（2015）红中民二初字第51号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2017-01-04
案件名称
王东、袁圆与潘国恩、李力维买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王东,袁圆,潘国恩,李力维
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）红中民二初字第51号原告王东，男，汉族，1972年4月10日生，住蒙自市。原告袁圆，女，汉族，1971年6月29日生，住址同上，系原告王东之妻。两原告共同委托代理人许毅辉，云南经峰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告潘国恩，男，汉族，1983年7月11日生，住蒙自市。被告李力维，女，汉族，1984年6月27日生，住址同上，系被告潘国恩之妻。两被告共同委托代理人吴屹，云南笃诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告王东、袁圆与被告潘国恩、李力维买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭对本案进行了审理。原告王东、袁圆及其委托代理人许毅辉，被告的委托代理人吴屹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告称：两原告与两被告均系夫妻关系。2014年1月，两被告看中两原告所有的位于蒙自市××梧桐××号房屋。经协商，两原告同意出售该房屋给两被告。2014年1月7日，原、被告签订了《房屋转让协议》一份。协议第七条约定：房屋售价为300万元；合同签订之日付购房款（定金）50万元，房屋过户手续办理之日付购房款30万元，2014年2月28日前付购房款20万元，房屋所有权、土地使用权过户完毕之日起六个月内付200万元购房款。协议第八条约定：在房地产过户手续办理完毕后，如果两被告不能按照约定的时间支付剩余购房款，两原告可将两被告诉至法院，要求没收定金、收回房屋，并可要求两被告承担再次过户的税费及由此造成的损失。协议第九条第一款约定：如果两被告超过协议约定的期限（自房屋所有权、土地使用权过户完毕之日起180天内）未付清所有购房款，则每月需按照未付房款的3%支付利息，超过90天未付剩余购房款及利息，两原告可起诉至法院，要求两被告承担违约责任。协议签订后，两被告于2014年2月24日前支付了购房款90万（包含定金50万元）。2014年2月24日，两被告向两原告出具了《欠条》一份，明确尚欠购房款210万元。此后，两被告又支付了购房款10万元。2014年2月28日，房屋过户手续办理完毕。房屋过户六个月后，两被告以资金周转困难为由，拖延支付剩余购房款200万元，但按照协议第九条第一款的约定支付了三个月的利息18万元。此后，两被告以各种理由拒绝支付剩余购房款及利息。两原告认为，《房屋转让协议》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，两被告应当全面履行该协议，两被告拒绝支付剩余购房款的行为已构成违约。据此，请求判令：一、由两被告向两原告支付剩余购房款200万元；二、由两被告赔偿两原告自2014年12月1日起至全部购房款支付完毕之日止的损失（每月按照未付购房款的3%计付）；三、由两被告承担本案诉讼费用。两被告辩称：两被告已经支付购房款118万元，剩余182万元未付；两原告主张的损失已经超过国家规定的保护范围；欠款利息应按照银行同期同类贷款利率计付，最高只能按照银行同期同类贷款利率的四倍计付。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点应为：一、两被告尚欠两原告购房款多少元；二、两原告的利息损失应当如何计算。两原告对其诉讼主张，向本院提交了如下证据:（均为复印件）一、两原告身份证各一份，欲证明：两原告具有诉讼主体资格。二、《房屋转让协议书》一份，欲证明：原、被告之间存在房屋买卖关系；两被告违反了协议约定，应承担违约责任。三、《欠条》一份，欲证明：两被告支付购房款情况；两被告未按照约定支付购房款，已构成违约。四、《中国农业银行金穗借记卡明细对账单》一份，欲证明：两被告支付购房款情况；两被告未按照约定支付购房款，已构成违约。五、《房屋所有权证》、《土地使用权证》各一份，欲证明：房地产已过户至两被告名下。经质证，两被告对证据一无异议；对证据二的真实性、关联性无异议；对证据三无异议，但认为两被告仅欠两原告购房款182万元；对证据四、五均无异议。本院认为，经审核，两原告提交的证据均真实、合法，与本案有关联，其中证据一可以证明原、被告双方具有诉讼的主体资格；证据二可证明原、被告双方存在房屋买卖关系，双方签订的《房屋购买合同》对付款的时间进行了明确的约定；证据三可证明两被告支付了购房款90万元；证据四可证明两被告向两原告付款18万元；证据五可证明房地产已过户至两被告名下。两被告未提交证据。根据当事人列举的证据及庭审陈述，本院确认以下案件事实：两原告与两被告均系夫妻关系。经协商，原、被告双方于2014年1月27日签订《房屋转让协议》一份。协议主要约定：由两原告将其所有的位于蒙自市××梧桐××号的房屋转让给两被告；转让价为300万元；两被告于合同签订之日付定金50万元，于房屋过户手续办理完毕之日付30万元，于2014年2月28日前付20万元，于房屋所有权、土地使用权过户后六个月内付200万元；房屋所有权及土地使用权过户发生的税、费由两被告承担；两原告收到定金之日起60日内，两被告须办理完房屋所有权、土地使用权的过户手续，两原告应积极配合两被告办理过户手续。此外，协议第九条第六项约定：若两被告在房地产过户之日起180日内未付清所有购房款，则需每月按照未付款项的3%向两原告支付利息，但时限不得超过90日，如超过90日两被告仍未付清购房款及利息，两原告可向当地法院起诉两被告。2014年2月24日前，两被告共向两原告支付了购房款90万元（其中包括了定金50万元）。两被告于2014年2月24日向两原告出具了《欠条》一份，确认其尚欠购房款210万元。《欠条》出具后，两被告又向两原告支付购房款10万元。2014年2月28日，两原告将房地产产权过户登记至两被告名下，并将房屋交付两被告。此后，两被告于2014年9月14日、9月17日、10月16日、10月29日、12月15日分别向两原告付款1万元、5万元、5万元、1万元、6万元，合计付款18万元。此后，两被告再未能向两原告支付任何款项。两原告遂诉至法院。根据上述查明的事实，针对本案争议焦点，本院评判如下：关于两被告尚欠两原告购房款多少元的问题。两原告认为，两被告于2014年2月28日前向其支付了购房款100万元;2014年9月14日至12月15日期间支付的18万元是两被告按照合同约定向其支付的2014年9月至11月的欠款利息。两被告认为，其于2014年2月28日前向两原告支付了购房款100万元；2014年9月14日至12月15日期间支付的18万元也属于购房款。本院认为，首先，两原告主张两被告于2014年2月18日前向其支付了购房款100万元，对此,两被告无异议，因此本院对该事实予以确认。其次，对于两被告于2014年9月14日至12月15日期间向两原告支付的18万元的性质，本院认为，房地产已于2014年2月28日过户至两被告名下，依据约定两被告应于房地产过户之日起180日内（即2014年8月26日前）付清购房款，否则需每月按照所欠款项的3%向两原告支付利息。本案中，两被告在2014年8月26日前未付清购房款，依据约定，两被告应每月按欠款的3%向两原告支付利息。再结合该18万支付的时间和每月支付的金额来看，该18万元应为两被告向两原告支付的2014年9月至11月的欠款利息。但是，本院认为，按照合同约定方式计算的损失不应超过守约方的实际损失，本案中，参照民间借贷中法律保护的最高利率计付利息，已足以补偿两原告的利息损失。由此，2014年9月至11月，两被告应向两原告支付的利息为11.2万元（年利率5.6%÷12月×4×200万元×3月=11.2万元）。前述期间，两被告实际支付的利息为18万元。可见，两被告多支付了利息6.8万元。对于多付的利息，本院认为应抵付欠付的购房款。综上，截至2014年12月，两被告已向两原告支付购房款106.8万，尚欠购房款193.2万元。二、关于两原告的利息损失应当如何计算的问题。两原告认为，依据合同约定，两被告应每月按照欠款的3%向其支付至款项还清之日止的利息损失。两被告认为，合同约定的利息过高，两原告的利息损失应按照银行同期同类贷款利率计付，最高只能按照银行同期同类贷款利率的四倍计付；此外，依据《房屋转让协议》第九条第六款的约定，两原告损失的计算期间不得超过90日。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，据此，原、被告双方在《房屋转让协议》中约定“若两被告在房地产过户之日起180日内未付清所有购房款，则需每月按未付款项的3%向两原告支付利息”符合法律规定。其次，对于利息的计付标准，通过前述分析，本案中，参照民间借贷中法律保护的最高利率计付利息，已足以补偿两原告的利息损失，因此，原告利息损失按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付较为适宜。最后，对于利息的计算期间，结合《房屋转让协议》第九条第六款的前后内容来看，该90日应是对两被告逾期付款时间及两原告起诉时间的限制，并不能表明两原告已自愿放弃两被告逾期付款90日后的利息，因此，若两被告未能按照前述约定付清款项，则须向两原告支付自应付款项之日起至欠款付清之日止的利息。综上，两被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍向两原告支付从2014年12月1日起至款项还清之日止的利息。此外，《房屋转让协议》约定了定金，但两原告表示，其已向两被告主张了利息损失，就不再向其主张定金了，定金就抵扣购房款了。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。综上所述，两被告未能按照约定向两原告付清购房款，尚欠两原告购房款193.2万元，已构成违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、由被告潘国恩、李力维于判决生效之日起十日内向原告王东、袁圆付清购房款193.2万元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付支付该款自2014年12月1日起至还清之日止的利息；二、驳回原告王东、袁圆的其他诉讼请求。案件受理费25680元,财产保全费5000元，合计30680元，由原告王东、袁圆负担2814元，由被告潘国恩、李力维负担27866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。审 判 长 杨 婧代理审判员 秦卫东代理审判员 薛少倩二Ｏ二Ｏ一五年五月十二日书 记 员 朱尤龙