（2015）江宁汤民初字第00234号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-12-16
案件名称
原告深业集团（深圳）物业管理有限公司诉被告曹涌物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深业集团（深圳）物业管理有限公司,曹涌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁汤民初字第00234号原告深业集团（深圳）物业管理有限公司（，住所地在广东省深圳市罗湖区文锦中路1027号深业大厦5楼。法定代表人肖武春，董事长。委托代理人吕旭辉，江苏当代国安律师事务所律师。被告曹涌，男，1973年2月10日生，汉族。原告深业集团（深圳）物业管理有限公司（以下简称深业物业公司）诉被告曹涌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由代理审判员谢海勇适用简易程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告深业物业公司的委托代理人吕旭辉到庭参加诉讼。被告曹涌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深业物业公司诉称：2005年4月8日，其与南京古泉房地产开发有限责任公司（以下简称古泉公司）订立了金岭温泉山庄前期物业服务合同，约定由其为古泉公司开发的金岭温泉山庄提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业订立的物业管理合同生效止的物业管理服务。双方就相关权利、义务及物业管理服务内容、质量等作了具体约定。被告曹涌因购买金岭温泉山庄17幢112室住房而与其建立了物业服务合同关系。其已经依约履行合同，为包括曹涌在内的小区业主提供了物业管理服务。但自2011年1月起，曹涌未能交纳物业管理服务费及公摊电费。截至2014年5月31日止，其已经累计拖欠费用5199.83元（包含公摊电费900元）。其多次向曹涌催款无果。现诉至法院要求曹涌：1、支付物业管理服务费4299.83元（68.1平方米×2.2元／月·平方米×70%×41月）、公摊水电费900元，合计5199.83元及逾期付款违约金（以逾期付款数额为基数自逾期之日起按日万分之五计算至给付之日）；2、承担本案诉讼费用。被告曹涌辩称：其与原告深业物业公司之间不存在物业服务合同关系，深业物业公司的诉讼请求没有合同依据。深业物业公司提供了金岭温泉山庄前期物业服务合同第33条约定合同期限自2006年6月1日至2009年5月31日止。深业物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同早已终止。深业物业公司并非经公开招聘取得本小区物业服务资格的公司，要求其支付2011年至2014年4月10日之间的物业费，没有依据。其长期不在纠纷争议房屋居住，收到开庭传票之后才发现有这个物业公司。其准备到房屋中小住，发现水表、温泉水表、煤气表全部失窃。房屋所在楼栋公用大堂被酒店占用。深业物业公司如果是合法物业服务公司，已经违约在先。综上，请求法院驳回深业物业公司的诉讼请求。经审理查明：2005年4月8日，原告深业物业公司与古泉公司签订一份金岭温泉山庄前期物业服务合同，该合同载明：“甲方：南京古泉房地产开发有限公司，法定代表人：高巍，……乙方：深业集团（深圳）物业管理有限公司，法定代表人薛莉，……根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对金岭温泉山庄提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称金岭温泉山庄；物业类型别墅、公寓；座落位置南京市江宁区汤山镇古泉村；建筑面积28386平方米。物业管理区域四至：东至团子尖；南至汤山头寸；西至四圩村；北至古泉村。……第三章服务费用第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：独立别墅：4元／月.平方米；双拼别墅：3.7元／月.平方米；公寓：2.2元／月.平方米；第六条由于本项目是以休闲度假为主的物业，对于非连续居住而只是度假的，物业服务费按上述标准的70%收费。……本物业管理区域的公用水、电费按南京市的物业服务收费办法的规定由业主分摊；第七条业主应于甲方通知交房之日起交纳物业服务费用。……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在当季第一个10日前履行交纳义务。……第八章违约责任……第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。……第九章其他事项第三十三条本合同期限自2006年6月1日起至2009年5月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条本合同期满前满3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。……第三十六条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。……”2006年11月23日，被告曹涌与古泉公司签订一份金岭温泉山庄商品房买卖契约，该契约载明：“卖方（下称甲方）：南京古泉房地产开发有限公司，买方（下称乙方）：曹涌。甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得南京市江宁区汤山镇古泉村地块57162.7平方米国有土地使用权，土地使用权限自2003-09-09至2073-09-09止。……第一条：标的第1款：乙方向甲方购买上述商品房中江宁区汤山街道古泉村侯家塘228号金岭温泉山庄17幢112室房屋；该房屋使用功能为成套住宅。该房屋主体建筑总层数6层，其中±0.00米以下2层，±0.00米以上4层；属钢混结构，层高3.15米。该房屋建筑面积67.28平方米，其中套内建筑面积50.86平方米，共用公用分摊面积16.42平方米。……第十三条：物业管理（前期物业管理期间订立本合同适用本条款）本合同签订前，甲方就该房屋所在商品房项目的物业管理已与深业集团（深圳）物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，并已制定《业主临时公约》。乙方承诺，自愿遵守该《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，并按其规定行使权利、履行义务。本合同签订后，业主委员会签订的《物业服务合同》和业主大会制定的《业主公约》依法生效的，乙方按有关物业管理的规定行使权利、履行义务。上述《前期物业服务合同》的主要内容和《业主临时公约》详见附件9。……”该份商品房买卖契约附件9-1、9-2对《前期物业服务合同》及《业主临时公约》的主要内容进行了摘抄。2007年12月，曹涌办理了位于南京市江宁区汤山街道古泉村侯家塘228号金岭温泉山庄17幢112室房屋的产权登记手续，房屋产权登记的建筑面积为68.1平方米。曹涌接收房屋后，未交纳自2011年1月起的物业管理费等。另查明，2015年4月1日，南京市江宁区汤山街道物业管理办公室出具一份证明，该证明载明：“我辖区内的金岭温泉山庄小区自房屋交付以来一直由深业集团（深圳）物业管理有限公司提供物业服务，该小区至今未成立业主委员会。特此证明。”2015年3月，原告深业物业公司向本院提起诉讼，要求被告曹涌支付物业管理服务费、违约金、公摊水电费。审理中，曹涌曹涌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，致调解未成。上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖契约、房屋所有权登记审批表、证明及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告深业物业公司与古泉公司签订的前期物业服务合同经被告曹涌承诺予以遵守，并按其中的约定行使权利、履行义务。古泉公司开发的金岭温泉山庄未成立业主委员会，该前期物业服务合同期限届满后，深业物业公司未与古泉公司就延长合同期限达成协议，按约应当由古泉公司在合同届满前选聘新的物业管理企业。故原先深业物业公司与古泉公司签订的前期物业服务合同在合同期限届满后对曹涌不发生法律效力。但古泉公司与深业物业公司未就延长合同期限达成协议，亦未选聘新的物业管理企业，而是仍由深业物业公司在上述小区实际提供管理服务，深业物业公司与曹涌形成了实际的物业服务合同关系。深业物业公司实际提供了服务，曹涌应当参照之前的收费标准支付物业服务费用。曹涌未交纳自2011年1月1日至2014年5月31日的物业管理服务费，故其应交纳物业管理服务费4299.83元（68.1平方米×2.2元／月·平方米×70%×41月）。曹涌关于其物品丢失及所在楼栋大堂被酒店占用，深业物业公司违约在先的抗辩意见，因其未能提交证据予以证实，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。深业物业公司主张的公摊水电费900元，因其未能提交证据证实收费标准及分摊的依据，本院不予支持。在深业物业公司继续提供管理服务过程中，双方未就物业服务费的付款时间及违约责任等达成新的协议，故对深业物业公司要求曹涌支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。曹涌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告曹涌于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告深业集团（深圳）物业管理有限公司物业管理服务费4299.83元。二、驳回原告深业集团（深圳）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取50元，由被告曹涌负担（此款已由原告深业物业公司垫付，被告曹涌在给付上述款项时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。代理审判员 谢海勇二〇一五年五月十二日书 记 员 黄广凤 来源：