（2015）江宁民初字第572号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-11-03
案件名称
原告杨兴梅诉被告南京中女街商贸管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨兴梅,南京中
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条，第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁民初字第572号原告杨兴梅，女，1967年12月7日，汉族。被告南京中女街商贸管理有限公司，住所地南京江宁科学园竹山路88号。法定代表人孙玉松，该公司经理职务。委托代理人嵇红年，江苏上元律师事务所律师。原告杨兴梅诉被告南京中女街商贸管理有限公司（以下简称中女街商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨兴梅、被告中女街公司的委托代理人嵇红年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴梅诉称：其与被告中女街公司于2011年5月24日签订《房屋租赁协议》，租期至2014年9月30日，合同到期前，其多次通知被告不再续租，要求被告返还房屋，被告以种种理由拖延，双方一直未达成继续租赁协议。2015年1月19日其再次以书面形式通知被告，要求归还商铺并付清之前的租金和滞纳金，被告未回应。2014年10月1日后至今，被告未支付租金。故其诉至法院，请求判令：1、被告将涉案房屋恢复原状并返还；2、被告支付2014年10月1日至2015年1月28日房屋占有使用费用5500元（租金和滞纳金）；3、被告按50元／天标准支付2015年1月29日至返还房屋之日止的房屋占有使用费用（租金和滞纳金）。被告中女街公司辩称：1、其租赁原告房屋是用于经营奥特莱斯商场，商场经营统一管理，因此客观上无法恢复原状并返还房屋；2、合同到期后，双方协商过，但对租金分歧太大，导致无法形成书面的续租合同；3、合同到期后即2014年10月1日起同意按照约定房屋租金标准支付。综上，请求依法判决。经审理查明，原告杨兴梅通过商品房买卖取得江宁区东山街道金箔路468号中国女人街D区221室（以下简称221室）的房屋所有权，该房屋建筑面积为66.74平方米，设计用途为非住宅。2011年5月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定原告杨兴梅将上述房屋租赁给被告中女街公司，租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日止，第一年租金标准为8000元，第二年租金8000元，第三年在第二年基础上上浮10%。合同第四条约定“租金支付方式为一年一付，实行先付后租，乙方于签订合同后一周内将第一年租金支付给甲方，此后租金均在当期租金到期前三个月支付”，第九条约定“本协议终止或解除后，乙方自到期的次日起10日内清场归还物业，清场期内由甲方不收取租金，逾期归还的，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金”。涉案房屋属于中国女人街项目范围，该项目由原南京市江宁区建设局规划许可，案外人南京富腾房地产开发有限公司开发建设。本案原被告合同签订后，221室房屋所在的中女街项目由被告中女街公司进行重新装修，现用于经营奥特莱斯商场。原告杨兴梅主张其于2014年6月和9月分别向被告中女街公司当时的负责人陈奇峰发送短信，告知不再续租。2014年10月1日合同到期后，双方协商续签合同事宜但未达成一致，故原告杨兴梅于2015年1月19日向被告中女街公司发函，通知被告中女街公司“在合同到期后，未达成包括续租协议在内的任何协议，已多次表示收回房屋，至今未退还，再次正式通知，决定收回房屋，不再租赁，请在收函七日内清场恢复至出租前可出租状态交付，同时付清2014年10月1日至房屋交回日期间的租金和滞纳金”。被告中女街公司于2014年1月20日收到该函。中女街公司与221室房屋相邻商铺部分业主签订的租赁合同相关约定如下：216室房屋（建筑面积66.74平方米），租期十年，自合同签订之日起至2021年1月31日止，第一、二年租金8000元／年，第三年租金在第二年基础上上浮10%，第四年在第三年基础上上浮5%，以下每年上浮比例依次是10%、5%、10%、5%、10%、5%（上浮标准均是在上年基础上上浮）；217室房屋（建筑面积66.74平方米），租期十年，自合同签订之日起至2021年1月31日止，第一、二年租金8000元／年，第三年租金在第二年基础上上浮10%，第四年在第三年基础上上浮5%，以下每年上浮比例依次是10%、5%、10%、5%、10%、5%（上浮标准均是在上年基础上上浮）；219室房屋（建筑面积66.74平方米），租期十年，自合同签订之日起至2021年1月31日止，第一、二年租金5000元／年，第三年租金在第二年基础上上浮10%，第四年在第三年基础上上浮5%，以下每年上浮比例依次是10%、5%、10%、5%、10%、5%（上浮标准均是在上年基础上上浮）；220室房屋（建筑面积66.74平方米），租期十年，自合同签订之日起至2021年1月31日止，第一、二年租金8000元／年，第三年租金在第二年基础上上浮10%，第四年在第三年基础上上浮5%，以下每年上浮比例依次是10%、5%、10%、5%、10%、5%（上浮标准均是在上年基础上上浮）；223室房屋（建筑面积66.74平方米），租期十年，自合同签订之日起至2021年1月31日止，第一、二年租金5000元／年，第三年租金在第二年基础上上浮10%，第四年在第三年基础上上浮5%，以下每年上浮比例依次是10%、5%、10%、5%、10%、5%（上浮标准均是在上年基础上上浮）。上述事实有房屋所有权证、房屋租赁协议及当事人陈述等证据证实。本院认为，租赁合同到期终止后，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告杨兴梅虽然主张在合同到期前发短信主张不再续租，但在原被告在租赁合同到期后，双方继续对续租事宜进行协商，在协商过程中，双方形成不定期租赁合同关系，原告杨兴梅可以随时解除合同，原告杨兴梅于2015年1月19日向被告中女街公司发函表示不再租赁房屋，并给予中女街公司7天清场期，符合法律规定，中女街公司于2015年1月20日收到该函，则双方之间的租赁合同在2015年1月20日解除。但对于杨兴梅要求恢复原状的诉讼请求，考虑221室房屋作为中女街项目的一部分，在多数业主已将商铺出租给中女街公司整体经营，221室房屋所属的中女街项目已整体统一利用的实际情况，如恢复原状、返还房屋成本较高，且不利于目前商场的整体利用，既浪费社会资源，最终也会影响杨兴梅的利益，为平衡各方利益，根据目前实际情况，本案不宜按恢复原状、返还房屋处理。经本院释明，杨兴梅坚持要求恢复原状、返还房屋的诉讼请求，对其该诉讼请求本院不予支持，杨兴梅的该部分损失可通过主张经济赔偿方式实现。对于杨兴梅要求中女街公司支付房屋占有使用费（租金和滞纳金）的诉讼请求。在2015年1月20日前，双方系不定期租赁关系，则被告中女街公司应按照合同租金标准约定8800元／年支付原告杨兴梅2014年10月1日至2015年1月20日的房屋租金2688元。关于2015年1月21日起的房屋占有使用费，双方在租赁合同中约定“本协议终止或解除后，乙方自到期的次日起10日内清场归还物业，清场期内由甲方不收取租金，逾期归还的，应每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金”，被告中女街公司主张该滞纳金过高，请求法院调整。因诉争房屋已被统一装修整体经营使用，本院认定目前不宜恢复原状、返还房屋。考虑221室房屋周边业主的租金标准及杨兴梅与中女街之间租赁协议约定的租金标准、租金支付方式（此后租金均在当期租金到期前三个月支付），并考虑原告杨兴梅不能收回房屋的损失，本院酌定自2015年1月21日起至返还房屋之日止，被告中女街公司于每年7月1日前支付下年房屋占有使用费，标准为2014年10月1日至2015年9月30日按12012元［（8800×（1＋5%）×130%）］，以下每年在上年基础上依次按照10%和5%交替上浮，即8800×（1＋5%）×（1＋10%）×130%），800×（1＋5%）×（1＋10%）×（1＋5%）×130%……，依此类推。根据上述支付方式和支付标准，被告中女街公司现应支付杨兴梅2015年1月21日起至2015年9月30日止的房屋占有使用费8326元（8800×（1＋5%）×130%÷365天×253天］。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中女街公司支付原告杨兴梅2014年10月1日至2015年1月20日期间租金2688元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告中女街公司支付原告杨兴梅2015年1月21日起至2015年9月30日止的房屋占有使用费8326元，于本判决生效之日起十日内付清。三、自2015年10月1日起至返还房屋之日止，被告中女街公司于每年7月1日前支付杨兴梅下年房屋占有使用费，标准为第五年度（2015年10月1日至2016年9月30日）按13213.2元（8800×（1＋5%）×（1＋10%）×130%］，以下每年在上年基础上依次按照5%和10%交替上浮，即8800×（1＋5%）×（1＋10%）×（1＋5%）×130%，……，依此类推。四、驳回原告杨兴梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费210元，由原告杨兴梅负担80元，由被中女街公司负担130元（该款项已由原告杨兴梅垫付，被告中女街公司应在支付上述赔偿款项时一并支付该垫付款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276。代理审判员 逯雅娟二〇一五年五月十二日见习书记员 孙秋君 来源：