（2015）嘉南巡民初字第375号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-11
案件名称
马喜杰与浙江中成实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马喜杰,浙江中成实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南巡民初字第375号原告：马喜杰。委托代理人：沈小华。被告：浙江中成实业有限公司。法定代表人：董利华。委托代理人：金宏伟、过佳瑜（实习）。原告马喜杰与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭审理了本案，原告委托代理人沈小华，被告委托代理人金宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马喜杰起诉称，2013年9月6日，原告与被告的销售代理商杭州百川房地产营销代理有限公司签订了中港城—紫澜别墅认购书。认购书签订后，原告按约支付了首付款2500000元，之后在2014年3月28日，原告在被告承诺交房的前提下，又支付了100000元房款。被告在预售公示上承诺交房的时间为2013年9月30日前，但时至今日，被告即未按认购书的约定与原告签订预售合同，也未向原告实际交付认购的房屋。且被告在订立购房协议的时候，也未告知诉争房屋的土地已进行了抵押。故原告认为被告的行为已构成违约，现诉请判令解除双方签订的认购书，并判令被告立即退还购房款3500000元，并赔偿原告利息损失（从2014年3月29日起计算至被告实际退款之日止）。被告中成公司答辩称：1.双方签订的《中港城·紫澜别墅认购书》的情况属实。2.原告在诉状中陈述的“被告未按照认购书的约定与原告签订预售合同也未向原告实际交付房屋”的情况不属实，且遗漏了重要事实。本案合同总金额为5072800元，原告提交的《中港城·紫澜别墅认购书》第三条第二款约定：“原告必须于2014年1月25日前付清该套房屋首付款，共计2500000元，同时须来本售楼处签订《浙江省商品房屋预售合同》。”因此，原告应在2014年1月25日前付清房款，并且与被告签订预售合同。但是原告在缴纳相应购房款后，要求被告将其认购的中港名都紫澜苑42幢4室更换成31幢1室。经过协商，被告同意将原告认购的商品房更换为31幢1室，但坚持要求原告按约定签订预售合同。期间，被告也曾多次以口头、电话等形式要求原告签订预售合同，但是原告均不予理会。原、被告之间签订的《中港城·紫澜别墅认购书》仅对房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式等一系列事项进行了约定，并未约定交房的条件以及交房的时间。由于房屋已经符合交付的条件，但原告迟迟不肯签订预售合同，因此被告于2014年9月22日向原告邮寄交房通知书，要求原告前来办理交付手续以及签订预售合同事项。由此可见，被告一直在积极履行自己的义务，不存在未按照认购书的约定与原告签订预售合同，未向原告实际交付房屋的情况，违约的是原告。3.原、被告未在合同中约定解除合同的条件，根据客观事实，原告亦不享有法定的解除权。本案中，合同存在继续履行的基础，且被告一直在积极履行自己的义务，因此，被告要求原告按照认购书的约定与被告签订预售合同，继续履行合同。原告也未提供证据证明房屋的土地已进行抵押。综上所述，本案是原告违反认购书的约定，未及时与被告签订预售合同。因此，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1.中港城.紫澜别墅认购书1份，发票、收据6份4页，证明原、被告双方于2013年9月6日签订认购书，以及原告根据合同的约定在2014年1月25日支付首付款250万元，截止起诉之日，原告总共已支付房款350万元的事实。被告发表质证意见对认购书的真实性、合法性没有异议，但认为该证据不能证明原告的主张。被告一直在积极履行合同义务，违约的是原告，被告要求原告继续履行认购书的约定。对发票、收据的真实性没有异议。2.商品房预售方案1份（复印件），证明被告向原告承诺2013年9月30日前交付房屋；同时证明诉争房屋的土地已抵押给中国农业银行股份有限公司嘉兴南湖支行。被告质证认为，该证据为复印件，对三性均有异议，不足以证明原告的主张，交房的时间以及条件应当以双方签订的《商品房预售合同》约定为准。本案中，原、被告双方尚未签订预售合同，因此不适用商品房预售方案中的交房时间。同时，由于房屋已经符合交付的条件，但原告迟迟不肯签订预售合同，因此被告于2014年9月22日向原告邮寄交房通知书，要求原告前来办理交付手续以及签订预售合同事项。针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：1.销售变更、退款审批单1份，证明原告在缴纳相应购房款后，要求被告将其认购的中港名都紫澜苑42幢4室更换成31幢1室。经过协商，被告同意将原告认购的商品房更换为31幢1室。原告质证认为对其真实性有异议，从被告提供的审批单上可以看出，没有原告的签字认可，是被告单方的变更，这更证明了被告的违约行为。2.商品房交付通知书及邮寄材料1组（复印件），证明由于房屋已符合交付的条件，但原告迟迟不肯签订预售合同。因此，被告于2014年9月22日向原告邮寄交房通知书，要求原告前来办理交付手续以及签订预售合同等事项。原告质证认为，通知书原告已收到，但认为其上载明交房房号依旧是42幢4室，可见没有被告所称的变更房屋的事实。被告此次通知交房只是为自己的拖延找借口，并且该房屋直至原告起诉之日仍未达到交房条件，该房屋竣工验收尚未完成，相应的抵押没有解除，无法办理相应的房产证书。3.发票，证明原告不愿来被告处签订预售合同，也不愿领取购房款发票。原告质证认为未收到该份发票，该发票上销售的不动产房号也是42幢4室，并没有如被告所述的变更房号。如果真的如被告所述，开具了340万元的发票，要求原告去拿的话，被告可以随通知书一并邮寄过来。4.竣工验收备案资料一份，证明诉争房屋已通过竣工验收。原告质证认为对其真实性无异议。为查明事实，本院向南湖区房地产管理处调取了本案诉争的中港名都42-4室及31-1室目前销售状况，该管理处向本院出具情况说明一份，其上载明“由宜居城市网签系统中查出中港名都42-4室及31-1室的商品房买卖合同归属于罗利芬名下，合同签订时间均为2014年1月16日。从新网签系统中显示该两套房屋属于已预售状态”。原告质证后对该证据无异议，认为该证据进一步证明被告存在恶意违约的情形。被告质证认为，对该情况说明载明的内容的真实性无异议，但诉争房屋过户至罗利芬名下是为了防止被告与案外人的其他诉讼案件败诉后，法院会拍卖上述房产。也是出于保护原告的购房利益，同时被告与罗利芬协商如原告愿意继续履行合同的，被告与罗利芬可以解除原购房手续。本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，本院予以认定。对证据2，因系无法与原件核对的复印件，本院不予认定。对被告提供的证据1，因没有原告的签字盖章，且与被告提供的证据2、3相互矛盾，本院不予认定。对证据2，原告认可收到该通知，本院对其真实性予以认可。对证据3，虽不能证明该发票已交给原告，但发票本身真实性本院予以认定。对证据4，原告对其无异议，本院对其予以认定。对本院向南湖区房地产管理处调取的情况说明，原被告均对其真实性无异议，本院对其予以认定。综上，本院认定案件事实如下：2013年9月6日，原告与被告的销售代理商杭州百川房地产营销代理有限公司签订了中港城—紫澜别墅认购书。认购书中约定：原告认购被告中港城—紫澜别墅42幢4室，房屋优惠后的总价为5072800元。原告必须于2014年1月25日前付清该套房屋首付款2500000元，同时签订《浙江省商品房屋预售合同》，乙方支付剩余房款时间为：2014年3月28日支付房款1000000元，被告办理完成初始登记后五天内支付尾款1572800元。协议签订当日，原告支付被告600000元，2013年10月13日支付900000元，2014年1月25日支付1000000元，2014年3月28日又支付被告1000000元房款，故原告至今共支付被告购房款3500000元。2014年9月22日，被告向原告邮寄一份《商品房交付通知书》，通知原告该商品房可交付使用并可办理交房手续，要求原告缴纳未清房款及办理商品房交付手续。原告认为被告已无履行协议的能力，故拒绝缴款。后双方协商无果，原告遂起诉来院。另查明，2014年1月16日，被告与罗利芬签订商品房预售合同，将本案诉争的中港名都42-4室及31-1室房屋预售登记在罗利芬名下。本院认为，本案争议焦点为：被告在履约过程中有无违约行为，以及该违约行为是否符合法定的解除条件。本院认为，原告按约在2014年1月25日前付清了该套房屋的首付款2500000元，虽然双方未能在2014年1月25日付款当日签订《浙江省商品房屋预售合同》，但无证据表明该未能订约的责任可归咎于原告，且从原告于2014年3月28日继续支付被告房款1000000元的履约情况来看，原告的履约意愿很明确。而反观被告行为，在2014年1月16日，被告即与案外第三人罗利芬签订了商品房预售合同，将本案诉争的中港名都42-4室房屋预售登记在罗利芬名下。该行为显然致双方无法在2014年1月25日付款当日签订《浙江省商品房屋预售合同》。且在原告被告所称预售登记在案外第三人名下是为了规避执行，实际上有和原告履行合同的意愿和能力。本院认为，由于被告的前述违约行为导致原告有理由认为被告的履约能力有可能丧失，故原告依法行使其抗辩权，在收到被告的《商品房交付通知书》后拒绝缴付余款的行为合理合法。被告在原告起诉后的相当长时间内也未能排除履行合同的障碍，故原告得以行使合同解除权。综上，原告关于解除协议，退还房款的诉讼请求本院予以支持。原告提出的赔偿利息损失的请求，本院认为，被告的违约行为导致原告遭受经济损失，故原告提出利息损失请求于法有据，应予支持。但原告主张自2014年3月29日起计算没有合同依据和法律依据。本院认为应以双方合同解除之日起计算为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告马喜杰与被告浙江中成实业有限公司于2013年9月6日签订的《中港城—紫澜别墅认购书》；二、被告于本判决生效之日起十日内退还原告购房预付款3500000元，并赔偿原告相应利息损失（自本判决生效之日起按同期银行贷款利率计算至被告实际退款之日止）三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35976元，由原告负担5976元，由被告负担30000元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。审 判 长 姬永福代理审判员 丁善超人民陪审员 万海山二〇一五年五月十二日书 记 员 黄 洁 关注公众号“”