（2015）建民初字第00491号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-10-16
案件名称
郑兵与朱咸友、蒯乃玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
建湖县人民法院
所属地区
建湖县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑兵,朱咸友,蒯乃玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国物权法》：第一百四十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2015）建民初字第00491号原告郑兵，居民。委托代理人王锦标，建湖县近湖法律服务所法律工作者。被告朱咸友，居民。被告蒯乃玲，居民，系被告朱咸友之妻。原告郑兵诉被告朱咸友、蒯乃玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员邵锦浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑兵的委托代理人王锦标、被告蒯乃玲到庭参加诉讼，被告朱咸友经本院合法传唤，届期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑兵诉称：原告经朋友介绍与被告相识后，于2014年12月24日签订房屋买卖合同，原告一次性向被告支付购房款30万元。但两被告在收到购房款后以种种借口搪塞，既不向原告交房，也不返还购房款，给原告造成经济损失。此后原告发现被告出卖房屋实为回迁房，五年内不得买卖，且暂无任何房屋权属证书。为此请求法院依法确认原、被告所签订的房屋买卖协议无效；判令两被告立即向原告返还购房款30万元，并承担该款自2014年12月25日起至款项支付日的四倍同期银行贷款利息，互负连带责任；诉讼费用、保全费由被告承担。被告朱咸友未作答辩。被告蒯乃玲辩称：两被告在被逼情况下同意将回迁房押给原告，签订房屋买卖协议，两被告并不是真实要卖房。被告同意还款，但目前没有还款能力，请求分期偿还。经审理查明：被告朱咸友因偿还他人借款需要，欲将建湖县近湖镇严桥村农村房屋拆迁户回迁安置房中，自己所有的一套出卖。后经其邻居支荣安介绍，于2014年12月24日与原告郑兵签订房屋买卖合同。合同载明：甲方（朱咸友、蒯乃玲）系建湖县近湖镇长沟村市民广场二期拆迁户，现有一套回迁房正在装修，回迁房坐落在建湖县城西塘丽景苑，现自愿将自有的西塘丽景苑47号楼504号房屋出售给乙方（郑兵），乙方自愿购买，双方经充分协商，达成如下合同：“一、甲方自愿将自有的坐落在西塘丽景苑47号楼504号房，面积121.6㎡，配套车库11.5㎡，出售给乙方。二、房屋出售价为250000元，装潢费用50000元，合计300000元（含维修基金和该房屋应缴纳的各项税费等）。三、甲方收取房款向乙方出具收条，于本合同签订后甲方向乙方交付房屋，乙方按照房屋现状接收房屋。（乙方支付房款及装潢费用以乙方向甲方银行卡打卡支付，甲方向乙方交付房屋，甲方卡号农行卡62×××72）。四、乙方如需过户，甲方应提供相关手续协助乙方办理产权过户手续，过户费用由甲方承担。五、甲方确保所出售的房屋没有其他权属纠纷，如因其他权属纠纷造成乙方不能正常使用或造成乙方损失的由甲方承担。六、本合同双方签订后应严格履行，如有一方违约，承担违约金20000元。七、本合同如有未尽事宜，双方另行商定。本合同一式二份，经甲乙双方签字，甲方收到乙方打卡支付的房款后生效。”当日，原告郑兵通过中国农业银行卡卡转账方式向被告朱咸友支付房款300000元。此后，被告朱咸友、蒯乃玲既未能按合同约定向原告郑兵交付房屋，又未能向原告郑兵返还购房款，原告郑兵遂向本院提起诉讼，并同时提出财产保全申请。2015年3月22日本院依据原告郑兵的申请，依法作出（2015）建民初字第00491号民事裁定，对被告朱咸友、蒯乃玲所有的位于建湖县塘河街道西塘丽景苑47号楼504室予以查封。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用的建设用地使用权一并处分。本案中，被告朱咸友、蒯乃玲原有农村住房在规划拆迁后所获得的位于建湖县塘河街道西塘丽景苑47号楼504号房屋所坐落的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记为国有土地，其房屋建设地性质仍为国家法律规定禁止流转范围的农村集体土地。因此，原告郑兵与被告所签订房屋买卖合同违反了法律强制性效力性规定，应为无效合同。原告郑兵请求确认原、被告所签订的房屋买卖协议无效，并要求两被告返还购房款300000元的理由成立，本院依法予以支持。原告郑兵与被告朱咸友、蒯乃玲签订的房屋买卖合同为无效合同，合同中约定的违约责任条款也应归于自始无效，现其主张无效合同造成的利息损失不违反法律规定。但鉴于其明知买卖标的物的房屋系限制交易性质房屋而仍与被告朱咸友、蒯乃玲签订房屋买卖合同，自身存在过错，其计算利息损失标准主张无法律依据，本院认为具体利息损失以银行同期同档基准贷款利率标准计算为宜。被告朱咸友经本院合法传唤，届期未到庭参加庭审的举证质证，视为其放弃举证质证的权利，应承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑兵与被告朱咸友、蒯乃玲于2014年12月24日签订房屋买卖合同无效；二、被告朱咸友、蒯乃玲于本判决发生法律效力之日起10日内共同返还原告郑兵购房款300000元及利息损失（自2014年12月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告郑兵的其余诉讼请求。案件受理费6100元、减半收取3050元，财产保全费2020元，合计5070元，由被告朱咸友、蒯乃玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。（上诉法院帐号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户银行：盐城市农行中汇支行）审判员 邵锦浩二〇一五年五月十二日书记员 杨钰玲 来源：