（2015）沪一中民二（民）终字第920号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
昆山中浙置业发展有限公司诉上海中原物业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山中浙置业发展有限公司,上海中原物业顾问有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第920号上诉人（原审被告）昆山中浙置业发展有限公司。法定代表人＊＊＊，职务董事长。委托代理人赵巧全，江苏海联海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司。法定代表人＊＊＊，职务董事长。委托代理人＊＊＊。上诉人昆山中浙置业发展有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人昆山中浙置业发展有限公司的委托代理人赵巧全，被上诉人上海中原物业顾问有限公司的委托代理人谭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，昆山中浙置业发展有限公司（以下简称中浙公司）是江苏省昆山市淀山湖镇万园路＊＊＊号的云湖御墅项目（以下简称涉讼项目）的权利人及开发商。2013年10月18日，中浙公司（甲方）与上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）（乙方）就涉讼项目签订《云湖御墅项目分销代理合同》。约定甲方委托乙方分销代理销售涉讼项目。履行期限自2013年9月12日起至2014年3月31日止。合同第三条约定，代理期限内，凡乙方或乙方关联公司带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，甲方或者甲方确认人（姓名：吴X，电话：＊＊＊）应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》（见附件三），以此确认客户。若甲方变更本条所述确认人的，应及时书面通知乙方。甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。甲、乙双方应于每月10日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，甲方应对乙方每月提交的书面确认材料（见附件四）加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后材料一式四份，甲方执一份，乙方执三份。合同第四条约定，乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该套单元成交价格（根据出售合同／预售合同确定）的3%作为代理服务费用。乙方客户与甲方正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金及溢价奖励。甲方与乙方推荐的客户签订正式的《买卖合同》后，应将签订的《买卖合同》复印件予以乙方留存。代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，结算时甲方应对代理服务费结算明细表（见附件五）加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表甲、乙双方各执一份。甲方应于每月15日或之前，支付乙方代理服务费至乙方指定账户。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分及溢价奖励等款项。合同第五条约定，对于乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该套单元成交价格（根据出售合同／预售合同确定）的1%作为现金奖励。现金奖励或实物奖励的支付时间及比例与本合同第四条相同。甲方应于支付现金或实物奖励前5日内与乙方核对并确认奖励清单（见附件六）。经甲方确认后的清单双方各执一份。合同第六条约定，甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）及溢价奖励、现金奖励，逾期支付的，则按期逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。合同签订后，中原公司发布广告信息，带领多名客户至中浙公司开发的涉讼项目处看房，并提供相关服务。在2013年10月至2014年3月期间，共有五组客户在中原公司带领下签订客户确认单后与中浙公司签订了《昆山市商品房购销合同》。分别为张XX【购买了4幢102号房，房屋总价人民币（以下币种同）3，500，000元】，金XX（购买了3幢101号房，房屋总价3，600，000元），唐XX（购买了2幢102号房，房屋总价3，500，000元），李X（购买了10幢101号房，房屋总价4，100，000元），董X（购买了2幢101号房，房屋总价3，500，000元）。中原公司认为上述五名客户代销成功，遂向中浙公司催讨代理服务费用。嗣后，中浙公司通过银行转账方式于2013年11月21日、2013年12月5日，2013年12月19日、2014年3月5日、2014年3月11日向中原公司支付了代理服务费共计147，852元及现金奖147，000元（包括4幢102室、3幢101室、2幢102室、10幢101室的部分代理服务费及上述四套房屋的全部现金奖）。尚余代理服务费398，148元及35，000元现金奖未予支付（包括4幢102室、3幢101室、2幢102室、10幢101室四套房屋的部分代理服务费及2幢101室的全部代理服务费及全部现金奖）。中原公司向中浙公司催讨剩余代理服务费未果后，于2014年7月1日致函中浙公司催讨相应款项，但中浙公司未予理会。中原公司诉至原审法院，要求判令：1、中浙公司立即向中原公司支付代理服务费398，148元；2、中浙公司立即向中原公司支付现金奖35，000元；3、中浙公司向中原公司支付上述款项的滞纳金（自2014年7月1日起至中浙公司实际支付之日止）；4、本案诉讼费由中浙公司承担。中浙公司辩称，中原公司事实上没有为中浙公司进行代理服务。按照合同约定，正常的代理服务应有合同附件三的《客户确认书》，中原公司提供的客户确认书格式不符合标准。并且，该客户确认书中中浙公司的公章是原中浙公司工作人员吴X利用职务之便偷盖的，中浙公司对此并不认可。此外，代理成功还需具有合同附件四-六约定的《成交物业明细》、《代理服务费结算明细》及《额外奖励结算单》。中原公司没有上述相关材料，不符合代理成功的标准。中浙公司此前是向中原公司支付了部分款项，但该款项并非指向中原公司认为代理成功的各套房屋的代理服务费。中浙公司只是认为中原公司有驻场代理销售，工作是做了，但房屋没有成交，仅仅有一定贡献。目前中浙公司认为中原公司没有有效代理销售，中原公司应返还相应款项。故不同意中原公司的诉讼请求。审理中，中浙公司确认吴X原为中浙公司公司职员，2014年8月离职。原审认为，中原公司、中浙公司就出售涉讼房屋订立的《分销代理合同》为双方真实意思表示，合法有效，予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。中原公司认为根据客户确认单及相应的购房合同，中原公司已经提供了分销代理服务。中浙公司辩称该客户确认单格式不标准，盖章则是吴X利用职务之便偷盖的。而且中原公司没有按照合同约定附有附件三-六的相应文件。原审认为，首先对于客户确认单，其在格式上确非与合同附件三一致。但在内容上实质与合同附件并无太大区别，且中浙公司还进行了盖章确认。尽管中浙公司不认可吴X盖章的行为，但其盖章时尚为中浙公司员工，对外仍代表公司，吴X如有偷盖公章等行为中浙公司应另寻途径向其个人追究责任。此外，吴X的电话录音也从侧面印证了中原公司确实提供了相应代理售房服务。对于中原公司缺少附件四-六相应的佣金结算凭证，原审认为中原公司实践中未按合同约定进行操作确有不妥之处，但缺失这些材料并不能证明中原公司未向中浙公司提供过分销代理服务。相反，此后在中原公司催讨后，中浙公司已经按照合同约定向中原公司支付了部分代理服务费。此行为也表示了中浙公司对中原公司代理服务的认可，如果中浙公司认为中原公司没有提供过服务完全可以拒付任何费用。中浙公司抗辩该费用仅是对中原公司作出贡献的补偿没有相应依据，法院不予采信。综上，中原公司要求中浙公司支付剩余代理服务费及现金奖的诉请合法有据，法院依法予以支持。关于滞纳金，尽管中浙公司欠付费用，但中原公司在实际操作中亦有不当之处，致诉引起纠纷中原公司也有一定责任，故对中原公司关于滞纳金的诉请法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条第一款之规定，于二〇一五年一月二十九日作出判决：一、昆山中浙置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海中原物业顾问有限公司支付代理服务费人民币398，148元及现金奖人民币35，000元；二、驳回上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，797.20元，因适用简易程序减半收取计人民币3，898.60元，由昆山中浙置业发展有限公司负担。判决后，中浙公司不服，上诉于本院称，原审认定事实不清，依据不足，判决错误。被上诉人未推荐分销代理合同约定的有效客户，未向上诉人出具可以办理结算的合同附件三、四、五、六，被上诉人无权向上诉人主张代理服务费及奖金。被上诉人提供的“三级联动客户确认单”与双方合同约定的附件三“客户确认书”明显不符，且被上诉人提供的是复印件，应属无效证据。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人中原公司辩称，在实际操作中双方并非按合同约定的流程操作，被上诉人提供的“三级联动客户确认单”由上诉人销售人员吴X签字，并盖具上诉人的印章，上诉人为此也支付了部分代理服务费和现金奖。虽然有一份“三级联动客户确认单”是复印件，但被上诉人在原审提供了吴X的电话录音，得到了吴X的确认。不同意上诉人的意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人主张的五组客户是否系其提供了分销代理服务。为此，被上诉人向原审法院提供了“三级联动客户确认单”，虽然与双方合同附件三“客户确认书”格式不同，但上诉人销售人员吴X已签字确认，并盖具了上诉人的印章。之后，上诉人在被上诉人向其催讨服务费时，也据此向被上诉人支付了部分代理服务费和四套房屋的全部现金奖。关于其中一份“三级联动客户确认单”为复印件的情况，被上诉人已作了解释，并向原审法院提供了吴X的电话录音予以佐证。因此，原审认定被上诉人提供了分销代理服务并无不当。上诉人以被上诉人未按合同约定的流程，即出具可以办理结算的合同附件三、四、五、六为由，不认可被上诉人提供了分销代理服务之意见，本院不予采纳。原审法院所作判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，797.20元，由上诉人昆山中浙置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年五月十二日书 记 员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：