（2015）文民初字第919号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-08-05
案件名称
林焰梅与福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市龙文区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林焰梅,福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民初字第919号原告林焰梅，女，1972年11月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被告福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司，住所地福建省漳州市龙文区朝阳镇漳龙高速路口北出口处200米。组织机构代：55959789-9。法定代表人：洪甘福，副董事长。原告林焰梅与被告福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司（以下简称海峡物流城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林焰梅到庭参加诉讼，被告海峡物流城公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告林焰梅诉称，2012年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告预售的位于龙文区规划物流城路以南、规划龙江路以西海峡西岸（国际）农产品物流城××地块×幢×××号商铺，总房款为人民币104.0362万元（以下币种均为人民币）。合同约定被告应当在2012年12月30日前将具备符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告有权要求被告每日按已付款万分之一支付逾期交房违约金。同时，被告应当在商品房交付使用后90日内使原告取得房屋权属证书，后双方在合同补充协议第十二条第2项就出卖人应当承担违约责任的期限变更为“商品房交付使用后365日内”。合同签订后，原告一次性付清了全部的购房款及相关公共维修基金及购房印花税等费用，但被告并未按照合同的约定履行义务，直到2013年4月15日才通知原告交房，被告至今没有向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，以至于原告没法取得房屋所有权证和土地使用权证。综上，被告的行为已构成违约，原告有权要求赔偿。现请求依法判令：1、被告立即为原告到当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记；2、被告支付原告逾期交房违约金10923.8元；3、被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金7906.75元，并从2014年7月1日起支付逾期办证违约金至原告取得房屋权属证书止。被告海峡物流城公司未作答辩。经审理查明，2012年1月15日，原告林焰梅与被告海峡物流城公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，由林焰梅向海峡物流城公司购买位于漳州市龙文区规划物流城路以南、规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城××地块×幢×××号商铺一间，总价款1040362元，购房款已全部付清。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、…；2、…；3、…；4、…；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工过程中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决及其它非出卖人所能控制的事件（包括但不限于：市政配套施工所引起的延误；政府临时管制、战争、动乱及非出卖人原因引起的工人停工或罢工；24小时连续累计降雨超过50MM；7级以上的台风；6级以上的地震；一周内非出卖人原因停水或停电累计超过8小时）。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定。约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。…。《商品房买卖合同补充协议》第三节关于办理产权的约定第十二条约定：双方一致同意，对购房合同第十四条做如下变更和补充：1、出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的期限变更为在商品房交付使用后120日内。2、因出卖人原因买受人不能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任的期限变更为商品房交付使用后365日内。3、…。林焰梅于2013年4月15日实际接收讼涉商品房。自2012年12月31日起至2013年4月15日止的期间时间为105天。本案讼涉商品房迄今尚未通过建设工程竣工规划条件核实。本院认为，原告林焰梅与被告海峡物流城公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于原告林焰梅请求被告海峡物流城公司承担逾期交房违约责任的问题，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告海峡物流城公司应于2012年12月30日前交付商品房，而原告林焰梅于2013年4月15日接收商品房，期间共计105天属海峡物流城公司逾期交房，海峡物流城公司应承担相应的违约责任，向原告林焰梅支付逾期交房违约金。依照《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期不超过180天的，每日按已付款的0.01%计算违约金，为1040362×0.01%×105天=10923.8元，被告海峡物流城公司应向原告林焰梅支付逾期交房违约金10923.8元。关于原告林焰梅请求被告海峡物流城公司承担逾期办证违约责任的问题，因讼涉商品房办理权属证书的条件需具备合法的交付使用条件，但讼涉商品房迄今未通过建设工程竣工规划条件核实，尚不具备合法交付使用的条件，故林焰梅要求海峡物流城公司承担逾期办证违约责任的条件尚未成就，不予支持。被告海峡物流城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本案可以依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司应于应于本判决生效之日起10日内支付原告林焰梅逾期交房违约金10923.8元。二、驳回原告林焰梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，由原告林焰梅负担198元，被告福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长 邹岩松代理审判员 林斐偲人民陪审员 魏雅蓉二〇一五年五月十二日书 记 员 刘 婧判决引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。