（2015）安中民三终字第988号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-08-24
案件名称
上诉人薛亚武、董秀玲与被上诉人河南省恒祥房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛亚武,董秀玲,河南省恒祥房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民三终字第988号上诉人（原审原告）薛亚武。上诉人（原审原告）董秀玲。二上诉人共同委托代理人乔阳，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南省恒祥房地产开发有限责任公司。委托代理人赵保林，河南殷都律师事务所律师。上诉人薛亚武、董秀玲因与被上诉人河南省恒祥房地产开发有限责任公司（以下简称恒祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市龙安区人民法院（2014）安龙民二初字第353号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人薛亚武、董秀玲委托代理人乔阳，被上诉人恒祥房地产公司委托代理人赵保林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，两原告系夫妻关系。2011年11月22日，两原告与被告签订商品房预售合同一份，合同约定原告购买被告位于龙安区铁西路与文明大道交叉口东南角巴黎春天第12号楼5单元107号房屋一套，其中合同第四条约定：房屋单价为每平方米2360元，总金额320984元；合同第六条约定：暖气、天然气、维修基金等相关费用不包括在本房款内；合同第八条约定：被告应于2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；第九条约定：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定：商品房达到使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）原告不办理房屋交接手续的，逾期加收房屋总价款的日万分之十违约金，（2）原告未交齐本合同配套规定费用，被告有权拒绝交房，原告逾期按应缴费用的日万分之十支付违约金；第十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告按照第2种方式处理：2、低于约定标准，被告赔偿装饰、设备差价；第十四条第2项约定：天然气、暖气等由被告负责统一协调安装，费用由原告承担。其中合同附件三装饰、设备标准第一项约定：外墙高弹涂料，局部彩色釉面砖。原告在签订合同前2011年1月27日至6月1日，分四次向被告交纳房款共计291000元。原告至今未向被告交纳暖气、天然气费用。被告至今未交付原告房屋。2012年2月10日，原告所在12号楼通过项目设计公司进行了设计变更，由原图纸设计的外墙褐色石材饰面变更为外墙涂料，临街楼部分一层以下为真石漆。2012年4月10日，12号楼外墙保温6公分挤塑聚苯板，改为5公分聚苯板（B2级）。被告提交的竣工验收意见表，12号楼2012年12月6日竣工验收。市住建局2014年6月10日对网友的回复称，12号楼2013年11月7日竣工验收。截止2014年6月17日，原告所在12号楼尚未通过建设工程消防验收。小区大门档杆、监控、安防、消防等在2014年7月4日尚未安装完工。原审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。原告提交的国家发展计划委员会、财政部（2001）585号《关于全面整顿住房建设收费、取消部分收费项目的通知》、安阳市人民政府安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》、国家发展改革委发改价格（2011）548号《关于发布﹤商品房销售明码标价规定﹥的通知》、安政阅（2011）72号会议纪要、安政阅（2012）16号会议纪要，均非上述规定的法律或行政法规，违反上述《通知》或《管理办法》或会议纪要，并不必然导致合同无效。原、被告双方在合同第六条中明确约定暖气、天然气、维修基金等相关费用不包括在房款内；在第十四条中同时约定天然气、暖气等由被告负责统一协调安装，费用由原告承担，原告未举证证明其所交房款中已并入上述费用，也未举证证明被告存在欺诈或胁迫行为，原告作为具有完全民事行为能力人，应对其民事行为明确知晓，并承担相应的法律后果，原告与被告2011年11月22日签订的商品房预售合同，因均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院应予保护。对原告要求确认双方签订的商品房预售合同第十四条第二项无效的诉请，不予支持。同时，双方在合同第十一条中明确约定：原告未交齐本合同配套规定费用，被告有权拒绝交房，故交纳采暖、天然气费用应属于原告的先履行义务。我国《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”虽然被告提交的竣工验收意见表与市住建局2014年6月10日对网友的回复，12号楼验收时间不一致，但即便被告未在合同约定的2012年12月31日前竣工验收房屋，小区大门档杆、监控、安防、消防等2014年7月4日也尚未安装完工，因原告也未在此日前交付合同约定的暖气、天然气等相关配套设施费用，作为负有先履行义务一方的原告，在未能履行交纳相关配套设施费用的先履行义务之前，被告有权拒绝原告交付房屋。故对原告要求被告交付房屋、支付违约金的诉请，本院不予支持。关于原告要求消除消防通道给原告带来的不安全隐患，因室外消防通道系《高层民用建筑设计防火规范》要求，它是在发生紧急情况下用来疏散人群，可以作为辅助的防烟楼梯，加大了楼层人员的逃生机会，提供了更好的安全保障，原告要求消除安全隐患于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告立即恢复外墙挤塑聚苯板和外墙三层以下彩色釉面砖的诉请，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，外墙应当认定为《物权法》所称的共有部分，根据《物权法》第七十六条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建设物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，原告要求恢复外墙挤塑聚苯板和外墙三层以下彩色釉面砖，则属于建筑物的改建范畴，按照上述法律规定，应当经专有部分占建设物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，原告以个人的名义主张该项权利，诉讼主体不适格。另外。按照合同第十三条的约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，低于约定标准的，原告有权要求被告赔偿装饰、设备差价，故原告也可按照合同约定另案诉讼主张赔偿差价。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（一）第四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告薛亚武、董秀玲的诉讼请求。案件受理费人民币258元，由原告薛亚武、董秀玲负担。宣判后，上诉人薛亚武、董秀玲诉称，被上诉人恒祥房地产公司至今按照合同约定达到交房条件，未按合同约定全部完工，应当承担延期交房的违约责任；被上诉人强行无理收取合同中未标明价格的两气初装费，违反法律、行政法规和地方性政府规章。要求被上诉人立即恢复外墙挤塑聚苯板和外墙三层以下彩色釉面砖。请求撤销原判，判决恒祥房地产公司承担延期交房违约金（从2012年12月31日至被上诉人向上诉人交付房屋之日止，按日向上诉人支付已付房价款万分之一的违约金）；确认双方所签订的商品房预售合同第十四条第二项为无效条款，判决恒祥房地产公司返还天然气、暖气初装费；要求被上诉人立即恢复外墙挤塑聚苯板和外墙三层以下彩色釉面砖被上诉人恒祥房地产公司辩称，商品房预售合同第十四条第二款是有效条款，条款内容没有违反法律、行政法规的强制性规定；第二、被上诉人不向上诉人交房是由于上诉人的违约行为所致。按照预售合同第六条的约定，上诉人购房款中不包括天然气、暖气相关费用，依据合同第十四条第二款的约定，天然气、暖气等由被上诉人负责统一安装，费用由上诉人承担。依据合同第十一条第二款第二项的约定，上诉人未交齐合同规定的配套费用，被上诉人有权拒绝交房。本案中由于上诉人拒不按约定交付天然气、暖气的配套安装费用，被上诉人才依据条款不向上诉人交房，上诉人于2015年2月14日交齐下余款项后，被上诉人已向上诉人交付房屋，被上诉人没有任何违约，不应当承担所谓的违约金；第三、上诉人不具有要求被上诉人立即恢复外墙挤塑聚苯板和外墙三层以下彩色釉面砖的诉讼主体资格。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方当事人2011年11月22日签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予保护。双方在合同第六条中明确约定暖气、天然气、等相关费用不包括在房款内；在第十四条中同时约定天然气、暖气等由被上诉人负责统一协调安装，费用由上诉人承担，上诉人未举证证明其所交房款中已包括上述费用，也未举证证明被上诉人存在欺诈或胁迫行为，上诉人作为具有完全民事行为能力人，应对其民事行为明确知晓，并承担相应的法律后果。上诉人应当按照合同约定履行交纳采暖初装费、天然气安装费义务，上诉人薛亚武、董秀玲要求确认合同第十四条第二款无效缺乏依据，不予支持；双方在合同第十一条中明确约定：原告未交齐本合同配套规定费用，被告有权拒绝交房，故交纳采暖、天然气费用应属于原告的先履行义务。依照相关法律规定，恒祥房地产公司在薛亚武、董秀玲未履行交纳采暖初装费、天然气安装费的先履行义务之前，有权拒绝向薛亚武、董秀玲交付房屋，故对薛亚武、董秀玲要求恒祥房地产公司承担违约责任，支付违约金的诉请不予支持。上诉人要求恢复外墙挤塑聚苯板和外墙三层以下彩色釉面砖，属于建筑物的改建范畴，应当经专有部分占建设物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，上诉人以个人的名义主张该项权利，诉讼主体不适格。综上，薛亚武、董秀玲的上诉理由不能成立，其请求本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人薛亚武、董秀玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔素萍审 判 员 段合林代理审判员 闫海英二〇一五年五月十二日书 记 员 刘 悦