（2015）阿中民一终字第221号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-07-13
案件名称
阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司、徐显明与李娟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司,许显明,李娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阿中民一终字第221号上诉人（原审原告）阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司。地址阿克苏市迎宾路62号。法定代表人马超，该公司经理。委托代理人黄艺，新疆胜天律师事务所律师。委托代理人常凤丽，新疆胜天律师事务所律师。上诉人（原审被告）许显明，男，汉族，1984年1月5日出生，个体户，住阿克苏市。委托代理人王利霞，新疆和远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李娟，女，汉族，1985年11月12日出生，个体户，住阿克苏市（系上诉人许显明妻子）。上诉人阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司（以下简称超达公司）与上诉人许显明、被上诉人李娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2014）阿市民初字第2663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人超达公司的委托代理人黄艺、常凤丽，上诉人许显明及其委托代理人王利霞，被上诉人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年4月30日超达公司与许显明签订了《房屋租赁合同》，超达公司将其位于阿克苏市迎宾路62号租赁给许显明用于汽车修理。合同约定：租赁房屋坐落在迎宾路62号、间数／、建筑面积／、房屋质量良好；租赁期限从2011年4月30日至2016年5月1日，租金每年220000元，支付方式为每年4月30日前一次性付100000元、剩余部分每月付10000元，如承租方需要发票，由承租方承担税费；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费以及其他权利义务。合同签订后，许显明向超达公司交纳租房定金50000元，超达公司即将迎宾路62号的汽车修理厂的房屋及场地除8间房屋外交付给许显明使用，期间许显明陆续支付超达公司租赁费616000元。后双方因交付房屋及租赁费发生纠纷。原审判决认为，超达公司与许显明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方应依照合同约定履行各自义务。因该租赁合同系超达公司与许显明所签，并无李娟的签名，故对超达公司要求李娟承担责任的请求，本院不予支持。庭审中，超达公司认可有八间房屋未交付许显明，但认为这八间房屋是在许显明租赁之前就已租赁他人，不包括在双方签订的租赁合同之中；而许显明表示这八间房屋包括在双方签订的合同中，是超达公司违约未按合同约定交付，对此双方签订的合同中只是约定许显明租赁的房屋坐落在迎宾路62号，双方对租赁面积、租赁房屋的间数均未约定，故本院以双方合同签订时，实际交付的房屋作为合同约定租赁的房屋。其次合同签订后，交付许显明时就有八间未交付，许显明并未对超达公司未交付的八间房屋提出异议，因此，对许显明的辩解少交付其八间房屋，本院不予采信；故许显明应按合同约定向超达公司交纳房屋租赁费。因超达公司对许显明已支付房屋租赁费616000元的事实予以认可，现超达公司要求许显明支付至2014年9月30日房租229000元，本院经核算支持135666元；对超达公司要求许显明支付水费6012元及电费33067元的请求，因超达公司提交的证据不能证明许显明实际使用水和电的数量，故超达公司应承担举证不能的法律后果，对超达公司的该项请求，本院不予支持；超达公司要求许显明支付逾期付款利息36371元，因双方未约定利息，故本院亦不予支持；对许显明主张超达公司法定代表人马超及马超朋友修理车辆的费用以及超达公司代收其修理厂的费用抵作房租费，因其未提交证据予以证实，且超达公司亦不予认可，故对此本院不予采信纳。许显明反诉要求解除与超达公司签订的《房屋租赁合同》，超达公司虽不同意解除，但许显明已搬离租赁的房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已无履行必要，故许显明要求解除与超达公司签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。原审法院判决：一、解除原告（反诉被告）阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司与被告（反诉原告）许显明签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）许显明于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司房屋租赁费135666元；三、驳回原告（反诉被告）阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司其他诉讼请求。上诉人超达公司不服原审判决，上诉称，原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》无事实及法律依据。本案的事实并不符合合同中约定的承租人即被上诉人许显明有权解除合同的条件，也不符合《合同法》第94条关于合同解除的法定条件，上诉人超达公司也不存在合同法规定的解除合同的情形。原审判决认定被上诉人许显明已交纳房屋租金616000元错误，应当扣除被上诉人许显明的购车款35000元，被上诉人许显明实际交纳的房屋租金为581000元。被上诉人许显明在一审中明确表示其在租赁期间未交纳过水电费，而原审判决却未支持上诉人超达公司关于水电费的诉讼请求属判决错误。被上诉人许显明逾期交付房屋租金的行为已经给上诉人超达公司造成损失，根据《合同法》第107条、114条之规定，上诉人超达公司按照同期银行贷款利率向被上诉人许显明主张逾期付款利息作为违约金符合法律规定。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人超达公司的上诉请求。上诉人许显明不服原审判决，上诉称，被上诉人超达公司对其将租赁给上诉人许显明用作修理厂院内的八间房屋租赁给他人的事实是认可的，被上诉人超达公司并未将房屋已租赁给他人的事实告知上诉人许显明，且上诉人许显明在租赁期间一直就此事与被上诉人超达公司进行交涉。故该八间房屋的租赁费应当予以扣除。一审中，上诉人许显明提交的2011年11月9日招商银行20321元的打款凭证，该笔款项是北京梦迪艾尔履行援助服务有限公司支付给上诉人许显明的拖车费，打到了被上诉人超达公司的账户上，但被上诉人超达公司并未将该款给付上诉人许显明，上诉人主张将20321元折抵房屋租金。上诉人许显明在一审中提交的修理费票据一组，证明邮局本应支付给上诉人许显明的修理费由被上诉人超达公司进行了结算并一直未给付上诉人许显明，被上诉人的法定代表人马超及马超朋友在上诉人处的修车费用，被上诉人超达公司也未向上诉人许显明支付，以上款项也应折抵房屋租金。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人许显明的上诉请求。本院依法确认原审法院查明的事实。另查明，上诉人许显明已于2014年9月完全搬离该租赁场地。本院认为，本案中，上诉人许显明已于2014年9月完全搬离该租赁场地，且上诉人许显明也未支付合同的后续租金，该租赁合同的目的已无法实现，合同继续履行已无可能。上诉人超达公司也已实际控制该租赁场地，双方合同已经解除，故上诉人超达公司认为原审判决解除双方之间的《房屋租赁合同》错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对上诉人超达公司认为上诉人许显明实际交纳的616000元中房屋租金为581000元，剩余的35000元为上诉人许显明交纳的购车款，该35000元不应认定到房屋租金中，但上诉人超达公司并无证据证明该35000元不是房屋租金，故上诉人超达公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人超达公司主张场地租赁期间的水、电费，因其未向法庭提交证据证明上诉人许显明在实际使用该场地期间的水电费数额，故上诉人超达公司应当承担举证不能的后果，对上诉人超达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于房屋租金的问题，上诉人许显明认为上诉人超达公司未向其交付的八间房屋的租赁费应当在租金中予以扣减，但其并未提交证据证实该八间房屋属于双方合同中约定的应当交付的房屋范围之内，且上诉人许显明在明知道上诉人超达公司未向其交付八间房屋的情况下，依然按照合同约定向上诉人超达公司履行合同的主要义务即给付租金，应当认定为对该事实的认可。故上诉人许显明要求扣减该八间房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。上诉人许显明认为2011年11月9日北京梦迪艾尔旅行援助服务有限公司支付给上诉人许显明的拖车费，打到了上诉人超达公司的账户上，该款应折抵房屋租金以及上诉人超达公司代上诉人许显明与邮局结算的修车费，上诉人超达公司法定代表人马超及其朋友的修车费用，应一并折抵房屋租金的上诉理由，因上诉人许显明并无证据证明上述款项属上诉人超达公司应当向其支付的款项，且上诉人超达公司亦不认可，对该事实及理由，本院不予采信，关于上述款项上诉人许显明可另案主张。综上，上诉人超达公司及上诉人许显明的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9330元，由上诉人阿克苏地区超达汽车销售有限责任公司负担6317元，由上诉人许显明负担3013元。本判决为终审判决。审 判 长 孟世敏代理审判员 李云丽代理审判员 曹燕燕二〇一五年五月十二日书 记 员 侯莹莹 关注微信公众号“”