（2015）柳市民二终字第20号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-15
案件名称
李秀香与柳州市丰盛市场开发有限责任公司租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳州市丰盛市场开发有限责任公司,李秀香
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百二十四条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）柳市民二终字第20号上诉人（一审被告）：柳州市丰盛市场开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路雀儿山公园西门南侧。法定代表人：李永新，该公司总经理。委托代理人：李永成，系该公司管理人员。委托代理人：吴晓华，广西大恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李秀香，无固定职业。上诉人柳州市丰盛市场开发有限责任公司（以下简称丰盛公司）因与被上诉人李秀香租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民二初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人丰盛公司的委托代理人李永成、吴晓华与被上诉人李秀香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：经柳州市柳北区政府允许，丰盛公司于2005年通过租赁柳州市柳北区黄村村民委员会（以下简称黄村村委）位于柳州市北雀路雀儿山公园西门南侧的场地建设丰盛市场。市场建成后，丰盛公司向李秀香等租户出租摊位和门面。当年，李秀香即向丰盛公司租用丰盛市场内的318#门面一间，并交纳了4000元的保证金。合同约定了丰盛公司将其建设的丰盛市场内的318#门面出租给李秀香，租赁期限自2007年1月23日至2008年1月22日，每月租金为380元，为保障合同的履行，李秀香需向丰盛公司支付合同信誉保证金4000元，该合同信誉保证金收取后不计利息，不能冲抵租金，合同期满后，丰盛公司需将信誉保证金全额退还等等。合同签订后，丰盛公司亦将门面交给李秀香使用，但由于合同届满，李秀香继续使用丰盛公司的门面，至今双方未办理退租手续。2005年2月8日，丰盛公司与案外人黄村村民委签订《土地租赁合同》，双方主要约定黄村村民委将其位于柳州市雀儿山公园西侧农民集体所有的土地约20亩给丰盛公司用于建设菜市，租赁期间为自2005年7月1日至2025年6月30日以及租金收取标准和收取方式等等。合同签订后，丰盛公司在租赁场地上建设了市场并将门面及摊位及门面租赁给了李秀香及其他租户。因丰盛公司拖欠黄村村民委土地租金，黄村村民委依据双方合同约定向柳州仲裁委员会申请仲裁，柳州仲裁委员会于2010年1月25日作出的（2009）柳仲案裁字第088号裁决书，该裁决书解除丰盛公司与黄村村民委签订的《土地租赁合同》及丰盛公司向黄村村民委支付租金等裁决。经一审法院实地勘察，丰盛公司所建的市场现为一片废墟。一审法院另查明，丰盛公司系2005年8月11日成立的具有法人资格的公司企业，该公司于2010年2月24日被吊销营业执照。一审法院审理认为：李秀香、丰盛公司之间形成的是不定期租赁合同关系，双方遵行自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则进行民事活动。本案李秀香在依约向丰盛公司交纳保证金即押金后，丰盛公司依约向李秀香交付了租赁场地，李秀香也已实际使用租赁场地进行了经营。李秀香、丰盛公司租赁合同关系至今未经结算，由于丰盛公司提供的租赁场地已而无法实现合同目的系丰盛公司存在违约行为，故李秀香要求丰盛公司退还其交纳的保证金合理合法，一审法院予以支持。但李秀香主张丰盛公司要求支付违约金于法无据，一审法院不予以支持。对李秀香主张丰盛公司拖欠的保证金的利息，由于李秀香主张的利息起始日、利息的利率无相关证据证实其主张的合理性，但由于丰盛公司未返还保证金系占用李秀香的资金性质，故一审法院确定李秀香主张的利息以丰盛公司拖欠李秀香的保证金数额为基数，自起诉之日起按同期同类贷款利率计付利息为宜，超过该部分的主张不予以支持。对丰盛公司提出李秀香主张的保证金是押金不是定金，李秀香要求丰盛公司双倍返还于法无据的辩解一审法院予以采信；对丰盛公司提出一审法院对本案无管辖权，应由相关仲裁机构予以仲裁但并未提交相关证据证实其主张的合法合理性，故一审法院对该于法无据辩解不予以采信；对丰盛公司提出李秀香向法院提起诉讼时已超过诉讼时效的辩解，由于双方系不定期租赁合同关系，丰盛公司提出李秀香主张其权利的起始日于法无据，故一审法院认定丰盛公司该辩解不能成立；对丰盛公司提出李秀香主张押金的利息的于法无据的辩解，对此一审法院认为，丰盛公司收取李秀香的押金是保证李秀香依双方约定进行履行义务的作用，现丰盛公司租赁场地已不能使用，致使李秀香的合同目的不能实现，故丰盛公司负有返还李秀香保证金的义务，现其未予以返还保证金实为占用李秀香资金的性质，故李秀香主张利息合理部分应予以支持，故对丰盛公司该辩解不予采信；丰盛公司以李秀香未向其缴纳水电费及租金为由不退还保证金的辩解，对此一审法院认为，丰盛公司认为李秀香未向其结清水电费及租金，可以通过反诉或另案起诉主张其权利，但不能以此否定其应退还李秀香押金的义务，故对丰盛公司该辩解一审法院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零八条，一审法院作出如下判决：一、丰盛公司应退还李秀香押金4000元并支付利息（利息计算方法：从2013年1月21日起计至本案生效判决确定的履行期限之日止，以4000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率给付）；二、驳回李秀香其他诉讼请求。案件受理费50元（李秀香已预交），由李秀香负担25元，由丰盛公司负担25元。上诉人丰盛公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，理由如下：l、丰盛公司与李秀香签订租赁合同时约定发生争议应由柳州市仲裁委员会仲裁，故一审法院对本案没有管辖权。2、丰盛公司与李秀香签订租赁合同期至2008年1月20日到期，丰盛公司已于2006年12月停止经营，并于2006年12月18日开始办理门面移交手续，向承租户退还押金。但李秀香拒不退还门面、拒交水电费，也未到市场办理退还押金手续，李秀香于2013年1月21日才向法院起诉。因此，李秀香起诉时已超过二年诉讼时效的规定，法院理应依法驳回起诉。3、李秀香诉请要求支付押金利息没有依据，一审判决押金利息从2013年1月21日开始计算利息也没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回李秀香的上诉请求。被上诉人李秀香答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回丰盛公司的上诉，维持原判。上诉人丰盛公司认为一审法院遗漏查明2006年12月18日至2008年8月3日期间丰盛公司共向138户承租户退还了“信誉保证金”，并表示对一审查明的其余事实无异议。被上诉人李秀香对一审法院查明的事实无异议。二审审理期间，上诉人丰盛公司向本院提交如下新的证据：1、2012年8月20日柳州市柳北区人民法院公告复印件，拟证明李秀香在2012年8月30日还继续占用涉案门面；2、2014年12月22日《对﹤履行到期债务通知书﹥的异议书》复印件，拟证明在2014年12月22日李秀香仍然占用涉案门面，未交还给黄村村委的事实，且至今门面仍未归还；3、丰盛公司电脑咨询单复印件，拟证明丰盛公司的主体资格及成立与吊销日期；4、丰盛市场门面月租表复印件，拟证明李秀香仍然持有门面未交还，且还有欠交租金未支付。被上诉人李秀香在二审期间未向本院提交新的证据，其对上诉人丰盛公司二审中提交的新的证据质证认为：证据1、2表示不清楚；对证据3未提出异议；证据4是丰盛公司自行制作，且该证据未能证实李秀香具有欠租的情况。经质证，本院认为：证据1为复印件，且未能从该证据记载的内容中看出指向于李秀香，李秀香对该证据亦未认可，故本院对证据1不予采纳；证据2为丰盛公司与黄村村委之间的关系，与本案无关联性，故对该证据不予采纳；证据3来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对该证据予以采信；证据4为丰盛公司自行制作的租金明细，李秀香对丰盛公司通过记载的内容拟证明尚欠租金的证明目不予认可，而丰盛公司亦未能提供其他证据证实自己的主张，故本院对该证据不予采纳。针对上诉人丰盛公司就一审法院查明的事实认为有遗漏部分的主张，本院认为，丰盛公司在二审中认可其在2006年至2008年期间退还“信誉保证金”的承租户不包括本案的承租人，则丰盛公司主张的遗漏部分与本案审理的争议焦点无关，本院对此不再查明。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，李秀香与丰盛公司签订的《门面（摊位）租赁合同》第七条约定“合同在履行中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方可向柳州市仲裁委员会申请仲裁”。本院认为，综合诉辨双方的意见，本案的争议焦点为：本案是否属于法院受理范围？对此争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十五条的规定“依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外”，本案中，双方当事人在租赁合同中约定发生争议协商不成，由柳州市仲裁委员会仲裁，故本案不应由法院受理。丰盛公司在一审法院审理期间已向该院提出仲裁异议，一审法院未查明这一事实，导致认定错误，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决查明事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十五条的规定，裁定如下：一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民二初字第50号民事判决；二、驳回李秀香对柳州市丰盛市场开发有限责任公司的起诉。一审案件受理费50元（被上诉人李秀香已预交），退还被上诉人李秀香；二审案件受理费50元（上诉人柳州市丰盛市场开发有限责任公司已预交）退还上诉人柳州市丰盛市场开发有限责任公司。本裁定为终审裁定。审 判 长 江 侦审 判 员 李婷婷代理审判员 丁立波二〇一五年五月十二日书 记 员 莫妮旎 来源：