（2015）沈中民二终字第1354号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人申花与被上诉人赵丽丹、邵长文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

申花,赵丽丹,邵长文

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1354号上诉人（原审原告）：申花，女，1964年3月15日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。委托代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。委托代理人：吴丽萍，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。原审第三人：邵长文，男，1963年9月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：赵丽丹，女，1974年9月21日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：时秋菊，抚顺市望花区中心法律服务所法律工作者。上诉人申花因与被上诉人赵丽丹、邵长文房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月28日公开开庭审理了本案，上诉人申花及其委托代理人王石、吴丽萍，被上诉人赵丽丹及其委托代理人时秋菊，原审第三人邵长文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申花一审诉称，申花与邵长文在房屋买卖期间是合法夫妻关系。邵长文在申花回娘家照顾母亲（娘家在南方）时，背着申花于2009年3月2日与赵丽丹签订一份房屋买卖协议，把属于夫妻共同所有的房屋卖给了赵丽丹（申花不知情），邵长文自己根本没跟申花商量。申花于2014年回沈阳以后发现此房已卖掉，因申花不同意卖房，故申花认为赵丽丹与邵长文签订房屋买卖协议无效，请求法院确认房屋买卖协议无效，支持申花的诉讼请求。在没有产权证的情况下，回迁房屋法律规定不允许买卖，所以赵丽丹与邵长文签订的协议是无效的。请求：1、确认赵丽丹与邵长文签订的房屋买卖协议无效；2、邵长文返还赵丽丹房款人民币140000元，赵丽丹将房屋返还赵丽丹及邵长文；3、诉讼费由赵丽丹承担。赵丽丹一审辩称，第一、申花所诉不是事实。双方真实房屋交易过程如下：2009年赵丽丹因孩子上学急需买房，在经过多处考察后，赵丽丹在沈阳市大东区利合缘房产中介所相中了一套回迁楼房，既本案诉争房屋，在中介所赵丽丹向工作人员张秀丽详细询问了该房屋的来源、地点、结构、朝向及产权，赵丽丹感觉比较适合，之后张秀丽联系了房主邵长文双方看房谈价，最终以人民币155000元敲定。这个价格就是2009年当时的市场价。2009年3月2日，申花和赵丽丹在中介所签订了《房屋买卖协议》约定：成交价格为人民币155000元，分三次付款，第一次付定金人民币1000元，第二次付人民币139000元，第三次待房屋更名后将剩余款项一次性付清。中介人张秀丽现场审核见证了房屋所有手续，夫妻双方身份证、结婚证、拆迁补偿协议、各种税费收据、及业主用户手册等等，所有手续均是邵长文名下。签订合同过程中，赵丽丹特别强调了是否有产权纠纷，妻��是否同意。邵长文在合同中保证，本房为私有财产，没有任何产权纠纷，如有纠纷，甲方负责。同年3月12日，赵丽丹付清了第二笔房款，邵长文交付房屋，赵丽丹入住，居住至今6年之久。在这六年之中，申花从未找过赵丽丹，只是最近一个月，邵长文突然提出要房，双方协商未妥，赵丽丹就接到法院传票。第二、赵丽丹认为，双方签订的合同合法有效，无论申花夫妻是否有矛盾，从交易安全的角度考虑都得保护善意第三人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2项的规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。双方签订的《房屋买卖协议》，申花虽然未��字，但赵丽丹有理由相信邵长文的签字为夫妻双方共同意思表示：1、本案中，邵长文2009年卖房，当时尚未离婚，申花辩称自己回南方娘家居住五年，不知情，但其向法院提交的离婚调解书中记载：2010年6月21日在沈阳民政部门离婚，2011年8月15日在沈阳复婚，2013年3月又在沈河法院离婚，在这六年期间，与邵长文离了复，复了离，至少有两三年的时间同居一处。作为房屋所有权人，其夫妻重要财产房产及相关的凭证在很长的时间内处于不闻不问状态，在每一次离婚中对夫妻共同房产不提不念，不分割，这些做法，不符合人之常情，有悖常理。如果丈夫隐瞒卖房实情，申花找不到买房人，但能够找到房子，申花可以到拆迁指挥部打听，回迁的房子在哪里？面积多少？结构如何？顺藤摸瓜就能找到赵丽丹家里，就能向赵丽丹主张自己的权利，对丈夫的卖房行为没有明确表示反对。但申花长达五年没有这么做，只能说明丈夫的卖房行为申花知情并默许，说明夫妻共同财产在第一次离婚之前已经共同处理。2、赵丽丹与申花夫妇素不相识，是通过中介促成的房屋交易，对申花的夫妻感情状况无法了解，邵长文在房屋交易时出示了申花身份证，结婚证，赵丽丹有理由相信邵长文的表见代理，况且在2009年就二手房的交易程序而言，并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字，这是当时法律的局限所致。3、最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第二项规定：第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说，只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，第三人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理的价格，��意的购买履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护的。基于上诉理由，赵丽丹善意、有偿取得了财产，申花对丈夫的卖房行为在长达六年的时间内没有表示反对，证明邵长文的签字行为是基于夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。所以请求法院驳回申花的诉讼请求。邵长文一审述称，当时卖房屋的时候，申花回山东老家了，我欠别人钱，我就把房子卖给赵丽丹了。申花待了一个多月后回沈阳了，我告诉申花说我把房子出租了，但实际上是卖了，申花要出租房屋的租金，我拿不出来，就跟她说实话了，申花知道房屋卖了后就不同意了。我跟申花有两处住房，我们一直住在沈河区榆树屯26号房屋居住，我是将另一处房屋即诉争房屋给出卖了。我跟申花在1989年结婚，第一次离婚��在2010年，隔一年就复婚了，在2013年又离婚了。我出卖的诉争房屋是回迁房，原来是我跟申花居住的平房，诉争房屋是在2007年回迁的，回迁的房屋是在5年后才可以办理产权证。我当时卖房屋的时候并没有告知申花。当时我找的赵丽丹讲的中介所将手续给他，通过中介所卖的房屋，中介并没有问我申花是否同意出卖房屋的事情。我现在的意见是同意将人民币135，000元返还给赵丽丹，要求将房屋返还给我和申花。原审法院经审理查明，申花与邵长文原系夫妻关系。双方于2013年2月5日在本院调解离婚。邵长文作为甲方，赵丽丹作为乙方，于2009年3月2日签订房屋买卖协议一份，约定，甲方出卖位于东陵区新立堡街新立园巷31号362号房屋给乙方，面积53.51平方米，价格人民币155，000元，定金人民币1000元，中介费人民币2000元，由乙方承担，付款方式分三次，第一次��定金人民币1000元，第二次2009年3月18日前付款人民币139，000元，第三次付款在双方办理更名过户时付余款人民币15000元，付清全部房款后甲方交付房屋等约定。合同签订后，同年3月12日赵丽丹交付完第二次房款人民币139，000元后，邵长文交房，赵丽丹居住至今。诉争房屋至今未取得产权证亦未办理更名过户手续。现申花以该房当时系夫妻共同财产，邵长文卖房时不知情为由，起诉来院。请求：1、确认赵丽丹与邵长文签订的房屋买卖协议无效；2、邵长文返还赵丽丹房款人民币14万元，赵丽丹将房屋返还赵丽丹及邵长文；3、诉讼费由赵丽丹承担。原审法院另查明，诉争房屋系2007年邵长文的产权调换房屋。原审法院认为，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。本案中，申花以第三人无权处分及诉争房屋无产权证不能出卖为由，要求法院确认赵丽丹与第三人签订房屋买卖协议无效，根据上述法律规定，本院对申花的诉讼请求不予支持。综上，依照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审法院判决如下：驳回原告申花的诉讼请求。案件受理费人民币1000元，由原告申花负担。宣判后，上诉人申花不服，上诉至本院。上诉请求：查明事实，依法改判。理由如下：一、一审法院适用法律错误。根据《中华人名共和国婚姻法》的规定本案涉案房屋为上诉人和原审第三人共同所有的夫妻共同财产。根��《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条第四项的规定共有房屋未经其他共有人书面同意的不得出售。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。原审第三人与被上诉人所签订的房屋买卖合同因未经共有人申花的同意，侵犯申花的合法权益，违反了法律强制性的规定，因此双方签订房屋买卖合同无效，一审法院驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。二、涉案房屋是申花和邵长文共有的私有房产，房屋于2007年动迁，2009年回迁房产产权调换，但房证还没下来，邵长文把回迁手续卖给了赵丽丹，这种行为违反法律规定，签订的合同属于无效合同。一审法院驳回上诉人的诉讼请求是错误的。被上诉人赵丽丹辩称：同意一审判决。被上诉人有理由相信邵长文的签字为夫妻双方共同意思表示��理由如下：1、房屋买卖协议是在中介所签订，中介工作人员已经现场审核见证二楼房屋的所有相关手续，其中包括申花与邵长文的身份证、结婚证、拆迁补偿协议等手续，特别询问了是否已经过夫妻双方同意。邵长文在合同中保证，房屋为私有财产，没有任何产权纠纷，如有纠纷，由其负责。同年3月12日，赵丽丹付清第二笔购房款，邵长文交付房屋至今已经有五年，上诉人从未找到过被上诉人。2、上诉人辩称其回南方娘家居住五年，自己并不知情，这个说法不属实。根据其向一审法院提交的离婚判决书记载，2010年6月21日申花与邵长文在沈阳民政部门离婚，次年8月15日在沈阳复婚，2013年3月他们双方又在沈河法院离婚，由此可知，在这五年期间，他们双方至少有两三年的时间同居一处。作为房屋所有权人，夫妻重要财产和相关凭证在很长时间处于不闻不问状态，且在每一次离婚过程中，均对夫妻共同房产不提也不进行分割，不符合常理。在五年时间申花没有到房产处找过我们或相关部门，只能证明申花对邵长文的卖房行为知情并默许，证明申花明知对本案诉争的原夫妻双方共同财产已经共同进行了处理。3、赵丽丹与上诉人夫妻并不相识，是通过中介促成的房屋交易，对上诉人双方的夫妻感情状况无法了解，邵长文在房屋交易时出示了身份证、结婚证、因此赵丽丹有理由相信邵长文的表见代理。2009年法律并没有要求夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第17条第2项的规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意��不知道为由对抗善意第三人。被上诉人有理由相信邵长文的签字行为是基于夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，恳请二审法院维持原审判决。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、沈河区法院民事调解书、公证书、城市房屋拆迁补偿安置协议、收条、收款收据等证据，经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。本院认为：最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中申花主张邵长文将房屋出售，自己一直不知情。在涉案房屋出售给赵丽丹的五年时间内，申花与邵长文历经协议离婚、复婚、经法院再次判决离婚，在双方处分共同财产时均未涉及本案诉争房屋，不符合日常生活法则。另邵长文隐瞒申花不同意的事实与赵丽丹签订房屋买卖合同，现赵丽丹已经依市场价格按照合同约定支付购房款，入住房屋长达五年，为善意买房人，因此上诉人申花主张买卖合同无效，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人申花负担。本判决为终审判决。审　判　长　　解全晖代理审判员　　单　立代理审判员　　李大鹏二〇一五年五月十二日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注微信公众号“”