（2015）宝民初字第2427号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-11-27
案件名称
于茜与天津长远嘉和置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第2427号原告于茜，居民。委托代理人赵文聘、魏晓莉，天津昭元律师事务所律师。被告天津长远嘉和置业有限公司，登记住所地天津宝坻节能环保工业区，现办公地址天津市宝坻区环城东路绿景家园小区西门金水湾销售中心。法定代表人张葵，该公司总经理。委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。原告于茜与被告天津长远嘉和置业有限公司（以下简称长远嘉和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法由代理审判员赵永独任审判公开开庭进行了审理。原告于茜的委托代理人赵文聘、魏晓莉、被告长远嘉和公司法定代表人张葵的委托代理人武萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年1月19日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，被告应于2012年12月31日前向原告交付验收合格并办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋，但被告一直未能向原告交付验收合格且办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋，也未能如期为原告办理房屋产权证。后被告隐瞒真实情况，谎称股东变更并提高楼盘品质追加投入，骗取原告同意延期交房，并于2013年10月10日利用其在合同中明显优势地位与原告签订了对原告极为不利的显失公平的补充合同，并欺诈性的将未经竣工验收合格的房屋交付原告使用。被告将未经验收合格的房屋交付原告的行为，违反法律强制规定，属于无效行为。双方签订的补充合同属于欺诈性和显失公平的合同，是原告在不知情时违背真实意愿签订的合同，属于无效合同。故起诉要求：一、判令原、被告之间于2013年10月10日签订的《补充协议》无效；二、被告按照双方于2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》的约定向原告交付符合合同约定的房屋，并在合理的期限内为原告办理房屋产权证；三、被告按照双方于2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》向原告支付延期交房的损失和违约金共计58059.42元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告另称，原、被告于2013年10月10日签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》掩盖了被告非法交付房屋的目的，属于无效合同。原告的第二项、第三项诉请系以《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》无效为基础的，依据的是双方于2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》的约定。原告向本院提交证据如下：证据一、《天津市商品房买卖合同》及不动产销售统一发票，证实原、被告存在商品房买卖合同关系、买卖合同的具体内容及原告按照合同约定履行了交付房款的义务。证据二、原、被告于2013年10月10日签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，证实原告在被告的欺骗下签订了补充合同，且该合同以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。证据三、补充合同一份（注，该合同系空白合同，并无合同主体的签名或盖章，且系复印件），证实被告在未按照合同约定交付房屋后向原告进行了虚假陈述和承诺。证据四、（2014）宝民初字第5922号民事判决书（复印件），证实涉诉房屋未经竣工验收，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告辩称，不同意原告的诉请，理由：一、原、被告于2013年10月10日签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行；二、涉诉房屋已经符合双方于2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》约定的交付条件及标准，并以双方认可的现状实际交付；三、被告已经按照补充合同的约定对原告进行了赔偿，原告也已明确表示不再向被告主张延期交付的违约金、租金等任何权利或以其他方式追究被告其他责任，故原告现向被告主张逾期交房的损失没有事实及法律依据。被告对原告提交的证据一、证据二、证据四的真实性没有异议，认为证据三不符合证据的形式要求，不具有真实性及关联性。被告向本院提交了原、被告于2013年10月10日签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》（同原告提交的证据二）及确认书各一份，证实原告已经实际收房并按照补充合同的约定领取了违约金，双方已实际履行了补充合同。原告对被告提交的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》合法性不予认可，且已诉请要求确认无效；对确认书的真实性没有异议，但不认可确认书的合法性。经审理查明，2012年1月19日，原告为乙方，被告长远嘉和公司为甲方，签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，乙方购买甲方开发的坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，房屋价款537835元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方。另外，合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款。因被告未能按照《天津市商品房买卖合同》的约定按期交付涉诉商品房，原、被告于2013年10月10日签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，内容为：一、双方一致同意将涉诉房屋的交付期限延长至2013年10月31日；二、因该商品房交付期限延长，原告同意被告按下列约定承担违约责任；1、如被告按照第一条的约定交付该商品房，被告在2013年10月31日前向原告支付延期交付违约金：共计人民币60000元（在此之前未支付赔偿款每月上浮10%，且该款需减去之前已赔偿金额）；2、如果被告不能按照上述约定期间交付该商品房，除支付延期交付违约金外，自2013年11月1日起还应按每月2000元标准向原告支付房租，直至交付该商品房；三、如本补充合同与买卖合同相冲突的，均以本补充合同的约定为准；四、除本补充合同第二条所述责任之外，原告不得再就该商品房交付期限延长事宜向被告主张其他赔偿、补偿、违约金等任何权利或以任何方式追究被告其他责任。2013年11月29日，原告收到被告支付的违约金60000元，并接收了涉诉商品房，办理了涉诉商品房的交接手续，同时为被告出具《确认书》一份，内容为：本人确认于2013年11月29日收到该房屋的钥匙并收到贵司支付的该房屋延期交付违约金及租金，承诺今后不再就该房屋交付事宜向贵司主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究贵司其它责任。另外，原告接收诉争房屋后，已对该房屋进行了装修。另查，诉争商品房至今尚未竣工验收合格，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告提交的已生效的（2014）宝民初字第5922号民事判决书载明，案外人李淑春购买了被告长远嘉和公司开发的坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园××号商品房，因被告长远嘉和公司未能按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定期限交付房屋，2013年10月10日双方签订了《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》（注：该合同内容与本案原、被告签订的补充合同内容相同，在此不再赘述），该判决确认上述补充合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院认为，原、被告于2012年1月19日签订《天津市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因被告未能按照《天津市商品房买卖合同》的约定按期交付涉诉商品房，为此，双方签订了《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，约定房屋的交房日期延迟至2013年10月31日，被告给付原告违约金6万元，如被告不能按照上述期限交房，每月给付原告租金2000元，除上述责任以外，原告不得再就该商品房交付期限延长事宜向被告主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究其他责任。根据原告的诉请和被告的答辩，本案双方当事人争议的焦点为该补充合同是否有效问题。对此，本院根据双方的举证、质证及业已查明的事实评述如下：首先，原告系完全民事行为能力人，其在与被告签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》时具有相应的民事行为能力，且在该补充合同签订后，原告按照补充合同的约定收取了被告给付的违约金6万元，又于2013年11月29日接收了诉争房屋并向被告书面承诺今后不再就该商品房交付事宜向被告主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究其他责任，而后又对诉争房屋进行了装修，故原告已实际履行了补充合同。所以，与被告签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》应系原告真实意思表示。原告虽主张签订《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》非其真实意愿，但并未对此提供相关证据，故本院不予支持。其次，涉诉商品房现虽尚未经过竣工验收，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但这并不代表诉争房屋必然存在质量问题，影响正常使用，这从原告实际接收房屋并已对诉争房屋进行了装修及涉诉小区的部分房屋已由购房人实际居住使用也可以看出。但从法律相关规定及合同约定条款看，涉诉房屋现并不具备法定及约定交付条件，因此，被告交房行为会产生两种法律责任：一是，公法上的责任，即由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》有关规定给予行政处罚，此种责任带有强制性，不允许协商免除；二是，私法上的责任，即购房人有权拒绝接受房屋，并按照合同约定要求出卖方承担逾期交付商品房的违约责任，此种责任属于私法自治范畴，允许当事人自行协商。本案原、被告签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》涉及的交房期限的变更、违约责任调整等均属于私法调整范围，系原、被告对其民事权利的自由处分，且未损害国家、集体或第三人的利益，亦并不违反法律规定。再次，从《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》的内容来看，原告同意将交房期限延长至2013年10月31日，因此被告给付其违约金6万元，并且约定了未按上述期限交房，每月需支付租金2000元直至实际交房止。与此相对应，原告不得再就该商品房交付期限延长事宜向被告主张其他赔偿、补偿、违约金等任何权利或以任何方式追究被告其他责任。故上述补充合同约定内容，并不存在明显的不合理之处，未涉及或侵害其他人利益，亦未违反法律或损害社会公共利益。另外，因被告未能如期交房，被告与包括原告在内的众多购房人均签订了《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》，除违约金的金额之外，其他内容均相同。在此之前已有部分购房人向本院呈诉，其签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》已被本院作出的生效判决确认合法有效。综上，原、被告签订的《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》合法有效，本院予以确认。原告虽主张《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》存在欺诈、显失公平及合法形式掩盖非法目的，但并未对此提供相关充分证据，故本院对其要求确认《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》无效之请求，不予支持。因原、被告在《〈天津市商品房买卖合同〉之补充合同》中已对延期交房的违约责任进行了重新约定，且原告已实际受领诉争房屋，并办理了涉诉房屋的交接手续，与此同时，原告向被告书面承诺今后不再就该商品房交付事宜向被告主张赔偿、补偿、违约金、租金等任何权利或以任何方式追究被告其他责任，故原告现主张被告按照2012年1月19日签订的《天津市商品房买卖合同》向原告交付房屋及支付延期交房的损失和违约金58059.42元之诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。因诉争商品房至今尚未经竣工验收合格，尚不能办理初始登记，并不具备办理房屋产权证的条件，故本院对原告现要求被告在“合理期限内”为其办理诉争房屋产权证之诉请，暂不予支持。原告可待涉诉房屋具备办理房屋产权证的条件时，另行主张。但作为开发商的被告来说，无论存在何种障碍，其应尽快采取切实措施办理诉争房屋的验收合格手续，来保护原告等购房人的合法权利，否则其仍应承担相应法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告于茜的全部诉讼请求。案件受理费1252元，已减半收取626元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）代理审判员 赵 永二〇一五年五月十二日书 记 员 李泽阳附：本裁判文书所依据的相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自