（2015）佛城法民一初字第560号

裁判日期: 2015-05-12

公开日期: 2016-08-09

案件名称

佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司与佛山市禅城区住房保障中心、何华容房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司,佛山市禅城区住房保障中心,何华容

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第560号原告（反诉被告）佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。法定代表人林珍群。委托代理人蒋伟良，系广东金石行律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市禅城区住房保障中心，住所：广东省佛山市禅城区。法定代表人胡国明。委托代理人李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托代理人黄志强，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告（反诉被告）何华容，男，汉族，住湖南省溆浦县，身份证号码：×××4693。委托代理人张ＸＸ，广东中信致诚律师事务所律师。原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司诉被告佛山市禅城区住房保障中心（以下简称住房保障中心）、被告何华容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，被告住房保障中心向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人林珍群及委托代理人蒋伟良，被告住房保障中心的委托代理人黄志强，被告何华容及其委托代理人张ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月，原告尚未正式成立，经原告公司设立人、原始股东表决一致共同确认，由被告何华容代表原告与被告住房保障中心签订租赁合同，承租佛山市禅城区同济路66号首层37号铺作为原告的住所。2014年10月，被告何华容将其持有原告的全部股份转让给原告的现法定代表人林珍群，被告何华容现已不在原告处任职，也不是股东。嗣后，原告向被告住房保障中心申请将承租人名称变更到原告名下，被告住房保障中心认为原告不是涉案商铺的实际承租人，至今未能办理。综上，请求判令：1、确认被告何华容于2014年8月系代表原告与被告住房保障中心签订租赁合同，原告系佛山市禅城区同济路66号首层37号铺的唯一实际承租人；2、确认佛山市禅城区同济路66号首层37号铺已交付的租赁保证金86664元为原告的出资；3、两被告立即配合原告办理涉案商铺承租人名称的更正手续，由被告何华容变更为原告；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告住房保障中心辩称：1、同意原告第一项诉讼请求，确认原告是涉案铺位的唯一实际承租人。2、本案所涉房屋租赁保证金已由被告住房保障中心收取，但上述保证金是由租赁合同而产生，至于原告与被告何华容的约定或者其出资的具体比例与被告住房保障中心无关，且无论谁出资也不影响房屋保证金的性质。被告何华容辩称，1、对原告第1、2、3项诉请均无异议，在原告成立之前，被告何华容只是作为原告的股东代原告与被告住房保障中心签订租赁合同，确认租赁保证金是原告的出资；2、因原告现在尚欠被告住房保障中心的租金，所以被告何华容无法配合原告方办理转名手续。针对原告的起诉，被告住房保障中心反诉称：2014年8月8日，被告何华容以自己名义与被告住房保障中心签订《租赁合同》，承租位于佛山市禅城区同济路66号首层37号商铺的公房。合同生效后，被告何华容作为原告的发起人，以上述租赁物地址注册设立公司，并由原告实际经营使用上述租赁物。在租赁合同履行期间，因拖欠租金，被告住房保障中心在与被告何华容交涉的过程中获悉，被告何华容作为原告的受托人与被告住房保障中心签订了上述租赁合同。被告住房保障中心认为，原告作为委托人应当承担租赁合同的相关民事责任，应立即向被告住房保障中心清偿拖欠的租金及滞纳金；而被告何华容作为受托人在签订合同前没有向被告住房保障中心披露委托情况，应当对原告拖欠被告住房保障中心的上述债务承担连带清偿责任。为此，特反诉请求判令：1、原告立即向被告住房保障中心支付租金144440元（自2014年12月至2015年4月共5个月）及滞纳金17332.80元（滞纳金从2014年12月11日起每日按月租金28888元的5‰计算至实际付清租金之日止）；2、被告何华容对原告所欠的上述租金、滞纳金承担连带清偿责任；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。原告针对被告住房保障中心的反诉辩称：1、原告对反诉请求的租金144440元没有异议，愿意缴纳租金。原告并非有意拖欠被告住房保障中心的租金，原告在缴纳租金的时候被被告住房保障中心告知要办理变更手续后才能交租金，但因原告并非租赁合同中所记载的承租人，故无法交租。另，希望缴纳租金的时间可以延长。2、由于非因原告的过失导致欠租，故不同意交纳滞纳金，而且认为计算标准过高。被告何华容针对被告住房保障中心的反诉辩称：在原告成立之前，被告何华容只是作为原告的股东代原告与被告住房保障中心签订租赁合同。在签订租赁合同前，被告何华容已经口头告知被告住房保障中心有原告的存在，在办理营业执照时，被告住房保障中心也出具相关文件给被告何华容，所以被告住房保障中心知道被告何华容代表原告办理公司相关资料的情况。在原告拖欠租金期间，被告住房保障中心也收取了原告的租金，故被告住房保障中心已确认原告的存在，被告何华容作为受托人不应承担连带责任。原告针对本诉提交以下证据：1.原告的营业执照、被告住房保障中心的组织机构代码证、被告何华容的身份证。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2.租赁合同、住所确认书一份。拟证明被告何华容作为原告的前法定代表人与被告住房保障中心签订租赁合同，签订租赁合同时原告尚未成立；原告的全体股东一致确认涉案商铺为原告的住所。3.佛山市禅城区直管公房交租记录卡一份、银行流水清单一份。拟证明原告现任法定代表人林珍群缴纳了2014年10月、11月的租金。被告住房保障中心、何华容针对本诉无证据提供。被告住房保障中心针对反诉提交以下证据：1.事业单位法人证书、组织机构代码证、原告的工商登记信息、被告何华容的身份证。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2.直管公房接管登记表、测绘平面图（同济路66号首层37号）。拟证明同济路66号首层37号是直管公房，面积320.74平方米，由被告住房保障中心接管。3.竞租成交确认书、租赁合同。拟证明经公开竞价程序，两被告于2014年8月8日签订《租赁合同》，约定由被告何华容按现状承租位于佛山市禅城区同济路66号首层37号商铺的公房。其中第五条第5款约定如承租人逾期缴交租金的，被告住房保障中心有权按每日千分之五的比例向承租人收取滞纳金。4.关于市直管公房过户问题的复函、授权委托书、佛山市禅城区住房保障中心机构编制方案。拟证明佛山市政府同意将市直公房过户到禅城区房管部门；禅城区国土城建和水务局授权被告住房保障中心以自己的名义管理直管公房；并由禅城区制定住房保障中心机构编制方案。上述文件证明被告住房保障中心负责禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护工作，承接原出租人佛山市房产管理局的相关权利义务。被告何华容针对被告住房保障中心反诉提交以下证据：1.被告何华容的身份证。拟证明被告何华容的诉讼主体资格。2.核准设立登记通知书、企业名称预先核准通知书、竞租成交确认书、环保消防安全责任书、住所确认书复印件、住所（经营场所）使用证明复印件、经营场所四置图复印件、《租赁合同》各一份。拟证明原告的企业名称在2014年7月21日就已经被工商部门核准，于2014年9月9日成立；被告住房保障中心由始至终知道被告何华容只是为原告办事，租赁的场所是原告的经营场所。3.核准变更登记通知书、股东会决议。拟证明2014年10月9日被告何华容将原告的股份转让给林珍群且不再担任公司的任何职务，也非原告股东。4.2014年10月15日的短信截图两份（133××××6383房管所的梁小姐）。拟证明被告何华容以短信方式告知被告住房保障中心的工作人员关于原告经营场所租赁事宜的变更，房管所并回复知道此事。5.信用卡已出账单查询、缴纳房租记录。拟证明被告住房保障中心认可由原告缴纳的租金。6.被告何华容给林珍群所发短信的截图两张。拟证明被告何华容一直有配合原告办理更名手续。原告针对反诉无证据提供。经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据，两被告对证据1、2以及证据3中的直管公房交租记录卡均无异议，本院予以采信；原告提供的证据3中的银行流水清单，两被告对真实性无异议，且与本案具关联性，本院予以采信。被告住房保障中心提供的证据，原告及被告何华容均无异议，本院予以采信。被告何华容提供的证据1以及证据2中的核准设立登记通知书、企业名称预先核准通知书、竞租成交确认书、环保消防安全责任书、住所（经营场所）使用证明复印件、经营场所四置图复印件，原告及被告住房保障中心均无异议，本院予以采信；证据3，被告何华容能提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据4为短信对话，被告住房保障中心对真实性不予确认，而被告何华容未能提供有效的证据佐证短信相对人的身份以及对话内容的真实性，本院对证据4不予采信；证据2中的住所确认书复印件、《租赁合同》与原告提供的证据2重复，证据5与原告提供的证据3重复，本院不再重复认证；证据6为短信对话，原告法定代表人作为短信相对人当庭对真实性予以确认，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：经过竞价，被告何华容向被告住房保障中心承租了佛山市禅城区同济路66号首层37号商铺，并于2014年8月5日签订《竞租成交确认书》。2014年8月8日，被告佛山市禅城区住房保障中心作为出租人（甲方）与被告何华容作为承租人（乙方）就上述地址的商铺签订《租赁合同》（编号：F同2014-017），主要内容为：一、租赁期5年，自2014年8月10日起至2019年8月10日止（含60天装修免租期，从2014年10月10日起计收租金）。租金的计收每月28888元，从第三年起，租金在前一年基础上每年递增百分之十。乙方必须在每月10日前把当月租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户。乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金86664元作为租赁保证金。甲方在收到租赁保证金后将房屋交予乙方使用（乙方签订合同前已实际入住房屋，自本合同签订之日视为甲方向乙方交付房屋）。五、合同的解除、终止及违约责任。乙方应按期向甲方交纳租金，若乙方逾期交纳租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。被告住房保障中心在合同下方甲方落款处加盖公章，被告何华容在乙方落款处签名确认。同日，被告何华容向被告住房保障中心交纳了租赁保证金86664元。2014年8月20日，被告何华容、案外人林幼萍、曾凡胜以股东的名义共同签订《佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司住所确认书》，内容为：“经佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司全体股东一致确认，委托我公司股东何华容代表公司与佛山市禅城区住房保障中心签订公司住所的租赁合同，并确认合同上的地址：佛山市禅城区同济路66号首层37号商铺作为我公司的住所”。另查明，原告现法定代表人林珍群通过其名下中国银行的账户，于2014年12月2日以转账的方式向被告住房保障中心转入租金20501.2元（交2014年10月的租金）；于2015年1月8日再转入租金28888元（交2014年11月的租金）。2015年2月期间，被告何华容以短信的方式联系原告法定代表人林珍群，主要内容为“租赁合同从一开始就让你尽快办理转名，你需要我配合什么的，我都是第一时间协助。我随时去帮你转名。房租要按时去房管所交纳”。再查明一，2014年7月21日，佛山市工商行政管理局发出《企业名称预先核准通知书》，确认预先核准的企业名称为原告；8月25日，佛山市禅城区祖庙街道国土城建和水务局出具《住所（经营场所）使用证明》，同意涉案商铺作为市场经营主体的经营场所使用；9月9日，佛山市工商行政管理局核准原告设立登记并核发《营业执照》，登记的事项包括：法定代表人为何华容，住所为佛山市禅城区同济路66号首层37号商铺；10月9日，原告召开股东会，进行了股权转让、变更法定代表人等决议。2014年10月22日，原告经核准变更登记原法定代表人何华容为林珍群，股东由被告何华容以及案外人林幼萍、曾凡胜变更为林珍群、林幼萍、曾凡胜。再查明二，涉案商铺属政府直管公房，根据佛府办函（2008）560号《复函》过户至区房产管理部门名下。2011年6月8日，佛山市禅城区国土城建和水务局（甲方）出具授权委托书，委托被告住房保障中心（乙方）以自己的名义对原甲方管理的直管公房实施建设管理并采取法律途径维护合法权益等。被告住房保障中心陈述，大约在起诉前一周，被告住房保障中心在与被告何华容协商相关拖欠租金问题时，才知道原告是实际的承租人；确认原告作为涉案租赁合同唯一实际承租人，要求原告支付相应租金及相关滞纳金；被告住房保障中心没有拒绝原告缴纳租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据2014年8月20日签订的《住所确认书》以及被告何华容的陈述可知，被告何华容系受原告委托，以自己的名义与被告住房保障中心签订《租赁合同》，承租涉案铺位作为原告的经营场所，故原告与被告何华容之间为委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，在被告何华容向被告住房保障中心披露委托人为原告后，被告住房保障中心已选择原告作为涉案租赁合同相对人，确认原告为唯一的实际承租人，故原告诉请确认其作为编号F同2014-017《租赁合同》的唯一实际承租人，有法律和事实依据，本院予以支持。原告与被告住房保障中心签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请确认租赁保证金为原告出资的问题。因被告何华容自认以其名义向被告住房保障中心交纳的租赁保证金86664元确属原告出资，故原告该项诉请合法有理，本院予以支持。关于原告诉请两被告协助办理《租赁合同》中承租人的更名手续的问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，原告诉请办理更名手续的实质为请求与被告住房保障中心重新订立租赁合同，根据意思自治原则，是否订立合同应由合同相对方协商决定，并非司法干预和审理范围，故原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。关于被告住房保障中心反诉请求原告支付2014年12月至2015年4月的租金144440元的问题。原告对欠租事实无异议并对该项反诉请求无异议，故本院对被告住房保障中心的该项请求予以支持。至于被告住房保障中心诉请滞纳金问题。涉案租赁合同第五条第5款约定，“乙方应按期向甲方交纳租金，若乙方逾期交纳租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。”如前所述，原告拖欠被告住房保障中心的租金的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，原告辩称在交租时被被告住房保障中心告知要先办理变更承租人名字手续后才能交房租，但根据采信的证据和认定的事实，原告的现任法定代表人林珍群已于2014年12月、2015年1月通过转账的方式分别交纳2014年10月、11月的租金，故原告的抗辩主张无事实依据，本院不予采纳。由于涉案合同约定的滞纳金标准确实过高，且原告已就此提出异议，本院酌定原告以中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计付滞纳金给被告住房保障中心。上述合同约定原告需于每月的10日前交纳当月租金，原告自2014年12月起拖欠租金，故被告住房保障中心主张从2014年12月11日起算滞纳金，有事实和合同依据，本院予以支持，原告应自2014年12月11日起，以每月28888元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍分别分段累计计算违约金给被告住房保障中心。关于被告住房保障中心反诉请求被告何华容承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”的规定，本案中，被告住房保障中心已选定原告作为涉案租赁合同的相对人，故其诉请被告何华容承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司系编号为F同2014-017的《租赁合同》中承租佛山市禅城区同济路66号首层37号商铺的唯一实际承租人；二、确认编号为F同2014-017的《租赁合同》中约定的租赁保证金86664元为原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司出资交纳；三、原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市禅城区住房保障中心支付2014年12月至2015年4月期间的租金144440元及滞纳金（违约金以每月28888元为本金，自欠租当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段累计计算至本判决确定的给付之日止）；四、驳回原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告佛山市禅城区住房保障中心的其他反诉请求。如果原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取983元，由原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司负担329元，被告佛山市禅城区住房保障中心负担327元，被告何华容承担327元；反诉受理费3535元，由原告佛山市皇庭轩餐饮管理有限公司负担3185元，被告佛山市禅城区住房保障中心负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　罗婉文二〇一五年五月十二日书　记　员　　吕玲玲附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”