（2014）穗花法民三初字第1922号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-04-26
案件名称
卢剑辉与广州东林投资管理有限公司、李智劲租赁合同纠纷2014民三初1922一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢剑辉,广州东林投资管理有限公司,李智劲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第1922号原告：卢剑辉，住广州市花都区。委托代理人：江泳锦，广东正善律师事务所律师。委托代理人：曾庆传，广东正善律师事务所律师。被告：广州东林投资管理有限公司。住所地：广州市花都区。法定代表人：何义苟，该公司总经理。第三人：李智劲，住广州市花都区。原告卢剑辉诉被告广州东林投资管理有限公司，第三人李智劲租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理，后因案情需要，本院依法将本案转为普通程序并依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告卢剑辉的委托代理人曾庆传到庭参加诉讼。被告广州东林投资管理有限公司、第三人李智劲经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月，广州东某投资有限公司申请变更企业名称，经工商变更登记为广州东某投资管理有限公司（即被告）。案外人黄见好与被告于2011年5月11日签订了《商铺租赁合同》，约定黄见好将位于广州市花都区百业商业文化中心首层012号商铺出租给被告使用，租赁时间为2011年5月1日至2016年7月31日，租赁面积37.81平方米，合同还约定了每月租金标准，每月5日至8日前支付当月租金。2014年5月8日，涉案商铺变更登记至原告名下。上述《商铺租赁合同》签订后，黄见好依约向被告交付了租赁场地，2013年1月20日，被告将涉案商铺转租给第三人，现由第三人使用中。2014年3月21日，因被告拖欠租金，黄见好向花都区人民法院提起诉讼（案号：2014穗花法民三初字第582号），花都区人民法院依法作出判决，判令被告向黄见好支付拖欠的租金及滞纳金，并认为2014年5月8日，涉案商铺的权属人变更为原告，原告承继黄见好与被告签订的《商铺租赁合同》的权利义务，成为该《商铺租赁合同》的出租人，该判决现已生效。《商铺租赁合同》第十条第3项约定：“乙方应按时交纳租金。”第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金千分之一……逾期超过15个工作日，甲方有权直接收回商铺的出租权而无需征得乙方同意。”据此，原告方认为，被告无故拖欠租金，已构成严重违约，上述商铺租赁合同已无法继续履行，应予解除，被告作为合同相对方，第三人作为涉案场地的实际使用人，均享受了涉案场地的相关权益，被告及第三人应立即将租赁场地向原告方交回，并应向原告支付拖欠的租金及违约金。鉴于被告拖欠租金，原告多次向被告催讨无果，特具状起诉，请法院依法判令：1.解除黄见好与被告于2011年5月11日签订的《商铺租赁合同》；2.被告和第三人向原告交回位于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层012号商铺；3.被告和第三人向原告支付租金暂计2376元（租金自2014年9月起计至被告和第三人向原告交还场地之日止，暂计至2014年9月30日，合同解除后，租金变更为场地使用费）；4.被告和第三人向原告支付违约金暂计100元（违约金分别从欠付当月租金的第9日起，每日按当月所欠租金额的千分之一计算至付清日止）；5.本案诉讼费用由被告和第三人承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，请求法院判令：1.解除黄见好与被告于2011年5月11日签订的《商铺租赁合同》；2.被告和第三人向原告交回位于广州市花都区公益大道27号百业商业文化中心首层012号商铺；3.被告向原告支付租金暂计2376元（租金自2014年9月起计至被告和第三人向原告交还场地之日止，暂计至2014年9月30日为2376元，合同解除后，租金变更为场地使用费）；4.被告向原告支付违约金暂计100元（违约金分别从欠付当月租金的第9日起，每日按当月所欠租金额的千分之一计算至付清日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。被告没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。第三人没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街公益大道27号首层012房，权属人原为黄见好，2014年5月8日，权属人变更为原告。2011年5月11日，黄见好（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方座落于广州市花都区百业商业文化中心首层012号商铺（即涉案商铺），租期为5年，自2011年5月1日至2016年7月31日，免租期为2011年5月1日至2011年7月31日。合同第五条约定第一年月租金为1891元、第二年月租金为2042元、第三年月租金为2205元、第四年月租金为2381元、第五年月租金为2571元。合同第六条约定，合同押金为3782元。合同第七条约定，租金支付时间为每月5至8日支付本月租金。合同第十二条第2项约定：“乙方逾期支付租金的，按照延期时间每日向甲方支付逾期违约金1‰。逾期超过5个工作日，如果乙方不支付时，甲方有权没收乙方支付的押金，不再收取逾期违约金。逾期超过15个工作日，甲方有权收回商铺的出租权而无需征得乙方的同意”。合同签订后，黄见好即将涉案商铺交付给被告使用。2013年1月20日，被告将涉案商铺转租给第三人李智劲，租赁期限2年，从2013年1月20日至2015年1月19日，月租金为4000元／月。转租合同签订后，第三人均按时向被告交付租金至2014年9月30日止。合同履行过程中，被告虽然偶有拖欠租金，但仍一直向黄见好支付合同约定的租金直到2012年5月止。自2012年6月开始的租金，被告未向黄见好缴纳，黄见好遂起诉至本院，本院以案号：（2014）穗花法民三初字第582号立案受理，于2014年7月10日作出（2014）穗花法民三初字第582号民事判决，判决：“一、被告广州东某投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄见好支付2012年6月至2014年4月广州市花都区新华街公益大道27号首层012号商铺租金48131元。二、被告广州东某投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄见好支付上述款项的逾期付款违约金（违约金计算方法：以欠付租金总额48131元为基数，按照每日千分之一为标准，从起诉之日起计至被告付清款之日止）。三、驳回原告黄见好的其他诉讼请求。”判决生效后，被告交付租金至2014年8月31日止，自2014年9月1日开始的租金未向原告支付。2014年9月底，被告从涉案商铺撤场离开，后原告委托的广州市世代物业管理有限公司进场对涉案商铺进行管理，自2014年10月1日起，第三人按照每月4000元的标准向原告缴纳租金至2015年2月28日。另查明：2012年5月2日，广州东某投资有限公司变更为广州东某投资管理有限公司（即被告）。2014年5月8日，涉案商铺权属人由黄见好变更为原告卢剑辉。本院认为：黄见好与被告广州东某投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。2014年5月8日，涉案商铺的权属人变更为原告卢剑辉，原告卢剑辉承继黄见好与被告签订的《商铺租赁合同》的权利和义务，成为该《商铺租赁合同》的出租人。被告自2014年9月1日开始欠付租金，已逾期15个工作日，构成违约，应当承担相应的违约责任，被告于2014年9月底从涉案商铺撤场离开，原告亦已进场对涉案商铺进行管理，原、被告双方已经以实际行动于2014年9月30日解除了《商铺租赁合同》，自2014年10月1日起，第三人已按照其与被告约定的租金标准直接向原告支付租金，原告亦无异议，原告与第三人已于2014年10月1日建立了租赁关系。故原告要求解除租赁合同并要求被告与第三人交回涉案商铺的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。原告要求被告支付2014年9月1日至2014年9月30日期间的租金及逾期缴纳租金违约金的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持，但被告已于2014年9月底从涉案商铺撤场离开，且自2014年10月1日开始已由第三人直接向原告支付租金，故原告要求被告支付2014年10月1日之后的租金及逾期付款违约金的诉讼请求无理，本院不予支持。经核算，2014年9月1日至2014年9月30日，共1个月，合同约定每月租金2381元，但原告要求按照每月2376元的标准计付欠付租金，低于合同约定的租金标准，本院予以准许，租金合计2376元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。第三人李智劲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：一、黄见好与被告广州东林投资管理有限公司于2011年5月11日签订的《商铺租赁合同》于2014年9月30日解除。二、被告广州东林投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告卢剑辉支付2014年9月1日至2014年9月30日广州市花都区新华街公益大道27号首层012房（涉案商铺）租金2376元。三、被告广州东林投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢剑辉支付上述款项的逾期付款违约金（违约金计算方法：以欠付租金2376元为基数，按照每日千分之一为标准，从2014年9月9日起计至被告付清款项之日止）。四、原告卢剑辉与第三人李智劲于2014年10月1日建立租赁关系。五、驳回原告卢剑辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告广州东林投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 刘 兵代理审判员 吴海萍人民陪审员 刘嘉敏二〇一五年五月十二日书 记 员 刘雄燕王学丹 来自：