（2015）廊民一终字第575号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-14
案件名称
马成祥与马志兴租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民一终字第575号上诉人（原审原告）马成祥。被上诉人（原审被告）马志兴。委托代理人张国庆，河北张国庆律师事务所律师。委托代理人张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。上诉人马成祥与被上诉人马志兴租赁合同纠纷一案，上诉人不服河北省三河市人民法院（2014）三民初字第3386号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年11月，原告称其在马文君租赁被告房屋所开的西北正宗牛肉拉面馆打工，2014年春节后，马文君回青海老家，饭店由原告负责经营。2014年4月5日，原、被告双方签订房屋租赁合同，租金85000元，租期自2014年8月4日至2016年8月3日。同时口头约定，被告将其新扩建的楼后两间房租给原告，租期4个月，自2014年4月4日至2014年8月3日，租金5000元。2014年7月12日晚马志兴擅自终止合同，带人强迫马成祥搬迁腾房，已构成违约，应赔偿原告的损失。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方都享有合同约定的权利，应自觉履行合同确定的义务。2014年4月5日，原、被告双方签订房屋租赁合同，该合同实际上包函了两个内容，一个是租金85000元，租期自2014年8月4日至2016年8月3日；另一个是被告将其新扩建的另两间房租给原告，租期4个月，自2014年4月4日至2014年8月3日，租金5000元。按照原、被告双方的陈述和提供的证据，双方在合同中并未约定交纳租金的起始时间，被告于2014年7月12日，未向原告主张交纳租金的情形下对原告经营的饭店停电，要求原告搬离房屋，致使原告腾退了涉案房屋，合同属履行不能，至此应认定为双方已终止了合同的履行。被告事后于2014年8月9日、19日分别向原告寄发催要租赁费及解除合同通知书及催收租赁费律师函，但原告马成祥均表示未收到，即使签收，被告的先前行为亦构成了违约。原告交纳被告自2014年4月4日至2014年8月3日，另两间房屋租金5000元，合同终止后，被告应退还原告一个月的租金，1250元。原告主张其已交纳被告自2014年4月4日至2016年8月3日房屋押金3000元，被告不予认可，原告亦未提供证据证明，对于原告主张已交纳3000元押金的事实，本院不予采信。虽然双方在合同中并未约定违约应承担的责任，但被告亦应对其违约行为承担相应的法律责任。原告要求被告赔偿停业损失70500元，赔偿原告雇工损失124000元，只提供了马文君聘用马成祥一家三口雇工协议书、马成祥聘用韩海龙雇工协议书、马成祥聘用马海梅、马志勇雇工协议书、马成祥经营期间的营业流水账（账本记录）、2014年7月12日晚马成祥停业后，饭店的食材原料清单、财务清单，但未提供其他证据予以佐证。原告损失的证据均为间接证据，其或以老家的风俗习惯予以主张损失，不能作为法律的依据。但考虑到原告几个月的经营确有损失，本院酌定被告补偿原告10000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、终止原告马成祥与被告马志兴于2014年4月5日签订的《房屋租赁合同》，同时被告退还原告租赁费人民币1250元、补偿原告人民币10000元；二、驳回原告马成祥的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告马志兴负担（于判决生效后三日内交纳）。上诉人马成祥主张，上诉人实际承包经营涉诉的饭店，被上诉人对此是明知的；被上诉人强行对上诉人经营的饭店停电，上诉人被迫撤离人员，一审据此认定涉诉的房屋租赁合同已经终止错误；上诉人提供的停业损失、雇工损失相关证据，均属直接证据，应予采信，一审判决补偿上诉人10000元，与实际损失差距巨大，明显不当；一审法院未对上诉人提交的相关证据予以确认，导致本案裁决丧失了公正、公平和合理性；上诉人要求继续履行租赁合同，但一审判决终止合同，超出上诉人的诉讼请求范围。综上，请求撤销一审判决，支持上诉人主张。被上诉人马志兴答辩称，上诉人未按合同约定交纳租金，双方签订的合同已经解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，被上诉人2014年7月12日对上诉人经营的饭店停电，要求上诉人搬离房屋，上诉人已实际腾退了涉案房屋，双方房屋租赁合同已终止，上诉人要求继续履行租赁合同，本院不予支持。被上诉人违约解除房屋租赁合同，对上诉人的合理损失应予赔偿，上诉人主张的损失数额，其以单方形成的营业流水账、食材原料清单、财务清单以及家乡不退雇工工资的风俗为依据，证明力较弱，不足以证明其主张的损失数额，一审判决酌定赔偿其损失10000元，符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人马成祥负担。本判决为终审判决。审判长张欣代理审判员李成佳代理审判员杨莉二〇一五年五月十二日书记员相宪伟 微信公众号“”