（2015）花民一初字第00052号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-28
案件名称
张启莉与马鞍山市深安房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张启莉,马鞍山市深安房地产开发有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民一初字第00052号原告：张启莉。委托代理人：刘洋，安徽峭正律师事务所律师。委托代理人：宋娟，安徽峭正律师事务所律师。被告：马鞍山市深安房地产开发有限责任公司。法定代表人：霍声琴，该公司经理。委托代理人：徐亮，安徽名博律师事务所律师。原告张启莉与被告马鞍山市深安房地产开发有限责任公司（以下简称深安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，依法由审判员汪惠芳适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告张启莉及其委托代理人宋娟，被告深安公司委托代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张启莉诉称：2009年11月9日，原告与被告间签订了关于本市东城花园二村地下室的使用权转让合同。原告接收房屋后，于2011年对房屋进行了装潢并使用。自2012年起，上述地下室出现室内返潮等问题，到2012年年底，情况更加严重，出现积水，积水最高时达到20厘米，致使该房屋现已无法使用。原告自2012年起一直与被告就此问题进行协商，但被告一直不予解决该问题。为维护原告合法权益，现原告请求法院判令：一、解除《半地下室使用权转让合同》并退还价款15400元；二、被告赔偿原告房屋装潢费42804元。深安公司辩称：原告诉请既无约定解除的事实，也无法定解除合同的事由，故请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：深安公司系马鞍山市东城花园二村小区的建设单位，该公司建设的东城花园二村地下室规划用途为半地下储藏室。2010年11月9日，深安公司（甲方）与张启莉（乙方）签订一份东城花园二村半地下室使用权转让合同，该合同约定双方就上述半地下室使用权转让的有关事宜达成如下条款，其中与本案有关联的约定有：乙方自愿购买甲方开发的位于东城花园二村地下室，该地下室的建筑面积约102㎡，总价款为154000元；交付标准：甲方负责通水通电，其他由乙方自理，除厨房、卫生间以外，由甲方统一铺设地砖，单元防盗门和进户防盗门由甲方统一安装，费用由乙方承担；本合同生效后，该半地下室的使用权归乙方所有；该房屋的使用年限与地上建筑物的使用年限一致。张启莉于签订合同日向深安公司交付款项154000元，后深安公司将上述半地下室交付给张启莉，张启莉对该半地下室装潢后作生活居住及储藏室使用。后上述半地下室出现雨天进水问题。诉讼中，经现场勘验，上述半地下室各房间墙壁均有水淹痕迹。上述事实有张启莉、深安公司的陈述、建设工程规划许可证审批回复单及规划图纸、东城花园二村半地下室使用权转让合同、证明等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，深安公司作为东城花园二村地下室的管理、使用人，与张启莉签订使用权转让合同，将该半地下室的使用权转让给张启莉，依据合同约定的内容该合同性质应为租赁合同，张启莉支付的款项则应认定为租金。法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，张启莉与深安公司关于使用年限与地上建筑物使用年限一致的约定中超过二十年的部分无效，应认定双方约定租赁期限为二十年。现上述半地下室因雨天进水无法正常使用，张启莉签订上述合同的目的已无法实现，故其关于要求解除该合同的主张予以支持，深安公司应将上述半地下室剩余租赁期限的相应租金121596元（154000元-154000元÷20年÷12个月×50.5个月）返还给张启莉。张启莉关于要求深安公司赔偿其装潢损失的主张，因双方合同约定该半地下室装潢由张启莉自理，且张启莉承租并使用上述半地下室四年多，故对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张启莉与被告马鞍山市深安房地产开发有限责任公司于2010年11月9日签订的东城花园二村地下室使用权转让合同于2015年1月20日解除；二、被告马鞍山市深安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还原告张启莉121596元；三、驳回原告张启莉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4236元，减半收取2118元，原告张启莉负担752元，被告马鞍山市深安房地产开发有限责任公司负担1366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 汪惠芳二〇一五年五月十二日书记员 张 玲附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：