（2015）西中民一终字第00445号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-25
案件名称
中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部与李桂芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李桂芳,中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00445号上诉人（原审被告）李桂芳，个体户。委托代理人李永丰，临潼区公安局公安干警。被上诉人（原审原告）中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部，住所地西安市临潼区骊山街办南大街60号。法定代表人李志国，该武装部部长。委托代理人董为民，陕西昭应律师事务所律师。上诉人李桂芳因与被上诉人中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部（以下简称临潼武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2014）临潼民初字第02169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李桂芳的委托代理人李永丰、被上诉人临潼武装部的委托代理人董为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临潼武装部于2014年10月31日向原审法院起诉称，2013年元月，李桂芳因经营所需，承租其综合楼第一层由南至北第七间房屋，租期为一年，每月租金为2200元。并签订了临武（2013）0003号军队房地产租赁合同，双方均完全履行了合同。在租期到后，其根据上级指示精神必须收回所有出租房屋，并明确表示不再与李桂芳续租，但李桂芳对其各种形式的收房通知予以拒绝。无奈诉至法院，请求判令：李桂芳退还租赁其综合楼第一层由南至北第七间房屋，并按每月2200元承担该房从2014年5月1日至实际退还之日期间的租金。李桂芳辩称，其与临潼武装部于2013年1月1日签订了合同编号为临武（2013）0003号军队房地产租赁合同。合同到期后，按照多年来的惯例是双方再续签下一年的租赁合同，但临潼武装部不同意与其续签合同，还以通知书的形式催缴房屋租赁费，其认为，2014年1月至4月房租已经交付，证明房屋租赁合同已达成一致，临潼武装部以“上级精神”为由收回房屋的做法不符合法律规定及相关规定。2014年7月，临潼武装部不顾双方租赁关系的客观存在，强行停电对其经营造成损害，导致其经营陷入瘫痪，对临潼武装部要求给付租金的请求不予认可。原审法院经审理查明，2013年1月1日，临潼武装部与李桂芳签订军队房地产租赁合同（合同编号为临武（2013）0003号），李桂芳租赁临潼武装部综合楼第一层由南至北第七间房屋，租赁期限为自2013年1月1日起至2014年1月1日止。月租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币2200元，年租金共计为人民币26400元，李桂芳应于每年的一月一日前交付。合同还约定：租赁期内，由临潼武装部提供水、电等资源，所产生的费用由李桂芳按时向临潼武装部交纳；李桂芳不得对承租的房屋进行改造、装修。确需装修、增设的，费用自理，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交临潼武装部；租赁期满，合同解除等等。2014年1月1日合同期满后，双方未续签合同，李桂芳继续使用临潼武装部房屋，并以每月2600元交纳了2014年1月至4月的房屋租金，共计10400元。2014年6月临潼武装部口头通知李桂芳收回房屋，未果。7月临潼武装部对李桂芳租用的房屋断电，要求其返还房屋。同年9月临潼武装部采用书面通知、特快专递、门面房张贴通知等形式通知李桂芳返还房屋，均未果。原审法院经审理认为，临潼武装部与李桂芳签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同期满后，临潼武装部与李桂芳虽未续签合同，李桂芳继续使用该房屋，临潼武装部未提出异议，双方租赁为不定期租赁关系。依据法律规定，临潼武装部有权在留够合理期间范围内随时要求收回房屋，故其要求收回综合楼第一层由南至北第七间房屋的请求，依法予以支持。李桂芳在接到临潼武装部多次收回房屋的要求后，一直未交房，既违反合同约定也违反法律规定。故临潼武装部要求李桂芳承担该房屋从2014年5月1日至实际退还之日期间的租金，符合法律规定，依法予以支持。但临潼武装部在李桂芳不交回房屋时，对李桂芳租用的房屋断电，明显不妥，给李桂芳经营造成了一定的损失。现李桂芳据此对临潼武装部主张的租金进行抗辩，符合法律规定，对其抗辩予以采纳。故对临潼武装部断电后李桂芳占用房屋应交纳的费用酌情减少。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、李桂芳于判决生效之日起30日内返还中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部位于西安市临潼区南大街人武部综合楼第一层由南至北第七间房屋；二、李桂芳于判决生效之日起30日内，以每月2200元为标准支付中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部2014年5-6月房屋租金，从2014年7月起至判决确定的返还房屋之日止，按每月2100元支付中国人民解放军陕西省西安市临潼区人民武装部占用房屋的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元由李桂芳负担。宣判后，李桂芳不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院未对临潼武装部的主体资格进行认定与审查，并无证据证明临潼武装部系争议房屋的合法权利人。其并未接到临潼武装部的腾房通知，原审认定事实不清。请求：撤销原判，发回重审。临潼武装部辩称，李桂芳的上诉请求不能成立，一审查明事实清楚，请求维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。本院认为，临潼武装部与李桂芳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均已按租赁合同履行。租赁期限届满后，临潼武装部与李桂芳并未续订租赁合同。但李桂芳仍然继续使用讼争房屋并缴纳了2014年1月至2014年4月的房屋租金，双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故临潼武装部现要求李桂芳返还讼争房屋于法有据，应予支持。临潼武装部主张2014年5月至实际退还房屋之日的租金，因其自2014年7月对讼争房屋停电，原审判令李桂芳支付临潼武装部2014年5-6月租金2200元，从2014年7月至返还房屋之日按每月2100元支付并无不当。综上，李桂芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元（李桂芳已预交），由上诉人李桂芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 平代理审判员 朱筱滢代理审判员 秦燕燕二〇一五年五月十二日书 记 员 朱星光 关注公众号“”