（2014）闵民五（民）初字第2323号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-06-26

案件名称

原告余志杰等与被告徐杏生等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余志杰,余婷婷,徐杏生,徐志宏,徐志伟,招商银行股份有限公司上海分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2323号原告余志杰。原告余婷婷。两原告共同委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。被告徐杏生。委托代理人陈佩琚，系被告徐杏生妻子。被告徐志宏。委托代理人陈佩琚，系被告徐志宏母亲。被告徐志伟。委托代理人陈佩琚，系被告徐志伟母亲。第三人招商银行股份有限公司上海分行。负责人施顺华，行长。委托代理人袁倩如，女，招商银行股份有限公司上海分行工作。委托代理人张玮栋，上海申骏律师事务所律师。原告余志杰、余婷婷与被告徐杏生、徐志宏、徐志伟、第三人招商银行股份有限公司上海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告徐杏生、徐志宏、徐志伟下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告余婷婷及两原告共同委托代理人马建荣，三被告共同委托代理人陈佩琚，第三人招商银行股份有限公司上海分行的委托代理人张玮栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余志杰、余婷婷诉称，2014年9月4日，由案外人上海某房地产经纪事务所公司居间，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定原告分四次付款，被告保证房地产权属等状况，双方于2014年9月30日之前共同向房地产交易中心办理产权过户手续。现原告已经付清房款，但被告迟迟不予办理抵押清除手续并配合办理过户手续，被告亦迟迟不将户口迁走。现起诉要求被告徐杏生、徐志伟配合原告办理上海市闵行区房屋产权过户手续；要求被告徐杏生、徐志宏、徐志伟支付以1，650，000元（人民币，下同）为本金，自2014年9月30日起至实际过户日止，按每日万分之五计算的逾期过户违约金；要求被告徐杏生、徐志宏、徐志伟支付自2014年9月30日起至户口实际迁出日止，按每日100元计算的逾期迁出户口违约金。审理中，原告变更诉讼请求为：要求被告徐杏生、徐志伟配合原告办理上海市闵行区房屋产权过户手续；要求被告徐杏生、徐志宏、徐志伟支付以1，650，000元（人民币，下同）为本金，自2015年5月8日起至实际过户日止，按每日万分之五计算的逾期过户违约金；要求被告徐杏生、徐志宏、徐志伟支付自2015年5月8日起至户口实际迁出日止，按每日100元计算的逾期迁出户口违约金。原告余志杰、余婷婷向本院提供了以下书面证据以证明其诉称成立：1、上海市房地产买卖合同1份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，双方就逾期办理过户手续、逾期迁出户口等作出了违约责任的约定；2、买卖合同补充约定协议1份，证明房屋实际成交价为1，680，000元，双方约定了房款的支付时间节点；3、收据、付款记录1组，证明原告已经支付房款1，650，000元；4、房屋交接书1份，证明双方于2014年7月13日完成了房屋的交接；5、补充协议1份，证明被告徐志宏对本案涉及的买卖中的户口迁移及银行贷款涤除做了担保。被告徐杏生、徐志宏、徐志伟共同辩称，同意办理过户手续。因原告支付的房款用于其他周转，故银行贷款一时无力清偿，房屋无法过户，被告方曾去户籍管理的地方询问，得到因房屋尚未完成过户故户口不能迁出的答复，原告主张的逾期迁出户口的违约金目前没有能力支付，关于逾期过户的违约金，现在也没有能力支付。原告主张的两项违约金过高，要求法院调低。被告徐杏生、徐志宏、徐志伟未向本院提供书面证据。第三人招商银行股份有限公司上海分行述称，不同意原告诉请，买卖双方事前没有得到其同意，事后也没有经过其追认，其系合法抵押权人，原告方要过户需要先清偿其处被告的贷款余额本息，清偿后其可以涤除抵押权。第三人招商银行股份有限公司上海分行向本院提供了授信协议、个人贷款合同、最高额合同、抵押权登记证、放款凭证、确认书等1组，证明第三人与被告之间有真实的借贷关系。上述证据经庭审质证，三被告对两原告提供的证据真实性均无异议。第三人招商银行股份有限公司上海分行对两原告提供的证据的质证意见：190，000元有转帐凭证，予以确认，其余证据均无法确认。两原告对第三人招商银行股份有限公司上海分行提供的证据的质证意见：抵押权登记证无异议，其余均不清楚。三被告对第三人招商银行股份有限公司上海分行提供的证据均无异议。本院对各方提供的证据的认证意见如下：一、本院对两原告提供的证据的认证意见：证据1至证据5被告方均无异议，该五组证据与本案有关联，本院予以确认。二、本院对第三人招商银行股份有限公司上海分行提供的证据的认证意见：被告方对该组证据均无异议，且该组证据与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，2014年6月11日，经案外人上海某房产经纪事务所居间介绍，原告余志杰与被告徐杏生、徐志伟签订了房地产买卖居间协议，约定原告购买被告徐杏生、徐志伟位于上海市闵行区房屋，房屋价款1，680，000元。2014年6月14日，两原告与被告徐杏生、徐志伟签订了买卖合同补充约定协议，约定：买卖双方于2014年6月11日签定了关于上海市闵行区房屋的房地产买卖居间合同，该房屋实际成交价为被告徐杏生、徐志伟到手价1，680，000元，现双方同意签定正式房地产买卖合同时，将买卖合同价格写为1，200，000元，差价款480，000元两原告于买卖合同签订当日支付给被告徐杏生、徐志伟；双方约定的具体付款情况以如下为准：1、2014年6月11日支付定金50，000元，2、2014年6月14日支付550，000元，2014年7月18日前支付520，000元，2014年9月18日前支付530，000元，于房屋过户交易日前支付30，000元。2014年9月4日，两原告与被告徐杏生、徐志伟签订了上海市房地产买卖合同。合同约定：位于上海市房屋出售给两原告，转让款1，200，000元；第四条：双方于2014年9月10日前腾房并进行验收交接；第六条：双方于2014年9月30日前向房地产交易中心申请办理产权转让过户手续，被告徐杏生、徐志伟承诺在两被告办理转让过户时，积极给予协助，由于被告徐杏生、徐志伟故意拖延或者不及时提供相关材料的，两原告按本合同第十条追究被告徐杏生、徐志伟的违约责任；第十条：被告徐杏生、徐志伟未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告徐杏生、徐志伟应向两原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；补充条款：本房屋内被告徐杏生、徐志伟户口于房屋过户日前迁出，否则每日违约金100元；付款协议：2014年6月14日支付120，000元，2014年7月18日前支付520，000元，2014年9月18日前支付530，000元，过户交易当日支付尾款30，000元。2014年6月11日至2014年10月15日期间，两原告向被告方支付了1，650，000元。两原告与被告徐杏生、徐志伟于2014年7月13日办理了上海市闵行区房屋的交接手续。另查明，原告余婷婷、被告徐志伟、徐志宏曾签订补充协议，约定：原告方同意被告徐志伟拿房屋产权证将被告徐志宏的户口迁入房屋内作为过渡，但被告徐志伟、徐志宏需在2014年11月30日前将房屋内的全部户口再次全部迁出，否则按原买卖合同约定由被告徐志伟、徐志宏承担违约责任；被告徐志伟承诺在2014年12月7日前将房屋抵押贷款全部归还银行并清除抵押，房屋产权过户不因本条款而顺延，被告徐志宏对上述义务承担保证责任；本补充协议的签订不免除被告徐志伟履行原买卖合同的义务，已产生的违约责任不因本合同的签订而免除。再查明，2013年1月14日，被告徐志伟与第三人招商银行股份有限公司上海分行签订了个人授信协议及个人贷款借款合同。当日，被告徐杏生、徐志伟、案外人陈佩琚与第三人招商银行股份有限公司上海分行签订个人授信最高额抵押合同，约定前述借款由上海市闵行区房屋作抵押。2013年1月20日，被告徐志伟、徐杏生与第三人就上海市闵行区房屋办理了抵押权登记手续，抵押权人为第三人招商银行股份有限公司上海分行，最高债权限额700，000元，债权发生期间为2013年1月14日至2023年1月14日。2013年1月28日，第三人招商银行股份有限公司上海分行向被告徐志伟发放了700，000元借款。上述贷款被告徐志伟已多期逾期未还。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。原告方已经按照合同的约定履行了付款义务，被告方理应按期过户、按期将户口迁出上海市闵行区房屋。然本院注意到，在房屋出售之前，被告方已与第三人签订了贷款合同、抵押合同等合同，上述合同均真实、合法、有效，第三人依约向被告方发放了贷款，房屋亦依法办理了抵押登记手续，故被告方应当还清贷款，涤除抵押，扫清办理过户的障碍。然被告方至今无法还清贷款，涤除抵押，协助原告方办理房屋过户手续，也未能按约定将户口迁出上述房屋，原告方要求被告方承担合同约定的违约责任符合法律规定，本院予以支持，但对于原告主张的违约金过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告徐杏生、徐志伟于本判决生效之日起三十日内结清第三人招商银行股份有限公司上海分行贷款余额本息，第三人招商银行股份有限公司上海分行在被告徐杏生、徐志伟结清贷款后三日内，涤除上海市闵行区房屋抵押登记；二、被告徐杏生、徐志伟在上海市闵行区房屋上的抵押登记手续涤除后七日内协助原告余志杰、余婷婷办理该房屋的过户登记手续；将该房屋产权过户登记至原告余志杰、余婷婷名下，过户所产生的税费由被告徐杏生、徐志伟负担；三、被告徐杏生、徐志伟、徐志宏于本判决生效之日起十五日内，支付原告余志杰、余婷婷以1，650，000元为本金，自2015年5月8日起至实际过户之日止，按每日万分之三计算的逾期过户违约金，违约金金额以不超过165，000元为限；四、被告徐杏生、徐志伟、徐志宏于本判决生效之日起十五日内，支付原告余志杰、余婷婷自2015年5月8日起至户口实际迁出之日止，按每日100元计算的逾期迁出户口违约金，违约金金额以不超过30，000元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91.13元，财产保全费5，000元，合计5，091.13元，由被告徐杏生、徐志伟、徐志宏负担，被告徐杏生、徐志伟、徐志宏负担之款于本判决生效之日起十五日内支付原告余志杰、余婷婷。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　邹巧弟审　判　员　　沈慧芬人民陪审员　　邓红霞二〇一五年五月十二日书　记　员　　张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”