（2015）浦民一（民）初字第3615号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-08-03
案件名称
黄静贤、陆勇勇与上海大中建筑材料总厂、张顺平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄静贤,陆勇勇,上海大中建筑材料总厂,张顺平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第3615号原告黄静贤。原告陆勇勇。以上原告共同委托代理人沈亮，上海市海燕律师事务所律师。以上原告共同委托代理人拜守华，上海市海燕律师事务所律师。被告上海大中建筑材料总厂。法定代表人邓建林。委托代理人朱鎏颖。委托代理人汪鸿，上海市成平律师事务所律师。被告张顺平。委托代理人黄健，上海市临港律师事务所律师。委托代理人丁莉，上海市临港律师事务所律师。原告黄静贤、陆勇勇诉被告上海大中建筑材料总厂（以下简称大中厂）、张顺平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2015年2月12日、2015年3月17日、2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告黄静贤及两原告的共同委托代理人沈亮、拜守华，被告大中厂的委托代理人朱鎏颖、汪鸿，被告张顺平的委托代理人黄健、丁莉到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告黄静贤、陆勇勇诉称，2013年3月左右，被告大中厂负责人黄伟等人与被告张顺平对外宣称：被告大中厂经上级部门批准，在大中厂区内北侧、咸塘港东侧地块，以解决退休职工住房困难名义建设职工集资房，将以非常优惠价格对外销售，被告大中厂委托被告张顺平具体负责职工集资房的建设、销售工作。嗣后，原告与被告大中厂、张顺平经过蹉商，确定原告向大中厂购买大中厂北第65号房屋，建筑面积200平方米，购房款人民币（以下币种同）35万元；被告大中厂承诺将以退休职工名义办理房产登记手续。在此情况下，原告陆续支付了购房款397，000元。2014年3月，被告大中厂交付了房屋，并将厂内原来拆除房屋门牌号码作为原告购买房屋门牌号使用，另外通知原告补缴道路、绿化等配套费用。2014年11月22日，政府相关职能部门以系争房屋为违章建筑为由，通过立即代履行方式予以强制拆除。原告认为，被告大中厂未经许可，委托被告张顺平在其厂区内建设、销售职工集资房（违法建筑），原告与被告大中厂达成了房屋买卖关系无效；被告张顺平明知代理事项违法仍接受委托，其应承担连带赔偿责任。故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告大中厂就浦东新区航头镇大中厂区内北侧、咸塘港东侧大中厂北第65号房屋建立的买卖协议为无效合同；2、被告大中厂返还购房款397，000元；3、被告张顺平对被告大中厂的债务承担连带赔偿责任。被告大中厂辩称，其于1997年起即停产停业。原告与被告大中厂之间不存在任何房屋买卖关系及钱款往来，原告在其厂区内私自建造，系原告侵权，行政机关拆除违章建筑，原告应自行承担法律后果。不同意原告的诉讼请求。被告张顺平辩称，其与被告大中厂之间不存在委托代理关系，与原告仅为建设承揽关系，不存在房屋买卖关系，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告黄静贤、陆勇勇为夫妻关系。2013年4月20日，原告陆勇勇作为发包方（甲方）、被告张顺平作为承包方（乙方），双方就位于浦东新区航头镇被告大中厂区内北侧、咸塘港东侧建造三套小洋房事宜签订了一份《建设工程施工合同》，约定工期为2013年4月20日起至2013年7月20日，合同价款105万元；原告陆勇勇为甲、乙双方指派驻工地代表，负责合同履行。截至2013年5月13日，被告张顺平共计收取原告陆勇勇委托建房款397，000元。房屋建成后，被告张顺平实际向原告交付了涉案三套小洋房中西面的一套房屋，就另两套，被告张顺平向案外人收取了相应款项。另查，2013年3月开始，被告在未办理任何规划准建手续的情况下，陆续在浦东新区航头镇被告大中厂区内北侧、咸塘港东侧建造了三排（栋）房屋，其中第一、二排为二层结构联体别墅（每排三户，第一排即为涉案合同中所称的“三套小洋房”），第三排为三层结构公寓式房屋（每层为三室二厅二卫房型房屋各两套）。2013年11月29日，被告大中厂法定代表人向公安机关报案，称在厂区北公房西南角临近咸塘港的地方发现在建造违章建筑，已向违章建筑方（张国林、王七平、江扣宝）发出通知，要求停止建造，但三人仍在建造。因系争房屋未办理规划准建手续，同时侵占部分河口及陆域，影响防汛安全，浦东新区城市管理行政执行局于2014年11月21日对系争房屋通过“立即代履行”形式予以强制拆除。又查，本案受理同时，另有购买三层结构公寓式房屋的五户居民以同一事实和理由分别向本院提起诉讼，现均在审理中。审理中，原告称，系争土地由被告大中厂管理，黄伟向原告陆勇勇表示可以在该土地上以职工集资房名义建房，陆勇勇提出是否可以自己建，但黄伟表示只能由大中厂指定的张顺平建造，故在黄伟、张顺平要下，陆勇勇签署了涉案施工合同，张顺平将建房图纸给陆勇勇看过。签订合同时，张顺平就告知另外两套属于案外人，因案外人不愿签署任何文件，故由陆勇勇出面签订了“三套小洋房”的合同，实际每套35万元（包括5万元购房额度款），房屋建成后，陆勇勇应张顺平和黄伟的要求，又支付了配套设施费、水电安装费47，000元；若法院认定原告与被告张顺平之间存在合同关系，则要求被告张顺平返还房款。庭审后，原告表示考虑到系争房屋的建造成本，自愿将诉请2中的购房款返还数额自愿下调至198，500元（即购房款的50%）。被告大中厂表示，无论何种合同性质均与大中厂无关，无合同无效法律后果需处理。被告张顺平不认可购房额度费用，但认为建房款中包括配套设施费；若法院认定本案为建设工程施工关系，则无合同无效法律后果需处理；若法院认定本案为买卖合同关系，则要求原告根据过错责任折价赔偿建造费，具体数额由法院判定。以上事实，有房地产权证、结婚证、《建设工程施工合同》、图纸、收据、照片、新闻报道、报案回执及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案中，被告张顺平提供了其与原告陆勇勇签订的施工合同，庭审中，被告张顺平明确表明其与被告大中厂不存在委托代理关系，原告也未提供被告大中厂系通过黄伟委托被告张顺平以职工集资房名义出售系争房屋的有效证据，原告认为其与被告大中厂之间存在房屋买卖法律关系，要求被告大中厂承担合同责任，本院不予支持。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款的合同。建设工程施工合同中，提供施工场地及必要施工条件是发包人的基本义务。根据查明事实，被告张顺平在涉案场地共计建造了三排房屋，说明涉案建设场地系被告张顺平提供。纵观本案建房过程，被告张顺平提供建设场地并全权负责设计、建造，房屋建成后交付转移给原告陆勇勇所有，而原告陆勇勇仅承担支付房款的义务，再结合被告张顺平向案外人陆某某让同址其他在建房屋的事实，原告陆勇勇与被告张顺平之间虽然形式上签订了建设工程施工合同，实质内容符合买卖合同的法律特征。鉴于涉案买卖合同标的物为不合法建筑，该合同应依法被确认为无效合同。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同关系无效，被告理应将收取的购房款返还原告。现原告考虑到系争房屋的建设成本，自愿减少诉请的购房款返还数额，经查并无不当，本院予以准许。被告张顺平在未办理任何规划准建手续的情况下，私自建造房屋并对外出售，其主观过错显而易见。政府职能部门正是基于系争房屋的不合法性而依法强制拆除，涉案房屋搭建费用不属于合同无效损失范围，被告张顺平要求原告按过错责任赔偿建造费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陆勇勇与被告张顺平于2013年4月20日签订的《建设工程施工合同》无效；二、被告张顺平于本判决书生效之日起十日返还原告黄静贤、陆勇勇购房款198，500元；三、驳回原告黄静贤、陆勇勇的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，270元，减半收取2，135元，由被告张顺平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一五年五月十二日书记员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”