（2015）雨法响民初字第154号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-06-04
案件名称
唐万军与千禧龙(湘潭)房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐万军,千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十三条第一款
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨法响民初字第154号原告唐万军，男，1965年2月17日出生，汉族，湘潭县人，住湖南省湘潭县。被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区九华大道以东、纬二路以南。法定代表人陈立国，该公司董事长。委托代理人万敏超、彭春秋，湖南湘君律师事务所律师。原告唐万军与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理，由代理审判员王喜申适用简易程序，代理书记员彭珊担任记录，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告唐万军、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司委托代理人万敏超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月份，原告准备买房用于居住，看房时经被告销售代表朱利平接待，于2015年1月20日与被告签订了《千禧华府商品房认购书》（以下简称“《认购书》”），购买千禧华府第X栋2单元1102XX号在建商品房，建筑面积为104.16㎡，合同约定总价为329800元，原告支付32000元给被告作为认购商品房的定金（之后抵作购房款）。还约定原告在2014年1月23日前付款68000元，在2015年3月20日前再付款99800元，剩余房款130000元办理银行贷款。《认购书》签订当日，原告按约支付给被告定金32000元。之后，原告又于2015年1月23日、2015年1月29日分别支付给被告房款40000、45000元。原告购买该房屋，本想年后等其建成完成装修便能入住，却发现该商品房被法院冻结。现原告与被告签订之合同无法按约履行，根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十八条、《担保法》第八十九条之规定，诉诸法院，请求判令：解除原被告签订的商品房买卖合同；被告返还原告已付房款117000元，双倍返还定金32000元（其中32000元已包含在已付房款中）；被告向原告支付违约金3000元；被告承担全部诉讼费用。被告辩称：1、原被告之间不存在商品房买卖合同关系；2、即使存在合同关系也是原告违约，原告应承担违约定金责任；3、被告没有违约；4、原告诉请应依法被驳回。经审理查明：原被告于2015年1月20日签订了《认购书》（原告为“乙方”，被告为“甲方”），原告认购被告开发的千禧华府第X栋2单元11020XX号在建商品房，建筑面积为104.16㎡，商品房总价为329800元，原告支付32000元给被告作为认购该套商品房的定金。《认购书》还约定：“乙方在2014年1月23日前付款68000元，在2015年3月20日前再付款99800元，剩余房款130000元办理银行贷款；乙方应于认购书签订后三天内到千禧华府营销中心签订《湘潭市商品房买卖合同》；乙方在约定的时间内不到本认购书约定的地点签订《湘潭市商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该商品房另售他人”。《认购书》签订当日，原告按约支付定金32000元给被告。之后，原告又于2015年1月23日、2015年1月29日分别支付房款40000、45000元给被告。另查明，2015年2月初，因多名债权人无法与被告法定代表人陈立国取得联系，将被告起诉至法院要求偿还借款，法院已经根据债权人的申请，对被告开发的未出售的商品房于2015年2月11日进行了查封，其中包括《认购书》所明确的该套商品房。以上事实，有原被告主体身份资料、《认购书》、《收据》、双方的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《认购书》属于预约合同，对双方当事人均具有拘束力，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》的规定和《认购书》的约定履行各自的义务。归纳原被告双方的诉辩意见，本案争议焦点有三：第一，原告是否违约。被告答辩认为，《认购书》中对原告的付款时间和签订《湘潭市商品房买卖合同》的时间是有约定的，原告在2014年1月23日只支付了4万元，在2015年1月29日只支付了4.5万元，没有按照《认购书》的约定在2014年1月23日前付款68000元，在2015年3月20日前付款99800元，也没有在约定的时间到千禧华府营销中心签订《湘潭市商品房买卖合同》，因而认为原告违约。原告陈述自己在2015年1月23日只支付4万元是经过被告的销售代表同意的，原告虽然没有提供其他证据证实自己陈述的真实性，但是从原告提供给的本院的《收据》可以看出，原告在2015年1月29日再次交款4.5万元时，被告接受了原告交付的房款，并没有对原告延迟6天交款的行为不予接受或者提出异议，本院由此推定原被告双方实际上已经对《认购书》中相应的付款时间、签订《湘潭市商品房买卖合同》的时间的条款进行了变更。原被告双方仍在履行变更了的《认购书》。因此，被告认为原告违约的答辩意见，本院不予采纳。第二，被告是否存在预期违约。原告在2015年春节过后，准备到被告营销中心支付房款时，得知被告营销中心人去楼空，被告法定代表人陈立国外出躲债，已经失联，《认购书》中明确的该套商品房也已被法院查封。上述事实表明，被告已经不能履行签订《湘潭市商品房买卖合同》、交付该套商品房的义务。被告已经存在预期违约，因而本院对原告诉请解除《认购书》的主张予以支持，被告应当返还原告已经支付的房款11.7万元。第三，被告违约责任的承担。正如上述意见，被告在2015年1月29日接受原告再次交付的4.5万元房款时，原被告双方实际上已经对《认购书》中相应的付款时间、签订《湘潭市商品房买卖合同》的时间的条款进行了变更，《认购书》中的相关定金条款同样也已废止。因此，本院对原告诉请被告双倍返还定金3.2万元的主张不予支持，但是由于被告预期违约，被告应当向原告承担赔偿损失等违约责任。至于被告承担赔偿损失的数额，应以本院于2015年2月11日对《认购书》所明确的该套商品房进行查封的时间为基准，以117000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至被告全部返还购房款之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七、第一百零八、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告唐万军与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司于2015年1月20日所签订的《千禧华府商品房认购书》；二、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告唐万军已支付的购房款117000元，并向原告唐万军赔偿损失（以117000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年2月11日起计算至被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司全部返还购房款之日止）；三、驳回原告唐万军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，减半收取1350元，由被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。代理审判员 王喜申二〇一五年五月十二日代理书记员 彭 珊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 关注微信公众号“”