（2015）仁和民初字第625号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-30
案件名称
成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司与罗莲英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市仁和区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司,罗莲英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第六十四条第一款
全文
攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书（2015）仁和民初字第625号原告成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司。住所地：攀枝花市东区炳草岗人民街临亚家园*号楼*楼。法定代表人余庆生，该公司总经理。委托代理人李明俐，四川明俐律师事务所律师。被告罗莲英，女。原告成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司（以下简称金房公司）诉被告罗莲英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由代理审判员夏玉凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李明俐、被告罗莲英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是开发商合法选聘的、签订了相关《物业管理服务协议》的为宝岛花苑项目进行前期物业服务的公司。根据相关法律及司法解释的规定，被告交接完购买房屋后就应当按照《前期物业服务合同》约定的时间、标准向物业公司支付物业服务费用并承担因逾期交费而产生的违约金。但被告拖欠物业服务等费用及违约金高达3710.6元，其拖欠行为直接导致物业公司无法正常经营。原告多次催收拖欠的物业服务费未果。现诉请被告：1、支付拖欠的物业服务等费用共计3710.6元；2、承担本案诉讼费。被告辩称：被告确实存在欠交物管费的情况，但不同意支付拖欠的物管费，也不同意支付违约金。第一、原、被告双方签订的《物业服务协议》在2009年12月7日已经到期，协议到期后原告未退出小区物业服务，属于强行服务，业主不应该支付任何费用；第二、原告并未按照《物业服务协议》履行义务，导致被告家里被盗，被告多次要求原告协商解决被盗事宜，原告均不予理睬；第三、前期物管强行服务，收取物管费、停车费和广告费应返还业主。经审理查明，被告系攀枝花市仁和区宝岛花苑小区业主，拥有该小区住房一套，面积112.05㎡。2007年4月13日，原告（乙方）与宝岛花苑开发商东泰公司（甲方）签订《宝岛花苑前期物业管理委托合同》，合同约定由乙方（原告）为宝岛花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，标准为多层住宅0.45元／月.平方米，合同期限自2007年4月11日起至2008年4月10日止。2011年3月11日，原告（甲方）与东泰公司（乙方）签订《宝岛花苑物业专项业务委托协议书》，协议约定甲方（原告）将宝岛花苑一、二期物业管理区域内的专项服务工作委托给乙方，委托期限自2011年3月1日起至2013年2月28日止。2014年9月15日，原告在宝岛花苑小区内张贴《通知》，告知宝岛花苑业主，其决定9月15日至9月30日正式撤出宝岛花苑。庭审中，原、被告一致认可物业服务费的计算标准为住房面积×0.45元／月.平方米，被告认可其自2010年12月18日起未缴纳物业服务费，2011年1月起未交纳生活垃圾处置费。另查明，生活垃圾处置费为6元／月，宝岛花苑小区自建成至2014年9月期间，除原告外没有选聘过其他物业服务公司，也未成立业主委员会。现原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业服务费2291.78元、生活垃圾处置费270元，违约金1148.76元。上述事实有，原、被告相一致的陈述及《宝岛花苑前期物业管理委托合同》、《通知》等书证在案佐证。本院认为：2007年4月13日原告就宝岛花苑小区的前期物业管理服务与东泰公司签订的《宝岛花苑前期物业管理委托合同》，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该合同对该住宅小区全体业主均有约束力。但合同期限自2008年4月10日已经届满，且未续签合同。2011年3月11日，原告与东泰公司签订的《宝岛花苑物业专项业务委托协议书》，因《宝岛花苑前期物业管理委托合同》约定的期限已经届满且未续签合同，原告将宝岛花苑一、二期物业管理区域内的专项服务工作委托给东泰公司无事实及法律依据，且作为业主的被告对此亦不予认可，该合同对被告无约束力。因此，原告主张物业服务费以及违约金无合同依据，本院对原告关于违约金的诉请不予支持。但在合同到期后至2014年9月30日原告退出该小区时止，该小区并未成立业主委员会，也未选聘新的物业公司进行物业管理，原告事实上仍然为该小区提供物业管理服务，原、被告之间形成了事实上的物业管理服务关系，被告在原告提供的物业管理服务中受益，被告应当交纳相应的物业管理服务费。原、被告双方一致认可物业服务费的标准为住房面积×0.45元／月.平方米，被告自认其自2010年12月18日起未缴纳物业服务费，2011年1月起未交纳生活垃圾处置费。因此，被告应支付原告自2010年12月18日至2014年9月30日的物业服务费2289.18（112.05㎡×0.45元／月×45个月＋112.05㎡×0.45元／月÷30天／月×12天）元，支付2011年1月至2014年9月的生活垃圾处置费270元（6元／月×45个月）。被告抗辩其拖欠物业服务费系原告未尽职责导致其物业被盗，但未能提供任何有效证据证实物管失职，且物业失窃不能成为不交物业服务费的理由，二者属不同的法律关系。如被告有直接证据证明其物业被盗是物管公司失职导致，其可另行主张权利。被告主张原告返还停车费和广告费，也与本案无关联性，本院不予审查。综上，依照《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗莲英于本判决生效后十日内给付原告成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司物业服务费、生活垃圾处置费合计2559.18元。二、驳回原告成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司负担8元，被告罗莲英负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。代理审判员 夏玉凤二〇一五年五月十二日书 记 员 魏宇芳 来自：