（2015）沈中民二终字第1345号
裁判日期: 2015-05-12
公开日期: 2015-05-25
案件名称
上诉人钱宇洲与被上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱宇洲,恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1345号上诉人（原审原告）：钱宇洲，男，2006年6月20日出生，汉族，学生，住址沈阳市皇姑区。法定代理人：许霞（钱宇洲的母亲），女，1983年8月25日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区长江街*****号*****室。委托代理人：刘影，辽宁华远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：严志荣，该公司董事长。委托代理人：卜奎云，女，1980年9月3日出生，汉族，该公司法务主管。上诉人钱宇洲因与被上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称恒盛公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第5164号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月7日对此案进行了审理，上诉人钱宇洲的委托代理人刘影，被上诉人恒盛公司的委托代理人卜奎云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱宇洲一审诉称，钱宇洲、恒盛公司签订了《“恒盛·阳光尚城”洋房地下车库租赁协议》，约定钱宇洲承租位于沈阳市于洪区青山路42号1-Ｂ1-28号车库，建筑面积18.39平方米，交付使用日期为2012年11月30日，钱宇洲于签订协议当日支付租金人民币150，000元。2013年9月25日恒盛公司通知钱宇洲办理入住，钱宇洲验收时发现该车库根本不具备交付条件，车库内积水三十厘米深，恒盛公司当场同意予以维修，维修后再通知钱宇洲验收，但直至2014年10月初，恒盛公司物业通知钱宇洲无论是否验收车库均需自行办理停止供暖手续，但是仍未提及交付车库。2014年10月13日，钱宇洲办理了停止供暖手续，次日找到物业准备验收车库，钱宇洲发现长期积水部分已重新刮大白，后维修部分与原墙面之前有明显色差，对此钱宇洲并未追究。协议约定电动卷帘门，但现在只能手动运行，接线插头根本无法直接连到插座，钱宇洲无法验收车库。请求：一、判令恒盛公司立即交付车库；二、判令恒盛公司返还钱宇洲两年租金15，000元（从2012年11月30日至2014年11月30日，每年7500元）；三、诉讼费由恒盛公司承担。恒盛公司一审辩称，地下车库已具备使用条件，钱宇洲因自身原因不接收，应自行承担相应的责任。电子卷帘门现在可以正常运行，按照程序钱宇洲需先接收，恒盛公司物业公司给调试后方可使用。150，000租金并不是租期20年相应的对价，不同意支付1.5万元租金，但恒盛公司同意相应顺延租期。车库早已验收和合格，积水情况，应该根据常识7天也应该消除，恒盛公司延期交付的时间不应该是两年，应该是积水消退后的合理期限内，恒盛公司没有义务另行通知交付，扩大损失应该由钱宇洲自行承担。原审法院审理查明，2012年3月12日，钱宇洲、恒盛公司签订了《“恒盛·阳光尚城”洋房地下车库租赁协议》，约定恒盛公司将恒盛·阳光尚城4.1期16号楼28号车库租赁给钱宇洲，租金150000元，租赁期限20年，车位交付时间2012年11月30日，租赁期满后，车库无偿提供给钱宇洲使用。同时约定，该车库没有产权，车库内设有散热片供暖设施、给排水接口、照明用电及电动电子卷帘门。协议签订后，钱宇洲支付恒盛公司150，000元。2013年9月25日，恒盛公司通知钱宇洲办理入住，因车库内积水钱宇洲未接收。钱宇洲陈述：2014年10月14日，因电动卷帘门无法运行未接收车库。另查明，涉诉车库为半地下室，于2012年12月26日验收合格。经现场查看，车库内积水已清理完毕，车库配有电动电子卷帘门，因未连接电源未启动。恒盛公司提供了三份租赁协议，载明该小区车位租金4000元／年；原审法院对该小区物业工作人员进行了询问，物业工作人员表示物业不负责出租车库，平时了解租金为350元／月；庭审中，法庭进行了电话询价，出租方表示面积为22平方米，租金为500元／月。原审法院认为，钱宇洲、恒盛公司签订的《“恒盛·阳光尚城”洋房地下车库租赁协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家或他人的合法权益，合法有效。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。恒盛公司未按时履行交付义务，应承担相应的违约责任。合同约定车位的交付时间是2012年11月30日，钱宇洲现诉请恒盛公司交付车库，原审法院予以支持。2013年9月25日，因车库内积水无法办理入住系恒盛公司违约造成，车库维修后恒盛公司应及时通知钱宇洲入住，但恒盛公司未提供证据证明其履行了通知义务，故恒盛公司应承担此期间的违约责任。2014年10月14日，钱宇洲、恒盛公司查验车库，应视为钱宇洲已经知晓车库维修完毕可以办理入住手续，钱宇洲应及时办理入住手续。钱宇洲主张电动卷帘门未能使用拒绝接收，恒盛公司已经按约定为车库配备了电动卷帘门，不构成根本违约，钱宇洲不能据此拒收车库。钱宇洲应按相关程序办理入住手续，经恒盛公司调试后仍不能使用，再另行主张权利。故自2014年10月14日起系钱宇洲自身原因未接收车库，恒盛公司不构成违约。综上，恒盛公司应承担违约责任的期间为2012年11月30日至2014年10月13日。关于租金损失数额的问题，钱宇洲主张“租金150，000元，租赁期限20年，故租金7500元／年”。双方约定，租赁期限20年，租赁期满后，车库无偿提供给恒盛公司使用，根据双方约定和公平原则，结合我国现阶段车库买卖及租赁市场的现状，150，000元的使用期限不仅仅为20年，还包括之后的无偿使用期间，故对钱宇洲主张的租金7500元／年不予支持。结合询价、恒盛公司提供的三份车位的租赁协议以及物业人员的证言，原审法院酌定涉诉车库的租金为450元／月。故恒盛公司应赔偿钱宇洲租金损失10，245元（450元／月÷30天×683天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将沈阳市于洪区青山路42号1-Ｂ1-28号（恒盛·阳光尚城4.1期16号楼28号）车库交付原告钱宇洲；二、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告钱宇洲租金损失10，245元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告钱宇洲承担19元、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担156元。宣判后，钱宇洲不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人返还上诉人租金15，000元。上诉理由：1、《地下车库租赁协议》是合法有效的，协议双方应当严格按照协议履行，原审法院酌定车库损失的认定是错误的。2、车库现仍不具备基本的使用性，原审法院认定不构成根本违约，我方不能据电动卷帘门未能使用拒绝接收是错误的。3、我方拒收车库是被上诉人的车库不具备交付条件，原审认定我方查验之时截止计算违约期间是错误的。4、被上诉人应当返还交付租赁物期间的租金15，000元，而不是原审酌定的租金损失10，245元。被上诉人恒盛公司答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。以上事实的认定，有租赁协议、发票、办理入住通知单、照片、验收报告、询问笔录等证据及庭审笔录，经原审庭审质证，本院予以确认。在原审卷宗佐证。本院认为，本案的争议焦点为诉争车库是否具备交付条件。根据双方合同约定车库交付时间为2012年11月30日，被上诉人于2013年9月25日通知上诉人办理入住，因被上诉人交付的车库存在积水上诉人未接收，双方未办理交接手续，被上诉人已属违约行为，应承担违约责任。嗣后被上诉人未再通知上诉人办理交付手续，自2014年10月14日双方再次查验车库，被上诉人亦对车库进行维修，上诉人仅以电动卷帘门不能自动开启，而只能手动开启为由拒收车库没有法律依据。关于电动卷帘门不能自动开启，被上诉人亦承诺连接插排即可使用，上诉人以此理由拒收车库理由不充分。因诉争车库的使用年限并非20年，上诉人以20年为基数计算返还车库租金依据不足，原审参照诉争车库园区出租的租金标准计算上诉人损失并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人钱宇洲负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年五月十二日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”