（2015）呈民初字第30号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-09-08
案件名称
朱发翠、张兵诉云南实力房地产开发经营集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱发翠,张兵,云南实力房地产开发经营集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十八条第一款
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第30号原告朱发翠，女，1970年5月11日出生，汉族，昆明市人。原告张兵，男，1967年11月1日出生，汉族，昆明市人。两原告共同委托代理人赵忠文、王艳琛，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。被告云南实力房地产开发经营集团有限公司法定代表人彭宇兴，系该公司董事长。委托代理人冯俊声，男，1966年6月4日出生，汉族，系该公司员工。特别授权代理。委托代理人赵庆涛，男，1975年11月7日出生，汉族，系该公司员工。特别授权代理。原告朱发翠、张兵诉被告云南实力房地产开发经营集团有限公司(以下简称：实力房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，于2015年2月10日依法适用简易程序公开开庭审理，后转为普通程序于2015年4月16日组成合议庭第二次公开开庭审理。原告朱发翠、张兵及其委托代理人赵忠文、王艳琛，被告云南实力房地产开发经营集团有限公司的委托代理人冯俊声、赵庆涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱发翠、张兵诉称：2011年5月31日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发建设的实力锦城房屋，房屋总价为623804元，交房日期为2013年3月31日前，原告于2011年4月9日一次性支付了房款。合同履行中，由于被告不能按时交房，原、被告双方于2013年3月10日签订《商品房购销合同》补充协议，双方同意交房时间延至2014年9月30日。同时，《补充协议》第五条约定：若2014年9月30日被告还不能按期交房，原告有权解除《商品房购销合同》。2014年9月30日，因被告仍不能交房，原告向被告提出解除合同，但被告以双方需要另行签订解除合同为由拖延，变相拒绝解除《商品房购销合同》。为了维护原告的合法权益，现诉至本院请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2、要求被告返还购房款623804元，并承担原告经济损失145406.11元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告实力房地产公司答辩称：原、被告于2011年5月31日签订《商品房购销合同》，约定涉案房屋的交房日期为2013年3月31日。2013后3月10日，双方签订《商品房购销合同》的补充协议，将涉案房屋的交房日期延期至2014年9月30日，原告同时领取了2013年4月1日至2013年12月31补偿金32395元。2014年9月20日，双方再次签订《商品房购销合同补充协议》的补充协议，约定将涉案房屋的交房时间延期至2015年3月31日；同日，被告向原告支付延长交房补偿金、感恩回馈礼金共计52784元，原告接受延期交房补偿金、感恩回馈礼金后，即表示原告放弃了解除《商品房购销合同》的权利，原告不得以任何理由提出退房，请求驳回原告的全部诉讼请求。综合诉辩双方，本案争议的焦点是：原告诉请求要求解除合同、退还购房款及赔偿损失的请求能否支持？原告朱发翠针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、《商品房购销合同》一份，欲证明原、被告双方于2011年5月31日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的“实力锦城”房屋。2、发票一份，欲证明原告于2011年4月9日向被告一次性支付了购房款623804元。3、《商品房购销合同的补充协议一》一份，欲证明由于被告不能按期交房，2013年3月10日签订了补充协议，其中约定被告把交房日期延至2014年9月30日，若到时不能交房，作为原告有权解除合同。4、《商品房购销合同的补充协议二》一份，欲证明当时在领取补偿金的时候没有看补充协议的内容就签字了，该份协议上张兵本人并没有签字，此份延期交房的协议实际违背了另一购买人张兵的真实意思表示，共同买受人张兵是不同意延期交房的。5、情况说明一份，欲证明被告开发的实力锦城小区商业19、20栋工程，还未经云南省工程质量监督管理站组织竣工验收，也未办理竣工验收备案手续。对原告朱发翠、张兵提交的以上证据，经被告实力房地产公司质证认为，对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，双方再次的《商品房购销合同》的补充协议二，虽然原告张兵没有在该协议上签字，但两原告是夫妻关系，夫妻之间有家事代理权，被告有理由相信朱发翠是有权代表张兵签字，且在签订近一年的时间里张兵对此也并未提出异议；对证据5情况说明的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，合同并没有约定办理竣工验收备案手续才可以交房，只要符合合同约定的条件，就具备交房条件，是否备案是行政管理的关系。被告实力房地产公司针对其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：1、《商品房购销合同》及《补充协议一》各一份，欲证明2011年5月31日，原、被告签订《商品房购销合同》约定原告购买被告开发的“实力锦城”房屋，合同总金额为623804元，被告应于2013年3月31日前交房；2013年3月10日，双方签订《商品房购销合同》的补充协议，约定将交房时间延期至2014年9月30日，被告按原告已付款的0.021%支付原告补偿金。2、《情况说明》、周蓉蓉(杨丽芬)的《商品房购销合同》的补充协议、朱发翠及周蓉蓉领取补偿款收条各一份，欲证明2014年9月20日，原、被告再次签订《商品房购销合同》的补充协议，约定将交房时间延期至2015年3月31日，原告于签订协议当日即领取了补偿金和感恩回馈礼金，但该份补充协议于2014年11月18日被朱发翠抢走了，现该份补充协议被原告朱发翠持有。3、证人李晓霏的证言一份，欲证明原告于2014年9月20日再次签订补充协议，领取补偿金及感恩回馈礼金时就自愿放弃合同解除的权利，同时证明2014年11月18日朱发翠抢走了该份补充协议。4、工程质量竣工验收记录两份、工程竣工验收证明书一份，欲证明实力锦城19、20幢已经建设单位组织验收合格，符合合同约定的交房条件，原告的合同目的可以实现，其要求解除合同无事实及法律依据。5、公告一份，欲证明被告于2015年3月19日通过春城晚报向实力锦城19、20幢业主发出交房公告。对被告实力房地产公司提交以上证据，经原告朱发翠质证后认为，对证据1无异议；对证据2中的情况说明属于证人证言，证人未到庭不发表质证意见，对周蓉蓉的补充协议及收条与本案无关，不予发表质证意见，对朱发翠出具的收条无异议，认可收到补偿金，该补偿金不足以弥补原告的损失，该协议也不是双方达成延期交房的协议；对证据3李晓霏的证人是不真实的，当时在领取补偿金的时候没有看补充协议的内容就签字了，此份延期交房的协议实际违背了另一购买人张兵的真实意思表示，张兵在该份补充协议上并没有签字，共同买受人张兵是不同意延期交房的；对证据4、5工程质量竣工验收记录两份、工程竣工验收证明书、公告的真实性、合法性均不认可，验收合格应以国家质量监督机构出具的竣工验收证明为准。本院认证认为：对原告朱发翠提交的以上证据，经被告质证对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院予以采信。对被告实力房地产公司提交的证据1与原告提交一致，双方对真实性均无异议，本院予以采信；对被告提交的证据2中的情况说明与李晓霏的证言中关于双方再次签订《商品房购销合同》补充协议二的事实相互印证，且原告朱发翠也提交了2014年9月20日双方再次签订的补充协议，对该事实本院予以采信，周蓉蓉的补充协议及收条与本案无关，本院不予采信，原告朱发翠对于领取补偿金及感恩回馈礼金的事实无异议，本院对此予以确认；对证据4工程质量竣工验收记录两份、工程竣工验收证明书系原件，系该项目的相关建设施工单位竣工验收时出具的，本院予以采信；对证据5公告具备证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。综上所述，根据双方当事人的自认，双方当事人的举证、质证，以及本院的认证，本院依法确认如下法律事实：2011年5月31日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定：“原告购买被告开发实力锦城房屋，原告应于2011年4月9日前向被告一次性支付总房款共计人民币623804元，被告应于2013年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，被告如未按本合同第七条约定的时间交房，双方选择按以下方式处理：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金；逾期30天后，被告按原告已付款的0.021%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告于2011年4月9日一次性向被告支付了购房款人民币623804元，被告给原告出具发票。2013年3月10日，原、被告签订《商品房购销合同》补充协议一，约定：原合同约定的时间为2013年3月31日，因高压线路迁改市政工程影响，双方一致同意将交房时间延期至2014年9月30日；延期交房期间，被告比照原合同第九条标准向原告支付补偿金，即延期30天内10元／天，超过30天部分按原告已付款的0.021%乘以逾期天数，支付补偿金。2014年9月20日，原、被告签订《商品房购销合同》补充协议二，再次约定：双方一致同意再次将交房时间延期至2015年3月31日前，同时延期交房期间，按原告已付款的0.021%乘以逾期天数，支付补偿金；原告接受本协议约定的延期交房补偿金及感恩回馈礼金后，即表示在被告按协议约定的交房时间交付时，原告放弃解除《商品房购销合同》的权利，原告不得以任何理由提出退房；若2015年3月31日被告仍不能按期交房，原告有权解除《商品房购销合同》。双方均认可，在签订两份《商品房购销合同》补充协议后，被告实力房地产公司向原告支付了补偿金、感恩回馈礼金共计85179元。被告实力房地产公司于2015年3月11日组织建设、监理、施工、设计单位对实力锦城19幢、20幢进行竣工验收，验收为合格，同时取得了工程竣工验收证明书。被告认可截止2015年4月9日，实务锦城19、20幢仍未取得云南省工程质量监督管理站组织的竣工验收备案手续。2015年3月19日，被告实力房地产公司在春城晚报上针对实力锦城19、20幢的业主发出交房公告，该公告的内容为：实力锦城19、20幢已具备交房条件，兹于2015年3月27日起正式交房。本院认为，原、被告双方签订《商品房购销合同》最初约定的交房时间是2013年3月31日，因市政工程线路迁改问题影响了交房时间，双方两次签订《商品房购销合同》补充协议。原告朱发翠提出当时签订《商品房购销合同》补充协议二的时候并没有看清协议内容，不是其真实意思表示。从两份补充协议的内容来看，均以签订补充协议领取补偿金作为同意延期交房的条件，作为完全民事行为能力人的朱发翠，其辩解在没有看清协议内容的情况就下签字有悖常理，从其领取补偿金和感恩回馈礼金，可以推定其对于将交房时间延期至2015年3月31日是知晓的，同意延期交房是其真实意思表示。虽然共同买受人张兵本人并没有在《商品房购销合同》补充协议二上签字，但作为共同买受人的朱发翠代张兵签字，且在签订协议后领取了补偿金和感恩回馈金，作为善意出卖人的被告有理由相信朱发翠有权代理张兵签字，故《商品房购销合同》补充协议二上朱发翠代张兵签字的效力及于张兵。综上，可以认定原、被告双方两次通过补充协议对交房时间作了约定，最终双方同意确定交房时间延期至2015年3月31日，且双方达成在约定的延期交房期间，原告在领取补偿金和感恩回馈金后即放弃解除合同的权利。现被告开发建设的实力锦城19、20幢已于2015年3月11日组织建设、施工、监理、设计单位竣工验收合格，符合双方合同约定的交房条件，至于被告是否取得竣工验收备案表是建设行政主管部门履行行政监督管理职能的表现，不能作为评价出卖人被告是否履行法定义务的标准。首先，双方在《商品房购销合同》补充协议二中约定，在双方同意的延期交房期间内，原告在领取补偿金及感恩回馈金即放弃解除合同的权利，现原告已领取了延期交房的补偿金和感恩回馈礼金，表明原告同意将交房延期至2015年3月31日前。其次，涉案房屋已在双方约定的延期交房时间内达到了合同约定的房屋交付条件，现原告的购买商品房的合同目的已实现，故原告要求解除合同退还购房款的请求，不符合双方的约定，本院不予支持。被告存在逾期交房的违约行为，理应承担违约赔偿责任，因双方在合同中约定了违约责任赔偿损失的计算标准，现被告认可仅按约定支付2013年4月1日至2014年12月31日期间的补偿金，此后2015年1月1日至公告正式交房之日2015年3月27日期间的违约金被告尚未支付，本院按双方约定的已付房款623804的0.021%乘以逾期天数后计算出此后的违约金为11135元，予以支持原告主张的损失11135元。原告同时要求被告赔偿经济损失145406.11元，现原告并未举证证明其遭受的损失高于双方约定的违约金，故对于原告主张的损失赔偿本院仅予以支持11135元。据此《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南实力房地产开发经营集团有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内赔偿原告朱发翠、张兵违约金人民币11134元。驳回原告朱发翠、张兵的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币11492元，由原告朱发翠、张兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长 朱 曦代理审判员 樊春花人民陪审员 顾崇元二〇一五年五月十二日书 记 员 陆叶青 来源：百度“”