（2015）浙温民终字第893号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-06-30

案件名称

杨磊与永嘉中厦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨磊,永嘉中厦房地产开发有限公司,杨学锋,陈小英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2015）浙温民终字第893号上诉人（原审原告）：杨磊。委托代理人：麻建春，浙江品嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：永嘉中厦房地产开发有限公司，住所地：浙江省永嘉县江北街道双塔路聚丰商厦8号店面。法定代表人：戴志武，该公司董事长。委托代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。原审第三人：杨学锋。原审第三人：陈小英。上诉人杨磊、永嘉中厦房地产开发有限公司（以下简称为永嘉中厦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省永嘉县人民法院（2014）温永瓯民初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，第三人杨学锋、陈小英系夫妻关系，系原告杨磊的父母，被告系铂晶嘉园的开发商。2011年7月27日，被告取得铂晶嘉园的商品房预售证。2011年8月4日，铂晶嘉园楼盘开盘，第三人陈小英按被告通知参加抽签摇号预定了第4幢2501室商品房，并与原告签订了商品房预定协议书，第三人陈小英于当日支付购房定金300000元。2011年8月26日，第三人陈小英与被告签订了一份合同编号为201190002430342的《商品房买卖合同》，合同约定第三人陈小英向被告购买铂晶嘉园商品房第4幢2501室房屋，单价为每平方米21312.2元，购房总金额3093039元。尔后，第三人陈小英向被告支付预购房款933039元（包括定金300000元）。当日，第三人陈小英支付车位使用费部分款项60000元，双方签订了一份《铂晶嘉园》地下车位有偿使用协议。2011年10月10日，该商品房买卖合同经永嘉县房产交易所备案。2011年12月15日，铂晶嘉园楼房完成结顶，被告遂通知第三人陈小英去办理银行按揭贷款手续。因两第三人陈小英、杨学锋已经在温州市区有住房，而原告名下没有住房，第三人考虑到经济原因遂打算将铂晶嘉园第4幢2501室房屋登在原告名下。经第三人朋友应某某牵线，被告和两第三人商议了先解除原来的商品房买卖合同再由杨磊出面认购该房源的方法。2012年4月18日，两第三人和被告签订了退房协议书和解除商品房买卖合同的协议，被告公司向原告出具承诺书。被告公司经手人为公司职员柳海滨，第三人方经手人为杨学锋（陈小英认可），原告并没有在场。第三人陈小英与被告签订的退房协议书载明：（甲方）永嘉县中厦房地产开发公司，（乙方）陈小英，兹有陈小英购买永嘉中厦房地产开发有限公司开发的瓯北铂晶嘉园4幢2501室商品房壹套，并于2011年8月26日签订《商品房买卖合同》，由于乙方经济原因，故向甲方提出退房要求，甲方考虑到乙方实际困难同意乙方退房，特签订此协议。陈小英、杨学锋与被告公司签订了解除商品房买卖合同的协议书载明：（甲方）永嘉县中厦房地产开发公司，（乙方）陈小英，兹有乙方陈小英购买甲方永嘉中厦房地产开发有限公司开发的瓯北铂晶嘉园4幢2501室商品房壹套，并于2011年8月26日签订《商品房买卖合同》，已付款合计993039元（注：已包括车位使用费60000元）。现由于乙方个人原因向房开提出退房事宜，经甲、乙双方协商，达成如下一致协议：一、乙方自愿解除与甲方签订的铂晶嘉园4幢2501室商品房买卖合同，并无条件配合甲方退出该房源，甲方同意乙方退房；二、乙方自愿放弃已付款993039元，该已付款归甲方所有；三、本解除合同自双方签字后生效。被告公司于当日的出具一份承诺书交付给第三人杨学锋。该承诺书载明：杨磊（身份证号码：××，户籍地温州市安澜大厦A幢1802室，今永嘉中厦房地产开发有限公司对您做如下承诺：铂晶嘉园4幢2501室房源在永嘉房产交易网上开始4月18日之后的第一次再销售中，如杨磊在这次销售中购得铂晶嘉园第4幢2501室商品房房源并在两天内来铂金公馆展示厅签订商品房买卖合同，我公司承诺将原购房户（陈小英××）放弃的首付款共计933039元充当杨磊的房款。若此房源被他人购得，原购房户放弃的首付款总计933039元待该房源销售并办理按揭及放款后即转给杨磊。被告公司代表：柳海滨。与此同时，第三人杨学锋向被告公司另行支付了铂晶嘉园车位有偿使用费40000元以及煤气管道安装费3000元。被告出具二份收款收据为凭，其中车位使用费记载的金额款项为100000元，包括原先交付的车位使用费60000元。这二份收款收据记载的缴款人均记载为杨磊。永嘉县房产交易所根据被告公司提交的材料包括购房款发票，对第三人与被告签订的商品房买卖合同进行注销，并于2012年6月28日刊登公告，铂晶嘉园第4幢2501室房源于2012年7月4日经永嘉县房产交易所第一次公开拍卖销售，第三人和原告知悉该公告，杨磊和其他人均没有认购该房源。随后永嘉县房产交易所应被告要求继续多次公开拍卖销售，该房源均流拍。2013年8月30日，铂晶嘉园第4幢2501室房屋被他人以2693039元购得，该房价低于原先价格400000元。原告和第三人得知铂晶嘉园第4幢2501室房屋出售后，数次要求被告履行承诺书内容，向原告退回第三人陈小英支付的首付款933039元。而被告认为，第三人与被告协商解除合同时，已经放弃购房款933039元归被告所有，而原告又不履行约定义务，没有认购该房屋，被告出具的承诺书系附生效条件的民事行为，现尚未生效，原告无权请求退回933039元。在审理过程中，该院依被告申请，于2014年11月13日委托浙江法会司法鉴定所对2011年8月4日《商品房预定协议书》、2011年8月26日《商品房买卖合同》及《铂晶嘉园》地下室车位有偿协议书、2012年5月7日《退房协议书》中有关“陈小英”签名及指印是否其本人所留进行司法鉴定。浙江法会司法鉴定所于2014年11月28日作出浙法司（2014）痕鉴字第78号司法鉴定意见书的鉴定意见为：浙江省永嘉县人民法院送检的2011年8月26日《商品房买卖合同》中买受人（签章）“陈小英”签名上的红色指印及《铂晶嘉园》地下室车位有偿协议书中乙方（签名盖章）下方“陈小英”签名上的红色指印均为陈小英本人的右手食指所留。浙江法会司法鉴定所于2014年12月2日作出的浙法司（2014）文鉴字第220号鉴定意见书的鉴定意见为：1、送检的2011年8月4日商品房预定协议书、2011年8月26日商品房买卖合同及地下车位有偿使用协议书中“陈小英”的签名是陈小英所书写；2、2012年5月7日退房协议书中有关“陈小英”的签名，不是陈小英所书写。本次鉴定费20000元，已由被告垫付。原判另查明，铂晶嘉园楼盘在2011年8月开盘时处于高价，2012年初，部分购房户因购房后市场价格下降曾出现“房闹”事件，截止2013年12月，该楼盘市场价一直处于下降趋势。两第三人均认可返还购房款的权利归杨磊享有。原判认为，第三人陈小英、杨学锋与被告永嘉中厦公司签订合同编号为201190002430342的商品房买卖合同，购买铂晶嘉园第4幢2501室房屋，后第三人因经济方面原因为了将该房源登记在杨磊名下，双方于2012年4月18日所达成退房协议书、解除商品房买卖合同的协议和承诺书，原、被告及第三人在第二次庭审中均予以认可，该院作为事实予以认定。本案争议焦点主要以下三个方面：第一个争议焦点，第三人放弃购房款933039元归被告所有的意思表示是否真实以及原告杨磊是否“应当”出面购买铂晶嘉园第4幢2501室房屋。原告和第三人认为：2012年4月18日解除商品房买卖和合同，约定“第三人放弃购房款993039元（60000元已列入车位使用费）归被告公司所有”，并非第三人真实意思表示，实际是该债权转移给原告，被告公司无权收取第三人购房款933039元，被告公司出具的承诺书并没有约定杨磊“应当”购买铂晶嘉园第4幢2501室房屋，原告杨磊可以买，也可以不买。被告公司认为：第三人在解除商品房买卖合同时自愿放弃购房款933039元归被告所有，被告应取得933039元；从承诺书的文意理解，承诺书附有生效条件，原告“必须”或“应当”购买铂晶嘉园第4幢2501室房屋。该院认为：两第三人先向被告公司购买铂晶嘉园第4幢2501室房屋，其为了将该房源登记在杨磊名下，同被告公司达成解除商品房买卖合同的协议约定“第三人自愿放弃已付款933039元，已付款归被告公司所有”，并非双方真实意思表示，被告公司不能据此“没收”第三人购房款；从被告公司出具的承诺书内容来看，结合现行永嘉县房产交易所房屋认购流程规定，杨磊只有参与“认购”，是取得铂晶嘉园4幢2501室商品房房源的先决条件，如不参加认购，则不可能取得该房源；而被告与两第三人签订退房协议书、解除商品房买卖合同的协议以及被告出具承诺书的目的是为了将铂晶嘉园4幢2501室商品房由第三人陈小英名下变更为原告杨磊名下。综合承诺书文意，结合目的解释，应理解为杨磊“应当”或“必须”在永嘉房产交易网上开始4月18日之后的第一次再销售中认购铂晶嘉园4幢2501室商品房。第二个争议焦点：原告杨磊是否有权取得购房款及利息。原告和两第三人认为基于原先购房的权利义务、被告公司出具的承诺书，原告应取得购房款933039元及其利息；被告公司认为：被告与第三人解除商品房买卖合同时约定购房款933039元归被告所有，被告将该购房款转为杨磊的购房款或退款是附条件的、附义务的，杨磊没有履行义务，不应取得该房款。该院认为：本案当事人于2012年4月18日所达成退房协议书、解除商品房买卖合同的协议和承诺书，不能割裂，应作为一个整体来理解。原告杨磊没有直接参与订立上述合同，鉴于原告系两第三人的儿子，两第三人亦认可返还购房款的权利归杨磊享有，而被告公司出具承诺书表示在一定条件下将购房款933039元转为杨磊的购房款或由其领取，应认定原告杨磊有权请求被告支付购房款。依照对第一个争议焦点的理解，“第三人自愿放弃已付款933039元，已付款归被告公司所有”，并非双方真实意思表示；杨磊“应当”或“必须”在永嘉房产交易网上开始4月18日之后的第一次再销售中认购铂晶嘉园4幢2501室商品房。被告和两第三人在原告杨磊未到场的情形下，为原告杨磊设定权利义务，原告杨磊在承受权利的同时，在房产市场价格下行的趋势下不履行设定的义务，属违约行为，应承担违约责任；鉴于原告与被告没有签订书面合同，没有违约条款，原告应赔偿被告经济损失。被告在原告违约后，积极采取补救措施，继续多次在永嘉县房产交易所公开拍卖销售，直至2013年8月30日该房源被他人以2693039元购得，该房价低于原先价格400000元，应认定被告的经济损失为400000元。原告应赔偿被告经济损失400000元，被告应支付原告购房款533039元。由于原告自身存有违约行为，其请求支付利息，理由不足，不予支持。第三个争议焦点：原告是否有权请求被告公司返还车位使用费100000元和煤气管道安装费3000元。原告和第三人认为，原告没有购买被告处的房屋，原告支付车位使用费和煤气管道使用费3000元没有任何意义，原告支付该款的目的无法实现，应依法解除合同，被告应返还原告款项。被告公司认为，双方签订了车库使用合同，在合同没有解除的情况下，要求退款没有事实和法律依据。该院认为：两第三人出资缴纳了车位使用费100000元和煤气管道安装费3000元，被告出具的收款收据均记载收款人为杨磊，应认定杨磊与被告存在相对独立于房屋买卖之外的合同关系。现原告杨磊没有购买被告开发的铂晶嘉园房屋，其支付车位使用费100000元系为了生活便利，交付煤气管道安装费更是以购买铂晶嘉园房屋为前提条件，现原告的目的无法实现要求解除合同，请求退回原告车位使用费100000元和煤气管道安装费3000元，理由合法、正当，予以支持。综上，两第三人与被告公司基于将原由陈小英购买的铂晶嘉园第4幢2501室房屋变更在杨磊名下的目的，达成解除商品房买卖合同的协议以及被告出具承诺书，应作为一个整体来理解，结合承诺书文意，原告“必须”或“应当”购买铂晶嘉园第4幢2501室房屋，原告杨磊在房产市场价格下行的趋势下，不履行设定的义务，属违约行为，应赔偿被告经济损失400000元，该经济损失应在购房款中扣减。被告收取的车位使用费100000元和煤气管道安装费3000元均记载收款人为杨磊，应认定杨磊与被告存在相对独立于房屋买卖之外的合同关系，现原告杨磊没有购买被告开发的铂晶嘉园房屋，原告的目的无法实现而要求解除合同，请求退回原告车位使用费100000元和煤气管道安装费3000元，理由合法、正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决：一、被告永嘉中厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告购房款533039元；二、被告永嘉中厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨磊车位使用费100000元和煤气管道安装费3000元，合计103000元；三、驳回原告杨磊的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14124元，减半收取7062元，由原告杨磊负担3412元，被告永嘉中厦房地产开发有限公司负担3650元；鉴定费用20000元，被告永嘉中厦房地产开发有限公司负担5000元，原告杨磊、第三人杨学锋、陈小英负担15000元。宣判后，杨磊、永嘉中厦公司均不服，向本院提起上诉。杨磊上诉称：第一，杨磊没有义务“必须”在涉案房屋销售中去购买。永嘉中厦公司出具给杨磊的承诺书中，仅约定原审第三人的首付款以两种方式中的一种返还给杨磊，根本没有设定杨磊“必须”去购买的义务。虽然原审第三人与永嘉中厦公司解除购房合同的目的是将房屋更名到杨磊名下，但并未约定杨磊购买的价格，杨磊可结合具体情况自由选择是否购买。承诺书或者解除商品房买卖合同的协议书也均无约定，若杨磊没有在第一次再销售中去购买房屋的，应当承担相应房价差价损失。第二，杨磊不应赔偿永嘉中厦公司房价差价损失40万元。在出具承诺书时，双方均无法把控房价的走向，若下跌差价由杨磊承担，上涨了收益归于永嘉中厦公司，显然是不公平的。涉案房子已被他人购得并于2013年10月30日办理了按揭手续。按照承诺书的约定，永嘉中厦公司应于该日将款项返还给上诉人。上诉人支付的款项被永嘉中厦公司无偿占用至今，其应支付相应的利息。第三，永嘉中厦公司伪造证据“2012年5月7日的《退房协议书》”，目的是为了侵吞其应退回的首付款933039元，已经构成诈骗罪，请二审法院移交公安部门追究伪造人员的刑事责任。请求二审法院维持原审判决第二项，撤销第一项，改判永嘉中厦公司返还上诉人款项933039元并支付利息（按人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2013年10月30日起算至款项实际返还完毕之日止），案件一、二审诉讼费用由永嘉中厦公司承担。永嘉中厦公司辩称：第一，杨磊必须购买涉案商品房。原审第三人一审陈述，当时退房的目的是想让杨磊购买涉案商品房。房价在2012年4月份确实下跌，已经出售的商品房不可能有退还。后经中间人调解，永嘉中厦公司同意可以退房，但是需要由杨磊购买过去。第二，根据《承诺书》的内容，2012年4月18日之后该房源在永嘉房产交易网上销售，杨磊必须参加购买。第三，杨磊的父亲还缴纳了车位费、煤气管道费等，足以证明杨磊应该予以购买。第四，差价的问题以上诉状为准。第五，关于诈骗问题。2012年5月7日，永嘉中厦公司确实提交了一份退房协议书，但与之前退房协议书除了落款时间外，其余内容差不多，房开公司为什么还要冒险提交一份伪造的协议书？如果杨磊按约参加购买，就没有本案的诉讼。第六，杨磊承认已经退房意思真实，但又不承认放弃购房款，自相矛盾。永嘉中厦公司上诉称：第一，原判认定原审第三人自愿放弃已付款933039元，该已付款归上诉人所有的内容不是双方真实意思表示，是错误的。2012年4月18日签订的《解除商品房买卖合同的协议》合法有效，意思表示真实。该解除协议第二条明确约定了原审第三人自愿放弃已付购房款归上诉人所有。原审第三人从未主张撤销该协议。且该约定是为了防止原审第三人利用“更名”的方式来无偿退房和保证杨磊按约定购买该房屋而设定的责任条款，与承诺书设定的权益相当，没有显失公平。第二，原判认定杨磊有权要求上诉人支付933039元购房款，是错误的。杨磊取得承诺书的权利是其必须参加第一次再销售活动并购买房屋或该房屋在第一次再销售中被他人购买。显然，结合本案的实际情况，该承诺书没有生效，杨磊没有取得要求上诉人付款的权利。且上诉人与杨磊之间不存在房屋买卖合同或其他法律上的权利义务关系，上诉人也不应支付被上诉人533039元。涉案购房款应归上诉人所有。第三，原判认定上诉人的经济损失为40万元，是错误的。房屋降价损失大于40万元。上诉人还有可得利益损失。涉案房屋于2011年12月具备了办理余款216万元按揭贷款的条件，上诉人可取得该216万元的利息收益。但原审第三人和被上诉人的违约行为，致使2013年10月份才办理按揭，造成了利息损失。第四，上诉人与杨磊达成的车位使用协议是一份独立的合同，至今未撤销或被确认无效，上诉人也没有要求解除，该该协议合法有效，原判认定上诉人返还地下车位使用费10万元，是错误的。请求二审法院撤销原判，改判驳回杨磊的诉讼请求；案件一、二审诉讼费由杨磊承担。杨磊辩称：第一，永嘉中厦公司出具2012年5月7日的《退房协议书》系伪造，目的是为了将其于2012年4月18日出具的《承诺书》推翻。第二，永嘉中厦公司陈述杨磊自愿放弃首付款，缺乏依据，且与常理不符。第三，永嘉中厦公司提出2012年4月18日的《退房协议书》不是当事人真实意思表示，应提供证据。实际上，其同日出具的《承诺书》能证明《退房协议书》意思表示真实。第四，永嘉中厦公司提到2011年12月份，铂晶嘉园发生房闹事件，一百多位业主要求退款，但未提供证据证明。实际上温州地区房价下跌是发生在2013年期间。第五，退房目的是让杨磊另行购房，系永嘉中厦公司的单方意思，当事人并未约定杨磊必须购买涉案商品房。第六，永嘉中厦公司在上诉状中关于“为了防止无偿退房”主张，缺乏法律依据。法律并未规定退房一定要让房开公司牟利。第七，永嘉中厦公司认为承诺书生效的条件系其单方观点，双方并没有作出明确约定。我方认为承诺书生效条件是涉案商品房出卖并且办理按揭贷款。第八，原审第三人与永嘉中厦公司是商品房买卖关系，原审第三人将合同权利转让给杨磊，原审第三人与杨磊属父子关系，杨磊与永嘉中厦公司就有法律关系。第九，涉案商品房买卖合同解除是在2012年4月18日，双方在该日均无法预测2013年8月份房屋会跌价。第十，可得利益损失。首付款93万元，从2013年8月30日至今存在利息损失，永嘉中厦公司未向杨磊赔偿，其反而向杨磊主张利息损失。原审第三人杨学锋陈述：同意上诉人杨磊的意见。另外补充：2012年4月18日签订承诺书时，我已经跟永嘉中厦公司说得很清楚，杨磊会不会购买涉案商品房我是不清楚的。买卖是自由的，当事人亦没有约定杨磊一定要购买涉案商品房，如果没买，首付款应予以退还。当时永嘉中厦公司的经理也是同意的，但表示要在涉案商品房卖掉后才能将首付款退还。2011年的房产政策是房屋登记不能超过二套，我已经有两套了，所以想将涉案商品房登记在我儿子杨磊名下，我并没有想要将房屋退掉。按房屋限购政策规定，当时我购买涉案商品房已不符合政策，所以应退还房款。我不可能将93万元送给永嘉中厦公司，这也不符合现实。原审第三人陈小英未作陈述。二审期间，当事人均无新的证据提供。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：涉案2012年4月18日签订的《退房协议书》、《解除商品房买卖合同的协议》和《承诺书》，当事人对其真实性均无异议，亦不存在欺诈、胁迫等违背其真实意思的情形，且内容合法，故其效力应予以确认。该三份协议系当事人就退房的相关事宜达成的一系列意思表示，故应作为一个整体来认定双方所要表达的意思。根据该三份协议的内容，同时结合签订当日原审第三人以“杨磊4#2501（涉案商品房）”的名义向永嘉中厦公司支付了车位有偿使用费及煤气管道安装费等事实，永嘉中厦公司与原审第三人达成的一致意见应认定为，涉案房屋的买受人可由原审第三人陈小英变更为杨磊，而杨磊应在永嘉房产交易网上开始4月18日之后的第一次再销售中参与购买涉案商品房，并在一定的条件下取得原审第三人之前向永嘉中厦公司支付涉案商品房的购房款933039元。此属永嘉中厦公司和原审第三人为杨磊设定附义务的权利，与法不悖，应予以确认。但杨磊若未履行该义务所要承担的责任应以其所享有的权利为限。根据《承诺书》的约定，若此房源被他人购得，涉案933039元待该房源销售并办理按揭及房款后即转给杨磊。现该房屋已于2013年8月30日销售给他人并办理了按揭，故承诺书约定的房款转给杨磊的条件于该日成就，永嘉中厦公司应向杨磊支付该款项。但杨磊未按约在永嘉房产交易网上开始4月18日之后的第一次再销售中参与购买，其行为构成违约，由此导致房价波动所带来的不利后果应由杨磊承担。涉案房屋最后的实际交易价格低于原约定价格400000元，此损失系杨磊的违约所致，且未超出杨磊所取得的权利，应由其承担。因此，原判确定杨磊承担该房价差额，并无不当。至于永嘉中厦公司主张的延期办理按揭所造成的利息损失，鉴于与其应返还杨磊购房款的利息损失相差不大，可由双方各自承担。关于车位使用费的问题。购房者支付车位使用费是为了购得涉案商品房后车辆出入铂金嘉园方便之用，现涉案房屋已经由他人购得，故车位使用费支付的目的不能实现，购房者主张解除该车位有偿使用协议，并要求永嘉中厦公司返还该款项，于法有据。从减轻当事人之间的诉累考虑，原判在本案中一并予以处理，并无明显不妥，本院不作变动。至于杨磊主张永嘉中厦公司涉嫌犯罪，依法不足，本院不予采信。综上，永嘉中厦公司和杨磊的上诉理由均不能成立，其据此提出上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17460元，由上诉人杨磊负担7300元，上诉人永嘉中厦房地产开发有限公司负担10160元。本判决为终审判决。审判长　　张　毅审判员　　刘宏杰审判员　　郑文平二〇一五年五月十二日代书记员　　蔡瑞洁微信公众号“”