（2015）青民一终字第150号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-03
案件名称
青岛市天主教爱国会与青岛市北九水疗养院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛市天主教爱国会,青岛市崂山区清波养生山庄,青岛市北九水疗养院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第150号上诉人（原审原告）青岛市天主教爱国会。法定代表人陈天浩，主任。委托代理人于卓群，北京大成（青岛）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）青岛市崂山区清波养生山庄。法定代表人宋延磊，董事长。委托代理人李鸣，山东乾恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛市北九水疗养院。法定代表人宣世英，院长。委托代理人董黎明，山东国人律师事务所律师。上诉人青岛市天主教爱国会（以下简称天主教会）、上诉人青岛市崂山区清波养生山庄（以下简称清波山庄）因与被上诉人青岛市北九水疗养院（以下简称北九水疗养院）房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂王民重字第1号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员陈明明、代理审判员徐雪峰参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月5日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人天主教会的委托代理人于卓群、上诉人清波山庄的委托代理人李鸣、被上诉人北九水疗养院的委托代理人董黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天主教会在一审中诉称，其于1994年4月1日将其所有的位于青岛市崂山北九水建筑面积为1，292.35平方米的房屋出租给北九水疗养院使用，后北九水疗养院将上述房屋非法转租给清波山庄，并长期拖欠房租。北九水疗养院与清波山庄无偿占用天主教会的房屋至今，给天主教会的正常宗教活动造成严重不良影响。请求法院判决：1、北九水疗养院腾还房屋；2、北九水疗养院与清波山庄给付天主教会拖欠的2004年4月1日至2006年5月31日期间的房屋租金168，005.5元（按每月6，461.75元的标准计算）；3、北九水疗养院给付天主教会拖欠2006年6月1日至2009年4月24日期间的房屋租金损失226，161.25元（按每月6，461.75元的标准计算）；4、北九水疗养院赔偿天主教会2009年4月25日至今的经济损失915，113.04元；5、北九水疗养院承担诉讼费用。北九水疗养院在一审中辩称，天主教会主张的2011年4月11日前的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。天主教会要求北九水疗养院返还房屋并赔偿损失，没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回天主教会的诉讼请求。清波山庄在一审中述称，天主教会的诉讼请求所依据的事实与理由，与现在的基本事实不符，应予驳回。因（2004）崂王民初字第235号民事判决已经撤销，天主教会与北九水疗养院之间的房屋租赁合同是否已经解除，双方是否存在合法有效的房屋租赁关系，需经审理查明。只有租赁关系确定解除，才涉及腾房问题。清波山庄与北九水疗养院就本案争议房屋签订的房屋租赁合同合法有效，合同效力经（2003）崂经初字第485号民事判决及（2004）青民一终字第131号民事判决确认。天主教会在1997年7月20日出具证明一份，证明本案争议房屋已经由北九水疗养院转租给隋清波使用，故转租经过天主教会同意。1996年5月28日至2011年12月30日期间，清波山庄与北九水疗养院产生纠纷，但双方不存在任何费用拖欠。房屋租金从2007年1月2日起由每年9万元变更为每年81，535.2元，2012-2013年房屋租金共计163，070.4元，因本次诉讼导致清波山庄无法付款，清波山庄不存在违约行为。清波山庄承租房屋后，投入巨资对租赁物装修改造，解除合同必将给清波山庄造成巨大经济损失，不利于交易安全。本案争议房屋系清波山庄与北九水疗养院签订的租赁合同中作为租赁房屋的一部分，天主教会与北九水疗养院终止租赁关系，必将影响北九水疗养院与清波山庄之间租赁合同的全面履行。原审法院查明，本案争议的青崂房公字第1243号房屋所有权证项下房屋始建于1938年，解放后由青岛市政府接管，并交由北九水疗养院作为公房承租使用，北九水疗养院向青岛市崂山区房管部门交纳房租，房屋面积为1，292.35平方米。1993年6月，青岛市房产局根据有关政策将本案争议房屋的产权退还给天主教会。1994年6月1日，天主教会取得青崂房公字第1243号房屋所有权证。1994年4月1日，天主教会与北九水疗养院签订《公有非住宅房屋租赁合同》，约定由天主教会将本案争议房屋租赁给北九水疗养院使用，租期自1994年4月1日起至1996年3月31日止，租金为每月1，159.5元，交租日期为当月15日前。合同到期后，天主教会与北九水疗养院口头协商房屋租赁事宜，形成事实租赁关系，北九水疗养院按照约定继续交纳房屋租金。1996年5月28日、1999年9月8日，北九水疗养院与清波山庄先后签订房屋租赁合同两份，合同内容基本一致。合同约定，北九水疗养院将包括上述天主教会房屋在内的1，500平方米房屋转租给清波山庄使用，使用期限20年，自1996年12月起至2017年12月止，年租金为9万元。北九水疗养院与清波山庄签订的房屋租赁合同涉及的房屋面积共计1，500平方米，另包括郭国庆等人的房产。1999年7月20日，青岛市天主教房产管理处向清波山庄出具证明，内容为：“青岛市崂山区北九水有房一栋（得月楼以东四层楼房及平房），产权系天主教会所有，现使用单位北九水疗养院将此房转租给隋青波使用。特此证明。附：房产证复印件一份。”2003年，北九水疗养院向青岛市崂山区人民法院起诉，要求判决清波山庄向其支付房屋租金23万元，并解除双方之间的房屋租赁合同。2003年8月21日，该法院经审理作出（2003）崂经初字第485号民事判决书，认为天主教会在庭审中未提供证据证明其曾经催告过北九水疗养院，亦未履行通知义务，故天主教会要求解除合同的请求不符合法定条件，不予支持。该判决判令清波山庄向北九水疗养院支付房屋资金，期限为自2001年下半年起至判决生效之日止，另加2000年下半年欠交租金5，000元。北九水疗养院对该判决不服，提起上诉。2004年3月18日，本院经审理作出（2004）青民一终字第131号民事判决书，认为双方签订为期长达20年的房屋租赁合同，清波山庄订立合同后投入巨额资金对租赁物进行装修，合同如解除，则清波山庄签订合同的目的不能实现，必将给其造成巨大经济损失，亦不利于发挥物之经济效能，不利于交易安全与稳定。据此，本院判决驳回上诉，维持原判。2004年3月，天主教会与北九水疗养院协商，要求提高房屋租金，北九水疗养院不同意且未返还房屋。2004年6月15日，天主教会书面通知北九水疗养院解除合同，北九水疗养院表示不同意解除合同。2004年6月18日，天主教会书面通知北九水疗养院腾退房屋，北九水疗养院仍不同意解除合同。嗣后，天主教会于2004年、2008年先后诉至法院要求判决北九水疗养院腾退房屋，并支付2004年4月1日至2009年4月24日期间的房屋使用费。经审理，青岛市崂山区人民法院分别作出（2004）崂王民初字第235号民事判决书、（2008）崂王民初字第218号民事判决书。两份判决书均认为，依据前述（2003）崂经初字第485号民事判决书及（2004）青民一终字第131号民事判决书，不宜判令北九水疗养院与清波山庄腾退房屋。据此，两份判决均判令北九水疗养院按照每月6，461.75元的标准向天主教会支付房屋租金。2014年3月19日，经青岛市崂山区人民法院院长发现，对（2004）崂王民初字第235号案件及（2008）崂王民初字第218号案件提起再审。再审期间，天主教会申请撤回起诉，并在本案中申请追加要求北九水疗养院、清波山庄支付2004年4月1日至2009年4月24日期间房屋使用费的诉讼请求。2008年9月2日，郭国庆起诉清波山庄，要求判决清波山庄向郭国庆返还房产，并赔偿经济损失85，833.36元。经郭国庆申请委托评估，该案争议房屋的年净租金价值为5.15万元。2009年4月20日，青岛市崂山区人民法院经审理作出（2008）崂王民初字第276号民事判决书，认为郭国庆对其所有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，对郭国庆要求清波山庄返还房产并赔偿经济损失的请求应予支持。据此，该法院判决：清波山庄将房产返还郭国庆；清波山庄按照年租金5.15万元的标准向郭国庆支付房产使用费。清波山庄对该判决不服，提起上诉。2009年8月24日，本院经审理作出（2009）青民一终字第1598号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年12月21日，清波山庄向青岛市崂山区人民法院起诉，称因北九水疗养院与清波山庄签订的1，500平方米房屋租赁合同中涉及郭国庆的房产已经返还，要求将其与北九水疗养院签订的房屋租赁合同的租金变更为每年81，535.2元。该租金变更请求经青岛市崂山区人民法院判决支持，并经本院二审判决维持。再查明，北九水疗养院和清波山庄对天主教会提交的计算房屋使用费所依据的评估报告不予认可，经天主教会申请，青岛市崂山区人民法院依法委托鉴定机构对本案争议房屋在2004年4月1日至2014年6月18日期间的市场租赁价格进行评估。2014年7月14日，鉴定机构出具房地产评估报告一份，确定涉案房屋在2004年4月1日至2014年6月18日期间的市场租赁价格为150.87万元，其中2009年的市场租赁价格为153，575元，2010年为158，412元，2011年为165，652元，2012年为160，285元，2013年为168，892元，2014年1月1日至2014年6月18日期间共计169天的租金为82，995元。本案审理期间，北九水疗养院与清波山庄于2014年7月16日协商一致，同意解除双方于1996年5月28日签订的《租赁合同》、1999年9月8日签订的《房屋租赁合同》。同日，清波山庄将本案争议房屋返还给北九水疗养院。清波山庄称其已将2012年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金给付北九水疗养院，天主教会不予认可。2014年8月8日，北九水疗养院将本案争议房屋返还给天主教会。后天主教会申请撤回要求北九水疗养院腾还房屋的诉讼请求，青岛市崂山区人民法院裁定准许。天主教会曾对（2004）崂王民初字第235号、（2008）崂王民初字第218号案件申请强制执行，天主教会从北九水疗养院收到房屋使用费共计293，070.4元。原审法院认为，社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。天主教会作为涉案房屋的所有权人，对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。1996年3月31日，天主教会与北九水疗养院之间的租赁合同到期，天主教会与北九水疗养院继续履行租赁合同，形成事实租赁关系，双方当事人均可随时终止合同。2004年6月18日，天主教会书面通知北九水疗养院要求其腾退房屋，租赁合同自通知到达对方时解除。虽然北九水疗养院与清波山庄签订了长达20年的租赁合同，但天主教会作为涉案房屋的所有人，其与北九水疗养院已经依法解除租赁合同关系，北九水疗养院在未与天主教会签订书面租赁合同的情况下，将涉案房屋转租给清波山庄，导致北九水疗养院与清波山庄之间的租赁合同无法实际履行。清波山庄在其与天主教会无任何合同关系的情况下占有、使用天主教会的房产，依法应向天主教会支付房屋使用费。关于房屋使用费金额的问题，经天主教会申请，青岛市崂山区人民法院依法委托鉴定机构对本案争议房屋在2004年4月1日至2014年6月18日期间的市场租赁价格进行评估，市场租赁价格为150.87万元。庭审中，天主教会主张虽然其在（2004）崂王民初字第235号、（2008）崂王民初字第218号案件的再审期间撤诉，但天主教会已经收到部分执行案款，故要求对该期间的房屋使用费依据原（2004）崂王民初字第235号民事判决的计算数额即每月6，461.75元的标准计算，且放弃2014年6月18日后的房屋使用费。因此，本案争议房屋在2004年4月1日至2009年4月24日期间的房屋使用费为392，874.4元（6，461.75元／月×60个月＋6，461.75元／月×24天），在2009年4月25日至2014年6月18日期间的房屋使用费为841，845.11元（153，575元／年×251天＋158，412元＋165，652元＋160，285元＋168，892元＋82，995元）。因天主教会曾收到房屋使用费293，070.4元，故为了维护经济稳定，保护经济秩序，天主教会对该部分款项无需返还，从房屋使用费总额中予以扣除。综上，清波山庄应向天主教会支付2004年4月1日至2014年6月18日期间的房屋使用费共计941，649.11元。由于北九水疗养院在其与天主教会未签订书面租赁协议的情况下向清波山庄转租房屋，导致清波山庄占有、使用涉案房屋没有合法依据，清波山庄因此造成的经济损失，可依据其与北九水疗养院各自的过错责任另案主张权利。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第六十一条、第七十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第三条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经审判委员会讨论通过，判决：一、清波山庄于判决生效之日起十日内给付天主教会房屋使用费941，649.11元；二、驳回天主教会对北九水疗养院的诉讼请求。案件受理费16，584元，鉴定费1万元，由清波山庄承担19，140元，天主教会承担7，444元。宣判后，天主教会、清波山庄均不服，分别上诉至本院。上诉人天主教会上诉称：1、天主教会于2004年6月15日、2004年6月18日分别向北九水疗养院发出解除合同和腾退房屋的书面通知，北九水疗养院均未作出任何表示，而非不同意；2、北九水疗养院与清波山庄之间的租赁合同不能继续履行的主要责任在于北九水疗养院，原审对此未予认定不当；3、原审对房屋使用费的给付标准认定不当，应全部按照评估标准计算，而且漏判了北九水疗养院的给付责任。综上，请求改判原审判决第一项为：北九水疗养院、清波山庄共同向天主教会给付房屋使用费1，215，629.60元。被上诉人北九水疗养院辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。清波山庄辩称，请求法院依法驳回天主教会的上诉请求，支持清波山庄的上诉请求。上诉人清波山庄上诉称：1、天主教会于1999年7月20日出具证明，同意北九水疗养院将房屋转租给清波山庄，北九水疗养院与清波山庄之间的房屋租赁关系合法有效，清波山庄系基于合法的转租关系使用涉案房屋；2、清波山庄已经履行完毕转租合同约定的缴纳房屋租赁费的义务，并于2014年7月16日前将涉案房屋返还给北九水疗养院；3、原审认定天主教会与北九水疗养院之间的房屋租赁关系于2004年6月18日解除，严重违背法律事实；4、即便法院认定天主教会与北九水疗养院之间的租赁关系解除，也应当在法院判决解除生效后才产生解除的效力；5、原审委托评估的市场租赁价格错误，不应予以采信；6、原审对2004年4月1日至2009年4月24日、2009年4月25日至2014年6月18日期间的房屋使用费的认定标准均错误；7、原审认定清波山庄的损失可另案主张，增加了当事人的诉累和经济损失；8、清波山庄已经根据生效判决缴纳了房屋租赁费，原审就同一标的物又判令清波山庄缴纳房屋使用费，显失公平；9、原审判令清波山庄承担部分鉴定费，明显不公。综上，清波山庄在涉案房屋使用过程中不存在任何过错，请求二审法院撤销原判，依法改判清波山庄不承担支付房屋使用费的法律责任。被上诉人北九水疗养院辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。天主教会辩称：1、北九水疗养院与清波山庄之间的租赁关系是非法转租，北九水疗养院与清波山庄之间诉讼的法律文书与天主教会无关，不能约束天主教会；2、天主教爱国会于1999年7月20日出具证明，清波山庄在该证明出具的两个月后才成立，且证明载明转租给隋清波个人而非清波山庄，天主教会不可能知道清波山庄成立并与北九水疗养院签订长达20年的转租合同；3、原审认定天主教会与北九水之间的房屋租赁合同于解除通知到达时解除是正确的，北九水疗养院继续转租涉案房屋的基础不存在；4、天主教会不清楚北九水疗养院与清波山庄如何履行转租协议，北九水疗养院确实在本案一审中将涉案房屋交还给了天主教会；5、原审判令支付房屋使用费正确，但不应排除疗养院的支付义务；6、涉案房屋使用费的评估价值已经低于市场价值，应当按照评估数额支付房屋使用费。综上，请求驳回清波山庄的上诉请求，支持天主教会的上诉请求。二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，各方当事人未能达成协议。本院认为，社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。天主教会系本案争议房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。天主教会与北九水疗养院签订的房屋租赁合同于1996年3月31日到期后，天主教会与北九水疗养院继续履行租赁合同，形成事实租赁关系，双方均可随时终止租赁关系。天主教会于2004年6月18日书面通知北九水疗养院要求其腾退房屋，应视为其要求终止租赁关系，双方之间的租赁关系自通知到达北九水疗养院时解除。虽然天主教会于1999年7月20日出具的证明载明北九水疗养院将房屋转租给隋清波使用，但并未明示转租期限，且次承租人也并非清波山庄。即便天主教会同意北九水转租涉案房屋，转租的期限也不得超出主承租合同约定的期限，即自1994年4月1日起至1996年3月31日止。在2004年4月1日至2014年6月18日期间，清波山庄与天主教会并未签订房屋租赁合同，清波山庄与北九水疗养院之间的转租合同也并未经过天主教会同意，清波山庄占有、使用天主教会的房产，依法应向天主教会支付房屋使用费。清波山庄称其与北九水疗养院之间在2004年4月1日至2014年6月18日期间的房屋租赁关系合法有效，并据此主张不应向天主教会支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因天主教会与北九水疗养院之间的房屋租赁合同已经解除，故天主教会要求北九水疗养院承担2004年6月18日至2014年6月18日期间的房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因天主教会已经通过执行程序收到北九水疗养院支付的房屋使用费293，070.4元，原审为了维护经济稳定，认定天主教会对该部分款项无需返还，直接从房屋使用费总额中予以扣除，并无不当。清波山庄因履行转租合同而造成的经济损失，可依据其与北九水疗养院各自的过错责任，另案主张权利。关于房屋使用费计算标准的问题，本院认为，天主教会在本案一审中主张因其已经收到（2004）崂王民初字第235号、（2008）崂王民初字第218号案件的部分执行案款，故要求对该期间的房屋使用费依据上述案件判决认定的每月6，461.75元的标准计算，且放弃主张2014年6月18日后的房屋使用费，系其对自身权利的处分，本院予以照准。天主教会在本案二审中又要求按照法院委托评估的市场租赁价格计算2004年4月1日至2009年4月24日期间的房屋使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。原审依据鉴定机构评估的市场租赁价格计算2009年4月25日至2014年6月18日期间的房屋使用费，符合法律规定。清波山庄主张鉴定机构评估的市场租赁价格错误，因未提交有效证据证明，本院不予采纳。综上，上诉人天主教会、上诉人清波山庄的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28，957元，由上诉人青岛市天主教爱国会负担15，741元，上诉人青岛市崂山区清波养生山庄负担13，216元。本判决为终审判决。审 判 长 谢雄心代理审判员 陈明明代理审判员 徐雪峰二〇一五年五月十二日书 记 员 王 繁书 记 员 魏 威 搜索“”