（2015）简阳民初字第1012号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-11
案件名称
简阳新家园物业管理有限公司与孙国丽物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
简阳市人民法院
所属地区
简阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
简阳新家园物业管理有限公司,孙国丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）简阳民初字第1012号原告：简阳新家园物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城白塔路。法定代表人：邹永康，总经理。委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。委托代理人：胡财军，四川阳安律师事务所律师。被告：孙国丽，女，1983年9月17日出生，汉族，住四川省简阳市。原告简阳新家园物业管理有限公司（以下简称新家园物业公司）诉被告孙国丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理，依法由审判员陈仁君适用简易程序于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告新家园物业公司委托代理人胡财军、李芹斌，被告孙国丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新家园物业公司诉称：原告新家园物业公司与建设单位四川某公司签订了《物业管理服务合同》，约定：原告向被告所在的小区业主提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业时止。2006年3月29日，被告与某公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积0.50元／平方米收取物业服务，原告按照合同约定为被告提供了物业服务。因物业管理成本上升，物管费自2008年4月或5月起上涨至0.57元／平方米，并在小区大门张贴通知，但被告以家中被盗为由拒绝支付物业服务管理费，自2009年1月至2014年12月被告共欠原告物业服务管理费5338.8元，2014年12月25日原告向被告发出了《律师函》催缴，被告仍拒绝支付。原告为维护自身权益，诉讼至法院，要求判令被告向原告支付2009年1月至2014年12月期间的物业服务管理费5338.8元，并由被告承担诉讼费。被告孙国丽辩称：原告与某公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积0.50元／平方米收取物业服务，原告擅自上涨物管费不合法，被告也不知情。原告虽然提供了物业服务，但其未尽到物业管理职责，未及时维修密码门和相关设备致使被告家中被盗窃三次，损失数万元，故被告拒绝交纳物管费。另外，原告诉求的2009年1月至2014年12月的物业服务管理费已过了诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告孙国丽向开发商四川某公司（以下简称某公司）购买天成国际社区住宅（建筑面积132.81平方米），双方于2006年3月29日签订了《前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务管理费，按季度交纳等内容。2007年1月18日，某公司与原告新家园物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定：某公司将天成国际社区（即：河景馨城小区）委托新家园物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年；本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月内，如业主委员会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月0.5元／平方米；物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整等内容。因小区业主委员会未成立，原告与某公司先后于2010年10月25日、2013年11月20日签订了两份《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。2012年7月3日，被告孙国丽家中被盗现金及手机2部和索尼牌笔记本电脑等后，要求原告解决未果，被告遂从2009年1月至2014年12月期间未向原告交纳物业服务管理费。2014年12月25日，原告通过韵达快递向被告发出催收物业服务管理费的律师函，被告于2014年12月26日收件。以上事实，原告企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书及被告身份证复印件、《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、四川阳安律师事务所律师函及韵达快递单、简阳市公安局城南派出所证明和接（报）处警登记表等证据及有原、被告的陈述予以证实，经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：开发商某公司与被告孙国丽签订的《前期物业管理服务协议》，以及某公司与原告新家园物业公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，均系各方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”的规定，本案的前期物业合同及补充协议的约定对小区业主具有约束力，业主应按照合同的约定内容履行给付物业服务管理费的义务。关于物业服务管理费的收费标准，原告主张按照每月0.57元／平方米计算，因物业服务合同约定的物业服务管理费标准为每月0.5元／平方米，且原告并未举证证明双方就收费标准达成新的合意，故本院确定物业服务管理费收费标准按每月0.5元／平方米计算。关于被告以原告提供的物业服务不到位致使其家中被盗未解决为由拒交物业服务管理费的抗辩意见，因被告家中被盗的事实虽客观存在，但与本案系不同的法律关系，被告应依法律程序另案主张权利，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。关于被告提出原告主张2009年1月至2014年12月期间物业服务管理费的请求已超过诉讼时效，不应支持的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告提交的2014年9月30日的缴费通知和2014年12月15日的律师函作为向被告主张权利的依据，但无证据证明其在此之前向被告主张过权利等诉讼时效中止、中断、延长的事由，且原告亦未提供证据证明该缴费通知在小区张贴的时间，对原告主张权利的时间点应以被告签收该律师函的时间即2014年12月26日为准。2009年1月至2012年12月期间，原告明知其权利受到侵害，而怠于行使诉权导致超过诉讼时效，丧失此期间主张物管费的胜诉权，故被告的上述抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，对原告主张被告支付物业服务管理费的诉讼请求之中2013年1月至2014年12月期间的物业服务管理费的诉讼请求本院依法予以支持；对原告主张2009年1月至2012年12月期间物业服务管理费的诉讼请求，本院不予支持。根据协议约定的收费标准，被告孙国丽应向原告支付2013年1月至2014年12月期间的物业服务管理费为1593.72元（24个月×0.5元／平方米×132.81平方米）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙国丽在本判决生效之日起十日内向原告简阳新家园物业管理有限公司支付物业服务管理费1593.72元；二、驳回原告简阳新家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告孙国丽负担7.5元，由原告简阳新家园物业管理有限公司负担17.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 陈仁君二〇一五年五月十二日书记员 饶红英 微信公众号“”