（2015）瑶民二初字第00766号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-01-18
案件名称
合肥元一物业管理有限公司与陈旭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥元一物业管理有限公司,陈旭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第二十一条，第二十五条，第四十二条第一款
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民二初字第00766号原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区。法定代表人：李小榕，该公司董事长。委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。被告：陈旭，男，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业）与被告陈旭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法由审判员方业剑适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告元一物业委托代理人刁忠阳、被告陈旭均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告于2015年3月25日向本院申请庭外调解1个月，调解未果。本案现已审理终结。原告元一物业诉称：被告购买了合肥鸿维物业发展有限责任公司开发的元一名城A区＊幢＊＊室。2008年9月19日合肥鸿维物业发展有限责任公司委托原告对该小区进行前期物业管理，2008年5月4日合肥鸿维物业发展有限责任公司向被告交房。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实行规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2010年10月起便无故拖欠物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用，但其未予理睬。故诉至法院请求判令：被告立即支付原告物业管理费10210.61元，逾期违约金2991.34元（2010年10月1日至2014年12月31日，其中2008年-2012年按1元／m2／月，2013年-2014年按1.3元／m2／月，违约金按日万分之五计算至付清时止）。被告陈旭庭审中辩称：前期物业管理合同，与被告没有关系，原告只是和建设单位签订合同，与被告没有任何约定。被告在2008年5月4日已经接收了房屋，而时隔四个多月，原告才和建设单位签订物业管理合同，按照合肥市物业管理条例第三十条的规定，前期物业管理合同无效。被告并非无故拖欠管理费，被告家于2010年12月9日被盗，物业管理相应的智能设备，都没有使用，派出所现场勘查无法找到监控摄像，无法破案，所以才拒交物业费。经审理查明：2008年9月，合肥鸿维物业发展有限责任公司与原告元一物业签订《物业管理委托合同》一份，约定合肥鸿维物业发展有限责任公司将其开发的位于合肥市新站区临泉路与凤阳路交叉口元一名城小区委托原告实行物业管理，委托期间自签订之日起至业主委员会成立之日止，住宅房屋的物业管理费由原告按物价部门审批后收取，管理服务费标准的调整，按物价局核定标准调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起滞纳金按每天应交管理费的0.2%缴纳等。被告购买了该小区元一名城A区＊幢＊＊室房屋（建筑面积175.44平方米），交房时间为2008年5月4日。但被告自2010年10月起未再缴纳物业管理费，原告经催要未果，遂诉讼来院。2011年，合肥市物价局批复元一名城小区物业收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。2012年12月，合肥市物价局批复物业综合符合费甲级有电梯标准为每月每平方米建筑面积1.3元。元一物业自2008年至2012年实际按每平方米建筑面积1元每月收取物业管理费。元一物业自2013年起按照每平方米建筑面积1.3元每月收取物业管理费。2015年3月16日，合肥市公安局瑶海分局向被告陈旭出具受案回执，载明：2010年12月10日，被告陈旭向合肥市公安局瑶海分局报案称合肥市瑶海区临泉路元一名城A区＊幢＊＊室被盗窃，已受理。上述事实，由原告提供的物业管理委托合同、住宅交接表、交付手续签章汇总表、房屋交接验收表、收费许可证、物业费催缴函、邮寄凭证、物业催收通知、照片，被告提供的受案回执以及原、被告的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：原告元一物业与建设单位的合肥鸿维物业发展有限责任公司签订的《物业管理委托合同》性质属于前期物业服务合同，其作为买卖合同的附件，对房屋买卖双方和原告均具有约束力。现案涉小区的业主委员会尚未成立，上述物业管理委托合同依法有效，被告作为业主接受了原告为其提供的小区内物业管理服务，原告在物价局批准的收费标准范围内向被告收取物业管理服务费，符合法律规定，应予支持。被告拒交物业管理费，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有合法性承担举证责任。陈旭认为元一物业的物业服务存在瑕疵，造成其家被盗，物业不能提供监控摄像，造成案件无法侦破，但其并未能提供证据证实由于物业的监控摄像缺失或因物业管理不到位而造成其家被盗。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，元一物业若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，陈旭可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求元一物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。现陈旭拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据。按照物业收费标准及被告的房屋面积计算自2010年10月1日至2014年12月31日，应为10210.61元，现原告主张要求被告给付物业管理费10210.61元，符合法律规定，依法应予支持。至于原告所主张的违约责任问题，因前期物业管理合同中未约定物业管理费具体给付时间，虽经原告催要，但具体催要时间不明确，致违约责任无法确定，原告该主张缺乏具体事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈旭于本判决生效之日起十日内支付原告合肥元一物业管理有限公司物业服务费10210.61元；二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告陈旭负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费［开户行：徽商银行花园街支行，帐号：21×××09，收款人：合肥市财政局（需注明“法院诉讼费”）］，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 方业剑二〇一五年五月十二日书记员 谢莉雯附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”