（2015）珠中法民三终字第158号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-11-24
案件名称
钟剑锋、张梅兰等与珠海市新华建设房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第158号上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司。住所地：珠海市。法定代表人：王俊成，董事长。委托代理人：龙会明，广东律师事务所律师。委托代理人：邓华峰，广东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟剑锋，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。公民身份证号码：×××0355。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张梅兰，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份证号码：×××004X。两被上诉人委托代理人：郭蕾，北京律师事务所律师。两被上诉人委托代理人：谭伟华，北京律师事务所律师。上诉人珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华公司）与被上诉人张梅兰、钟剑锋商品房预售合同纠纷一案，新华公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第1186号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：2012年6月25日，双方签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定：新华公司将香洲区怡华街99号“金域华府”7栋2单元1604房（建筑面积79.58平方米）以824448元的价格出售给张梅兰、钟剑锋，房款以银行按揭方式支付。合同第七条约定出卖人应当在2013年12月31日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。附件二约定了室内外装饰标准，其中包括大堂的交付标准，但没有对装饰、设备达不到标准时如何处理作出约定。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，新华公司可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，新华公司按张梅兰、钟剑锋在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，张梅兰、钟剑锋须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受新华公司委托的物业管理公司的管理服务；等等。同日，双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定：张梅兰、钟剑锋同意以包工包料的方式委托新华公司对该单元进行设计、改造和装修，房屋建筑面积79.58平方米，装修总款为245441元；装修款须在2012年6月25日前向新华公司支付122721元，剩余122720元于新华公司装修完工通知张梅兰、钟剑锋入伙前15日内付清；张梅兰、钟剑锋逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向新华公司支付违约金。在张梅兰、钟剑锋付清《商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，新华公司有权拒绝向张梅兰、钟剑锋交楼并有权不予装修，张梅兰、钟剑锋除应按《商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，新华公司还有权解除本协议，张梅兰、钟剑锋已支付的装修款新华公司不予退还，新华公司无须就前述事宜承担任何责任。并约定新华公司于2013年12月31日完成装修并将该单元交付张梅兰、钟剑锋，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向张梅兰、钟剑锋支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了室内和大堂的装饰装修标准以及智能系统的配备等内容，其中大堂的交付标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。上述合同签订后，张梅兰、钟剑锋按约定支付了房款824448元和首期装修款122721元。2014年1月21日，新华公司向张梅兰、钟剑锋发出《金域华府房屋交付通知书》，称张梅兰、钟剑锋所购买房屋已经精装完工，通知张梅兰、钟剑锋于2014年1月24日办理房屋交付手续。张梅兰、钟剑锋并未按照上述通知书收楼。2014年5月31日，张梅兰、钟剑锋向新华公司支付了剩余装修款122720元。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主办理入伙手续。张梅兰、钟剑锋认为该栋楼大堂尚未装修完毕，未达到合同约定的交付标准，故至今未正式办理房屋入伙手续。庭审中，张梅兰、钟剑锋明确其请求的逾期交付商品房和装修的违约金均要求计至实际交付之日止，且张梅兰、钟剑锋主张截至本案开庭时，大堂仍未达到合同约定的商品房和装修的交付条件。新华公司认可首层大堂尚未完成装修及清理工作，但主张首层大堂实际早已在工程竣工时完工，但由于后续改造和加建，尚有部分细节未完成。庭后一审法院召集双方于2014年10月30日查看现场，确认当日金域华府第1、2、7、9首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。2014年10月31日，张梅兰、钟剑锋提交书面意见表示同意将2014年10月30日作为具备交付条件的日期。经珠海市测绘院测算，涉案房屋建筑面积（含加建面积）为104.17平方米，比《商品房买卖合同》约定的出售面积79.58平方米多出24.59平方米。另查明，新华公司在售楼时曾向张梅兰、钟剑锋提供了金域华府宣传页和户型手册，其中宣传页中的户型平面图分为不同色块，部分区域注明为“赠送全部面积”，部分区域注明为“赠送一半面积”；78m2户型手册中亦注明部分区域为“不计面积”，部分区域为“计一半面积”，并标明：“建筑面积78m2，精装建筑面积103m2”。《南方都市报》还对新华公司逾期交房进行了报道，报道中新华公司副总经理王杰答复业主称因“赠送面积”被认定为“违建面积”，该楼盘至今无法通过规划验收。此外，张梅兰、钟剑锋还提供了一份落款为新华公司公司的《关于请求从宽从轻处理金域华府项目的紧急报告》，其中写明“但该封闭中空加建的面积不计入销售面积，完全是我司无偿赠送给业主”和“但是我司封闭的中空面积是无偿赠送给业主的”。新华公司认为上述紧急报告没有原件，真实性不予认可。张梅兰、钟剑锋在一审中的诉讼请求为：一、新华公司向张梅兰、钟剑锋支付计至正式交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计至2014年5月30日为30569.63元）；二、本案诉讼费、保全费由新华公司承担。新华公司在一审的反诉请求为：一、张梅兰、钟剑锋向新华公司支付超面积部分建筑成本费用人民币41803元；二、张梅兰、钟剑锋向新华公司支付逾期付款违约金7731元。一审法院认为，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》、附件和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。张梅兰、钟剑锋已经履行支付购房款和装修款的义务，新华公司应按合同约定将符合交房条件的商品房交付给张梅兰、钟剑锋。《珠海市商品房买卖合同》约定新华公司须在2013年12月31日将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付张梅兰、钟剑锋使用，《装修协议》约定新华公司须于2013年12月31日完成装修并将该单元交付张梅兰、钟剑锋，并约定了新华公司发出入伙手续通知的义务。但新华公司在2014年5月27日才取得金域华府项目的《竣工验收备案表》，在2014年5月29日登报通知业主办理房屋交付手续，在2014年10月30日还未完成首层大堂的装饰装修，显然已经超出了上述合同约定的交付时间。新华公司主张张梅兰、钟剑锋逾期支付装修余款，构成违约，依照合同约定新华公司不应承担逾期交付的违约责任。一审法院认为，《装修协议》约定第二期装修款须于装修完工通知入伙前15日内付清，并约定新华公司可以拒绝交付房屋及装修的情形是张梅兰、钟剑锋未依照合同付清房款以及《装修协议》约定的装修款及违约金。根据前述查明的事实，张梅兰、钟剑锋已依约付清了房款和首期装修款，但直至2014年10月30日依《装修协议》应当完成的首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用，并未达到《装修协议》约定的大堂装饰装修标准以及智能门禁系统的配备标准。因此，张梅兰、钟剑锋在装修完工前即2014年5月31日支付装修余款不构成违约。新华公司抗辩称报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系由于改造和加建导致迟延完工，该辩称不能成为逾期完工的合理理由，一审法院不予采纳。新华公司还抗辩称其已通知张梅兰、钟剑锋在2014年1月24日前来接收装修，但此时房屋尚未取得《竣工验收备案表》并不具备交付条件，张梅兰、钟剑锋有权拒绝接收房产以及装修，也有权拒绝支付装修款。综上，新华公司关于张梅兰、钟剑锋逾期付款、新华公司不构成逾期交付的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。张梅兰、钟剑锋主张的逾期交付违约金包括逾期交付房屋和逾期交付装修两部分，一审法院分析认定如下：关于逾期交付商品房违约金。新华公司于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，该日期可作为计算商品房逾期交付天数的截止日期，即新华公司逾期交付商品房148天。张梅兰、钟剑锋主张首层大堂在新华公司通知入伙时尚未完成装修施工，商品房未达到交付条件。对此一审法院认为，《珠海市商品房买卖合同》第七条明确约定了商品房的交付条件为：已完成工程竣工验收备案手续并取得《竣工验收备案表》。该合同在附件二中约定了大堂的装饰装修标准，并同时约定装饰、设备标准达不到约定标准的，须按合同附件之约定处理，但合同附件并没有对达不到标准如何处理作出约定；而双方在《装修协议》中明确约定了大堂装饰装修的交付标准以及逾期交付装饰装修的违约责任。张梅兰、钟剑锋对于大堂逾期完成装饰装修这一违约行为重复主张违约责任有违公平原则。据此大堂逾期完成装饰装修的违约金在《装修协议》项下计收更为公平合理。由此，新华公司逾期交房的天数为148天，按合同约定的总房价计算，新华公司应支付该部分违约金12202元（824448×148×0.0001=12202元）。关于逾期交付装修的违约金。如前所述，截至2014年10月30日，涉案商品房大堂的装饰装修仍未完成。即使张梅兰、钟剑锋接收房屋钥匙也不意味张梅兰、钟剑锋放弃对逾期交付装修违约责任的追究。张梅兰、钟剑锋依据《装修协议》主张新华公司应按照每日万分之五的标准支付自2014年1月1日起至实际交付之日止的违约金，合理有据。张梅兰、钟剑锋在庭后提交书面意见表示同意将2014年10月30日作为具备交付条件的日期，属于张梅兰、钟剑锋对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，交付装修的逾期天数共计302天，按装修款计算，新华公司应支付此部分违约金245441×302×0.0005=37062元。综上，新华公司应支付逾期交付商品房和装修的违约金共计49264元（即12202元＋37062元）。关于超面积部分建筑成本费用的反诉请求。新华公司在销售过程中对外提供的宣传页和户型手册，均以不同色块注明了部分区域为“赠送全部面积”，部分区域为“赠送一半面积”；并标明：“建筑面积78m2，精装建筑面积103m2”；可见，新华公司对于案涉户型的建筑面积实际大约有103m2这一事实是清楚知晓并以此作为促销手段的，且新华公司上述宣传资料表达了不计算多出面积房价的意思，亦在《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》中明确载明建筑面积为79.58m2，上述合同内容应视为新华公司对于多出面积不予计算房价的最终确认。据此，双方双方对于超合同面积部分不计价的约定清楚明确，对新华公司具有约束力。新华公司反诉要求张梅兰、钟剑锋支付建筑成本费用的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。关于新华公司反诉请求的逾期支付装修余款的违约金。如前所述，张梅兰、钟剑锋在2014年5月31日付清装修余款，没有违反合同约定，不构成违约。新华公司该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：一、新华公司（反诉原告）于判决发生法律效力之日起十日内支付张梅兰、钟剑锋（反诉被告）钟剑锋、张梅兰违约金49264元；二、驳回新华公司（反诉原告）关于返还建筑成本费用的反诉请求；三、驳回新华公司（反诉被告）关于支付逾期付款违约金的反诉请求。如果新华公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取282元，保全费325.69元，反诉受理费减半收取519元，共计1126.69元，全部由新华公司负担。新华公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、裁定撤销原判决，将案件发回原审人民法院重审。2、撤销一审判决第一判项，依法改判新华公司向张梅兰、钟剑锋支付12202元逾期交楼违约金。3、撤销一审判决第三判项，依法改判张梅兰、钟剑锋向新华公司支付7731元逾期付款违约金。4、判令张梅兰、钟剑锋承担本案上诉费。事实与理由如下：一、一审法院审判程序严重违法，以简易程序违法代替普通程序，本案依法应当发回重审。1、本案案情复杂，不应适用简易程序审理。金域华府项目是新华公司开发建设的楼盘，业主总数高达800多户，本案是金域华府项目商品房预售合同纠纷系列案件之一（本案审判法官一人就审理了27件），案件的审理结果不仅对业主尤其是对作为开发商的新华公司而言，影响重大；况且新华公司还提起了反诉，案情复杂，显然不属于《民事诉讼法》第一百六十条规定的“简单的民事案件”，一审法院本应当适用普通程序组成合议庭进行审理。2、一审法院违反简易程序的审理期限规定，明知严重超审限，还强行结案。一审法院是于2014年7月份立案受理本案（具体日期法院可以查明），一审民事判决书标注的时间为2014年11月16日；但事实上，一审法院是在2014年12月才做出判决，因为在2014年12月法院才通知新华公司去签收判决书（2014年12月22日签收）。如适用简易程序审理，依照《民事诉讼法》第一百六十一条的规定，本案应当在三个月内审结。显然本案已严重超过法定的审限规定。二、一审法院罔顾客观事实和法律规定，不仅在审判程序上公然违反法律的规定；在事实认定上更是一味偏袒张梅兰、钟剑锋。本案张梅兰、钟剑锋的诉讼请求为：“请求法院依法判令被告向原告支付计至正式交付房屋之日止的逾期交房违约金”，但一审法院却以所谓的张梅兰、钟剑锋认可的涉案房屋所在楼栋的大堂装修于2014年10月30日完毕为所谓的房屋交付日期，作为审判依据，以致作出严重不公的认定和裁决。1、一审法院错误界定“房屋交付日”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”司法实践中，均认为向业主交付钥匙就是正式交付。但一审法院却以所谓的张梅兰、钟剑锋认可的涉案房屋所在楼栋的大堂装修于2014年10月30日完毕为所谓的房屋交付日期，显然没有法律依据。2、一审法院擅自改变张梅兰、钟剑锋的诉求性质、超范围进行判决，剥夺了新华公司的诉讼权利，违背了最基本的审判原则。首先，张梅兰、钟剑锋主张的是逾期交房的违约金，并非主张房屋不符合交楼标准的违约金，是性质不同的诉求。而一审法院却混为一谈，以大堂装修于2014年10月30日完毕符合交楼标准进行判决，显然是判非所请。其次，张梅兰、钟剑锋主张的是逾期交房的违约金30569.63元，而一审法院却判决新华公司承担违约金49264元。一审法院在张梅兰、钟剑锋没有变更诉讼请求的情况下，不仅擅自改变了张梅兰、钟剑锋诉讼请求的性质，还替张梅兰、钟剑锋增加诉讼请求并予以确认，直接就剥夺了新华公司应有的诉讼权利。三、诚如上述，各楼栋大堂的装修本来是与本案无关的，但一审法院不仅违法将大堂的装修是否合格作为逾期交付日期，作出错误的事实认定；同时还以苛刻的装修标准针对新华公司，完全置公平、公正于不顾。1、新华公司与张梅兰、钟剑锋签订的装修合同本是关于特定房屋单元的装修，而一审法院却罔顾客观事实，刻意将所谓大堂的装修也纳入特定房屋单元的装修。显然属于事实认定错误。新华公司与每户业主签订的《装修协议》每户都有明确的位置和面积，仅仅是对某单元室内进行装修。在《装修协议》第六条也载明“装修标准按照双方书面确认的标准对该单元进行装修。《金域华府精装交楼标准》分为两个部分，分别是“一、公共部分装修及设施设备标准”和“二、户内装修标准”。《装修协议》第六条所指的装修标准对应的显然也是指“二、户内装修标准”。公共部分的装修包括外墙、大堂、地下停车场、楼梯间、电梯等显然不属于《装修协议》约定的内容。一审法院以首层大堂门槛石和门套石尚未铺设、门禁可视系统没有开通使用，认定新华公司交付的房屋未到达《装修协议》约定的大堂装饰装修标准，从而判决新华公司承担计至2014年10月30日的违约金没有任何合同依据。2、一审法院以大堂的装修来判处违约金本来就是违法的，居然还对所谓的装修吹毛求疵，苛责于新华公司，毫无公平合理可言。张梅兰、钟剑锋已实际接受了房屋，表明张梅兰、钟剑锋已认可了交楼时的装修标准，用实际行动认可了新华公司的装修成果，张梅兰、钟剑锋无权在接受房屋并使用后再请求新华公司支付交楼后的逾期交付装修违约金。一方面，业主接收涉案房屋并占有、使用从而直接获益，另一方面又要求新华公司向其支付逾期交付装修违约金，属于双重获利，有违公平合理原则。事实上，新华公司已完成了99%的大堂装修内容，只是大堂局部小部分的门槛石和门套石尚未铺设、门禁可视系统没有开通使用（没有开通不等于没有装修好、事实上已通过合法验收），一审法院却径直判决新华公司承担100%的违约责任，亦毫无公平合理可言。新华公司向张梅兰、钟剑锋主张逾期付款违约金有事实和合同依据。根据新华公司与张梅兰、钟剑锋签订的《装修协议》第三条的约定：“乙方（张梅兰、钟剑锋）逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向甲方（新华公司）支付违约金。在乙方付清《商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，甲方有权拒绝向乙方交楼并有权不予装修，乙方除应按《商品房买卖合同》及本条的约定承担逾期付款的违约责任外，甲方还有权解除本协议，乙方已支付的装修款甲方不予退还，甲方无须就前述事宜承担任何责任。”新华公司于2014年1月21日向张梅兰、钟剑锋发出《金域华府房屋交付通知书》，要求张梅兰、钟剑锋在2014年1月24日前交清装修款122720元。然而，张梅兰、钟剑锋直到2014年5月31日才向新华公司付清装修款，逾期126日（2014年1月25日--2014年5月31日）。根据《装修协议》的约定，张梅兰、钟剑锋应当向新华公司支付逾期付款违约金7731元（122720×126×0.0005=7731元）。一审法院无视张梅兰、钟剑锋违约（逾期付款）的事实，裁判不公，严重侵犯新华公司的合法权益。五、纵观一审判决，完全是以“维护小业主、打压发展商”的心态作出，连新华公司的基本诉讼权利都予以剥夺，何谈公平公正？客观上，一审判决已经造成了极其严重恶劣的影响和后果。诉讼当事人（业主）个个欣喜若狂，因为他们没有想到的，一审法院都帮他们想到了；没有主张的，一审法院也都帮他们变更增加了，做到判一送一。而且他们奔走相告、散发广告、互相窜连，召集几百业主向新华公司施压。一审判决已经导致业主与发展商矛盾激增，严重危害到金域华府小区的和谐与稳定。新华公司在二审时提交补充上诉意见如下：一、在同一个案件中审理二个不同的法律关系，一审程序不合法。《商品房买卖合同》是房屋买卖合同，《装修协议》是承揽合同，二份合同涉及二个不同的法律关系，不能在同一个案件中审理。二、新华公司在2014年1月已履行完《装修协议》约定的义务。《装修协议》是张梅兰、钟剑锋委托新华公司对所购买房屋的专有部分进行装修，其性质为承揽合同。新华公司装修完工交付的是装修成果而非商品房（交付商品房是《商品房买卖合同》约定的义务）。交付装修成果与交付商品房是二个不同的法律行为，装修完工后即可交付装修成果，不受商品房是否符合法定交付条件的影响。新华公司于2014年1月已通知张梅兰、钟剑锋装修完工和接收装修成果，之后张梅兰、钟剑锋在实际收楼后亦未对房屋专有部分的装修提出异议。因此，自2014年1月通知接收装修成果之日起，新华公司已履行完《装修协议》约定之义务。三、大堂、门禁系统等公共部分的装修不属于《装修协议》的范围，在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，依《商品房买卖合同》约定新华公司仅承担整改的义务，一审以此为由判决新华公司承担“逾期交付装修”的违约责任没有法律依据。《商品房买卖合同》附件二《装饰、设备标准》中对大堂、墙面、安防系统等公共部分的交楼标准有明确约定，该部分装修是开发商依据《商品房买卖合同》承担的义务。即公共部分的装修属于《商品房买卖合同》约定的交楼标准，也就是毛坯房的交楼标准。事实上，珠海乃至全国，毛坯房交楼时，公共部分都是开发商装修后交付业主的，因为小业主没有能力对公共部分进行装修，开发商也不可能将公共部分以毛坯的状态交付给业主。《装修协议》明确约定了装修的范围是小业主所购单元，即所购房屋的专有部分（公共部分属于全体业主共有，单个小业主本身就无权委托对公共部分进行装修）。虽然《装修协议》所附的《金域华府精装交楼标准》第一部分是关于“公共部分装饰及设施设备标准”之约定，但其有关“外墙、大堂、地下停车场、楼梯间、电梯”的内容显然都是毛坯房的交楼标准，并非“精装交楼标准”的内容。公共部分装修不属于《装修协议》约定的范围，不适用《装修协议》之约定，应适用《商品房买卖合同》之约定。《商品房买卖合同》第十三条约定交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的按合同附件处理。《商品房买卖合同补充协议》（附件三）第八条明确约定：“交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改”，据此，即使大堂等公共部分的装饰、设备在交房时不符合合同约定的标准，新华公司承担的也只是整改的义务。一审罔顾合同对此已有明确约定，主观地认定“合同附件并没有对达不到标准如何处理作出约定”，进而错误地判决新华公司承担逾期交付装修的违约责任。四、符合合同约定标准的“大堂、门禁系统”等早已完工并通过验收。公共部分的装饰装修属于毛坯房的交楼标准，对其验收包括在工程竣工验收的范围内。金域华府项目于2014年1月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，验收的内容包括“建筑装饰装修、智能建筑、灭火系统、燃气系统”等，大堂等公共部分的装修属于上述“建筑装饰装修”范围，已通过竣工验收。2014年3月28日，项目的智能化系统通过公安部门验收。2014年5月27日，项目取得了《竣工验收备案表》，根据该表的记载，项目已取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等十三种备案文件。至此，包括大堂、门禁系统在内的房屋已完全符合法律和合同规定的交付条件。五、项目竣工验收后对大堂等公共设施的整改、完善、调试、升级等是商品房开发过程中的正常现象，虽可能会给业主的使用造成一定的不方便，但符合业主利益，且不会影响业主对房屋的正常使用，一审以此为由判决新华公司承担“逾期交付装修”的违约责任不合理。1.金域华府1、2、7、9栋报建的大堂面积分别约为56㎡、51㎡、38㎡、28㎡，该“报建的大堂”在项目竣工时已通过验收，新华公司本身只需按此标准交付大堂就符合《商品房买卖合同》之约定。但为了让业主有更大更舒适的环境，不使业主公摊面积变大和不增加业主购房成本，新华公司在取得《竣工验收备案表》后（报建的大堂竣工验收后），拆除了原大堂的部分边界和入户大门等，利用架空层扩大了入户大堂，并重新进行装修，使1、2、7、9栋入户大堂的面积分别增加至约138㎡、131㎡、73㎡和73㎡。因为大堂边界外移，大堂入户门外移，门槛石、门套石、门禁系统等需重新铺设（安装）。这种加建、改建，完全是为了改善业主居住环境所作的升级改造，符合业主利益，其全部成本均由新华公司承担。一审2014年10月30日对现场查看时，大堂的门槛石、门套石虽尚未铺设，门禁系统没有开通（但已装好），但这是因改建和扩建造成的，施工的内容是超出合同约定标准的装修。一审不顾大堂等公共设施已通过竣工验收的事实，据此判决新华公司承担逾期交付装修的违约责任，显然错误。2.对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。退一步讲，即使对该公共部分升级改造属于《装修协议》约定的范围，但其相对于整个《装修协议》的装修范围而言只占很小的比例。即使新华公司装修该等公共部分的行为存在逾期，也仅属于局部逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部小范围的、有微小瑕疵的履约行为要求新华公司承担全部装修逾期交付的苛刻违约责任，有失公平。一审却完全不考虑这几块没铺好的石头、门禁系统在整个装修中所占的比例大小，机械地判决新华公司承担全部装修逾期交付的责任。按其逻辑，是否只要有一块砖没铺好，新华公司都需承担逾期交付装修的责任？《商品房买卖合同》第十四条约定的供水、供电到户逾期的违约金为日万分之零点五，相比供水供电到户的逾期对业主生活的影响程度，大堂的几块石头和门禁系统逾期完工的后果显然轻得多，承担的责任自然也应小很多。六、未付清装修款前不应计算“逾期交付精装房屋”的违约金。按《装修协议》第二、三条之约定，装修款应在入伙前付清，未付清装修款的答辩人有权拒绝交楼。对于分期支付装修款的业主，其付清全部装修款之前，新华公司未交付装修成果不构成违约，该段期间不应计算违约金。七、《装修协议》约定的违约金明显过高，应调低。《装修协议》约定的违约金标准为装修总价款的万分之五每日，该违约金明显过高。第一，对于装修款分二期支付的案件，违约金应按已实际支付的装修款计算，在未付清前不能按装修总价款计算（协议第三条约定逾期支付装修款的，亦是按应付装修款计算，而非装修总价款计算）；其次，万分之五的标准过高，在已要求新华公司按《商品房买卖合同》约定承担日万分之一违约金且房屋和装修成果均已实际交付张梅兰、钟剑锋使用（张梅兰、钟剑锋实际获得了利益）的情况下，逾期交付装修成果按同期银行贷款利率计算比较合理。八、恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气（台风、热带风暴等），依据《商品房买卖合同补充协议》第四条之约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，出卖人不承担延期交楼的违约责任。该等恶劣天气的时间应在逾期时间中扣除。综上，恳请贵院查清事实，依法发回重审或直接改判。张梅兰、钟剑锋答辩称：一、张梅兰、钟剑锋向新华公司购买的商品房是带装修的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》及《装修协议》约定了房屋的交付条件，但至2014年10月30日，涉案房屋仍未达到约定的交付条件，一审判决以张梅兰、钟剑锋书面确认的日期（即2014年10月30日）作为房屋的交付之日符合客观事实。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“……出卖人（新华公司）应当在2013年12月31日前，……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（张梅兰、钟剑锋）使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。……”第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”《商品房买卖合同》附件二约定了室内外装修标准，包括电梯、大堂的装修标准。双方签订的《装修协议》第五条约定“装修期限：除本协议另有约定外，甲方（新华公司）于2013年月日完成装修并将该单元交付乙方（张梅兰、钟剑锋）。若甲方逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向乙方支付违约金。”第六条约定：“装修标准按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》第一条约定了涉案房屋户内、公共部分的装修标准以及智能系统的配备等内容。公共部分包括外墙、大堂、地下停车场、楼梯间、电梯等。其中大堂的交付标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。另外，《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”珠海市中级人民法院《关于“商品房交付使用条件”司法认定标准的指导意见》规定“商品房交付使用条件，以商品房已完成竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》为准”。第一，根据上述法律法规规定、《商品房买卖合同》及其附件、《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》的约定，可见张梅兰、钟剑锋向新华公司购买的商品房是带装修的房屋，得以交付的商品房应当是已装修完工的房屋。因此取得《竣工验收备案表》系涉案房屋得以交付的法定及约定条件，房屋达到约定装修标准系涉案房屋得以交付的约定条件。2014年10月30日，部分业主及新华公司一同查看涉案房屋大堂现场，确认大堂存在门槛未铺地砖；门槛未铺地砖；门套石未安装；部分吊灯未安装；智能化可视对讲系统未全部完成安装，也未投入使用等问题。此时涉案房屋明显不具备约定的交付条件。事实上，直至2015年1月9日，涉案的房屋的智能对讲系统还未安装完毕，仍不符合《金域华府精装交楼标准》约定的房屋装修标准。一审法院以张梅兰、钟剑锋书面确认的2014年10月30日作为房屋交付日期，应当以该时间作为计算《商品房买卖合同》及《装修协议》中违约金的截止日期。但一审法院并未以此作为计算《商品房买卖合同》中违约金的截止日期，已经减少了新华公司的违约责任。新华公司认为不应以2014年10月30日作为房屋交付日期没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回。第二，本案一审阶段，张梅兰、钟剑锋的第一项诉讼请求系判令被告向原告支付计至正式交付房屋之日止的逾期交楼违约金。一审判决结果客观公正，不存在新华公司所说的一审法院擅自改变张梅兰、钟剑锋诉讼请求的事实。二、双方签订的《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》已明确约定了房屋得以交付的装修标准，新华公司应当将符合合同约定的房屋交付给张梅兰、钟剑锋。第一，新华公司认为涉案房屋大堂的装修不应纳入房屋单元的装修的主张有违诚实守信，是不尊重合同约定的表现。如上所述，《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》明确约定了涉案房屋得以交付的装修标准，上述约定均是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，新华公司应当遵守合同约定，履行合同义务。第二，即使张梅兰、钟剑锋领取了房屋钥匙，并不意味张梅兰、钟剑锋认同或接受新华公司关于大堂的装修状况，张梅兰、钟剑锋仍有权追究新华公司的违约责任。第三，新华公司所称的完成大堂已完成99%的装修内容没有任何证据予以证明。退一万步讲，即使装修完成了99%，也只能恰好证明涉案房屋的装修并未完工，仍不符合双方约定的房屋得以交付的装修标准。三、新华公司请求张梅兰、钟剑锋向其支付逾期付款违约金的主张没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回。新华公司发出《金域华府房屋交付通知书》之日，涉案房屋还未取得《竣工验收备案表》，也未达到《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》约定的装修标准，涉案房屋显然不具备法定及约定的交付条件，一审法院对该事实已查明。更何况《商品房买卖合同》第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”新华公司发出《金域华府房屋交付通知书》时仍未完成竣工验收备案手续，无法出具《竣工验收备案表》等一系列文件，张梅兰、钟剑锋依约有权拒绝接收房屋和支付装修款余款。另外，张梅兰、钟剑锋已于2014年10月30日前（即涉案房屋装修完工前）主动向新华公司付清了装修余款，不违反《装修协议》第三条之约定。因此，张梅兰、钟剑锋无需向新华公司支付逾期支付装修款的违约金。综上所述，新华公司的主张没有事实依据和法律依据，一审判决已认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回新华公司的上诉请求，维持原判。二审期间，新华公司向本院提交如下证据：一、《安全技术防范系统验收表》、证明小区智能化系统已经通过验收；二、《气象资料查询服务》，证明珠海发生恶劣天气，应当扣除逾期天数；三、《一层平面图（报建）》、入户大堂施工图、房屋分层图（确权），证明我方在大堂验收后又进行第二次扩建。张梅兰、钟剑锋对新华公司提交上述证据发表如下质证意见：1、证据一不属于新证据，不予质证；2、证据二列举时间都是2010年至2013年11月3日，此事实均发生一审诉讼之前，对该份证据不予认可。3、证据三、四、五真实性无异议，但是与本案并无关联性。张梅兰、钟剑锋提交一份证据：《关于上门调试对讲机系统的通知》，证明对讲系统在2015年1月9日都没有按照约定安装完毕投入使用。新华公司不认可该份证据真实性，该份证据是华发物业公司作出，并非上诉人新华公司。经审理查明，《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》第八条约定：买卖合同第十三条补充增加第2、3项：2、若买卖合同附件二约定的装饰、设备品牌出现出卖人采购不能（包括但不限于生产厂家倒闭、产品脱销、质量下降）等情况时，出卖人可以更换相同质量、规格的其他品牌产品，但应买受人要求应该提供相关证明。3、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改。在出卖人同意整改的前提下，买受人不应以此为由退房。二审法庭调查时，新华公司撤回恶劣天气所致延误时间应予扣除的上诉理由。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：新华公司对原审判决认定其应当承担逾期交房违约金12202元并无异议，本院对此予以维持。结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、一审适用简易程序审理是否违反法律规定。本案争议事项并不属于《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条中不适用简易程序范畴，故原审法院根据案件情况确定适用简易程序并无不当，因此无需将案件审理程序由简易程序转为普通程序。新华公司上诉认为本案适用简易程序违反法律规定，应当发回重审，理据不足，本院不予支持。二、本案能否同时处理两个法律关系。根据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发（2008）11号）第四条第二款规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，法律并未禁止在一个案件中处理两个法律关系。本案中，围绕涉案房屋，新华公司与张梅兰、钟剑锋分别签订了《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》，上述两份合约约束标的均为涉案房屋，虽然两份合约约定法律关系不一致，但是均可以在本案中予以审理。三、原审判决是否超过被上诉人张梅兰、钟剑锋原审的诉讼请求。张梅兰、钟剑锋原审中诉讼请求为要求新华公司支付计至正式交付房屋之日止的逾期交房违约金，30569.63元是暂时计算到2014年5月30日的违约金，因此原审法院判决新华公司向张梅兰、钟剑锋支付违约金49264元并没有超过张梅兰、钟剑锋提出诉讼请求之范围。四、新华公司是否应当支付逾期装修违约金及违约金标准是否过高。《珠海市商品房买卖合同》附件二约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；户内安装可视对讲系统。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定当附件二约定的装饰、设备不符合合同约定标准时，出卖方承担整改责任。《装修协议》附件中在公共部分装饰及设施设备标准中明确约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；全小区配置高级智能化系统。《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》均是新华公司与张梅兰、钟剑锋真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，因此各方均应予以恪守。既然《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》都对首层大堂装饰及智能系统作出约定，因此针对首层大堂及智能系统应当按照《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》两份协议约定内容予以实施，新华公司上诉认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围，理据不足，本院不予支持。《装修协议》约定新华公司应当在2013年12月31日完成装修并将涉案房屋交付给张梅兰、钟剑锋，但截至2014年10月30日，涉案房屋所在楼层首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用，因此新华公司应当承担逾期装修违约责任。新华公司上诉认为其大堂、门禁系统已经完工通过验收，大堂未铺设门槛石和门套石是因为对大堂加建和改建，对此本院认为，根据双方签订合同约定新华公司应当在2013年12月31日之前将符合合同约定房屋交付给张梅兰、钟剑锋，至于对大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，由于该行为导致违约交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对新华公司该上诉理由，本院不予支持。新华公司主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整。对此，本院认为，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。况且，本案中，新华公司并无提交证据证实违约金约定超过业主实际损失，因此逾期装修违约金计算标准应以《装修协议》所约定的万分之五为依据。五、被上诉人张梅兰、钟剑锋是否应当承担逾期付款违约责任。根据《装修协议》约定，张梅兰、钟剑锋应在新华公司装修完工通知入伙前十五日内付清剩余装修款122720元，根据案件查明事实显示新华公司对涉案房屋装修在2014年10月30日方才具备交付条件，因此张梅兰、钟剑锋在2014年5月31日付清装修余款，符合合同约定，并不存在逾期付款违约，故不应当承担逾期付款违约金7731元。新华公司上诉认为张梅兰、钟剑锋逾期支付装修款，理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人新华公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币298元，由珠海市新华建设房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 牟宏微代理审判员 葛阳辉二〇一五年五月十二日书 记 员 程 敏陈妙斯 关注微信公众号“”