（2015）深中法房终字第204号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-07-28

案件名称

南鸿公司、南鸿手袋（深圳）有限公司与深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南鸿公司,南鸿手袋（深圳）有限公司,深圳市横岗四联股份合作公司,深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司,周启

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第一百零二条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第204号上诉人（原审被告、反诉原告）：南鸿公司。负责人：陈鼎追，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：南鸿手袋（深圳）有限公司。法定代表人：陈剑峰，总经理。两上诉人共同委托代理人：冷战魁，广东立国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司。法定代表人：陈志海，总经理。委托代理人：宋宇红，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：缑会锋，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审反诉被告：深圳市横岗四联股份合作公司。法定代表人：何煌平。委托代理人：宋宇红，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号��14403199511901657。（已到庭）委托代理人：缑会峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：周启，男，汉族。委托代理人：赵宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王翠苹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人南鸿公司、南鸿手袋（深圳）有限公司（以下简称南鸿手袋公司）与被上诉人深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司（以下简称排榜分公司）、原审反诉被告深圳市横岗四联股份合作公司（以下简称四联公司）、原审第三人周启因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：1999年7月15日，原深圳市龙岗区横岗镇四联村排榜居民小组作为甲方、南鸿公司作为乙��签订《排榜村厂房租赁合同书》，约定甲方根据乙方意向规划兴建一栋四层面积4636.5平方米，配套宿舍一栋五层面积2933.3平方米，综合写字楼一栋五层面积2222.3平方米，合共9792.1平方米，出租给乙方办来料加工厂使用；乙方保证在租用期，不能随意改变楼宇的内部结构，如确需改变应书面征得甲方同意后，方可进行；厂房、宿舍及综合楼租赁期为30年，从1999年7月15日至2029年7月15日止；从1999年7月15日起至2004年7月15日止（第一个五年）厂房、宿舍、综合楼等甲方投资建筑物的租金每月每平方米8元，以后每五年为一个租金调整期，每期的租金调整最高不超过15%；围墙内空地每月每平方米一元使用费，与租金调整一并调整，并与租金一齐交给甲方，使用面积1664平方米；乙方每月的应缴费在当月15日前一次性交清，当月不计滞纳金，如拖欠到下月则按拖欠一天以应缴费总��收取千分之二滞纳金，拖欠一个月视为乙方自动放弃租赁权，甲方有权终止本合同，并追回所欠款项；合同期内乙方每月应缴卫生费共800元，与租金一并缴交；甲方负责在镇供电部门申请报装一台160K**变压器并缴交报装增容费和变压器费，乙方负责购买电容柜等配件配合使用，用水水管和用电线路及设施由乙方负责安装，期满后，乙方投资安装的用水设施归甲方所有，乙方投资安装的用电设施（用电线路除外），乙方有权搬迁或按当时物值或按建造价折价转让给甲方或第三者，厂房电梯由乙方负责安装，期满后乙方有权搬迁或按建造价折价转让给甲方或第三者，该厂的围墙由甲方投资建造，厂房、宿舍、综合楼的外墙和楼梯的消防栓由甲方负责投资安装，室内消防管道设施由乙方负责投资安装。合同签订后，南鸿公司在上述租赁物开办了深圳市龙岗区横岗四联南鸿手袋厂（三来一补企业）。2011年9月20日，四联公司（甲方）与南鸿公司（乙方）、南鸿手袋公司（丙方）、深圳市龙岗区横岗四联南鸿手袋厂（丁方）签订《协议书》，约定甲方、乙方、丁方共同申请，整体利用丁方现有资产和设施就地将丁方转型为有限公司，即丙方，产品类型和经营范围不变，丙方公司登记住所地为丁方现工厂所在地。2012年7月3日，南鸿手袋公司（甲方）与周启（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于x路南鸿手袋（深圳）有限公司（厂房面积11000平方米，空地面积2000平方米）出租给乙方作为生产（经营）制衣厂等制造业使用，租赁期限为6年，即2012年10月1日至2018年10月10日止，免租期为3个月，从2012年7月10日至2012年10月10日止，第一至三年厂房租金按每月每平方米15元、空地每月3000元计算，合计月租金169000元，第四至六年租金按每月194350元计算；乙方装修时，应向甲方报送装修方案，经甲方书面认可后，若尚须有关部门审批，则在有关部门批准后方能进场施工；甲方将厂房内电梯提供给乙方使用，乙方须于每月5日前向甲方支付当月电梯使用费500元，电梯维修、年检、保养均由乙方自行负责。2012年10月17日，排榜分公司委托广东巨航律师事务所向南鸿手袋公司发出《律师函》，认为南鸿手袋公司未经排榜分公司同意擅自转租，告知将解除与南鸿手袋公司签订的租赁合同，要求南鸿手袋公司收到该函件后三日内给予书面回复，逾期不回复，双方的租赁合同自动解除。2012年11月8日，排榜分公司向周启发出《说明函》，告知南鸿手袋公司私自转租以及因此事排榜分公司、南鸿手袋公司租赁合同已解除的事实，如周启需继续租赁房屋，于十五日内到四联公司处签订租赁合同，否则将收回涉案房屋。2012��11月26日，排榜分公司向南鸿手袋公司发送《告知函》，告知南鸿手袋公司双方的租赁合同已解除。2012年12月1日，排榜分公司（甲方）与周启（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于x路的厂房、宿舍、写字楼、空地出租给乙方使用，租金每月每平方米15元，共9792.1平方米，合计146881.5元，空地1664平方米，每月租金3000元，费用每三年上调百分之十五；租期为六年，从2012年12月1日至2018年11月30日。后南鸿手袋公司于2013年1月10日向原审法院提起诉讼（案号：2013深龙法民三初字第53号），请求法院判令：1、南鸿手袋公司、周启签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；2、周启按房屋租金标准向南鸿手袋公司支付自2012年8月4日至2013年2月4日期间的房屋占有使用费1014000元，水费12070.51元；电费48186.29元、卫生费4800元及电梯使用费3000元等共计人民币1082056.80元；3、周启立即搬离涉案厂房，移交房屋给南鸿手袋公司；4、周启支付南鸿手袋公司所拖欠房屋占有使用费及水电费自违约之日起至清还之日止的违约金暂计算为105340元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。周启在该案提起反诉，请求法院判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效；2、南鸿手袋公司向周启返还租赁保证金338000元和一个月租金169000元，共计507000元；3、南鸿手袋公司向周启支付2个月租金共计338000元作为补偿金；4、请求法院依法适用定金罚则，判令南鸿手袋公司向周启支付5万元。在上述案件审理过程中，排榜分公司诉至原审法院，提出上列诉讼请求，被告亦提出反诉，并提出上列反诉请求。原审法院于2013年9月12日作出（2013）深龙法民三初字第53号民事判决书，判决：一、确认南鸿手袋（深圳）有限公司与周启签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、周启应于本判决生效之日起十五日内向南鸿手袋（深圳）有限公司支付2012年8月4日至2013年2月4日的房屋占有使用费1014000元、水费11141.4元、电费23641.62元、卫生费4800元及电梯使用费3000元；三、周启应于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋返还给南鸿手袋（深圳）有限公司；四、南鸿手袋（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还周启租赁保证金338000元；五、驳回南鸿手袋（深圳）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回周启的其他反诉请求。周启不服该判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2014年3月17日作出（2013）深中法房终字第2646号民事判决书，判决：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第五项；三、变��广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第二项为：周启应于本判决生效之日起十五日内向南鸿手袋公司支付房屋占有使用费473200元、水费11141.4元、电费23641.62元、卫生费3638.71元及电梯使用费3000元；四、驳回南鸿手袋公司的其他诉讼请求。另查，根据深圳市龙岗区城市化工作领导小组制定的《关于我区城市化进程中村级集体经济组织改制的试行办法》（区城市化办（2004）8号）的规定，村、组集体资产及其债权债务全部纳入股份合作公司。原深圳市龙岗区横岗镇四联村排榜村民小组于2005年8月更名为深圳市龙岗区横岗街道四联社区排榜居民小组，与深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司均由同一领导班子组织管理，权利义务是共同享有和承担。涉案租赁物没有取得相关报批报建手续，亦未取得房地产权证、建设工程规划许可证。再��，周启在诉讼中依法申请作为本案第三人参加诉讼，并提出独立诉讼请求，请求法院判令：确认有关排榜村厂房的投资、建设及装修等系由周启投资建设所形成。在审理过程中，周启撤回起诉，原审法院另行制作民事裁定书，裁定：准许周启撤回起诉。原审法院根据南鸿公司、南鸿手袋公司申请，向当时作为深圳市龙岗区横岗镇四联村排榜村民小组负责人的梁锦琪询问涉案租赁物的装修情况，其陈述当时按南鸿公司的要求建设了厂房、办公楼及宿舍各一栋，厂房、宿舍的内墙批白、外墙贴马赛克，办公楼外墙贴马赛克、内里是毛坯，后双方就签订租赁合同，签完合同其就不再担任村长工作，后续工作没再跟进，具体租赁物到底是谁出资进行装修或有没有经过村里同意装修，均不清楚。南鸿公司、南鸿手袋公司为证明其对涉案租赁物进行装修，申请证人王x任出庭作证，并申请对其装修残值进行评估，但均未提交书面证据。证人王x任称其于1996年到南鸿公司工作，1999年公司承租涉案租赁物，因为都是毛坯房，从3月份开始进行装修，包括修路、装修宿舍、员工餐厅、保安室、大门、大理石门柱、高压线、变压器、电梯、化粪池、夫妻房、水电等。原审法院依法委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对该装修残值进行评估，但南鸿公司、南鸿手袋公司未按期预先缴纳评估费用，导致该评估工作无法完成。周启主张南鸿手袋公司将涉案租赁物转租给周启后进行了装修，并提交施工合同书、收据、发票、转账凭证、工程项目预（结）算书、报销单等证据予以证明。排榜分公司确认周启承租后进行了装修，南鸿公司、南鸿手袋公司对周启的装修行为不予认可，即便装修了也是未经南鸿公司、南鸿手袋公司同意。原审庭审中，排��分公司、南鸿公司、南鸿手袋公司确认排榜分公司收取南鸿公司、南鸿手袋公司的房屋占有使用费至2012年11月，南鸿公司、南鸿手袋公司收到排榜分公司退还的2012年12月及2013年1月的占有使用费。排榜分公司认为其与南鸿公司签订的租赁合同已于2012年10月解除，且其与周启于2012年12月1日签订租赁合同，周启已合法使用涉案租赁物，要求将第二项诉讼请求中关于南鸿公司、南鸿手袋公司立即向排榜分公司返还租赁房屋的请求变更为确认南鸿公司、南鸿手袋公司于2012年12月1日返还涉案租赁房屋给排榜分公司。四联公司确认在本诉中不主张权利。原审原告排榜分公司诉讼请求：1、确认排榜分公司与南鸿公司签订的《排榜村厂房租赁合同书》已于2012年10月21日解除；2、南鸿公司、南鸿手袋公司连带向排榜分公司返还其无权转租所获取的不当得利计114481.61元；3、由南鸿公��、南鸿手袋公司承担本案诉讼费。经原审法院释明涉案合同无效，排榜分公司将上列诉讼请求的第2项变更为南鸿公司、南鸿手袋公司立即向排榜分公司返还租赁房屋并共同连带向排榜分公司返还南鸿公司、南鸿手袋公司因转租行为所获取的不当得利计114481.67元。原审被告南鸿公司、南鸿手袋公司反诉请求：1、确认南鸿公司与排榜分公司于1999年7月15日签订的《排榜村厂房租赁合同书》为无效合同；2、排榜分公司、四联公司共同赔偿南鸿公司、南鸿手袋公司厂房投资建设、厂房装修及修路、环境绿化、建设中央花园及厂房配套基础设施等各项投资建设损失共计3040000元及利息损失3298523.26元（按中国人民银行同期贷款五年以上的基准利率计算从1999年7月16日暂计算至2013年8月20日）；3、由排榜分公司、四联公司承担本案诉讼费。原审法院认为，排榜分公司与南鸿公司��订的《排榜村厂房租赁合同书》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的租赁房产未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。南鸿公司、南鸿手袋公司请求确认涉案合同无效，原审法院予以支持，排榜分公司经原审法院释明后仍坚持不变更主张涉案合同已解除的诉请，原审法院予以驳回。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。涉案租赁物虽现由周启占有使用，但另案生效判决已确认周启须将其返还给南鸿手袋公司，而在本案中，涉案租赁物是由排榜分公司基于涉案合同交付给南鸿公司，而实际使用人是南鸿手袋公司，故南鸿公司及南鸿手袋公司应当共同承担责任。根据合同无效的处理原则，排榜分公司请求南鸿公司、南鸿手袋公司返还涉案租赁物，符合法律规定，原审法院予以支持。排榜分公司在原审庭审中要求变更诉讼请求，已超过举证期，原审法院对其申请不予准许。关于排榜分公司主张返还不当得利，因该部分排榜分公司认为是南鸿公司、南鸿手袋公司虚增转租面积多收取第三人周启的房屋占有使用费，原审法院认为对于南鸿公司、南鸿手袋公司是否多收取占有使用费的问题，属于南鸿公司、南鸿手袋公司与第三人周启之间的法律关系，排榜分公司无权主张，原审法院对该诉讼请求不予支持。关于涉案租赁物的装修问题，南鸿公司、南鸿手袋公司要求赔偿装修损失，但未能提供充分证据证实该装修费用已产生并实际支付，且在原审法院依法委托评估后未能按规定预付评估费，应承担举证不能的责任，故原审法院对南鸿公司、南鸿手袋公司该部分请求在本案中不予支持。综上，依照《中��人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司与南鸿公司于1999年7月15日签订的《排榜村厂房租赁合同书》无效；二、南鸿公司、南鸿手袋（深圳）有限公司于本判决生效之日起三十日内将涉案租赁物返还给深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司；三、驳回深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司的其他诉讼请求；四、驳回南鸿公司、南鸿手袋（深圳）有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费2590元，由排榜分公司承担2490元，南鸿公司、南鸿手袋公司承担100元；反诉受理费28085元，由排榜分公司承担100元，南鸿公司、南鸿手袋公司承担27985元。南鸿公司、南鸿手袋公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第339号民事判决，依法改判排榜分公司赔偿上诉人投资建设损失共计人民币3040000元及利息3298523．26元；二、请求依法判令排榜分公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审理程序违法，具体如下：1、一审法院选取评估机构的程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第七条、第九条之规定，法院选择评估机构应当在法院委托评估机构名册内采取公开随机的方式选定，而且应当提前通知各方当事人到场。但在本案中，一审法院选取广东金厦工程管理造价咨询有限公司（以下简称“金厦工程造价公司”）作为“339号案”工程造价鉴定的评估公司时，并未通知上诉人��场，其选取程序违法。上诉人在一审诉讼过程中向一审法院提交了《对选取的评估机构及核算的评估费、实地丈量费的异议书》，对一审法院该违法程序提出了异议，但一审法院未予理会。2、一审法院对上诉人提出的要求追加深圳市横岗四联股份合作公司为一审案件的被反诉人申请未予以处理。根据《中华人民共和国公司法》第十三条规定：“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担”。上诉人依法在一审举证期限内提出追加深圳市横岗四联股份合作公司为一审案件的被反诉人，并判令赔偿上诉人投资建设损失共计人民币3040000元及利息3298523．26元，但一审法院对上诉人该申请未予以处理。3、一审法院对上诉人提出的调取排榜分公司保管的涉案建筑的建设及账目资金等相关档案资料的申请未予以处理。4、一审法院对上诉人提出的��求传唤证人梁x琪出庭作证并接收询问的要求未予理会。5、一审法院对上诉人提出的要求对梁锦琪的谈话录音作真实性及同一性的司法鉴定未予处理。6、一审法院在上诉人已交纳了评估鉴定费用6．87万元后却未依法对涉案租赁物的装修残值进行评估鉴定就草草作出一审判决属程序违法。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审民事判决认为，关于涉案租赁物的装修问题，上诉人未能提供充分证据证实该装修费用已发生并实际支付，且在该院依法委托评估后未能按规定预付评估费，应承担举证不能的责任，故对上诉人该部分请求在本案中不予支持。一审判决该认定属事实认定错误，理由如下：1、上诉人已依法提交了相关证据证明上诉人对涉案租赁物进行了装修建设，并依法申请评估鉴定及缴纳了评估鉴定费用。上诉人在诉讼过程中依法提交了排榜分公司��时的村委负责人梁锦琪的谈话录音（梁锦琪同时也是代表排榜分公司与上诉人签订租赁合同的人）、排榜分公司驻南鸿手袋公司担任厂长的张x娴出具的证明、证人王圣仁的证人证言等证据，能够证明上诉人投入了巨额资金对涉案租赁物的毛坯房进行了全面的装修建设的事实；且上诉人在向一审法院申请评估后，本案一审法官组织上诉人的代理人、排榜分公司的代理人、以及评估公司人员共同到涉案租赁物现场进行了现场查验及确认，以上证据均证明上诉人对涉案租赁物投入巨资进行建设的事实。2、上诉人已在规定时间内向金厦工程造价公司支付了相应的评估费，并不存在一审法院所称的“未能按规定预付评估费”。2014年5月4日，一审法院向上诉人送达缴费通知书，要求上诉人要在收到该通知书之日起7日内向金厦工程造价公司交纳评估费人民币6．87万元，上诉人已按期足额交纳该评估费用。3、金厦工程造价公司收取评估费6．87万元后又要求上诉人交纳丈量费6．87万元违法，上诉人依法有权拒绝交纳不合理的费用。首先，根据广东省物价局（粤价函（2011）742号）《广东省建设工程造价咨询服务收费项目和收费标准表》（以下简称收费标准表）第7项规定：工程造价纠纷鉴证，最高收费标准：应以“鉴证后标的额”为收费基数按差额定率累进计费。那么，根据该规定，收费的计算要以“鉴证后标的额”为基数，那么在没有依法作出评估鉴定报告前，金厦工程造价公司是无法对涉案建筑物作出准确的市场价值及残值计算，也就无法确定所需收取的评估费用，其向上诉人收取6．87万元评估费的计算方式违法。金厦工程造价公司以上诉人的诉讼请求的标的且在诉讼请求标的上浮了10％后的总额来计算其评估费用及丈量费用无法律依据��其次，现在已无“丈量费”一说，金厦工程造价公司向上诉人收取所谓的丈量费，应为测绘费。而根据《广东省物价局关于制定我省房地产测绘收费标准的复函，粤价函（1998）548号》第一项之规定：“房地产分层、分户平面测绘收费标准：1、房屋面积在50平方米（建筑面积，下同）以内的（含本数），每宗收80元。2、房屋面积在50平方米以上至100平方米（含本数）以内的，每宗收120元。3、房屋面积超过100平方米的，超过每100平方米的加收40元，超过不足100平方米的按100平方米计收”。本案涉案租赁物面积为壹万平方米左右，根据该条规定计算，测绘费才几千元，而金厦工程造价公司却要求向上诉人收取6．87万元的丈量费，其收费明显违法，上诉人依法有权拒绝交纳不合理的费用。基于对金厦工程造价公司的资质、收费标准及选取该公司作为本案的评估公司的合法性的质疑，上诉人为此特向一审法院提交了《对选取的评估机构及核算的评估费、实地丈量费的异议书》，但一审法院却置若罔闻，并不顾事实和法律草草作出了一审错误判决。4、排榜分公司村民小组负责人梁锦琪在一审法院所作的调查笔录与事实不符，为此，上诉人提出要求法院传唤梁锦琪出庭作证并接收质询，但一审法院不予理会，导致对本案事实认定不清，适用法律错误。从上诉人提交的梁锦琪谈话录音内容可以证实，上诉人对涉案租赁物投入巨额资金对毛坯房进行了全面的修建，且修建当时，排榜分公司村民小组负责人、经手人就是梁锦琪。上诉人提交的谈话录音证据制作在前，法院调查在后，梁锦琪前后说辞不一致，一审法院理应为查明本案事实，有必要对梁锦琪传唤出庭调查核实。且诉讼过程中，上诉人已向一审法院提出对谈话录音的真实性进行鉴定，但一审法院未予理会。综上所述，上诉人认为，一审判决属事实认定错误、适用法律错误、审理程序违法，依法应撤销一审判决。请求二审法院依法查清事实并依法改判。被上诉人排榜分公司、原审反诉被告四联公司共同答辩称，一、原审法院选取评估机构的程序是正确的，不存在程序违法的事实，本案一审经过两次评估机构选举，其中第一次因为两上诉人没有到庭，又进行了第二次，过程完全符合法律规定；二、原审法院已经将原审反诉被告深圳市横岗四联股份合作公司作为一审反诉被告，不存在原审案件对两上诉人关于追加反诉被告的申请不予处理的问题；三、有关租赁物建设帐目等相关档案材料与本案审理的租赁合同纠纷无关，该等材料也无法证明两上诉人的装修损失，一审法院对两上诉人的调取申请不予处理是正确的；四、有关证人梁x琪的证人证言问��，原审法院已经通知梁锦琪作了相关的笔录，其对相关案件的事实在笔录中已经明确记载，一审法院对两上诉人提出的传唤证人的请求以及对相关谈话录音的司法鉴定申请不予处理也是完全正确的；五、两上诉人未按期缴纳评估鉴定费用，导致鉴定工作无法正常进行，原审判决认定两上诉人作为相关损失的举证责任人，承担举证不能的不利后果也是完全正确的。原审第三人周启答辩称，同意被上诉人排榜分公司及原审反诉被告四联公司的答辩意见，并作如下补充：一、一审法院选举评估机构程序合法，评估机构是一审法院采取公开随机方式选定，并且已在选定之前通知各方当事人到场，两上诉人如不到场，自然视为其放弃权利。而根据两上诉人提交的证据中的相关照片，实际上可以看到两上诉人的代理律师参加了相关的会议，根据《委托评估规定》第九条，如果��事人不到场，法院可将选择机构的情况通知当事人，法院也已依法通知，因此不存在程序不合法的问题。二、两上诉人在一审中所提出的有关调取涉案物业帐目资金、传唤证人出庭和对谈话录音进行鉴定的申请，或没有依法申请或违反法定期限或为与本案没有任何关联性的无理请求，一审法院不予受理合法合理，尤其是所谓梁锦琪的谈话录音，本身就是两上诉人私下录制并作为证据提供的。两上诉人竟然要求对其自行提交的录音进行鉴定，完全是自我否定，自相矛盾，两上诉人在本案中主张所谓建设装修其当然负有举证责任，应当承担举证不能的不利后果。而不是将举证责任转嫁给法院，让法院予以举证。三、提出鉴定评估的一方，当然的负有预交评估费用义务，根据《广东省高级人民法院关于司法委托管理工作暂行规定》第五十五条，司法委托机构收取的预付��，由合议庭确定预付方，预付方在收到预付费通知后七日内不办理预付手续的，人民法院可以按照其放弃司法委托要求处理。一审法院曾反复多次要求两上诉人预交评估费用，两上诉人拒不预交，应视为其放弃评估，一审法院的处理并无不当。四、两上诉人在本案中主张的所谓建设装修费用，并没有提出证据加以证明，其提出的证据全部为所谓的证人证言，然而该等证人证言不仅自相矛盾，尤其是张x娴的第二份证言，其已经承认是两上诉人的律师拿着已经写好的稿子让其签署，并非其真实意思表示。这样的证言法院当然不能确认，而对于相关的录音证据，合法性暂且不论，而且就证明力而言也无法证明相关投资建设为两上诉人所投入。五、本案所涉及的厂方及相关配套设施的投资装修及建设，均是周启一方完成的，两上诉人无权主张任何权益。最后，补充一点事��，即两上诉人在与被上诉人排榜分公司于2012年10月21日合法解除租赁合同后，第三人周启与被上诉人排榜分公司于2012年12月1日已签署物业租赁合同，建立了合法的租赁合同关系。涉案物业也一直由第三人周启合法使用，因此从事实上，也可以视为两上诉人已经按照一审判决的要求向排榜分公司交付房产。目前，周启始终依约向排榜分公司按期缴纳费用，涉案厂房目前也有五六百工人在进行合法的生产经营活动，因此周启是本案中唯一合法的承租人。两上诉人对于涉案物业不享有任何权利。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人南鸿公司、上诉人南鸿手袋公司的上诉事实和理由，本案二审争议焦点：��、一审判决是否违反法定程序；二、两上诉人主张的投资建设损失是否应当予以支持。本院逐一分析阐述如下：关于争议焦点一，首先，原审法院根据两上诉人申请，通过公开摇珠方式，依法选定广东金厦工程管理造价咨询有限公司对涉案租赁物装修残值进行评估。其后，即组织本案各方当事人及选定的评估机构进行现场勘查，两上诉人委托代理人及南鸿公司法定代表人均到场对评估范围进行核实。两上诉人在现场勘查过程中均未对选定的评估机构提出异议，视为对该评估机构的资质及选定程序予以认可。其次，关于两上诉人主张评估机构收取评估费用过高问题，由于该收费标准系物价管理部门制定，不属于人民法院审理民事案件的审查范围，当事人如对收费标准及金额存在异议，应向有关行政管理部门提出，在行政管理部门作出具体处理意见之前，两上诉人以��估机构收取评估费用不合理为由拒绝按期预交评估费，导致评估工作无法完成，两上诉人应当对此承担相应的法律后果。第三，关于两上诉人主张原审对其提出要求追加深圳市横岗四联股份合作公司为本案“被反诉人”申请未予以处理的上诉理由。经查，原审判决已明确列明深圳市横岗四联股份合作公司作为反诉被告参加诉讼，上诉人的此项上诉理由无理无据，本院亦不予支持。综上，本院认定原审判决不存在违反法定程序情形。关于争议焦点二，两上诉人为证明其对涉案租赁物进行装修，提出以下证据及相关申请：（一）两上诉人一审期间申请原审法院对曾经担任深圳市龙岗区横岗镇四联村排榜村民小组负责人梁锦琪进行询问，原审法院对此予以准许。梁锦琪在询问中表示，对租赁物的装修情况均不清楚。（二）证人王x任证人证言，称南鸿公司从1999年承租涉案租赁物后，即进行了道路、宿舍、员工餐厅、保安室、大门、水电线路等装修。由于证人系南鸿公司员工，与两上诉人存在利害关系，本院认为其证人证言不足以单独作为认定事实的依据。（三）梁锦琪等相关人员谈话录音及电话录音。由于该视听资料所反映的内容并不明确，且部分内容与梁锦琪询问过程中表述不一致，本院对谈话录音及电话录音的内容不予采信。（四）《佛山市三水升达电梯有限公司订货安装合同》。该证据系两上诉人无正当理由逾期提供，本院经审查，该合同即便真实，仅能够证明两上诉人在2007年10月期间对租赁房产内的旧电梯进行了更换，无法反映旧电梯是否由两上诉人安装以及新安装电梯经使用折旧后的残余价值，因此本院认定该证据与案件基本事实无关联性，本院不予采纳。（五）装修残值评估申请。两上诉人无正当理由未按规定预��评估费用，视为对自身权利的处分。综合上述理由，两上诉人对其诉请的投资建设损失并无充分证据予以证明。原审判令两上诉人承担举证不能的责任，对其关于投资建设损失部分请求不予支持，该处理并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56169.7元，由上诉人南鸿公司、上诉人南鸿手袋（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　吴　思　罕代理审判员　邓　　　　媛二〇一五年五月十二日书　记　员　刘尹琳（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照第、第第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。微信公众号“”