（2014）苏中民终字第04688号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-07-02

案件名称

张长柏、马秀丽与苏州南山置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张长柏,马秀丽,苏州南山置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2014）苏中民终字第04688号上诉人（原审原告）张长柏。上诉人（原审原告）马秀丽。被上诉人（原审被告）苏州南山置业有限公司。委托代理人张冬。委托代理人田原，上海誉嘉律师事务所律师。上诉人张长柏、马秀丽因与被上诉人苏州南山置业有限公司（以下简称“南山公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原审原告张长柏与马秀丽系夫妻关系。原审被告南山公司系苏州市城北西路1958号金成家园（又称南山金城1958）的开发商。2011年9月18日，原审被告南山公司（出卖方）与原审原告张长柏（买受方）签订商品房买卖合同1份，买卖的商品房为金成家园23幢1701室房屋，建筑面积86.67平方米，总价款为767202元，交付日期为2012年12月31日前。合同第三条第3项约定“该商品房所属楼宇主体建筑自然层数为地上17层、地下1层”，第二十条约定“本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型均不作为合同的附件或承诺，双方按本合同内容执行”。合同附件1中粘贴的房屋平面图中，用红线明显标注了买卖房屋的范围，房屋北侧厨房位置并无凸出的花池设置。附件二“层高、面积说明及房价款构成”第1条约定房屋层高2.9米，建筑面积86.67平方米，单价8851.99平方米，总价款767202元，未对阁楼部分作出约定。附件三“装饰、设备标准”第9条为“电梯：自地下车库至顶层楼面”。合同签订后，两原审原告依约支付了全部房款。在房屋施工过程中，原审原告方及部分其他业主发现房屋所在的23号楼并未建设地下一层，即开始与原审被告南山公司进行交涉。原审被告南山公司于2012年3月25日向业主发函，说明小区15、23号楼因在规划报批和规划批准中没有负一层的设计，故确实不会建设负一层，同时提出给予该两幢房屋业主1个地下车位5年免费使用权的补偿方案。2、2012年12月27日，原审原告张长柏向原审被告南山公司发出拒收函，称已收到交房通知书，但因对方交付的房屋不符合合同约定的交付条件，表示拒绝收房，提出的具体问题有：赠送花池未建造、地下车库未建造、阁楼与前几期房屋不符、地面绿化与宣传不符。2013年4月5日，两原审原告从原审被告南山公司处接收了23幢1701室房屋，双方签署了房屋交接书，原审原告方确认收到房屋钥匙及房屋使用说明书、住宅质量保证书等材料。3、两原审原告所购买的房屋位于小区23号楼的顶层，室内带有阁楼，厨房北侧为飘窗设置，并未建造向外凸出的花池。整幢楼的楼高、顶面及外立面建设均与规划设计图纸一致。原审被告南山公司实际向两原审原告交付的房屋中的阁楼，从内部结构来看，与先期建造的其他房屋存在差异，主要体现在窗户的设置及平顶屋面部分的层高的减少。4、金成家园小区建有地下停车场，建设工程规划许可证和规划核实合格证显示，两原审原告购买房屋所在的23号楼为地上17层建筑，不含地下层。现原审被告南山公司向业主交付的房屋和停车场状况与规划相符。4、2012年10月14日，苏州市园林和绿化管理局向原审被告南山公司出具“苏州市城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书，意见为：金成家园该期房屋（包括23号楼在内）住宅绿地率核算为41.07%，达到了规划方案绿地率37.8%的要求，同意通过绿地指标踏勘验收。5、在本案审理过程中，原审被告南山公司表示，关于地下负一层的缺失问题，愿意按照2012年3月25日告知函中的提供免费地下车位使用权的方案进行补偿，原审原告张长柏、马秀丽表示不能接受。以上事实，由原审原、被告的当庭陈述及两原审原告提供的商品房买卖合同、告知函、房屋外立面图纸、原审被告南山公司提供的房屋交接书、拒收函、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证、苏州市城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书、23号楼屋顶层、闷顶层设计平面图等证据证明；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。原审原告张长柏、马秀丽的诉讼请求为：请求法院判决原审被告南山公司欺诈违约并判令其赔偿各项损失合计95181元（其中花池改飘窗损失40181元、未建地下车库损失36000元、阁楼差异损失10000元、绿化改车位损失3000元、延迟交房房租损失6000元）并承担本案诉讼费用。原审法院认为：原审原告张长柏与原审被告南山公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家法律规定，合法有效，双方均应当遵照执行。原审被告南山公司作为出卖人在销售过程中就房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容执行。原审原告方依约支付全部购房款后，原审被告南山公司应当在合同约定的期限内向其交付符合合同约定条件的商品房。现原审原告方主张原审被告南山公司交付的房屋不符合约定条件，存在欺诈和违约情形并据此要求赔偿损失或进行补偿，原审法院针对原审原告方提出的几项请求，分别分析确定如下：1、花池改飘窗问题。原审原告方认为厨房应有向外凸出的花池，现改为飘窗，面积相应减少2.145平方米，应按购房单价的双倍计算损失为38181元，另因此造成采光损失2000元，合计40181元。原审被告南山公司则认为合同的附图明确标注了标的房屋的外观状况，规划设计与实际建造中均无凸出花池设置。原审法院审查后认为，商品房买卖合同附件的贴图中用红线明确标注了原审原告方所购房屋的范围和户型结构，根据合同中的相关条款约定，原审被告南山公司应当按照贴图所示结构交付房屋。该贴图显示，厨房北面为飘窗设置，而非向外凸出的花池，原审被告南山公司交付的房屋相关部位与贴图并无差异，符合双方约定。原审原告方认为交付房屋不符合约定并要求赔偿面积、采光损失的诉讼请求，原审法院不予支持。2、地下负一层缺失问题。原审原告方认为应当按原审被告南山公司提出的补偿方案折现后双倍计算来赔偿损失，即以地下车位月租金300元＊2计算5年即60个月，合计36000元。原审被告南山公司认为买卖合同中标注的存在地下负一层系制作合同时的笔误，在该幢房屋的规划报建及验收文件中均注明并不存在负一层，即便负一层建造了车库，开发商也并不必须向业主提供或销售，原审原告方并不因此遭受损失；现双方未就地下车位的使用的补偿方案达成合意，不同意通过折现的方式处理。原审法院审查后认为，原审被告南山公司虽抗辩合同约定负一层系笔误所致，但对原审原告方而言，由于签订商品房买卖合同时房屋尚未建成，故其基于合同有理由相信其所购买的23幢房屋存在负一层设置，原审被告南山公司应对纠纷的引发承担一定的责任。但金成家园小区的23幢房屋在规划之初即无负一层车库的设置，原审被告南山公司向业主交付的房屋和停车场通过了规划验收合格，小区的停车位设置并未减少，两原审原告主张缺失负一层，对于其居住、出行产生影响，并未举证证明其实际损失的存在，其如不满南山公司提出的弥补方案，可继续进行协商确定，现其直接按照补偿方案折现翻倍的金额主张赔偿损失36000元，原审法院碍难支持。3、阁楼结构差异问题。两原审原告主张其在购房时参观过同一小区先期建成的相同户型房屋，与其现在收到的房屋的阁楼存在明显差异，北侧窗户被取消，平顶屋面的净高也降低了，阁楼不能发挥预定功用，现参考自己房屋与同户型不附带阁楼房屋的差价因素来主张赔偿损失10000元。原审被告南山公司认可该房屋阁楼与先期建造房屋所存在的差异，但认为分期规划和设计的房屋在总高和外观设计上存在差异是正常的，现向原审原告方交付的阁楼是符合规划设计要求的。原审法院审查后认为，从合同附件二的约定来看，阁楼不属于计价部位，应认定为附赠，双方在合同中并未对交付的阁楼结构、户型、层高、设施作出明确的约定，故现只能从是否符合规划设计要求进行审查。现原审原、被告提供的图纸等证据均说明阁楼的建设符合规划设计的层高、外观等要求，应当认为符合交付条件，原审原告方主张赔偿损失缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。需要指出的是，虽然阁楼部分为附赠，但阁楼的结构和可利用情况会对购房者选房决策产生重大影响，原审原告方在购买期房时自动参考同小区已建成的房屋应在情理之中，原审被告南山公司在签订商品房买卖合同时，应当对阁楼的情况作出明确的说明，在已明知交付房屋的阁楼与先期已建成房屋存在差别时亦应当主动提示，已避免纠纷的发生。现因说明的欠缺使原审原告方对所附赠阁楼产生误解，原审被告南山公司对导致本案纠纷的发生负有一定的责任。4、绿化改车位问题。原审原告方认为小区绿化减少，造成环境和美观问题，要求赔偿损失3000元，原审被告南山公司则认为绿化符合规划要求。原审法院认为，原审被告南山公司提供的证据显示金成家园该期房屋的绿化达到了规划和设计要求，并不存在原审原告方主张的缩水问题，原审原告方就此主张赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。5、延迟交房的房租损失问题。原审原告方主张原审被告南山公司在规定的期限内未能交付符合合同约定条件的房屋，因此造成其逾期收房3个月，产生租金损失共计6000元。原审被告南山公司则认为已经完成了合同约定的交房义务，原审原告方拒绝收房自行扩大损失，不同意赔偿。原审法院认为，截至合同约定的交房期限（2012年12月31日），原审被告南山公司应交付的房屋已经符合合同约定的交房条件，即便原审原告方所提出的外部环境及内部质量的瑕疵，均不构成延迟收房的理由。原审被告南山公司在规定的期限内向两原审原告发出收房通知，两原审原告明确予以拒绝，且理由并不符合合同的约定和相关法律、法规规定，由此造成的包括房租等损失，应由其自行承担。关于其要求原审被告南山公司赔偿房屋损失6000元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审被告南山公司在销售房屋签订买卖合同过程中，对房屋及相关设施所作的说明，与该小区房屋的规划设计要求相符，交付的房屋也符合法律、法规及规划、合同确定的交付条件，虽在工作中存在失误，以致原审原告方在购买房屋时未对所购房屋的结构有充分的认识和了解，但这些因素未对商品房买卖合同的订立和房价的确定产生重大影响，不应认定为欺诈行为。原审原告方现已接收房屋并装修入住，原审被告南山公司也提出方案积极进行弥补，在此情况下，两原审原告未能举证证明实际损失的存在，其要求确认原审被告南山公司欺诈并据此主张赔偿各项损失的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于原审被告南山公司在签订合同中存在相应过失导致本案纠纷，应承担相应诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：驳回张长柏、马秀丽全部诉讼请求。案件受理费2260元，由张长柏、马秀丽负担1170元，苏州南山置业有限公司1090元。上诉人张长柏、马秀丽不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人有理由相信所购买的房屋与样板房一致，一审法院仅依据买卖合同作出不存在花池改飘窗的认定，无事实依据。2、被上诉人交付的房屋缺少负一层事实清楚，存在欺诈行为，影响了上诉人的居住和出行，但一审法院未作实质性判决，应以5年车位使用权双倍折现的办法计算补偿损失36000元。3、对阁楼的差异一审仅说明被上诉人负有一定的责任，但没有相应的补偿措施。4、上诉人购买的房屋与沙盘宣传的绿化严重不一致，一审以绿化达到规划和设计要求否认开发商交付的房屋小区绿化缩水无依据。5、一审认定上诉人迟延收房的损失由其自行承担无依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人南山公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据商品房买卖合同约定“本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型均不作为合同的附件或承诺，双方按本合同内容执行”。合同附件1中粘贴的房屋平面图中，用红线明显标注了买卖房屋的范围，房屋北侧厨房位置并无凸出的花池设置。附件二“层高、面积说明及房价款构成”第1条约定房屋层高2.9米，建筑面积86.67平方米，单价8851.99平方米，总价款767202元，未对阁楼部分作出约定。附件三“装饰、设备标准”第9条为“电梯：自地下车库至顶层楼面”。因此，样板房、沙盘、小区内其他房屋的设置均不能作为买卖合同的内容，上诉人以被上诉人交付的房屋与样板房、沙盘、小区内其他房屋的设置不一致如花池改飘窗、阁楼与小区其他房屋存在差异、房屋与沙盘宣传的绿化严重不一致等而要求被上诉人补偿，无合同的约定和法律的依据，本院不予支持；截至合同约定的交房期限（2012年12月31日），南山公司已通知上诉人接收符合交房条件的房屋，上诉人以交付的房屋不符合合同约定为由拒绝接受房屋，视为被上诉人已按期交房，原审法院因此认定因上诉人延期收房而造成的损失由其自行承担并无不当。但被上诉人交付的房屋周边环境也确实存在一定的瑕疵，合同约定涉案小区23幢存在负一层，被上诉人实际交付的23幢房屋没有负一层，客观上对上诉人的居住、出行造成一定的影响。南山公司提出小区15、23号楼因在规划报批和规划批准中没有负一层的设计，故确实不会建设负一层，同时提出给予该两幢房屋业主1个地下车位5年免费使用权的补偿方案，但上诉人提出被上诉人交付的房屋缺少负一层事实清楚，存在欺诈行为，影响了上诉人的居住和出行，要求以5年车位使用权双倍折现的办法计算，补偿损失36000元。本院认为，被上诉人实际交付的23幢房屋没有负一层，客观上对上诉人的居住、出行等造成一定的影响，原审法院以上诉人未举证证明实际损失，不予任何补偿欠妥。考虑双方均同意以该小区1个地下车位5年使用权作为补偿损失的标准，故本院酌情认定被上诉人补偿上诉人18000元。综上所述，上诉人以被上诉人实际交付的23幢房屋没有负一层，客观上对上诉人的居住、出行等造成一定的影响为由，要求被上诉人补偿损失36000的上诉请求，本院予以部分支持，对上诉人的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0269号民事判决；二、苏州南山置业有限公司补偿张长柏、马秀丽人民币18000元；三、驳回张长柏、马秀丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2260元，由张长柏、马秀丽负担1833元，苏州南山置业有限公司427元。二审案件受理费2260元，由张长柏、马秀丽负担1833元，苏州南山置业有限公司427元。本判决为终审判决。审判长　　黄文杰审判员　　周　红审判员　　任小明二〇一五年五月十二日书记员　　王文君来源：百度“”