（2015）延中民四终字第145号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2016-06-20
案件名称
武清信,珲春市房屋征收经办中心房屋租赁合同纠纷二审裁定书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武清信,珲春市房屋征收经办中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民��终字第145号上诉人（原审被告）：武清信，现住珲春市。被上诉人（原审原告）：珲春市房屋征收经办中心（原珲春市拆迁安置办公室、珲春市房屋征收办公室），住所地珲春市河南街矿泉社区，机构代码证：41286369-7。法定代表人：尹延民，主任。委托代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。上诉人武清信与被上诉人珲春市房屋征收经办中心房屋租赁合同纠纷一案，前由珲春市人民法院于2013年3月15日作出（2012）珲民二初字第407号民事判决，已发生法律效力。2014年12月9日珲春市人民法院作出（2014）珲民监字第6号民事裁定，再审该案，并于2015年1月19日作出（2014）珲民再字第3号民事判决，宣判后武清信不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珲春市房屋征收办公室在原审中诉称：2010年9月19日，原、被告签订了房屋租赁合同。虽经原告催要，但被告拒交近一年的房屋租金。故起诉要求：一、解除双方房屋租赁合同；二、判令被告武清信支付从2012年7月开始拖欠的房屋租金1600元，缴纳房屋维修风险金240元；三、判令被告武清信立即腾迁房屋。武清信在原审中辩称：双方合同约定房屋租金每月200元，但2012年被告对承租房屋进行了维修，共花1600元。为此原告同意减免租金，2012年度房屋租金每月交100元，从2013年1月1日起继续每月交200元房屋租金。被告与原告签订了10年房屋合同，并不存在拖欠原告租金的事实。2012年被告已经交到当年6月分止的房屋租金，后因租金金额发生纠纷未交。原审经审理查明：2010年9月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告租用原告的房屋，租赁期限为2010年10月1日起2011年9月30日止。租赁期限届满后，2011年10月5日原、被告重新签订租房合同书，约定“租期为10年，租金为每月200元，付款方式按年付款”。被告租用的房屋需要维修，原告要求被告自己维修，并同意从2011年10月起至2012年6月止，租金按月收取100元。2012年11月原告向本院提出申请，请求对2011年10月5日原、被告签订的合同书中“珲春市拆迁安置办公室”公章及其单位工作人员赵占国签字的真伪进行鉴定。本院委托吉林公正司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具了鉴定意见：公章是原告珲春市拆迁安置办公室的公章；但协议书上签字不是原告单位赵占国本人签字；合同书上文字、印章印文不是同一次形成（先盖章后印字）。在诉讼中，原告要求被告从2012年7月起至2013年2月止，按每月200元支付房屋租金。被告提出，双方约定被告对租赁房屋自行维修后，到2012年12月止的月租金原告按100元收取，并不是到2012年6月。原、被告因租金交纳金额发生纠纷，自2012年7月起，原告未收取至今的租金。原审认为：2011年10月5日原、被告签订的合同，盖有原告的公章，虽然是先盖章后印字，但并不能以此否认该合同非双方当事人的真实意思表示；尽管合同中签字非原告工作人员赵占国本人签字，但原告也未能提供相应证据证明该签字与单位工作人员无关，故该合同合法有效。原告主张双方之间形成不定期租赁关系，要求解除合同的理由不成立，不予支持，双方应按照合同的约定诚实履行。关于被告应支付的租金数额问题，被告虽主张因其对租赁房屋进行了维修，双方约定2012年的月租金按100元支付，原告认可至2012年6月止租金按每月100元收取，其他予以否认。被告对2012年7月至12月每月按100元支付租金的主张，未提供相应证据加以证明，该主张依据不足��本院不予支持。被告应当自2012年7月起按照合同约定，每月支付租金200元。被告同意支付租金，但原、被告因租金金额发生纠纷，致使被告未能支付租金，不存在法定解除合同的情形。原告要求被告缴纳房屋维修风险金240元，但双方在租赁合同中没有约定，故原告的该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告武清信自本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2012年7月起至2013年2月止的租金（按每月200元计算）1600元；二、驳回原告的其他诉讼请求。珲春市房屋征收办公室在再审中所主张的事实、理由与原审基本一致，诉讼请求明确为：一、解除双方于2010年9月19日签订的《房屋租赁合同》履行完毕之后实际存续的不定期租赁合同关系；二、请求原审被告给付从2012年7月拖欠至2013年2月的租赁费1600元；三、放弃要求原审被告缴纳房屋维修风险金240元的诉讼请求。再审中，武清信对珲春市房屋征收办公室请求的1600元租赁费的标准及金额无异议，辩称：其持有的十年期《租房合同》系与原审原告单位工作人员赵占国在赵占国办公室签订，合同文字由赵占国打印，合同中“珲春市拆迁安置办公室”字迹也是赵占国书写，公章也由赵占国加盖。因公章具有真实性，公章代表的又是单位法人主体，故双方在第一份合同履行完毕后，仍然存在十年期的固定期限租赁关系。原审判决正确，原审原告的主张不能成立，应予驳回。再审经审理查明：2010年9月19日，珲春市拆迁安置办公室（后更名为：珲春市房屋征收办公室，现更名为：珲春市房屋征收经办中心）与被告武清信签订了一份房屋《租赁合同》��以下简称“短期合同”）。合同内容为：“甲方拆迁办（黑体字内容为手写，下同）乙方：武清信身份证号：23……23电话：13……53一、乙方租用甲方位于珲春市河南街滨河小区6栋4-8号使用面积约30平方米房屋一套。此房屋只限于居住，不得做为其他经营性用房，否则甲方有权终止合同收回房屋。二、自2010年10月1日至2011年9月30日止，如终止合同甲乙双方需提前30天通知对方，并退还剩余租金和押金。三、租金每月100元整。每月交纳一次租金，每月25日至30日缴纳下月租金，超过规定期限不交纳租金，视自动放弃、限期内搬出。一次性交纳房租费100×12=1200元。四、乙方自承租之日起，在承租期间的水电费、卫生费、治安、维修等一切费用均由乙方支付。五、乙方在承租期间不得擅自改动房屋结构，如有损坏、发生人身伤亡、安全风险等问题，由乙方自行负责，并承担��律责任。六、甲方房屋如因城市建设需要拆迁征用，乙方在期限内无条件自行搬出，无任何补偿。七、收费员无权减免房租费。并于当月报表报拆迁办（管理科）。八、甲方房屋交付租给乙方时，房屋内炉灶，电源、插座等都符合安全标准。乙方验收无异议合同签字生效。九、乙方在租房期间，做好防火、防电、防中毒等安全措施，如出现意外事故由乙方负责，并承担一切法律责任。十、乙方在承租期间需交纳房屋维修风险金、租房抵押金。房屋如需维修时缴纳双金房户，甲方负责维修。否则自行维修。十一、乙方在承租期间，不得将房屋变卖，转租，不得利用此房屋进行触犯国家法律、法规活动，如发生以上事情，后果自负。本合同一式两份，甲乙双方各持一份。本合同一经签订即为生效，具有法律效力。注：房屋维修风险金2房240元／年，房屋抵押金100元。乙��租住期满后，如需继续居住需持本合同到拆迁办续签手续。甲方（签章）盖有“珲春市拆迁安置办公室管理科”印文公章乙方（签章）武清信2010年9月19日。”武清信于2002年开始实际租用2-8号房屋，并从事榨油生产经营。短期合同期满后，武清信继续占有使用该2-8号房屋。2012年4月10日，原告在位于珲春市东关村周转房处给所有租房户张贴了通知，通知内容为：“珲春市政府房屋征收办公室（拆迁办）通知位于珲春市东关村周转房所有租房户（签订合同到期住户）请带身份证、合同书到房屋征收办公室（拆迁办）签订合同，如不按期签订合同和不交房租费住户，按自动放弃。在规定时间内搬出。”该通知未逐户送达。2012年4月27日，武清信一次性缴纳了其占有使用的2-8号房屋自2011年11月至2012年6月末共计8个月租金800元。嗣后，被告武清信未再交纳租金。2012年9月24日，原告向本院提起诉讼，2012年10月15日，被告武清信收到本院向其送达的起诉状副本。在原审开庭审理过程中，被告武清信出具一份为期10年的《租房合同书》（以下简称“长期合同”）予以抗辩。该合同内容为：“甲方：珲春市拆迁安置办公室乙方：武清信甲方现将位于五一大桥北侧建委简易房第6栋租给乙方，经协商签订如一（注：“一”系错字）合同：“1、租金定为200元／月，租期十年，付款方式按年付款，到期交清。2、冬季取暖费，水费、电费、卫生费等杂费由乙方负担。乙方在使用房屋前应仔细检查房屋内设施，如发现损坏物品应事先向甲方声明，乙方在使用期内应爱护屋内设施，如损坏应按价予以赔偿。本合同工（注：“工”系错字）式二份，甲乙双方各执一份。（此房为政府临时安置周转用房）。甲方：（位于空白处上部）加盖有“珲春市拆迁安置办公室管理科”公章印文乙方：武清信2011年10月5日。”原告否认双方签订了该长期合同，并在原审中申请司法鉴定。经本院委托，吉林公正司法鉴定中心于2012年12月5日出具了鉴定检验结果：一、长期合同上“珲春市拆迁安置办公室管理科”的印章印文与送检的“珲春市拆迁安置办公室管理科”样本印文是同一印章盖印；二、长期合同上甲方签写的“珲春市拆迁安置办公室”和送检的赵占国书写的样本字迹不是同一人书写；三、长期合同上的文字、印章印文不是同一次形成（形成顺序为：先盖章，后印字）。对该检验结果，双方当事人均无异议。再审中，被告武清信称该合同系与珲春市拆迁安置办公室工作人员赵占国在赵占国办公室签订，合同内容由赵占国打印，公章由赵占国加盖。合同中“珲春市拆迁安置办公室”字迹由赵占国书写，“（此房为政府临时安置周转用房）”是盖章后由赵占国粘贴上的“小条”中内容。经当庭核对合同原件，未发现有粘贴的“小条”。武清信所称“小条”上的文字，经核对系加盖公章后打印而非后粘贴形成。再审中，原告自愿放弃房屋维修风险金诉讼请求。要求被告按调整后的标准每月200元给付从2012年7月至2013年2月期间的租赁费1600元，被告武清信予以认可。再审认为：本案的争议焦点为：武清信提供的长期合同即落款时间为2011年10月5日的《租房合同书》是否成立、有效；原审原告与原审被告之间房屋租赁合同关系是否解除。针对长期合同即落款时间为2011年10月5日的《租房合同书》是否成立、生效的争议焦点，本院评判如下：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对订立合同和生效的��实承担举证责任。”本案中武清信作为主张双方存在长期合同关系的当事人，应当对双方订立长期合同且该长期合同已经生效的事实承担举证责任。原审原、被告双方对吉林公正司法鉴定中心就该长期合同出具的鉴定检验结果均无异议，该鉴定检验结果已经明确认定合同中的印章印文与文字不是一次形成，系先盖章，后印字，即加盖原审原告单位公章之前纸张上并无文字内容。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十六条规定：“要约到达受要约人时生效。”第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”根据上述法律规定，仅加盖公章的空白纸张不能成立为合同。本案为房屋租赁合同法律关系，原审被告所主张的长期合同的成立、生效应当以原审原、被告双方作出出租房屋、承租房屋的要约、承诺且相应的意思表示到达相对人为要件。原审被告武清信欲证明与原审原告在只有公章的空白纸张上进一步形成了合同关系，就应当对原审原告是否做出了出租房屋的要约或承诺的意思表示承担举证责任。在鉴定检验结果已经确认赵占国未参与该长期合同订立且“珲春市拆迁安置办公室”和送检的赵占国书写的样本字迹不是同一人书写的情况下，原审被告武清信仍不能举证证明并合理说明珲春房屋征收办公室确实向其做出了出租房屋的要约或承诺的意思表示，故原审被告认为与原审原告之间已经订立长期合同即2011年10月5日《租房合同书》且生效的主张不能成立。针对房屋租赁合同是否解除的争议焦点，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出���人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中原审原、被告双方在短期合同履行完毕后未再续签合同，被告仍占有使用原租赁房屋，双方之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本次��审已查明，武清信于2012年10月15日收到了本院送达的起诉状副本，在该起诉状中原告已经明确提出了解除租赁合同的诉讼请求，起诉状亦具有通知的属性，起诉状到达原审被告之日即视为被告已收到解除合同通知，故原审原告认为其已于被告收到起诉状副本之日解除了与原审被告武清信之间的不定期房屋租赁合同的主张成立，本院确认原审原、被告之间的不定期房屋租赁合同于2012年10月15日即原审被告武清信收到本案起诉状副本之日已解除。关于原审原告要求原审被告交纳1600元房屋租金的诉讼请求，因其计算标准和金额未超出合同约定，亦未违反法律规定，且被告并无异议，本院予以支持。关于原告要求被告腾迁房屋的请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故对原审原告要求原审被告武清信返还租赁物的主张，本院予以支持。因原审原告自愿放弃了房屋维修风险金的诉讼请求，对该项请求，本院不予审理。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第九十六条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、撤销本院（2012）珲民二初字第407号民事判决；二、原审被告武清信于本判决发生法律效力后20日内将珲春市河南街滨河小区6栋2-8号房屋返还给原审原告珲春市房屋征收经办中心；三、原审被告武清信自本判决发生法律效力后给付原审原告珲春市房屋征收经办中心租赁费1600元（已给付）。案件受理费50元，其他诉讼费用50元，合计100元，由原审被告武清信负担。宣判后，武清信不服上述判决向本院提起上诉，其理由为：1、再审判决认定事实不够全面和公正。2011年10月5日租房合同书有合同的双方主体，有明确的合同内容，又有双方签字盖章，应当说是非常完备的合同。再审判决认为2011年10月5日租房合同因先盖章、后印字，所以合同不能成立，双方的要约和承诺实际没有作出。这种观点太片面，没有真正领会《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条和二十五条的立法精神。合同是否成立首先要看合同双方签字盖章是否真实，签订合同当初因某种原因也可能先签字盖章后写进合同内容，也可能先写合同内容后签字盖章，先写进合同内容签字盖章或签字盖章后写进合同内容均是要约和承诺的全过程。如果说本案合同不成立，那么请问被上诉人为什么加盖公章，上诉人没有逼迫，也没有伪造公章，这个问题只能由被上诉人作出解释。实际在原审和再审中被上诉人没有一次合理的解释，作为法人单位应当知道加盖公章后发生的法律后果。2、再审判决认为原、被告履行完第一份合同后未再续签合同，被告仍占有使用原租赁房屋，因此双方之间形成了事实上不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和第九十六条第一款的规定，被上诉人在原审起诉状送达给上诉人的日期开始应当视为解除双方之间的不定期租赁合同关系。上诉人认为，被上诉人在原审的起诉状并不等于通知，也不能起到通知的效力。上诉人是从法院接到了被上诉人的起诉状，起诉状的诉讼请求也明确讲明要求解除双方之间的租房合同，被上诉人在原审起诉上诉人请求法院判决解除双方之间的租房合同是他的真正本意，上诉人也期待着以诉讼程序解决双方之间的纠纷。再审判决完全捏造被上诉人真实意识，并无限地扩展其本意。这种审判作风对上诉人是极不公平的。话说回来，如果被上诉人的起诉状等同于解除合同的通知，法院又将起诉状送达给上诉人，那么法院帮被上诉人解除了租房合同，法院是审判机关，应当保持中立，绝对不能为一方当事人说话或为一方当事人服务。3、根据法律规定，在再审程序中被上诉人不能改变原诉讼请求。被上诉人在原审的诉讼请求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、判令被告支付从2012年7月开始拖欠的房屋租金1600元，缴纳房屋维修风险金240元；3.、判令被告立即腾迁房屋。在再审中诉讼请求改变成：1、解除双方于2010年9月19日签订的《房屋租赁合同》履行完毕之后实际存续的不定期租赁合同关系；2、请求原审被告给付从2012年7月拖欠至2013年2月的租赁费1600元；3、放弃要求原审被告缴纳房屋维修风险金240元的诉讼请求。对照两个诉讼阶段的两个诉讼请求，明显发生改变。在再审中出现的所谓不定期房屋租赁合同，在原审根本上没有审理过，因此再审判决明显超越原审审理范围，严重违背法律程序。综上，请求二审法院严格依照法律程序，依法撤销珲春市人民法院（2014）珲民再字第3号民事判决，维持珲春市人民法院（2012）珲民二初字第407号民事判决。本院审理查明的事实与一审法院再审查明事实基本一致。另查明，在本院审理��间被上诉人珲春市房屋征收经办中心关于房屋租赁期间的租赁费用只主张1600元，而上诉人武清信所占用该房屋时间远远超出1600元的数额，现被上诉人放弃追缴超出的部分租赁费。本院认为：2010年9月19日，上诉人武清信与被上诉人珲春市房屋征收经办中心签订了一份租期自2010年10月1日至2011年9月30日的租赁合同，期满后被上诉人珲春市房屋征收经办中心于2012年9月24日，以双方租赁合同已届满且上诉人武清信拖欠租赁费为由提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，并支付拖欠租赁费。上诉人武清信抗辩双方另行订有租赁合同，并提供了一份落款时间为2011年10月5日的《租房合同书》，该合同的租赁期限为十年期限，被上诉人珲春市房屋征收经办中心则主张双方未订立过此份合同。针对该租赁合同是否成立，经鉴定部门鉴定后认为该份合同先是盖公章、后填写内容，且合同手写部分亦非上诉人武清信所指的人员，故其主张合同成立依据不足，一审法院再审据此认定双方10年期租赁合同不成立，并无不当。双方在租赁合同履行届满后，并未再订立书面的租赁合同，故上诉人武清信继续占用该房屋的行为属于不定期的租赁关系。被上诉人珲春市房屋征收经办中心以双方系不定期租赁关系为由，要求解除双方的租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定。上诉人武清信占有房屋至今，参照双方2010年9月19日租赁合同约定的租金标准，其应支付的租赁费已超过被上诉人珲春市房屋征收经办中心所主张的1600元，二审期间被上诉人珲春市房屋征收经办中心明确表示对合同解除后的租金不再主张权利，基于此本院对该部分不再调整。综上，一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确���依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人武清信负担。本判决为终审判决。审判长 刘晓娟审判员 梁传平审判员 林 美二〇一五年五月十二日书记员 尹光熹 微信公众号“”