（2014）山民二初字第01101号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-24
案件名称
李猛与王会敏、第三人张静租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李猛,王会敏,张静
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）山民二初字第01101号原告李猛，男，41岁，汉族，住焦作市。委托代理人马国栋，金研律师事务所律师。被告王会敏，女，33岁，汉族，住焦作市山阳区。委托代理人杨延鸣，河南敬事信律师事务所律师。第三人张静，女，40岁，汉族，住焦作市解放区。委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。原告李猛与被告王会敏、第三人张静租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日决定立案受理，于2015年1月5日向被告王会敏、第三人张静送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料，于2015年1月6日向原告送达了举证通知书等材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭进行了审理，原告李猛及委托代理人马国栋、被告王会敏及委托代理人杨延鸣、第三人张静及委托代理人王小三到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月1日，原被告双方签订《房屋转租协议》，协议约定：原为被告名下的位于蓝湖郡第五大道、门牌号13-25、面积为126平方的门面房转让给原告，转让费共计16万元（包括：所有童装、装饰品、箱包、电动门、LED屏、LED字幕、立式空调、wifl两年、电脑、监控、淘宝店铺、完美、安利用品、洗衣液、冰沙杯、瓷器、货架、所有装修过的物品及已交付至2015年2月28日前的房租），原告于当日将转让费付清给被告后开始经营。2014年9月18日，第三方（原出租方）以被告转让门面房未经过其同意，对原、被告双方的转让合同不予认可为由，将该门面房房门锁住，禁止原告营业。原告于2014年9月22日要求被告解除转让合同，归还转让费。但多次催要，被告不予归还该费用。故起诉要求：1、解除原告与被告《房屋转让协议》；2、被告归还原告所支付的房屋转让款160000元；被告赔偿原告因无法正常经营所造成的损失10000元，及所有款项所产生的利息（按银行同期贷款利息6.56%计算，计算至法院判决生效之日）；3、本案诉讼费、律师费共计6000元，及其它相关费用由被告承担。被告王会敏辩称，1、原被告签订《童装网络实体店转让合同》未约定解除合同条件，也不存在法定解除情形；2、导致原告不能正常经营原因是第三人强行锁住店铺大门的行为；3、第三人和被告之间签订的《房屋租赁合同》第八条是允许被告自行转租的，只要转租后通知第三人即可；4、原被告签订合同，是房屋的转租和店内商品的一同转让，商品所有权已转移给原告，因此不应退还该部分费用；5、原告接收房屋和商品后经营了18天，店内商品与原告购进和卖出的商品已经混同，无法分清货物归属；6、导致原告无法经营的直接原因是第三人的锁门行为，被告不应承担该部分损失。第三人张静述称，被告转让行为无效，其行为侵犯了第三人合法财产权益，应将属于第三人的合法财产予以返还。根据原、被告和第三人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：原告要求赔偿各项损失的依据。围绕争议焦点，原告举证如下：1.原被告双方签订的童装网络实体店合同、银行转账小票2份、证人证言1份，证明原告已履行完合同约定的付款义务；2.接处警情况说明、第三人的证明材料、撤货清单，证明因被告未履行与第三方合同约定，第三方不承认原被告双方的转租合同，致使原告不能正常经营，原被告间合同目的无法实现；3.原、被告通话记录书面材料、光盘，证明转租合同中转租人有使次承租人取得对租赁物为使用、收益的义务，因被告未切实履行义务，原告已向被告要求解除合同。被告的质证意见为，对原告证据1真实性均无异议，但指向需要说明如下：在原被告所签订的转让合同中，对解除合同的条件没有约定，比照法定的解除合同的条件（共五项）没有一项能够适用本案，本案合同不具备解除的条件。对证据2中接处警情况说明和第三人的说明真实性均无异议，说明了导致原告不能经营是由第三人侵权行为所致，本案应由原告向第三人提出索赔才找到真正原因。对撤货清单的真实性被告不发表意见，撤货行为与被告没有关系。证据3均无异议，恰证明原告不能经营并非被告所致，但原告的指向错误，原被告之间就解除合同没有约定，也不存在法定解除条件；原告整理的录音书面材料就录音的实际内容后半部分没有整理书写出来；原告在录音中几次讲到“九月十八号就把门给封了”，证明锁门行为并非三个人一致同意的结果，而是由第三人的侵权行为导致，与定和派出所证明相印证。第三人的质证意见为，对原告证据1有异议，合同部分有效，部分无效，合同中处分的财产有电动门、LED屏、LED字幕、立式空调以及所有装修过的物品及该出租房所有权归本案第三人所有），被告没有权利将以上物品转让他人，其转让协议无效；被告将剩余租期转租给原告，没有经过第三人同意，依照合同法第224条规定，且第三人经法院调解已经解除租赁合同，故在2014年9月1日，被告无权签订诉争房屋的转让合同；对银行转账小票2份和证人证言1份的真实性均无异议，但与第三人无关；对证据2中接处警情况说明中记载“9月18日，房东张静得知后将店铺锁上”有异议，店铺是原被告和第三人均在场的情况下锁上的，是为了以后更好的协商解决此事而为，并非第三人一人施行该行为；即便第三人锁上该店铺，也是为保护自己的合法财产而为的自助行为，因被告已将第三人的东西卖了；对第三人的证明材料、撤货清单无异议，与第三人无关；证据3的录音书面材料系原被告之间的录音材料，其中书面材料倒数第一和第二行所记载的内容，第三人不认可，因为被告把第三人的财产卖了（转让），第三人才锁门，锁门是有原因的，再不锁门房子就没有了。围绕争议焦点，被告举证如下：1.国内标准快递回执单、中国邮政快件、邮寄的通知，证明被告多次通知第三人转租的事实，但第三人拒绝接收，说明被告已经履行转租应履行的义务，在原告和第三人签订的房屋租赁合同中的第八条显示，只约定了被告转租的时候需要通知第三人，但并没有约定转租必须经过第三人同意，故无论第三人同意与否，均不影响原被告之间转让合同的有效性；2.照片三张，证明第三人将店铺大门锁住的侵权行为，导致原告不能经营，责任应由第三人向原告承担；3.接处警情况说明、第三人给原告的通知，证明导致原告不能经营责任不在被告，且原被告间合同是否解除不应当受到第三人侵害原告权益的影响，另外第三人称锁门是为保证自己权益，第三人保证自己权益的同时侵害了原告合法权益即第三人保障自己的权益是以违法的形式存在的，原告的损失应由第三人承担；4.房屋租赁合同，该合同中第八条证明被告自行转租需要书面通知第三人，并没有约定不履行通知义务转让无效等相关条件。原告的质证意见为：对被告证据1真实性均无异议，但指向有异议，证明被告与第三人所签订的合同中约定房屋转让需要书面通知，二被告于9月18日第三人锁上房屋后才对第三人进行书面通知，证明原被告双方所签实体店转让合同属效力待定合同，只有经第三人同意，合同才有效，如第三人不同意，原被告双方所签合同则为无效合同，无效合同自始无效，原告可要求恢复原状，赔偿损失；对证据2真实性均无异议，但指向有异议，正好证明第三人未接到被告书面通知，不同意原告经营，也不承认原被告双方所签合同；对证据3中接处警情况说明、第三人给原告的通知均无异议，但指向有异议，恰好证明第三人不承认原、被告之间所签署的合同；对证据4真实性无异议，该证据系被告和第三人之前的合同，证明被告协助次承租人正常开展经营的义务是因被告未书面通知第三人致使合同无效而无法实现。第三人的质证意见为：对被告证据1真实性均有异议，被告没有将第三人租给被告的房屋另行转租，被告是将第三人房屋及合法财产进行转让，被告偷换概念，被告与原告签署的系转让而非转租合同，第三人与被告间租赁合同已到期，被告即使书面通知第三人，也没有权利对外进行转租；对证据2中第一张、第三张照片的真实性均无异议，房子是第三人锁的，但不进行此行为，房子就没了；对第二张照片有异议，该证据显示的大门系第三人家门，但张贴通知的内容不清楚，也不能显示张贴日期及张贴人；对证据3中接处警情况说明有异议，同原告举此证据时第三人的质证意见；对第三人给原告的通知无异议；对证据4真实性无异议，但指向有异议，协议第八条就房屋转租进行了明确约定，需书面通知第三人，被告如无法进行经营，可以就剩余租赁期间予以转租，但被告不是转租而是转让，即将第三人合法财产卖给原告，系严重侵权行为（详见该证据的第一条），该店铺所有权及装修均不属于被告，部分物品系第三人的，被告违法在先，第三人保护合法财产在后。围绕争议焦点，第三人举证如下：1.收据三张、契税证两份、预售登记证、房屋买卖合同，证明位于焦作市蓝湖郡第五大道门牌号为13-25即蓝湖郡13号楼25号铺所有权归第三人所有，被告没有权利转让该商铺；2.房屋租赁合同，证明第三人与被告没有约定被告有权转让该房屋。原告的质证意见为：对第三人提交的上述证据真实性均无异议，指向均无异议。被告的质证意见为：对第三人提交的上述证据真实性均无异议，但指向有异议，通过被告和第三人签订的合同来看，并非转让房屋所有权，而是转让合同中第一条约定的内容，第三人出具的证据与本案无关。本院对原告的证据认定如下：证据1，被告对其真实性无异议，予以认定；证据2中的第三人证明材料，被告与第三人均无异议，予以认定，证据2中撤货清单，被告对其真实性无异议，予以认定；证据2中接处警情况说明，真实有效，予以认定；证据3，被告对其真实性无异议，予以认定。本院对被告的证据认定如下：证据1真实性予以认定，但对被告的证据指向不予认定；证据2中的两张门面房照片，第三人对其真实性无异议，予以认定；证据2中第三人家门照片，第三人有异议，且该照片不能反映张贴通知的时间，故不予认定；证据3中接处警情况说明，真实有效，予以认定；证据3中的通知，第三人对其真实性无异议，予以认定。证据4，被告及第三人对其真实性均无异议，予以认定。本院对第三人的证据认定如下：证据1，真实有效，予以认定；证据2的真实性予以认定。根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实确认如下：第三人与出卖人焦作市福安金源置业有限公司签订商品房买卖合同，预购买焦作市福安金源置业有限公司商铺，2011年3月4日，第三人对龙源湖国际广场蓝湖郡13号商业楼25号商铺办理了预购商品房预告登记，2011年4月8日，第三人向焦作市福安金源置业有限公司交付购买蓝湖郡13号楼25号铺的首付款613066元和按揭款600000万，2011年4月26日第三人缴纳房产税48522.64元，取得房屋所有权。2014年4月2日，第三人与被告签订房屋租赁合同，约定甲方（第三人）将其位于龙源蓝湖郡第五大道、门牌号13-25、面积为126平方米的房屋出租给乙方（被告），租赁期为2014年4月28日至2016年4月28日，每年租金总额为25000元。租赁期间，因乙方（被告）原因无法继续经营的，乙方自行转租，须书面通知甲方（第三人）。合同签订后，被告向第三人交付一年的租赁费25000元，其中两个月的房租是押金。2014年9月1日，被告在未通知第三人的情况下，与原告签订《童装网络实体店转让合同》，约定：被告将其名下位于蓝湖郡第五大道、门牌号13-25、面积为126平方的店铺转让给原告，其中包含：所有童装、装饰品、箱包、电动门、LED屏、LED字幕、立式空调、wifl两年、电脑、监控、淘宝店铺、完美、安利用品、洗衣液、冰沙杯、瓷器、货架、所有装修过的物品，于2014年9月1日全部归原告所用，原告在2014年9月1日前一次性向被告支付所有费用共计160000元，被告不得再向原告索取任何其他费用，原告应于2015年2月28日付清第二年房租，租金为25000元，且应承接员工、水电等产生的费用。原告于当日通过中国银行以转账方式将转让费向被告付清后开始经营，原告经营至2014年9月18日，18天经营所得15000元。2014年9月19日，第三人向原告出具一份证明，内容为：由于被告违反与第三人所签的房屋租赁合同第八条之规定，未通知到第三人的情况下，私自转租给原告，第三人对被告与原告所签的房屋转让合同不予认可，不允许原告在此房内继续经营。2014年9月22日焦作市公安局定和派出所出具接处警情况说明，内容为：2014年9月18日10时50分，我所1504巡组接110指令称龙源国际小区一商铺发生纠纷，到现场了解到，报案人王会敏租赁张静位于龙源国际小区东一商铺门面店，9月1日在未经张静同意情况下将门面店转让给他人，9月18日张静得知后将店铺锁上，三方因此发生纠纷。被告于9月19日、2014年10月20日向第三人邮寄房屋转租通知，但邮寄通知时间是在2014年9月1日被告与原告签订转租通知之后。2014年9月20日，原告在第三人见证下，将其货物撤出该店铺，后原告于2014年9月22日要求解除与被告间签订的转让合同，归还转让费未果，诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告与第三人签订的合同是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告可自行转租，但须书面通知第三人。而被告在未事先通知房屋所有人即第三人的情况下，与原告李猛签订《童装网络实体店转让合同》（实则房屋转租与房内物品转让合同），违反了其与第三人的约定，房屋转租行为事后亦未得到第三人的追认，致使原告无法继续经营，其与被告签订的合同已经履行不能。原告要求解除房屋转租合同，退还16万元转让费应予支持，但原告正常经营18天的房屋租赁费1232.88元（计算方法：25000元÷365天×18天）及其收益15000元，属于部分履行合同及相关收益，应从16万元转让费中予以扣除；当事人对自己的主张，有责任提供证据，原告要求被告承担因无法经营造成的损失1万元，但其未提供证据予以证明，不予支持。原告要求被告支付所有款项所产生的利息，缺乏事实与法律依据，不予支持；原告要求被告承担律师费，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李猛与被告王会敏在2014年9月1日签订的《童装网络实体店转让合同》；二、被告王会敏应于本判决生效之日起五日内返还原告李猛转让费143767.1元；三、原告李猛应于本判决生效之日起五日内返还被告王会敏《童装网络实体店转让合同》第一项中所列物品。四、驳回原告李猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由被告王会敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 康福军审 判 员 王惠敏人民陪审员 吴 莉二〇一五年五月十二日书 记 员 徐贝贝 来源：百度搜索“”