园4幢501室，建筑面积128.08m2（套内建筑面积112.18m2，公共部位与公摊面积15.90m2），价格为1127000元；交房时间为2012年6月30日前，逾期不超过30天的，自约定的交房最后期限的第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，旭辉公司向宋祖春、林娟支付房屋总价款的万分之二的违约金；2、本楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为买受方选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分；3、补充协议中的特别告知约定：“出卖方在售楼处展示的模型和部分广告中出现的效果图制作时间较早，现为完善郎香花园各组团的建筑外立面和绿化造景，出卖方已经在原模型及效果图基础上做了设计调整，故模型及效果图仅作为买受方在选择楼盘时的参考，具体以现场实际情况及预售合同条款为准”，“买受方知晓并同意将该商品房所在楼栋的露台及小区内部分绿地归设计通道与其相连的专用商品房所属的业主使用，该业主对其使用不允许改作其他用途，不得危及建筑物及公共安全，且应自交付使用后承担其所产生的维修、维护费用，并配合对公共设备、设施的维修、维护”。2012年6月26日，本案所涉房屋通过工程竣工验收消防抽查。2012年7月5日，苏州高新区建设局告知旭辉公司，本案所涉房屋的工程竣工资料已经备案。次日，苏州高新区房产管理局通知旭辉公司，本案所涉的房屋已通过交付使用备案。庭审中，双方一致确认旭辉公司已经将本案所涉房屋交付给宋祖春、林娟，旭辉公司确实存在逾期交房的问题，但是双方一致确认旭辉公司逾期交房的问题双方已经在私下解决。2013年4月23日，宋祖春、林娟委托苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司对房屋进行检查，并出具了检测报告。庭审中，经法院释明，宋祖春、林娟未提供检测机构、检测人的资质材料。另查明，30000m2坡地绿化由旭辉公司负责养护后，已返还市政绿化公司。后30000m2坡地绿化所在土地用于“中环高架快速路”工程市政建设。宋祖春、林娟的一审诉讼请求为：1、赔偿5万元；2、恢复原有规划设计，保留小区东南入口；3、承担本案诉讼费用。宋祖春、林娟起诉时称因旭辉公司误导致其以高于周边均价的价格购买了房屋，损失巨大，要求赔偿5万元。庭审中，宋祖春、林娟增加诉讼请求要求旭辉公司另赔偿损失5万元，但未交纳增加部分的诉讼费用。原审法院认为：宋祖春、林娟与旭辉公司签订的商品房买卖合同及附件共同构成了买卖合同，属当事人真实意思表示，双方均应全面履行。关于宋祖春、林娟要求恢复原有规划设计，保留小区东南入口的诉讼请求。因宋祖春、林娟没有证据证明旭辉公司在合同签订后变更规划、建设设计，并且规划、建设设计备案的小区总平面图、建筑物定位图中都不存在宋祖春、林娟诉称的小区东南入口，故该诉讼请求缺乏事实和证据证明，法院不予支持。关于宋祖春、林娟要求旭辉公司赔偿5万元的诉讼请求，曾于2014年7月8日的庭审中当庭要求将该诉请金额增加为10万元，但经催告后在规定的时间内并未补交相应的诉讼费用，故法院按宋祖春、林娟的原诉讼请求予以审理。宋祖春、林娟庭审中主张由于旭辉公司宣传小区拥有30000m2的坡地森林，两人购买了均价高出周边房屋的房屋，此外，由于本案涉案房屋存在质量问题，故从交房至今两年多无法入住，宋祖春、林娟亦有租金损失。综上，该诉讼请求系由房屋差价和租金损失构成。法院认为，虽然开发商的确将30000m2的坡地森林进行了广告宣传，但旭辉公司没有将相关内容写入商品房买卖合同，并且30000m2的坡地森林超出了小区规划范围，因此销售广告和宣传资料仅仅是要约邀请。另外，旭辉公司在销售现场公示了不利因素“三角绿地为临时绿地，此为政府用地，最终以政府规划为准”，宋祖春、林娟购买房屋时应当知晓该项不利因素。宋祖春、林娟提供了沙盘照片用来证明旭辉公司的沙盘进行了更换，由于旭辉公司在小区楼盘销售时即公布了“不利因素”，并且商品房买卖合同也明确约定“模型及效果图仅作为买受方在选择楼盘时的参考，具体以现场实际情况及预售合同条款为准”，因此沙盘更换也不能证明30000m2的坡地森林属于买卖合同内容。宋祖春、林娟未能证明30000m2的坡地森林属于买卖合同内容，后期“三角绿地”被取消也系市政工程建设之需，与旭辉公司司无关。至于宋祖春、林娟提及的房屋质量问题导致无法入住，亦未提供足够证据予以支持。综上，法院对该诉讼请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回宋祖春、林娟的全部诉讼请求。案件受理费1130元，减半收取565元，由宋祖春、林娟负担。宋祖春、林娟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、旭辉公司在履行合同过程中，擅自变更规划设计，将大部分公共绿地划归每幢楼的1、2层业主私有；旭辉公司销售时承诺的东南区出口也不在规划之内，旭辉公司销售时虚假宣传，将不属于该商品房所属规划区内的3万平方米的坡地森林宣传为属该规划区所有，误导了宋祖春和林娟；旭辉公司交付的房屋因质量问题导致宋祖春和林娟不能及时入住，由此造成的损失应由旭辉公司承担。二、旭辉公司虚假宣传事实明显，提供给法院的图片和认购合同弄虚作假，宋祖春、林娟能够提供房屋质量问题的材料；现小区的生活品质和旭辉公司卖房时设定的相差甚多，宋祖春、林娟的房屋仍在维修中。请求二审法院判令旭辉公司赔偿损失5万元，归还小区公共绿地，保留小区东南出入口。二审经审理查明的事实与原审一致。二审另查明，2012年7月3日，苏州市规划局虎丘分局向旭辉公司颁发了建设工程规划核实合格证，核准的项目位于星宇路东、大新河北，总建筑面积47995.92平方米，其中住宅40055.85平方米。二审还查明：旭辉公司在销售朗香郡的宣传图上使用了“30000㎡坡地森林实景”字样。二审中，宋祖春陈述旭辉公司的销售人员说小区原有规划东南有入口，在售楼处陈列的沙盘上也有标识，但无法提供证据；5万元损失是因为房屋存在质量问题导致无法入住两年的租金损失。旭辉公司认为宋祖春在一审中主张5万元是旭辉公司虚假宣传导致房屋价格高于周边价格的损失，二审中又称是房屋质量导致的租金损失，不应得到支持；宋祖春、林娟上诉请求旭辉公司归还小区公共绿地的主张一审没有诉请，不应处理。二审中，宋祖春、林娟提供了苏州宜居工程质量检测有限公司的营业执照复印件、税务登记证复印件、陈光勇的验房师培训合格证复印件。旭辉公司认为真实性无法确认，不能证明苏州宜居丁渤投资置业咨询服务有限公司是专业检测机构。本院认为：宋祖春、林娟与旭辉公司在2010年11月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效，旭辉公司已经交付了商品房，完成了合同的主要义务。宋祖春、林娟在一审中提出旭辉公司虚假宣传小区拥有30000平方米坡地，误导其高价购买房屋，要求旭辉公司赔偿损失5万元。对此本院认为，旭辉公司在销售朗香郡房屋的宣传册上使用了“30000㎡坡地森林实景”字样，但在2010年11月27日开盘当天在现场公示说明该三角绿地是政府用地，在与宋祖春、林娟签订的补充协议中以特别约定的方式告知原售楼处陈列的模型及广告图仅供参考，以现场实际情况及预售合同条款为准。并且该项目规划建筑面积47995.92平方米，其中住宅40055.85平方米，显然3万平方米坡地不可能在该项目规划用地范围内。因此宋祖春、林娟认为旭辉公司虚假宣传误导其高价购买房屋的理由不能成立，要求旭辉公司赔偿5万元损失依据不足。二审中宋祖春、林娟变更要求旭辉公司赔偿5万元的理由为房屋存在质量问题导致其租金损失，其在一审中提供了苏州宜居丁渤投资置业咨询有限公司的检测报告，但未提供检测机构及检测人的资质，也未申请对房屋质量进行司法鉴定，二审中提供的苏州宜居工程质量检测有限公司的营业执照复印件名称也不相符，故其上诉要求旭辉公司承担房屋质量问题的损失5万元依据不足，不予支持。宋祖春、林娟上诉还提出旭辉公司将小区公共绿地划归1、2层业主私有应当归还，因其在一审中未提出该项诉讼请求，故本院不予理涉。宋祖春、林娟上诉要求保留小区东南出口，但无法提供证据证明朗香郡小区在规划方案中有小区东南出口，该上诉理由依据不足。综上，宋祖春、林娟的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人宋祖春、林娟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王稚群审　判　员　　叶　刚代理审判员　　郭　锐二〇一五年五月十二日书　记　员　　吴茂程关注微信公众号“”