（2015）沪一中民二（民）终字第557号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-26
案件名称
上海龙嘉置业有限公司诉孙志强等商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海龙嘉置业有限公司,孙黄斌,汤贵秀,孙志强
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第557号上诉人（原审原告、反诉被告）上海龙嘉置业有限公司。被上诉人（原审被告、反诉原告）孙黄斌。被上诉人（原审被告、反诉原告）汤贵秀。被上诉人（原审被告、反诉原告）孙志强。上诉人上海龙嘉置业有限公司（以下简称龙嘉公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2010年4月2日，龙嘉公司作为甲方、卖方，孙黄斌、汤贵秀、孙志强作为乙方、买方签订《上海市商品房出售合同》，约定由孙黄斌方向龙嘉公司购买本市某某路某某弄某某号房屋，建筑面积425.51平方米，总房价款为2，800万元（人民币，下同）；孙黄斌方如未按合同约定的时间付款，应当向龙嘉公司支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60日，龙嘉公司有权单方面解除合同，孙黄斌方承担赔偿责任。其中合同附件一约定：“1、乙方于2010年4月2日与甲方签约，并付首付款计人民币1，030，000元；2、乙方于2010年4月9日前应支付房款计人民币1，970，000元；3、乙方于2010年4月30日前应支付房款计人民币3，000，000元；4、乙方于2010年5月30日前应支付房款计人民币5，200，000元；5、乙方于2010年7月2日前应支付房款计人民币16，800，000元。”合同补充条款第十一条约定：“本合同签订后，除根据约定或法定可以单方面解除合同的情形外，乙方要求解除本合同的，应征得甲方书面同意，甲方有权按合同总价的百分之二十向乙方收取违约金，甲方实际损失超过乙方支付的违约金的，乙方应据实赔偿。”该合同对其他事宜亦进行了约定。2010年5月14日，龙嘉公司向孙黄斌方发出催款函，认为孙黄斌方应当于2010年4月30日前支付二期房款300万元，要求孙黄斌方务必于2010年5月20日前予以支付，否则视为孙黄斌方违约。2010年6月17日，龙嘉公司向孙黄斌方发出催款函，认为孙黄斌方应当于2010年5月30日前支付三期房款520万元，要求孙黄斌方务必于2010年6月25日前予以支付。2010年8月17日，龙嘉公司向孙黄斌方发出催告函，认为孙黄斌方应当于2010年5月30日前支付房款520万元、应当于2010年7月2日前支付房款1，680万元，要求孙黄斌方务必于2010年8月30日前予以支付2，200万元，否则视为孙黄斌方违约。2013年9月30日，龙嘉公司向孙黄斌方发出催告函，认为孙黄斌方应当于2010年7月2日前支付全部房款2，800万元，截止至2013年6月3日孙黄斌方已付1，500万元，尚有1，300万元未付，要求孙黄斌方务必于2013年10月10日前予以支付，否则视为孙黄斌方违约。现上述房屋尚在龙嘉公司名下。原审另查明：至2010年6月1日，孙黄斌方向龙嘉公司支付房款600万元。之后，孙黄斌方于2010年9月9日支付房款200万元，于2010年11月8日支付房款100万元，于2011年1月30日支付房款100万元，于2012年7月13日支付房款100万元，于2012年12月3日支付房款100万元，于2013年3月4日支付房款100万元，于2013年4月22日支付房款100万元，于2013年6月3日支付房款100万元，于2013年11月18日支付100万元，于2013年12月17日支付房款100万元。以上孙黄斌方总计支付房款为1，700万元。2014年6月，龙嘉公司诉至原审法院，要求判令：1、孙黄斌方支付龙嘉公司购房款1，100万元；2、孙黄斌方支付龙嘉公司逾期付款违约金717.38万元（以2，200万元为本金，从2010年6月1日计算至2010年9月9日；以2，000万元为本金，从2010年9月9日计算至2010年11月8日；以1，900万元为本金，从2010年11月8日计算至2011年1月30日；以1，800万元为本金，从2011年1月30日计算至2012年7月13日；以1，700万元为本金，从2012年7月13日计算至2012年12月3日；以1，600万元为本金，从2012年12月3日计算至2013年3月4日；以1，500万元为本金，从2013年3月4日计算至2013年4月22日；以1，400万元为本金，从2013年4月22日计算至2013年6月3日；以1，300万元为本金，从2013年6月3日计算至2013年11月18日；以1，200万元为本金，从2013年11月18日计算至2013年12月17日；以1，100万元为本金，从2013年12月17日计算至2014年6月23日；以上均按日万分之三标准计算）。审理中，龙嘉公司表示上述第2项诉请中利息变更为390万元（计算至起诉之日）。孙黄斌、汤贵秀、孙志强不同意龙嘉公司诉请，并反诉要求：1、解除龙嘉公司与孙黄斌方之间《上海市商品房出售合同》；2、龙嘉公司返还购房款1，615万元（已经扣除孙黄斌方自愿承担的已付款5%的补偿金）。原审认为，龙嘉公司与孙黄斌方之间签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于龙嘉公司与孙黄斌方之间《上海市商品房出售合同》是否应予解除的问题。系争房屋并非一般普通住宅，合同所约定的总价非常高。自龙嘉公司与孙黄斌方签订合同之后，相隔较长时间至今，孙黄斌方仅支付了其中部分房款，尚有大笔金额的房款未予支付，现孙黄斌方已经明确其无法继续履行付款义务。在此情况下，上述合同将处于停滞履行状态，合同双方损失将进一步扩大，最终双方均不能够通过合同的履行达到合同目的。根据本案实际情况，从避免双方当事人损失进一步扩大的角度出发，该合同应予解除。龙嘉公司要求继续履行合同并支付逾期付款违约金的请求，法院不予支持。关于合同解除后果的处理。虽然上述合同应予以解除，但是孙黄斌方仍应当承担相应的违约责任。基于合同解除的情形下，龙嘉公司与孙黄斌方对于违约金数额计算存在争议。对此，法院认为，根据本案实际情况，自双方签订合同后，相隔较长时间至今，孙黄斌方仍有大笔金额的房款未予支付，现在又因其提出无力履行付款义务导致合同解除，确实给龙嘉公司造成了较大经济损失，故龙嘉公司主张按照总房价款20%计算合同解除的违约金，并无不当，法院予以支持。对于扣除上述违约金后的房款，龙嘉公司应当返还孙黄斌方。至于龙嘉公司提出合同解除后要求孙黄斌方协助办理合同备案注销手续的意见，符合合同解除后果处理原则，且孙黄斌方也表示同意，故法院予以支持。原审法院于二○一五年一月十五日依法作出判决：一、解除上海龙嘉置业有限公司与孙黄斌、汤贵秀、孙志强之间2010年4月2日签订的《上海市商品房出售合同》；二、孙黄斌、汤贵秀、孙志强于判决生效之日起十日内协助上海龙嘉置业有限公司办理上述合同备案注销手续；三、上海龙嘉置业有限公司于判决生效之日起二十日内返还孙黄斌、汤贵秀、孙志强购房款人民币11，400，000元（已经扣除了孙黄斌、汤贵秀、孙志强应当承担的违约金人民币5，600，000元）；四、驳回上海龙嘉置业有限公司的本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币111，200元，反诉案件受理费人民币59，390元，合计诉讼费人民币170，590元，由孙黄斌、汤贵秀、孙志强负担。判决后，龙嘉公司不服，上诉称，被上诉人未按合同约定付款，尚欠房款1，100万元，应当按照日万分之三来计算违约金，累计已达717万余元。被上诉人虽称其无力再支付剩余房款，但并未就此举证，原审判决合同解除无法弥补上诉人的损失，也没有事实依据，故请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人原审诉请，驳回被上诉人原审反诉请求。被上诉人孙黄斌、汤贵秀、孙志强共同辩称，由于经营失败，被上诉人没有能力再支付剩余房款，上诉人也没有向被上诉人交付过房屋，合同应当解除，原审认定的违约金金额已经过高，请求驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争商品房出售合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。系争房屋的总价高达2，800万元，且全部房款均以现款支付。合同签订后，三被上诉人陆续支付了1，700万元，尚欠1，100万元。现被上诉人一方明确表示由于经营失败，已经无力再支付剩余房款，要求解除系争出售合同。在此情况下，如果合同履行继续拖延，将给双方均造成更为严重的经济损失，原审从合同履行的客观基础及可行性角度考虑，判决系争出售合同解除并由被上诉人承担总房款20%的违约金并无不当；上诉人称合同应当继续履行，缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人龙嘉公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币111，200元，由上诉人上海龙嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周峰审 判 员 叶兰代理审判员 李兴二〇一五年五月十二日书 记 员 周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：